Đăng ngày ·Đăng Dương
Chủ đề nội dung bất động sản kéo được người chưa định mua thường không phải tin rao bán, mà là bốn chủ đề nằm sát bên nghề: tư duy đầu tư, quản lý tài chính, phong thuỷ và tin tức thị trường. Mỗi chủ đề hút một nhóm người, và mỗi chủ đề đòi một tấm vé vào cửa bạn phải trả được trước khi bấm máy.
Chủ đề nội dung bất động sản nào kéo được người chưa định mua?
Bốn chủ đề: tư duy đầu tư, quản lý tài chính, phong thuỷ và tin tức thị trường. Điểm chung của cả bốn là chúng không hỏi người xem có đang tìm nhà hay không. Người ta xem vì tò mò, vì băn khoăn chuyện tiền bạc, vì muốn cãi một câu — rồi mới nhớ ra bạn bán bất động sản.
Bài này bóc ra từ một buổi phát trực tiếp mà mình hẹn kể mười loại nội dung thu hút. Nói xong hai loại đã hết một tiếng, tới loại thứ năm thì mình phải xuống vì có hẹn, và mình nói thẳng lúc đó là buổi hôm ấy mới đi được một nửa. Nên bài này chỉ có năm loại được nói thật. Loại đầu tiên là thủ tục pháp lý — đặt cọc, công chứng, sang tên, kiểm tra quy hoạch — mình bỏ ra khỏi bài vì trên trang đã có một bài riêng nói kỹ hơn, ở bài làm nội dung pháp lý bất động sản.
Thứ mình muốn thêm vào, mà hôm ấy không kịp nói, là cái giá của từng chủ đề. Chủ đề nào cũng hút người xem, nhưng cũng đòi một thứ ở bạn trước khi cho phép bạn mở miệng. Không trả được tấm vé đó thì nội dung vẫn ra, người xem vẫn tới, nhưng thứ đọng lại là hình ảnh một người nói chuyện ngoài tầm.
| Chủ đề | Kéo được ai | Tấm vé bạn phải trả được |
|---|---|---|
| Tư duy đầu tư | Người có tiền nhưng chưa nghĩ tới bất động sản | Chính bạn phải có tư duy đó trước, không mượn được |
| Quản lý tài chính | Người mới kiếm được tiền, chưa biết cất tiền vào đâu | Chỉ nói ở đúng tầm tiền bạn từng cầm |
| Phong thuỷ | Đám đông rộng, gồm cả người vào để phản đối | Chịu được tranh cãi, biết chỗ nào phải nhường người có nghề |
| Tin tức thị trường | Cả người đang mua lẫn người không bao giờ mua | Đi tới nơi công bố số liệu, giữ cái đầu lạnh dưới phần bình luận |
Vì sao người có sẵn tiền vẫn chưa mua bất động sản của bạn?
Phần lớn không phải vì họ không muốn, cũng không phải vì không có tiền. Họ chưa có tư duy đầu tư — chưa ai đặt vào đầu họ ý nghĩ rằng khoản tiền đang nằm im kia có thể thành một tài sản.
Mình có một người bạn làm nghề chẳng liên quan gì tới bất động sản, tích luỹ được khoảng năm trăm triệu, là khoản lớn nhất anh ấy từng cầm. Anh ấy biết để yên thì phí nên đem gửi ngân hàng, vì trong đầu anh ấy ngân hàng là an toàn — nếp nghĩ đó do bố mẹ truyền lại và anh ấy chưa bao giờ đặt câu hỏi về nó. Một năm sau đi làm xa về, lô đất ngay cạnh nhà đã sang tay ở một mặt bằng giá khác hẳn.
Đây là chuyện của một người, ở một thời điểm, tại một khu cụ thể, không phải mức ai gửi tiết kiệm cũng sẽ tiếc. Nhưng cái nếp nghĩ thì lặp lại ở rất nhiều người: tiền phải để chỗ an toàn, mà định nghĩa an toàn thì thừa hưởng từ thế hệ trước chứ không ai tự kiểm lại. Nội dung tư duy đầu tư là để chạm vào chỗ đó.
Khách giàu và bận thì còn thiếu cái gì?
Thiếu thời gian, không thiếu trí khôn. Đây là chỗ nhiều anh em hiểu sai nhất: nghe tới khách có vài chục tỉ là mặc định người ta thừa biết cách tiêu tiền.
Thực tế mình gặp khi bán dòng sản phẩm giá cao thì ngược lại. Một người bán hàng trực tuyến có thể mỗi tháng mang về khoản thu nhập nhiều người trong nghề mình mơ, nhưng suốt nhiều năm chỉ mua đúng một căn nhà để ở, vì đang đào được thì cứ đào. Họ không dốt, họ không có thời gian.
Còn bạn thì cắm mặt trong thị trường mỗi ngày. Thứ bạn đem ra không phải lời khuyên mua bán, mà là những trường hợp đã xảy ra: một người đã vào dòng sản phẩm này ra sao, bài toán dòng tiền tính thế nào, vì sao có người bỏ mười đồng để mỗi năm thu về một đồng mà vẫn thấy đáng. Ngay cả nhà đầu tư lâu năm cũng dịch chuyển — kiếm tốt từ đất nền rồi thấy biên độ mỏng dần, nên quay sang sản phẩm dự án để dùng đòn bẩy ngân hàng.
Chưa có tư duy đầu tư thì lấy gì ra mà nói?
Thì đi học đã, đừng quay vội. Rất nhiều anh em chỉ có tư duy bán hàng: đưa cho một bất động sản thì tìm cách mô tả thật hay để có người tìm tới. Cách đó chạy được khi thị trường thuận, nhưng càng đi dài càng đuối, vì tới lúc khách hỏi sâu là hết chuyện. Chỗ cần đầu tư trước tiên không phải tiền mà là thời gian: một ngày hai mươi bốn tiếng, tám tiếng ngủ, tám tiếng đi làm, tám tiếng còn lại quyết định bạn thành ai.
Cần phân biệt rõ một chỗ trước khi mở máy. Kể lại trải nghiệm của bản thân là một việc; nhận tiền để tư vấn cho một trường hợp cụ thể là việc khác, và việc sau có điều kiện hành nghề đi kèm. Nghị định mới nhất về xử phạt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nêu mức phạt từ 40 đến 60 triệu đồng với cá nhân trực tiếp thực hiện hoạt động tư vấn bất động sản mà không có bằng cấp, chứng chỉ phù hợp với lĩnh vực tư vấn. Nội dung chia sẻ thì cứ làm, nhưng đừng để nó trượt thành lời phán cho hoàn cảnh riêng của từng người xem.
Muốn xem một khung phân tích do người đi mua thật kể lại thì đọc bài đầu tư bất động sản thổ cư. Còn chuyện người môi giới có nên bỏ tiền ra đầu tư hay không, mình nói ở bài môi giới bất động sản đi đầu tư.
Nói về tiền của người khác thì được phép nói tới đâu?
Tới đúng cái tầm tiền bạn từng cầm và từng quản lý, không hơn một bậc nào. Đây là chủ đề nhạy cảm nhất trong bốn, và cũng dễ đổ vỡ nhất khi làm sai.
Dạng nội dung này nghe rất hút: hai tỉ nên đầu tư vào đâu, năm trăm triệu nên đầu tư vào đâu, mười tỉ thì phân bổ thế nào. Nhưng nếu bạn chưa từng quản lý hai mươi tỉ mà lại làm video hướng dẫn người có hai mươi tỉ tiêu tiền, thì phần bình luận sẽ hỏi đúng một câu mà bạn không có đường trả lời: anh đã có hai mươi tỉ chưa?
Chưa quản lý được hai mươi tỉ thì quản lý hai mươi triệu, hai trăm triệu, một tỉ. Cầm được tới đâu kể tới đó. Nghe như lời khuyên đạo đức nhưng thật ra là tính toán rất lạnh: người xem đánh hơi rất nhanh khoảng cách giữa điều bạn nói và điều bạn sống, và một khi họ đánh hơi ra thì mọi chủ đề khác của bạn cũng mất giá.
Bán sản phẩm giá cao thì có nên làm nội dung tài chính không?
Khả năng lớn là không nên. Người bỏ ra hai mươi tỉ để mua một bất động sản thì trong nhà thường phải có gấp nhiều lần con số đó. Bạn dạy họ quản lý tiền là đang đứng ở phía thấp hơn nói lên phía cao hơn — họ dạy lại bạn thì đúng hơn.
Nội dung tài chính chạy tốt nhất ở nhóm vài trăm triệu: nhóm mới kiếm được tiền, kỹ năng cất tiền còn non, và họ thật sự đang tìm người nói chuyện đó. Nếu sản phẩm bạn cầm ở tầm cao hơn hẳn, hãy đổi sang kể trường hợp đã xảy ra và đọc thị trường, đừng đụng vào ví của khách. Chuyện đặt mục tiêu tài chính cho chính mình, mình viết riêng ở bài mục tiêu tài chính của môi giới bất động sản.
Ranh giới giữa chia sẻ kinh nghiệm và tư vấn nằm ở đâu?
Ở chỗ bạn có đang nói về một bất động sản cụ thể mà mình đứng giữa hay không. Khi đã đứng giữa thì thông tin bạn đưa ra không còn là chuyện phong cách kể chuyện. Nghị định 339/2026/NĐ-CP đặt mức phạt từ 120 đến 160 triệu đồng cho hành vi cá nhân hành nghề môi giới không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới. Một video nói thiếu về pháp lý của lô đất bạn đang chào không phải chuyện nội dung, nó là chuyện hồ sơ.
Cách an toàn mà vẫn hay là tách hẳn hai giỏ. Giỏ thứ nhất là chuyện tiền nong chung, không gắn sản phẩm nào — ở đây bạn kể trải nghiệm. Giỏ thứ hai là bài nói về đúng một bất động sản đang bán — ở đây bạn nói đủ và nói thật, kể cả phần bất lợi.
Không biết phong thuỷ thì làm nội dung phong thuỷ kiểu gì?
Làm ở đúng phần bạn nhìn thấy bằng mắt mỗi ngày, và dừng trước phần cần người có nghề. Bản thân mình không biết gì về phong thuỷ theo nghĩa chuyên môn, nhưng vẫn làm được nội dung về nó, vì phần người ta hỏi nhiều nhất lại là phần đơn giản nhất.
Đường đâm vào nhà. Cột điện dựng trước cửa. Hố ga nằm ngay lối vào. Ba thứ đó tuần nào đi xem hàng bạn cũng gặp, và cũng là ba thứ người mua lần đầu không biết gọi tên. Chỉ cần đứng tại chỗ, chỉ vào cái cột điện và giải thích vì sao nhiều người ngại nó, bạn đã có một nội dung rất đông người muốn xem hết.
Quan trọng là cách kết. Mình không bao giờ chốt hộ người xem nên mua hay không nên mua, vì câu trả lời phụ thuộc vào mục đích của từng người. Có mặt bằng bị coi là đường đâm mà vẫn được thuê để kinh doanh, vì đường đâm thẳng vào nghĩa là lượng người đi qua lớn và biển hiệu dễ nhìn thấy. Cùng một đặc điểm, người ở thì ngại, người buôn bán lại thích.
Nội dung phong thuỷ gây cãi nhau thì có nên đăng không?
Có, nhưng phải biết mình đang đổi cái gì lấy cái gì. Một nội dung phản biện kiểu người ta bảo đường đâm thì không nên mua, nhưng sao chỗ này đường đâm mà vẫn đông khách gần như luôn kéo được tranh luận, mà tranh luận thì kéo được đám đông.
Cái giá là phần bình luận sẽ không êm, và cái tên gắn dưới bài là tên bạn — người đang hành nghề, không phải tài khoản ẩn danh. Nếu bài có kèm giới thiệu sản phẩm thì nó bước sang địa hạt quảng cáo, mà địa hạt đó vừa được viết lại: Nghị định 87/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/5/2026, nâng mức phạt tối đa với một hành vi vi phạm trong lĩnh vực quảng cáo lên 100 triệu đồng với cá nhân và 200 triệu đồng với tổ chức. Đây đúng loại quy định người ta hay nhớ theo bản cũ rồi yên tâm.
Cách gỡ khá đơn giản: giữ nội dung phong thuỷ ở mức mô tả và đặt câu hỏi, đừng phán về vận mệnh của ai, đừng dùng nó làm lý do ép giá. Thêm một bước nữa thì càng tốt — kể luôn hướng xử lý. Lô đất vướng cột điện thì hỏi bên điện lực và hỏi người bán xem có cách nào đưa cột về vị trí giáp ranh hai lô hay không. Riêng việc biết phải hỏi ai đã là thứ người mua lần đầu không có.
Phần mình không đủ nghề thì mời ai lên nói?
Mời chính người có nghề, ưu tiên người đã ở sẵn trong danh bạ của bạn. Mình từng bị khách hỏi dồn về xây dựng mà không trả lời nổi, nên nhớ ra một khách hàng cũ làm đúng nghề đó và mời anh ấy lên kênh, đặt đúng câu khách hay hỏi nhất — nhà thô rồi thì hoàn thiện gồm bước gì, chi phí khoảng nào. Khách cũ có chỗ xuất hiện, người xem nhận được thứ họ cần, còn mình không phải nói điều mình không biết.
Phong thuỷ dùng đúng công thức đó: bạn giữ phần quan sát hiện trường, mời người có nghề giữ phần lý giải. Cái bạn được không phải kiến thức của họ, mà là quyền nói về chủ đề đó một cách đàng hoàng.
Nội dung tin tức bất động sản có đáng làm không?
Đáng, vì đây là chủ đề rẻ nhất để sản xuất và nhanh nhất để có người xem. Nhưng nó cũng kéo về nhiều người không bao giờ mua hàng của bạn nhất.
Bất động sản là thứ cả xã hội có ý kiến. Người đang sở hữu thì quan tâm, người chưa sở hữu còn quan tâm hơn, và nhóm sau đông hơn nhiều. Cứ làm một nội dung hơi ngược chiều dư luận là sẽ có người vào bảo bạn lùa gà, bảo bạn chém gió. Định làm tin tức đều đặn thì nhận trước rằng sẽ luôn có hai luồng ý kiến chảy về, và phần khó nhất không ở khâu dựng mà ở chỗ giữ cho mình khỏi bị cuốn theo luồng thứ hai.
Lấy tin ở đâu cho khỏi thành người đọc lại báo?
Đi thẳng tới nơi công bố. Cách phổ biến nhất là mở báo buổi sáng rồi chuyển thành video buổi chiều — chạy được, nhưng bạn đang đứng sau một khâu trung gian, và khi tin gốc bị tóm tắt lệch thì bạn lệch theo mà không biết.
Số liệu thị trường cả nước được công bố theo quý. Bản gần nhất tính tới lúc mình viết bài này là quý II năm 2026, và nó cho một bức tranh khác hẳn cảm giác chung ngoài quán cà phê: Bộ Xây dựng công bố cả nước có trên 100.005 giao dịch bất động sản thành công trong quý, bằng 71,5% so với quý I và bằng 63,7% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tồn kho của chủ đầu tư tại các dự án tăng ở cả ba loại sản phẩm. Cùng bản tin đó ghi nhận thanh khoản tiếp tục xu hướng giảm và tỷ lệ hấp thụ thấp.
| Chỉ số | Quý II/2026 | So với quý I/2026 |
|---|---|---|
| Giao dịch thành công | Trên 100.005 giao dịch | Bằng 71,5% |
| Giao dịch đất nền | 73.438 giao dịch | Bằng 67,4% |
| Tồn kho chung cư | 12.823 căn | Tăng khoảng 22,2% |
| Tồn kho nhà ở riêng lẻ | 15.313 căn | Tăng khoảng 46,4% |
| Tồn kho đất nền | 11.148 nền | Tăng khoảng 25,4% |
Một bảng như trên là nguyên liệu cho cả tuần nội dung, và nó cho bạn thứ bài báo tóm tắt không cho: bạn biết mình trích từ đâu, nên khi có người vào cãi thì không phải cãi bằng cảm giác. Lưu ý phần tồn kho gom từ báo cáo của 25 trên 34 địa phương, đừng nói thành số toàn quốc.
Làm tin tức thế nào để khỏi biến kênh thành kênh đọc báo?
Gắn mỗi bản tin với địa bàn bạn đang bán. Một con số cả nước chỉ là con số cho tới khi bạn nói tiếp: ở khu vực mình đang làm thì điều này hiện ra thế nào, tuần rồi có mấy lô cắt lỗ, khách hỏi nhiều hơn hay ít hơn tháng trước. Cách đọc một thị trường nhỏ cho đúng, mình viết ở bài thị trường bất động sản địa phương; còn nếu bạn làm tin tức chỉ vì nó dễ lên lượt xem, đọc trước bài nội dung viral bất động sản.
Bốn chủ đề này đứng ở đâu trong cả kênh?
Cả bốn đều nằm ở tuyến đầu tiên, tuyến thu hút, tức là mới một phần ba đường đi. Sau thu hút còn tuyến dẫn dắt và tuyến chuyển đổi; kênh nào dừng ở tuyến một thì đông người xem mà vắng người hỏi mua. Mình tách ba tuyến đó trong bài diễn hài khi xây kênh bất động sản, và nói vì sao giá trị mới là thứ người môi giới thật sự đem bán trong bài môi giới bất động sản còn gì để bán.
Trước khi chọn chủ đề còn ba câu phải trả lời: làm kênh để xây thương hiệu hay để bán hàng, nhắm nhóm người xem nào, ưu tiên nền tảng nào. Bốn chủ đề trong bài chỉ là câu trả lời cho câu hỏi thứ tư; sai ba câu đầu thì chủ đề nào cũng hút nhầm người.
Còn đây là chỗ nhiều anh em bỏ qua: kênh nào ngày nào cũng chỉ đăng video giới thiệu sản phẩm thì người xem sẽ chán rồi bỏ đi, vì ngoài giá và diện tích họ chẳng nhận thêm gì. Bốn chủ đề trên là thứ trộn vào để trang của bạn còn giống một con người; tỷ lệ trộn thế nào thì mình nói trong bài sai lầm đăng bài bất động sản. Năm loại chưa kịp kể trong buổi phát trực tiếp thì phần nào đã có bài riêng: cách tìm ý tưởng khi bí ở bài bí ý tưởng làm video bất động sản, chuyện mượn kịch bản người đi trước ở bài làm theo kịch bản có sẵn khi xây kênh.
Tuần này nên bắt đầu từ chủ đề nào?
Chọn đúng một chủ đề bạn trả được tấm vé ngay hôm nay, rồi làm bảy ngày. Đừng mở cả bốn cùng lúc.
Ba việc nhỏ đủ để mở hàng
Một, đi đúng lịch xem hàng tuần này và chụp lại ba thứ ai cũng nhìn thấy mà ít người gọi tên được — một cột điện trước cửa, một hố ga, một lối đi bị đường đâm. Hai, mở bản công bố thị trường gần nhất, lấy đúng một con số rồi nói xem ở địa bàn bạn nó hiện ra thế nào. Ba, nhắn cho một khách hàng cũ làm nghề khác, hỏi xem anh chị có nhận lên kênh trả lời mấy câu người mua hay hỏi nhất không.
Chỉ làm nổi một việc thì chọn việc thứ nhất. Nó không cần bạn học thêm gì, không cần bạn giàu hơn hiện tại, và nó dùng đúng thứ người xem không có — hai bàn chân đã đứng tại hiện trường.
Bốn chủ đề trên là chỗ để bắt đầu, không phải lời hứa về lượt xem hay về giao dịch. Người xem có tới hay không còn phụ thuộc vào dòng hàng bạn cầm, mức cạnh tranh ở khu vực bạn bán, và việc bạn giữ nhịp được bao lâu.
Chọn chủ đề một mình thì lâu, chọn cùng người đang làm thì nhanh
Từ việc xếp chủ đề theo ba tuyến nội dung tới việc soi tấm vé nào mình đã trả được — đây là phần các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn đang ngồi lại với nhau để biến thành nếp làm việc, thay vì mỗi người tự đoán.
Câu hỏi thường gặp
Chủ đề nội dung bất động sản nào dễ làm nhất khi mới bắt đầu?
Phong thuỷ ở mức quan sát hiện trường là dễ nhất, vì nó không đòi bạn học thêm gì. Đường đâm, cột điện trước cửa và hố ga ngay lối vào là ba thứ bạn gặp mỗi lần đi xem hàng, trong khi người mua lần đầu thường chưa biết gọi tên chúng. Bạn đứng tại chỗ, chỉ vào và giải thích vì sao nhiều người ngại, rồi nói rõ rằng nên mua hay không còn tuỳ mục đích của từng người.
Chưa có tư duy đầu tư thì có nên làm nội dung về đầu tư không?
Không nên quay vội. Chỗ cần đầu tư trước tiên là thời gian chứ không phải tiền: tám tiếng còn lại trong ngày sau khi trừ ngủ và đi làm quyết định bạn hiểu thị trường tới đâu. Ngoài ra cần phân biệt kể lại trải nghiệm của bản thân với nhận tư vấn cho một trường hợp cụ thể, vì việc sau có điều kiện hành nghề đi kèm theo quy định hiện hành.
Bán bất động sản giá cao có nên làm nội dung quản lý tài chính không?
Khả năng lớn là không. Người bỏ ra vài chục tỉ để mua một bất động sản thường đang quản lý số tiền lớn hơn thế nhiều lần, nên nội dung dạy họ cất tiền sẽ đặt bạn vào vị trí thấp hơn người nghe. Nội dung tài chính chạy hợp nhất với nhóm khách vài trăm triệu. Nguyên tắc chung là chỉ nói ở đúng tầm tiền bạn từng cầm.
Lấy số liệu thị trường bất động sản ở đâu cho kiểm được?
Lấy từ bản công bố theo quý của Bộ Xây dựng về nhà ở và thị trường bất động sản, thay vì chép lại bài báo tóm tắt. Bản quý II năm 2026 ghi nhận trên 100.005 giao dịch thành công, bằng 71,5% so với quý I, cùng với tồn kho tăng ở cả chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền. Khi trích, nhớ ghi rõ phạm vi: phần tồn kho gom từ báo cáo của 25 trên 34 địa phương.
Nội dung gây tranh cãi có làm hỏng hình ảnh người môi giới không?
Có thể, nếu bạn không vạch ranh giới từ trước. Tranh luận kéo được đám đông nên chủ đề dễ gây cãi nhau luôn hút người xem, nhưng cái tên gắn dưới bài là tên một người đang hành nghề. Cách giữ an toàn là mô tả và đặt câu hỏi thay vì phán về vận mệnh của ai, và nhớ rằng bài có kèm giới thiệu sản phẩm thì phải theo quy định về quảng cáo đang có hiệu lực.
Bài viết liên quan
- Làm nội dung pháp lý bất động sản không đòi bằng luật sư
- Nội dung viral bất động sản nhiều lượt xem mà không ra khách
- Thị trường bất động sản địa phương khác thị trường lớn ở chỗ nào
- Ba tuyến nội dung của một kênh bất động sản
Xem video đầy đủ
Buổi phát trực tiếp gốc đặt tên là mười loại nội dung nhưng dừng ở loại thứ năm vì hết thời gian, nên bài chỉ dựng lại phần thật sự được nói. Buổi đó ghi ở một giai đoạn trước, khi bối cảnh thị trường và quy định còn khác hiện nay, nên bài cố ý không giữ nhận định thị trường hay lời khuyên mua bán trong video. Số liệu dẫn trong bài lấy từ bản công bố của Bộ Xây dựng qua Báo điện tử Chính phủ, các mốc xử phạt dẫn từ văn bản có hiệu lực tại thời điểm viết; bạn nên kiểm tra lại văn bản hiện hành trước khi áp dụng. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải tư vấn pháp lý, không phải khuyến nghị đầu tư và không phải lời hứa kết quả.