Đăng ngày ·Cập nhật ·Đăng Dương
Cùng một mảnh đất trong làng, hai người mua cách nhau vài tháng lại có hai câu chuyện hoàn toàn khác nhau. Không phải vì mảnh đất đổi, mà vì giai đoạn thị trường đang chạy qua nó đã đổi. Đầu tư bất động sản thổ cư vì thế không phải một cuộc chơi duy nhất, mà là nhiều giai đoạn nối tiếp nhau, mỗi giai đoạn có một kiểu người tham gia và một kiểu rủi ro riêng.
Đầu tư bất động sản thổ cư đi qua những giai đoạn nào?
Theo cách phân đoạn của khách mời trong buổi livestream này, một thị trường thổ cư đi qua bảy giai đoạn nối nhau: sóng thông tin, sóng hạ tầng, sóng đền bù, sóng vết dầu loang, sóng phiếu tái định cư, sóng sổ đỏ và sóng dòng tiền. Mỗi giai đoạn có một kiểu người tham gia và một kiểu rủi ro riêng.
Buổi livestream mà bài này bóc ra là một buổi trao đổi có khách mời. Mình mời một nhà đầu tư đang làm ở thị trường Hải Phòng lên nói chuyện, vì mình theo dõi cách anh ấy mua bán ở đó hơn một năm và thấy anh ấy nhìn thị trường theo một cách khá gọn.
Cách nhìn đó anh ấy tự đặt tên là bảy giai đoạn của một mảnh đất thổ cư, từ lúc nó còn nằm trên bản đồ cho tới lúc khu dân cư hình thành và có người ở thật. Mình nói rõ ngay: đây là tên gọi do chính khách mời đặt ra từ trải nghiệm của anh ấy ở một vùng cụ thể, không phải một mô hình chuẩn nào trong sách. Trong buổi trao đổi, anh ấy cũng tự nhận là chỉ dám nói sâu về nơi mình làm việc.
Lý do mình làm buổi đó rất đơn giản. Có những người vào thị trường lâu rồi mà vẫn không hình dung được mảnh đất trước mặt mình đang nằm ở đoạn nào của chu kỳ, và bản thân mình thì hợp với đoạn nào. Không trả lời được câu đó thì mọi lời tư vấn đều là nói chung chung.
Bảng dưới đây xếp bảy giai đoạn theo đúng thứ tự, kèm dấu hiệu bạn quan sát được trên thực địa và phần việc của người môi giới ở mỗi đoạn.
| Giai đoạn | Dấu hiệu nhận ra | Việc của người môi giới ở đoạn này |
|---|---|---|
| 1. Sóng thông tin | Mới có tin quy hoạch, còn thực địa chưa thay đổi gì | Đối chiếu tin nghe được với văn bản công bố chính thức; nói rõ với khách rằng chưa ai trả lời được bao giờ mới triển khai |
| 2. Sóng hạ tầng | Công trình khởi động thật; số người hỏi mua và lượng bài về khu vực tăng lên | Ghi lại bằng chứng hạ tầng đang chạy; hỏi khách dự định cầm hàng bao lâu trước khi giới thiệu bất cứ sản phẩm nào |
| 3. Sóng đền bù | Có thu hồi đất và bồi thường; chủ đất giữ hàng để thương lượng, đổi giá liên tục | Giữ nhịp đàm phán thay vì để hai bên tự nói bằng cảm xúc; kiểm tra ai là người có quyền định đoạt và giấy tờ có đủ không |
| 4. Sóng vết dầu loang | Hàng ở tâm điểm gần hết hoặc đã ở một tầng giá khác, quan tâm lan ra vòng ngoài | Đi khảo sát thật để tìm nguồn hàng vòng ngoài cho những người đã vào trước, thay vì ngồi chuyển tiếp tin nhắn |
| 5. Sóng phiếu tái định cư | Mua bán quyền được bố trí tái định cư khi khu tái định cư chưa có hạ tầng và chưa có sổ | Dừng lại và đưa khách tới luật sư hoặc công chứng viên trước khi có bất kỳ khoản tiền nào chuyển đi |
| 6. Sóng sổ đỏ | Hạ tầng đã xong, đất đã bàn giao, sổ đã ra; mua bán bằng cọc và công chứng | Nắm quy hoạch và pháp lý khu vực để trả lời được những câu hỏi giấy tờ mà khách sẽ hỏi |
| 7. Sóng dòng tiền | Dân về ở thật, nhu cầu chuyển từ mua đi bán lại sang thuê và khai thác | Phục vụ nhóm khách thuê và khai thác; đồng thời để mắt tới khu vực khác đang bắt đầu một sóng thông tin mới |
Bảng trên chỉ mô tả dấu hiệu quan sát được và phần việc nghề nghiệp. Nó không nói giai đoạn nào tốt hơn giai đoạn nào, và không phải gợi ý mua bán ở bất kỳ đoạn nào.
Đọc bài này với đúng mốc thời gian của nó
Buổi livestream gốc ghi hình tháng 9 năm 2021. Mọi con số về giá, biên độ và thời gian trong buổi đó là quan sát cá nhân của người nói tại một thị trường, ở một thời điểm đã cách đây nhiều năm, nên bài này đã bỏ hết. Khung pháp lý cũng đã đổi: Luật Đất đai số 31/2024/QH15 và Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15, tức là sau buổi livestream này gần ba năm. Bài không được viết lại theo các luật đó; thứ còn dùng được ở đây là cách phân đoạn thị trường, không phải các con số và cũng không phải phần pháp lý.
Sóng thông tin là gì và nhận ra bằng dấu hiệu nào?
Sóng thông tin là giai đoạn đầu tiên, khi mọi thứ mới nằm trong một tin quy hoạch còn thực địa thì chưa thay đổi gì. Dấu hiệu duy nhất ở đoạn này là thông tin. Một khu công nghiệp sắp được duyệt, một cây cầu sắp làm, một tuyến đường sắp nâng cấp, một huyện sắp lên quận. Thông tin đó đi ra từ báo đài, từ văn bản của chính quyền, và phần lớn thì đi bằng đường truyền miệng.
Trên thực địa lúc này chưa có gì cả. Vẫn là ruộng, vẫn là đường đất, vẫn là chỗ mà bạn dẫn khách tới thì khách nhìn quanh rồi hỏi ở đây có gì. Khách mời mô tả đây là đoạn biến động mạnh nhất, và cũng là đoạn mà người tham gia phải chịu nhiều thứ chưa biết nhất.
Hai câu hỏi anh ấy nhấn đi nhấn lại. Thứ nhất, thông tin đó có thật không. Thứ hai, nếu thật thì bao lâu nữa mới triển khai. Câu thứ hai mới là câu giết người: một quy hoạch đúng nhưng mười năm sau mới động thổ thì tiền của người mua nằm chết ở đó suốt mười năm, trong khi họ đã tính chuyện bán lại sau vài tháng.
Chính khách mời cũng nói thẳng trong buổi trao đổi rằng ai chưa từng đi qua trọn một con sóng thông tin thì chưa nên tham gia, vì với anh ấy an toàn vốn đứng trên lợi nhuận. Mình giữ nguyên câu đó vì nó là phần tự cảnh báo, không phải phần chào mời.
Tin quy hoạch nghe được không phải là tin quy hoạch đã có
Trong buổi trao đổi có nhắc tới chuyện dựa vào quan hệ để biết trước thông tin. Mình không viết lại cách làm đó, vì đó không phải thứ nên hướng dẫn trên một trang dạy nghề. Cách kiểm chứng mà bạn nên dùng là văn bản công bố chính thức: nghị quyết của hội đồng nhân dân, quyết định phê duyệt quy hoạch, hồ sơ quy hoạch tra tại cơ quan quản lý đất đai địa phương. Muốn có bản trả lời chính thức thay vì lời kể, bạn nộp yêu cầu theo thủ tục cung cấp thông tin, dữ liệu đất đai trên Cổng Dịch vụ công quốc gia. Còn lại, cứ coi là chưa có gì.
Làm sao biết một khu vực đã bước sang sóng hạ tầng?
Biết bằng cách nhìn: công trình đã thật sự khởi động trên thực địa chứ không còn nằm trên giấy. Sau sóng thông tin, có thể vài tháng, có thể vài năm, hạ tầng mới chạy. Cầu bắt đầu làm, đường bắt đầu mở rộng, khu công nghiệp bắt đầu san nền. Lúc này thứ trước đây chỉ nằm trong một tờ nghị quyết đã thành cái nhìn thấy được bằng mắt.
Khách mời có một quan sát mà mình thấy thú vị: các lễ khởi công thường được xếp vào những mốc có ý nghĩa trong năm, nên nhìn lịch cũng phần nào đoán được nhịp triển khai. Mình ghi lại đúng như một quan sát của người trong nghề, không phải một chiến thuật để bạn ngồi canh, vì lịch khởi công phụ thuộc vào rất nhiều thứ nằm ngoài tầm nhìn của cả bạn lẫn mình.
Dấu hiệu thứ hai thì rõ hơn nhiều và bạn quan sát được ngay trong công việc hằng ngày: số người hỏi mua trong khu vực tăng lên, số giao dịch tăng lên, và thông tin về khu vực đó bắt đầu dày đặc trên mạng xã hội. Khi bảng tin của bạn tự nhiên đầy bài về một xã mà trước đó không ai nhắc, thì con sóng hạ tầng ở đó đã chạy được một đoạn rồi.
Cũng ở đây khách mời tách rõ hai kiểu người. Người mua ngắn hạn thì bám đúng đoạn này rồi ra hàng. Người tính trung hạn và dài hạn thì phải chấp nhận đi tiếp qua những giai đoạn sau, và điều đó có nghĩa là phải chuẩn bị một dòng tiền chịu được thời gian chờ, chứ không phải một khoản vay ngắn.
Vì sao sóng đền bù vừa nhiều tiền vừa nhiều rắc rối?
Vì ở đoạn này vị trí của một tài sản có thể đổi hẳn, mà thủ tục quanh nó lại là phần dễ sai nhất. Muốn làm đường, làm khu công nghiệp thì phải thu hồi đất và bồi thường cho người đang sử dụng. Đây là giai đoạn mà khách mời đánh giá là biên độ lớn nhất, đồng thời cũng là giai đoạn anh ấy nói thẳng rằng chỉ dành cho người đã có nghề và anh không chia sẻ chi tiết cách làm một cách công khai.
Cơ chế thì dễ hiểu. Một căn nhà đang nằm trong ngõ, sau khi tuyến đường mở qua thì bỗng thành nhà mặt đường. Mặt bằng giá của hai vị trí đó vốn đã khác nhau rất xa, nên chỉ riêng việc đổi vị trí đã đủ làm thay đổi toàn bộ câu chuyện tài chính của chủ nhà. Mình cố ý không nêu con số nào ở đây, vì các con số trong buổi trao đổi là giá của một huyện tại một thời điểm cách nay nhiều năm.
Mặt trái mới là phần đáng học. Khách mời kể rằng tâm lý người dân đã đổi hẳn so với trước. Ngày trước nghe tin sắp giải toả là người ta bán sớm để cầm tiền đi chỗ khác. Bây giờ người dân giữ lại để thương lượng, và khi thấy môi giới liên tục gọi hỏi mua thì họ đẩy giá lên từng nấc, mỗi lần hỏi là một nấc mới. Ai đang làm nghề đều biết cảm giác đó: chưa kịp chốt với khách thì chủ đã hô giá khác.
Đây đúng là chỗ mà nghề môi giới bị kẹt giữa hai bên và dễ mất deal nhất. Cách xử lý thì mình đã viết riêng trong bài biến ép giá thành cơ hội chốt, nguyên tắc chung là đừng để hai bên tự đàm phán bằng cảm xúc mà không có ai giữ nhịp.
Còn rủi ro thì rất nặng và rất thật. Mua không đúng người có quyền định đoạt, hoặc giấy tờ không đủ, thì tài sản có thể bị đòi lại. Từ năm 2021 tới nay các quy định về thu hồi, bồi thường và tái định cư đã thay đổi theo Luật Đất đai số 31/2024/QH15, nên mọi thứ nghe được trong buổi livestream đó đều cần đối chiếu lại. Chuyện này bạn phải hỏi cơ quan quản lý đất đai và người có chuyên môn pháp lý, không hỏi trong hội nhóm.
Sóng vết dầu loang lan theo hướng nào?
Lan từ chỗ sát công trình ra dần các vòng ngoài, theo đúng cái tên. Khi con đường đã thành hình hoặc khu công nghiệp đã chạy, mặt bằng giá ở ngay tâm điểm lên trước. Rồi nó lan dần ra vòng ngoài, đúng như vết dầu loang. Người đến sau nhìn vào tâm điểm thì thấy hàng gần như đã hết hoặc giá đã ở một tầng khác, nên phần còn lại của cuộc chơi nằm ở các vòng tiếp theo.
Với người làm nghề, đây là giai đoạn mà công việc tìm nguồn hàng có giá trị nhất. Những người đã mua ở tâm điểm cần người tìm giúp họ hàng ở vòng ngoài, và họ cần người thật sự đi khảo sát chứ không phải người ngồi chuyển tiếp tin nhắn. Khách mời nhắc đúng ý này khi nói rằng nếu không có hàng thì mình đi tìm hàng cho những nhà đầu tư đã vào trước.
Mình phải nói trước một chuyện: phần này trong bản ghi phụ đề đứt đoạn khá nhiều, nên bài chỉ giữ lại ý chính mà mình chắc chắn, còn các ví dụ cụ thể thì bỏ hẳn thay vì đoán.
Sóng phiếu tái định cư là gì và rủi ro nằm ở đâu?
Thứ được sang tay ở đoạn này chỉ là một cái quyền, còn rủi ro thì nằm trọn trong quãng trống giữa lúc trả tiền và lúc có sổ. Khi nhà nước thu hồi đất ở, người dân được bố trí tái định cư. Quyền được nhận suất đất tái định cư đó, dân trong nghề hay gọi tắt là phiếu. Và có một thị trường mua đi bán lại chính cái quyền đó, ở thời điểm khu tái định cư còn chưa có đường, chưa có điện, chưa có sổ.
Giá ở giai đoạn này thấp hơn đất đã hoàn thiện, vì người mua đang trả tiền cho một thứ chưa hiện hữu. Nhưng khoảng cách từ lúc trả tiền đến lúc cầm được sổ mới là chỗ nguy hiểm. Trong suốt quãng đó, người đứng tên trên hồ sơ vẫn là người bán, còn người mua chỉ có một tờ giấy viết tay.
Khách mời liệt kê một loạt tình huống mà những người đi trước anh ấy đã gặp: đến lúc ra sổ thì người bán đổi ý không sang tên; người bán đã mất và các đồng thừa kế không đồng ý; người bán chuyển đi nơi khác hoặc ra nước ngoài, không tìm được người ký; người bán tại thời điểm bán không còn đủ minh mẫn, và gia đình lấy đó làm lý do phủ nhận giao dịch. Giấy viết tay giữa hai người thì gần như không đỡ được bạn ở bất kỳ tình huống nào trong số đó.
Anh ấy nói rõ là bản thân chưa trực tiếp làm giai đoạn này, những rủi ro trên là chuyện anh nghe lại từ những người đi trước. Mình giữ nguyên như vậy, không nâng nó thành trải nghiệm của ai cả.
Đây là chỗ bạn nên dừng lại và đi hỏi
Mua bán quyền được bố trí tái định cư khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng là loại giao dịch mà rủi ro nằm ở chỗ bạn không nhìn thấy được lúc trả tiền. Nếu bạn hoặc khách của bạn đang đứng trước một giao dịch như vậy, hãy hỏi luật sư hoặc công chứng viên trước khi làm bất cứ việc gì, và đừng lấy kinh nghiệm truyền miệng trong hội nhóm làm căn cứ.
Sóng sổ đỏ khác các giai đoạn trước thế nào?
Khác ở chỗ phần chưa biết đã hết: giấy tờ xong rồi nên không còn phải đoán gì nữa. Đến đây thì hạ tầng đã xong, đất đã được bàn giao, sổ đã ra. Mua bán trở lại đúng cách mà ai cũng làm được: xem đất, đặt cọc, ra công chứng, sang tên. Không cần đọc bản đồ chỉ giới, không cần quen ai, không cần đoán ngày khởi công.
Đổi lại, khoảng chênh lệch ở giai đoạn này mỏng hơn hẳn so với các giai đoạn trước. Đó chính là cái giá của sự an toàn, và khách mời cũng thừa nhận đúng như thế: từ đoạn này trở đi mới là chỗ dành cho người mua cá nhân bình thường, còn các đoạn phía trước là sân của người làm nghề đầu tư. Nhân đây, nếu bạn còn lúng túng khi khách hỏi về giấy tờ, mình có một bài giải thích sổ đỏ và sổ hồng khác nhau thế nào để bạn trả lời cho gọn.
Phần hay nhất của đoạn này lại là phần nói về nghề môi giới. Khách mời kể cách anh ấy chọn người để giao việc: trước khi đặt niềm tin vào ai, anh xem người đó hoạt động thế nào trên kênh riêng của họ, trên trang cá nhân, trên các nền tảng video. Thứ anh ấy tìm không phải người báo giá rẻ nhất, mà là người hiểu quy hoạch và hiểu pháp lý của khu vực đó.
Đây là một lời nhắc rất đáng giá. Một nhà đầu tư đã đi qua vài chục giao dịch sẽ không chọn bạn vì bạn nhiệt tình, họ chọn bạn vì bạn biết những thứ họ không có thời gian tự tra. Nếu bạn đang muốn dựng phần nội dung đó mà sợ nói sai luật, mình đã hướng dẫn cách làm nội dung pháp lý bất động sản khi chưa phải luật sư trong một bài riêng.
Anh ấy cũng kể rằng sau nhiều giao dịch trơn tru, anh tin người môi giới đó tới mức chuyển tiền trước rồi để người kia lo phần còn lại. Mình để nguyên câu chuyện vì nó cho thấy đích đến của một quan hệ nghề nghiệp tử tế, nhưng nói rõ luôn: đó là kết quả của một lịch sử làm việc dài, không phải một cách làm để bạn đề nghị với khách mới quen. Cọc, hợp đồng, công chứng vẫn phải đủ, kể cả khi hai bên đã quý nhau.
Sóng dòng tiền xuất hiện khi nào?
Khi mọi thứ đã xong và khu vực đó có người về ở thật. Đây là giai đoạn cuối cùng. Hạ tầng chạy, khu công nghiệp có công nhân, dân về ở thật. Nhu cầu lúc này không còn là mua đi bán lại nữa mà là thuê: nhà phố cho thuê, nhà mặt phố kinh doanh, nhà trọ quanh khu công nghiệp.
Theo khách mời, nhóm sản phẩm khai thác dòng tiền có mức sinh lời thấp hơn nhiều so với kỳ vọng của người quen mua đi bán lại. Bù lại, nó tạo ra khoản thu đều đặn và giữ được giá trị của tài sản theo thời gian. Mình không nêu tỷ lệ nào ở đây, vì các con số trong buổi trao đổi vừa là quan sát của một người tại một thị trường, vừa bị phụ đề tự động ghi sai nên không đọc lại được chính xác.
Rồi vòng quay lặp lại. Một thông tin mới ở một khu vực khác xuất hiện, và con sóng thông tin lại bắt đầu ở đó. Khách mời nói đúng câu này ở cuối buổi: hết chu kỳ thì lại quay về giai đoạn đầu, chỉ đổi địa danh.
Môi giới dùng bảy giai đoạn này để tư vấn thế nào?
Dùng như một việc phải làm xong trước khi báo bất kỳ sản phẩm nào cho khách. Mình đưa cách chia bảy giai đoạn của đầu tư bất động sản thổ cư lên trang không phải để bạn bỏ nghề đi đầu tư, mà để bạn tư vấn cho khách đúng hơn. Khi một người hỏi bạn chỗ này thế nào, câu trả lời tử tế không nằm ở chỗ khu đó tốt hay xấu, mà nằm ở chỗ khu đó đang ở giai đoạn nào và người đang hỏi có hợp với giai đoạn đó không.
Một người muốn cầm hàng vài tháng rồi ra mà bạn đưa họ vào một khu vực còn ở giai đoạn tin đồn, thì kể cả thông tin đó về sau thành sự thật, họ vẫn kẹt và vẫn trách bạn. Ngược lại, một người có tiền nhàn rỗi, tính giữ nhiều năm, mà bạn chỉ dám giới thiệu hàng đã hoàn thiện, thì bạn đang tự thu hẹp chỗ mình có thể phục vụ họ.
Có ba việc bạn làm được ngay trong tuần này. Một, xác định khu vực bạn đang bán đang ở giai đoạn nào trong bảy giai đoạn trên, và viết ra bằng chứng cho kết luận đó. Hai, hỏi khách kỳ vọng cầm hàng bao lâu trước khi báo bất cứ sản phẩm nào. Ba, nói trước rủi ro đặc trưng của giai đoạn đó, thay vì để khách tự phát hiện sau khi đã xuống tiền.
Việc thứ ba là việc ít người làm nhất và cũng là việc giữ khách lâu nhất. Còn nếu bạn đang tính bước từ nghề môi giới sang tự đầu tư, mình đã viết riêng về những gì cần chuẩn bị trong bài môi giới bất động sản đi đầu tư.
Bảy giai đoạn, xếp theo đúng thứ tự
Sóng thông tin · sóng hạ tầng · sóng đền bù · sóng vết dầu loang · sóng phiếu tái định cư · sóng sổ đỏ · sóng dòng tiền. Càng về đầu thì khoảng chênh lệch càng rộng và thứ chưa biết càng nhiều; càng về cuối thì càng dễ tiếp cận và càng ít bất ngờ. Không có đoạn nào đúng cho tất cả mọi người.
Bài này không phải lời khuyên đầu tư
Toàn bộ nội dung trên chỉ để tham khảo về cách nhìn thị trường. Bài không gợi ý bạn nên mua gì, mua ở đâu, mua vào lúc nào, và cũng không nói gì về khả năng sinh lời của bất kỳ khoản tiền nào. Mọi quyết định xuống tiền là việc của bạn và của người tư vấn tài chính cho bạn.
Riêng phần pháp lý thì càng phải cẩn thận: quy hoạch, điều kiện chuyển nhượng, thu hồi, bồi thường, tái định cư, tranh chấp và thừa kế đều là những việc phải hỏi cơ quan quản lý đất đai địa phương, luật sư hoặc công chứng viên. Buổi livestream gốc ghi năm 2021, trước khi Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, nên đừng lấy nó làm căn cứ pháp lý.
Biết mình đang cần bao nhiêu trước khi tính chuyện ở đâu
Phần lớn quyết định vội vàng đến từ chỗ không có một con số mục tiêu rõ ràng của riêng mình. Bảng hoạch định mục tiêu tài chính là công cụ mình vẫn đưa cho anh em trong nghề dùng để tự viết ra con số đó trước, rồi mới bàn tới sản phẩm.
Câu hỏi thường gặp
Đầu tư bất động sản thổ cư nên bắt đầu từ giai đoạn nào?
Không có giai đoạn nào đúng cho tất cả mọi người, và bài này không đưa ra khuyến nghị cho trường hợp cụ thể của bạn. Điều khách mời nói trong buổi trao đổi là các giai đoạn sớm như sóng thông tin, sóng đền bù hay sóng phiếu tái định cư đòi hỏi kinh nghiệm và khả năng chịu rủi ro mà người mới không có, còn giai đoạn đất đã có sổ thì ai cũng tiếp cận được. Trước khi quyết định, hãy hỏi người có chuyên môn về tài chính và pháp lý.
Sóng thông tin và sóng hạ tầng khác nhau ở chỗ nào?
Sóng thông tin là lúc mọi thứ mới nằm trên giấy hoặc trong lời đồn, thực địa chưa có gì thay đổi. Sóng hạ tầng là lúc công trình đã thật sự khởi động và bạn nhìn thấy được bằng mắt. Khác biệt lớn nhất nằm ở lượng thứ chưa biết: ở sóng thông tin, câu hỏi bao giờ mới triển khai vẫn chưa có ai trả lời được.
Mua phiếu tái định cư có rủi ro gì?
Rủi ro lớn nhất là khoảng thời gian từ lúc trả tiền tới lúc có sổ, khi người đứng tên trên hồ sơ vẫn là bên bán còn bên mua chỉ có giấy viết tay. Trong khoảng đó, bên bán có thể đổi ý, có thể qua đời và để lại nhiều người thừa kế, có thể chuyển đi nơi khác, hoặc có thể bị đặt vấn đề về năng lực hành vi tại thời điểm giao dịch. Đây là loại giao dịch cần hỏi luật sư hoặc công chứng viên trước khi làm.
Môi giới cần biết gì để tư vấn cho khách đang tìm đất thổ cư?
Ba thứ. Khu vực mình đang bán đang ở giai đoạn nào của chu kỳ và bằng chứng cho kết luận đó. Khách dự định cầm hàng trong bao lâu. Và rủi ro đặc trưng của giai đoạn đó, nói trước cho khách nghe thay vì để họ tự phát hiện sau khi đã xuống tiền. Nhà đầu tư có kinh nghiệm chọn người môi giới hiểu quy hoạch và pháp lý của khu vực, chứ không chọn người báo giá rẻ nhất.
Những con số giá đất trong video còn dùng được không?
Không, và bài này đã bỏ hết. Buổi livestream ghi hình tháng 9 năm 2021, các mức giá nêu trong đó là quan sát cá nhân của người nói ở một huyện tại thời điểm ấy. Ngoài chuyện thị trường đã đổi nhiều lần, khung pháp lý cũng đã đổi với Luật Đất đai 2024 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/8/2024. Thứ còn dùng được là cách phân đoạn thị trường.
Bài viết liên quan
- 4 yếu tố giúp môi giới bất động sản đi đầu tư thành công
- Sổ đỏ và sổ hồng khác nhau thế nào
- Làm nội dung pháp lý bất động sản khi chưa phải luật sư
- Cách để môi giới bất động sản biến ép giá thành cơ hội chốt
- 5 lợi thế cạnh tranh giúp môi giới bất động sản vượt xa đối thủ
Xem video đầy đủ
Buổi chia sẻ gốc là một livestream có khách mời, ghi hình tháng 9/2021. Vì bản ghi bằng phụ đề tự động không phân biệt được người nói, bài viết chỉ ghi lại phần nào chắc chắn là của khách mời dưới dạng dẫn lại, và bỏ những đoạn không xác định được. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.