Đăng ngày ·Đăng Dương
Sai lầm đăng bài bất động sản tai hại nhất không nằm ở câu chữ hay ở hình ảnh, mà nằm ở chỗ bạn là người duy nhất từng chấm bài của mình. Bốn chỗ trong bài này đều lọt lưới vì đúng lý do đó, và cách gỡ cả bốn cũng giống nhau — mượn một con mắt từ bên ngoài.
Sai lầm đăng bài bất động sản hay gặp nhất nằm ở đâu?
Nằm ở chỗ không có ai chấm bài giúp bạn. Trong nghề này bạn vừa là người viết, vừa là người duyệt, vừa là người bấm đăng. Ba vai đó nằm gọn trong một cái đầu, mà cái đầu ấy thì luôn hiểu bài của mình quá rõ để còn nhìn ra chỗ hỏng.
Mình từng gom mười sai lầm hay gặp khi làm nội dung trong một video. Bài này chỉ giữ bốn, vì sáu điều còn lại đã có bài riêng trên trang: chuyện chưa chịu làm video ở bài bắt đầu làm video bất động sản có muộn không, chuyện gồng lên diễn thay vì nói thật ở bài môi giới hãy là chính mình, chuyện lấy đâu ra thời gian ở bài quay nhiều video trong một buổi, còn chuyện đợi đủ thiết bị và đợi thật hoàn hảo ở bài video ngắn hai mươi lăm giây bán bất động sản. Riêng phần công cụ trí tuệ nhân tạo mình bỏ hẳn, lý do nói ở cuối bài.
Bốn chỗ còn lại đi theo đúng vòng đời một bài đăng: thứ bạn chọn để đăng, thứ bạn duyệt trước khi bấm nút, nơi bạn bấm nút, và thứ bạn làm sau đó.
| Chỗ hỏng | Điều bạn đang tin | Lấy gì ra kiểm |
|---|---|---|
| Trang cá nhân toàn tin nhà đất | Đăng đều sản phẩm tức là đang chăm chỉ | Mở mười bài gần nhất, đếm bài có dấu vết một con người |
| Tự duyệt bài của chính mình | Bài này được rồi, đăng thôi | Tự hỏi bạn có muốn xem, bình luận hay chia sẻ bài đó không |
| Bê nguyên một bài sang mọi nền tảng | Chỗ nào cũng chạy như nhau | Đọc lại quy định hiện hành của nền tảng và của pháp luật |
| Đăng xong là quên | Cứ đăng đều rồi sẽ tới lúc có kết quả | So hai bài của chính bạn rồi quyết làm tiếp hướng nào |
Vì sao tài khoản đăng toàn nhà đất lại khó ra khách?
Vì nó không còn trông giống một người nữa, nó trông giống một trang rao vặt. Mà chưa ai từng gửi vài tỉ đồng cho một trang rao vặt.
Cách tự kiểm rất nhanh: mở trang cá nhân của mình lên, nhìn mười bài đăng gần nhất, đếm xem bao nhiêu bài cho người lạ biết bạn là ai. Nếu quá nửa chỉ có lô đất, căn nhà, mặt bằng giá và số điện thoại, thì thứ bạn đang xây chưa phải thương hiệu cá nhân — bạn đang nuôi một bảng tin.
Mạng xã hội có chữ xã hội ở trong tên của nó, mà đã là xã hội thì không phải lúc nào cũng bán. Người ta cần biết bạn trước rồi mới tin bạn, và họ không thể biết bạn qua một loạt ảnh sổ đỏ.
Nội dung đời sống nên chiếm bao nhiêu là đủ?
Con số mình hay dùng cho anh em dễ nhớ là tám phần mười. Tám phần số bài nên có mặt bạn ở trong đó, kể cả khi đó là bài nói về chính bất động sản bạn đang chào bán — mười tấm ảnh về một dự án thì vài tấm phải có bạn đứng cùng lô đất ấy. Hai phần còn lại dành cho phản hồi của những khách đã từng làm việc với bạn.
Đây là mốc để tự soi, không phải công thức. Ý của nó rất đơn giản: đừng để người lạ lướt hết trang của bạn mà vẫn không đoán nổi bạn là người thế nào. Bạn hài hước hay nghiêm túc, hướng nội hay hướng ngoại, mê bóng đá hay mê nấu ăn — mấy thứ đó nghe chẳng liên quan gì tới bất động sản, nhưng chúng khiến một người xa lạ thấy bạn giống họ. Và người ta mua hàng của người giống mình.
Không muốn lộ mặt thì lấy gì làm dấu vết con người?
Lấy giọng nói, quan điểm và việc bạn làm trong ngày. Mặt là cách nhanh nhất chứ không phải cách duy nhất — có người vẫn ra khách đều mà chưa từng quay cận mặt lần nào, mình đã kể đường đi đó trong bài làm video bất động sản không lộ mặt.
Thứ không thể thiếu là dấu vết của một người có thật đứng sau tài khoản: một nhận xét thẳng về khu vực bạn đang bán, một buổi đi xem đất kể lại đúng như nó diễn ra, một câu trả lời cho thắc mắc khách hay hỏi bạn nhất.
Cũng nên nhớ những bài rao bán ấy không phải chuyện riêng của trang cá nhân. Bộ Xây dựng trả lời trên Báo điện tử Chính phủ rằng theo điểm d khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, trước khi hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước cấp tỉnh để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Cái tên bạn ký dưới mỗi bài đăng là tên một người đang hành nghề có điều kiện, không phải một tài khoản vô danh.
Trước khi bấm đăng, bạn có muốn xem bài của chính mình không?
Đây là câu hỏi rẻ nhất và bị bỏ qua nhiều nhất. Trước khi đăng, hãy tự hỏi thật lòng: nếu bài này hiện ra trên trang của người khác, bạn có dừng lại xem không, có muốn bình luận không, có muốn gửi cho ai không. Trả lời không, thì sửa rồi hãy đăng.
Mình hay ví chỗ này với chuyện bếp núc. Đầu bếp nào cũng phải tự nếm món của mình rồi mới bưng ra cho khách. Một món mà đến người nấu còn không muốn ăn thì khó trông mong thực khách ăn hết. Vậy mà trong chuyện nội dung, phần lớn anh em bưng thẳng ra mà chưa nếm miếng nào.
Món dở thì có được bưng ra không?
Có, và chỗ này phải nói rõ kẻo hiểu ngược. Không ai sinh ra đã là đầu bếp giỏi. Những bài đầu tiên của bạn gần như chắc chắn sẽ dở, và điều đó bình thường tới mức không đáng bàn. Lấy câu hỏi ở trên làm cái cớ để không bao giờ đăng gì cả thì bạn vừa đổi một sai lầm lấy một sai lầm nặng hơn.
Khác biệt nằm ở chữ nếm. Dở thì vẫn bưng ra, nhưng phải nếm trước, phải biết nó dở ở đâu, rồi món sau nấu khác đi. Người không bao giờ nếm thì nấu một trăm món vẫn dở y như món đầu, vì chưa lần nào họ biết mình hỏng chỗ nào.
Làm sao chấm bài của mình khi mình luôn cho mình điểm cao?
Bằng cách tạo khoảng cách giữa người viết và người duyệt, vì cả hai đều là bạn. Bốn cách dễ làm nhất:
- Để qua một đêm. Sáng hôm sau đọc lại, phần lớn chỗ ngượng sẽ tự lộ ra.
- Tắt tiếng và xem lại. Chỉ còn hình mà vẫn hiểu bạn đang nói gì thì bài đó đứng được.
- Xem trên máy người khác. Chữ bị che, ảnh bị cắt, nút bấm rơi ra ngoài khung — mấy lỗi đó chỉ hiện ra ở đây.
- Nhờ một người ngoài nghề xem năm giây đầu rồi hỏi họ đoán bài này nói về gì. Đoán sai tức là năm giây đầu đang hỏng.
Cách thứ tư khó nuốt nhất và cũng đáng giá nhất, bởi khách hàng tương lai của bạn chính là người ngoài nghề. Muốn một danh sách dài hơn để rà soát cả kênh chứ không riêng một bài thì xem bài lỗi kênh bất động sản.
Đăng cùng một bài lên mọi nền tảng có được không?
Đăng thì vẫn được, nhưng coi mọi nền tảng như nhau là chỗ nhiều người trả giá đắt. Mỗi nơi có cách phân phối riêng, khung hình riêng và bộ quy định riêng, mà bộ quy định ấy đổi liên tục.
Mình cố tình không chép lại ở đây điều gì được phép hay không được phép trên từng ứng dụng, vì loại thông tin đó hỏng nhanh nhất. Thứ đáng nhớ là nguyên tắc: trước khi đem một cách làm từ nơi này sang nơi khác, mở trang quy định của chính nền tảng đó ra đọc lại. Cái giá của việc đoán không phải là ít lượt xem, mà có thể là mất tài khoản bạn đã xây nhiều tháng.
Ngoài quy định của nền tảng còn ràng buộc nào nữa không?
Có, và đây là lớp gần như không ai trong nghề đọc. Nghị định 147/2024/NĐ-CP đặt ra một số quy định áp cho người dùng mạng xã hội tại Việt Nam, bất kể bạn đang đăng ở đâu.
Đáng chú ý nhất với anh em bán hàng là chuyện xác thực tài khoản. Cổng thông tin xây dựng chính sách của Chính phủ dẫn lại rằng theo nghị định này, chỉ những tài khoản đã xác thực mới được đăng tải và chia sẻ thông tin trên mạng xã hội, việc xác thực thực hiện bằng số điện thoại di động tại Việt Nam. Riêng trường hợp dùng tính năng livestream với mục đích thương mại thì tài khoản được xác thực bằng số định danh cá nhân. Ai đang livestream để bán hàng nên đọc kỹ đúng dòng đó.
Tài khoản bị khoá tạm thời và khoá vĩnh viễn khác nhau thế nào?
Khác nhau ở mức độ và ở số lần vi phạm. Cùng cổng thông tin trên dẫn lại các mốc nêu trong nghị định:
| Mức | Trường hợp áp dụng | Hệ quả |
|---|---|---|
| Khoá tạm thời | Thường xuyên đăng nội dung vi phạm pháp luật — trong 30 ngày có ít nhất năm lần, hoặc trong 90 ngày có ít nhất mười lần bị cơ quan có thẩm quyền yêu cầu ngăn chặn, gỡ bỏ | Khoá từ bảy đến ba mươi ngày, tuỳ mức độ và số lần |
| Khoá vĩnh viễn | Đăng nội dung xâm phạm an ninh quốc gia, hoặc tài khoản đã bị khoá tạm thời từ ba lần trở lên | Khoá vĩnh viễn |
Nguyên văn các mốc này nằm ở bản tin về những trường hợp khoá tạm thời và khoá vĩnh viễn tài khoản mạng xã hội. Nghị định đặt nghĩa vụ khoá lên phía doanh nghiệp cung cấp dịch vụ, chứ không phải người dùng tự chịu một mình — nhưng tài khoản bị khoá thì vẫn là tài khoản của bạn.
Đáng nói nhất là chính bộ quy định ấy cũng đang được sửa. Cục Phát thanh, Truyền hình và Thông tin điện tử cho biết đã tổ chức hội thảo để lấy ý kiến hoàn thiện dự thảo nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 147/2024/NĐ-CP, dự kiến cắt giảm phần lớn thủ tục hành chính trong lĩnh vực này. Nghĩa là đọc quy định một lần rồi yên tâm mãi thì cũng là đang tự chấm bài của mình, chỉ khác là chấm bằng trí nhớ.
Chuyện tài khoản mới hay bị khoá ngay lúc vừa đăng video đầu tiên thuộc về phía nền tảng, là câu chuyện khác hẳn, mình viết riêng ở bài kênh mới bị khoá khi đăng video. Còn cách để đừng đặt cả sự nghiệp lên một nền tảng duy nhất thì ở bài phụ thuộc nền tảng mạng xã hội.
Sau khi đăng xong, bạn có mở phần thống kê ra xem không?
Phần lớn anh em không mở. Đăng xong là xong, mai đăng bài mới. Trong khi đó phần thống kê là trọng tài duy nhất trong cả quy trình không bao giờ nể mặt bạn.
Nền tảng nào cũng có khu vực dành cho người sáng tạo, nơi hiện lượt xem, lượt theo dõi mới và phản hồi người xem. Thói quen đáng xây là mở nó đều đặn, không phải chỉ mở vào hôm có bài lên. Nói ngay cho sòng phẳng: việc này rất dễ biến tướng thành ngồi lướt điện thoại, nên hãy giới hạn thành một lần trong ngày và có việc cụ thể phải làm sau khi xem — mình viết riêng về cái bẫy đó trong bài thói quen lướt điện thoại của môi giới.
So hai bài của chính mình thì so cái gì?
So để quyết định bài tiếp theo làm theo hướng nào, chứ không phải để buồn hay để vui. Giả sử bạn làm hai video cùng nhằm bán hàng. Video thứ nhất nhiều lượt xem hơn hẳn, lại có người nhắn tin hỏi; video thứ hai nằm im. Việc phải làm không phải là gỡ video thứ hai xuống, mà là xem video thứ nhất khác ở chỗ nào — nó mở đầu bằng câu gì, nói về sản phẩm nào, dài bao lâu, đăng lúc nào. Rồi làm thêm mấy cái nữa theo hướng đó.
Ở đây mình đang nói về việc chọn hướng đi tiếp. Còn câu hỏi khác hẳn là nên đọc chỉ số nào để biết kênh hỏng ở khâu nào, mình trả lời riêng trong bài kênh bất động sản ít người đăng ký. Hai việc này hay bị gộp làm một, nhưng chúng dùng cho hai mục đích khác nhau: một bên sửa chỗ hỏng, một bên nhân cái đang chạy được.
Đăng đều đặn mà vẫn không ra kết quả thì sai ở đâu?
Rất có thể bạn đang đều đặn theo một cách làm sai. Sự nhất quán vẫn đáng giá, nhưng chỉ đáng giá khi hướng đi đúng — nhất quán theo hướng sai thì càng làm đều càng xa đích, mà cảm giác chăm chỉ thì vẫn còn nguyên. Chính cảm giác đó giữ chân người ta lâu nhất ở chỗ không có kết quả.
Con số trong phần thống kê là thứ cắt ngang cảm giác ấy. Nó không quan tâm bạn bỏ bao nhiêu buổi tối vào một bài, nó chỉ nói bài đó có ai xem hết hay không. Chuyện nhiều lượt xem mà vẫn không ra khách là cái bẫy riêng, mình bóc trong bài nội dung viral bất động sản.
Bốn sai lầm này có chung một gốc nào không?
Có. Cả bốn đều là chuyện bạn vừa đá bóng vừa thổi còi, và trận nào bạn cũng thắng.
Bạn thấy trang mình đầy sản phẩm và gọi đó là chăm chỉ, người lạ thấy một bảng tin. Bạn thấy bài mình rõ ràng, người lạ lướt qua trong hai giây. Bạn thấy nền tảng nào cũng như nhau, còn quy định thì đã đổi từ lâu. Bạn thấy mình đăng rất đều, còn con số thì nói chưa ai xem hết. Cả bốn trường hợp, vấn đề không phải bạn làm ít, mà là không ai nói cho bạn biết bạn đang làm chệch.
Cho nên cách sửa cũng chỉ có một: kéo một thứ từ bên ngoài vào làm mốc. Con mắt người lạ. Con số trong phần thống kê. Văn bản quy định còn hiệu lực. Và cái mốc thứ tư, rẻ nhất mà ít ai dùng — kênh của những người trong nghề đang đi trước bạn. Mỗi ngày dành một khoảng cố định xem bài nào của họ đang chạy và vì sao nó chạy, như đi chợ nhìn người ta bán hàng chứ không phải ngồi so bì.
Nếu thứ bạn tìm là sai lầm của nghề nói chung chứ không riêng chuyện đăng bài, trang này có sẵn mấy bài khác: mười hai nguyên nhân khiến môi giới bất động sản thất bại đi vào khâu bán hàng, sự khắc nghiệt của nghề môi giới bất động sản đi vào những việc không ai giám sát, còn tư duy môi giới bất động sản đi vào chỗ nhận trách nhiệm.
Tuần này nên sửa chỗ nào trước?
Đừng sửa cả bốn. Chọn một, làm bảy ngày, rồi mới tính tiếp.
Ba việc nhỏ đủ để bắt đầu
Một, mở mười bài gần nhất và đếm xem mấy bài cho người lạ biết bạn là ai; thiếu bao nhiêu thì tuần này bù đúng bấy nhiêu. Hai, trước mỗi lần bấm đăng, đọc lại bài một lượt và tự trả lời câu hỏi bạn có muốn xem bài này không. Ba, chọn một khung giờ cố định để mở phần thống kê, xem xong phải chốt được một câu về bài tiếp theo.
Chỉ làm nổi một việc thì mình khuyên chọn việc thứ hai: tốn ít phút nhất, không cần thêm công cụ nào, mà chặn được nhiều bài hỏng nhất trước khi chúng kịp ra ngoài.
Bốn chỗ hỏng kể trên là chẩn đoán, không phải đơn thuốc. Gỡ được chúng nghĩa là bạn thôi tự dựng rào trước mặt mình — còn bài có người xem hay không, xem xong có nhắn tin hay không, thì còn nằm ở dòng hàng bạn đang cầm, ở mức độ cạnh tranh của khu vực bạn bán, và ở việc bạn giữ nhịp được bao lâu.
Khi không ai chấm bài giúp, hãy để một nhóm người làm việc đó
Từ tỉ lệ nội dung trên trang cá nhân, tới thói quen đọc số sau mỗi bài đăng, tới cách soi bài của nhau trước khi bấm nút — đây là phần các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn đang ngồi lại với nhau để biến thành nếp làm việc, thay vì mỗi người tự chấm bài của mình.
Câu hỏi thường gặp
Sai lầm đăng bài bất động sản phổ biến nhất là gì?
Là để trang cá nhân biến thành một bảng tin rao vặt, không còn dấu vết nào của người đứng sau nó. Ba sai lầm hay đi kèm: tự duyệt bài của mình mà không bao giờ tự hỏi có muốn xem bài đó không, bê nguyên một bài sang mọi nền tảng mà không đọc lại quy định từng nơi, và đăng xong không mở phần thống kê ra xem. Cả bốn có chung một gốc là không ai ngoài bạn chấm bài giúp bạn.
Nên đăng bao nhiêu phần trăm nội dung có mặt mình?
Mốc dễ nhớ là khoảng tám phần mười số bài nên có mặt bạn, kể cả bài nói về chính bất động sản đang chào bán, và khoảng hai phần còn lại dành cho phản hồi của khách đã từng làm việc với bạn. Đây là mốc để tự soi chứ không phải công thức bắt buộc. Ý cốt lõi là người lạ lướt hết trang của bạn thì phải đoán được bạn là người thế nào.
Không muốn lộ mặt thì xây thương hiệu cá nhân kiểu gì?
Dùng giọng nói, quan điểm và công việc thật trong ngày làm dấu vết con người thay cho gương mặt. Một nhận xét thẳng thắn về khu vực bạn đang bán, một buổi đi xem đất kể lại đúng như nó diễn ra, hay một câu trả lời cho thắc mắc khách hay hỏi nhất đều có tác dụng đó. Điều bắt buộc là người xem cảm nhận được có một người thật đứng sau tài khoản.
Môi giới livestream bán hàng thì tài khoản cần xác thực thế nào?
Theo Nghị định 147/2024/NĐ-CP, tài khoản mạng xã hội được xác thực bằng số điện thoại di động tại Việt Nam, và chỉ tài khoản đã xác thực mới được đăng tải, chia sẻ thông tin. Riêng trường hợp sử dụng tính năng livestream với mục đích thương mại thì tài khoản được xác thực bằng số định danh cá nhân. Nghị định này đang có dự thảo sửa đổi, nên bạn hãy kiểm tra lại văn bản hiện hành trước khi áp dụng.
Đăng đều đặn mỗi ngày mà không ra khách thì sai ở đâu?
Khả năng cao là bạn đang đều đặn theo một hướng sai. Nhất quán chỉ có giá trị khi hướng đi đúng; đi sai hướng thì càng làm đều càng xa đích, trong khi cảm giác chăm chỉ vẫn còn nguyên. Cách kiểm là so hai bài của chính bạn với nhau, tìm xem bài chạy tốt hơn khác bài kia ở chỗ nào, rồi làm thêm theo hướng đó thay vì đăng tiếp theo thói quen cũ.
Bài viết liên quan
- Lỗi kênh bất động sản nhìn một cái là thấy
- Kênh bất động sản ít người đăng ký
- Môi giới bất động sản mắc kẹt doanh số
- Niềm tin sai lầm của khách hàng bất động sản
Xem video đầy đủ
Bài viết chọn bốn trong số các sai lầm được chia sẻ ở video gốc; phần còn lại nằm trong những bài đã liên kết phía trên. Video gốc ghi ở một giai đoạn trước, khi các công cụ và quy định nền tảng còn khác hiện nay, nên bài này cố ý không chép lại thao tác cụ thể trên từng ứng dụng. Quy định pháp luật dẫn trong bài trích từ cổng thông tin của Chính phủ và cơ quan quản lý chuyên ngành tại thời điểm viết, trong đó Nghị định 147/2024/NĐ-CP đang có dự thảo sửa đổi; bạn nên kiểm tra lại văn bản hiện hành trước khi áp dụng. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải tư vấn pháp lý và không phải lời hứa về kết quả.