Đăng ngày ·Đăng Dương
Thị trường bất động sản địa phương phải đọc xong rồi mới chọn cách bán, chứ không phải ngược lại. Có bốn lớp cần đọc: địa bàn của bạn hôm nay mang tên đơn vị hành chính nào, số liệu công bố gần nhất nói gì, đã có ai ở đó bán bằng video chưa, và thị trường đang nằm ở khúc nào của chu kỳ.
Thị trường bất động sản địa phương khác thị trường lớn ở chỗ nào?
Mình từng ngồi cả buổi với hai người làm nghề ở miền Tây, một chị đã đi trước vài năm và một chị vừa mới bắt đầu. Thứ mình nhớ nhất không phải con số họ bán được, mà là câu chị đi trước nói về lúc mới lên video: “có cảm giác như là mình là người đầu tiên vậy đó”.
Người ta hay nghĩ khác biệt giữa một tỉnh và một đô thị lớn nằm ở sức mua hay số lượng dự án. Hai thứ đó khác thật, nhưng bạn không quyết định được chúng. Ba khác biệt dưới đây mới đổi hẳn cách bạn làm việc hằng ngày.
Một là độ chín của cách bán. Ở đô thị lớn, người mua đã quen xem một căn nhà qua video trước khi đặt lịch đi coi. Ở nhiều địa bàn tỉnh thói quen đó chưa hình thành, nên người bán đầu tiên vừa bán hàng vừa phải dạy người xem quen với định dạng mới.
Hai là mật độ quan hệ xã hội. Ở địa bàn nhỏ, khách của bạn rất có thể là bạn học cũ của em gái bạn. Danh tiếng chạy nhanh theo cả hai chiều: một lần tư vấn tử tế được kể lại trong cả họ, một lần cẩu thả cũng vậy.
Ba là số người bán chuyên nghiệp. Địa bàn càng nhỏ thì tỉ lệ người làm nghề toàn thời gian càng thấp, phần lớn giao dịch chạy qua người quen giới thiệu. Nghĩa là bạn cạnh tranh với mạng lưới quan hệ chứ không cạnh tranh với quảng cáo.
Nói rõ ngay để bạn khỏi đọc lệch cả bài: mình không cho rằng vùng nào dễ kiếm tiền hơn vùng nào.
Tên tỉnh trên hồ sơ của bạn có còn đúng không?
Đây là lớp đầu tiên phải kiểm, và cũng dễ bỏ qua nhất vì ai cũng tưởng mình biết rồi. Theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 về việc sắp xếp đơn vị hành chính cấp tỉnh, sau khi sắp xếp cả nước có 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh, hiệu lực từ ngày thông qua là 12/6/2025. Khoản 19 ghi rõ: sắp xếp toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của thành phố Cần Thơ, tỉnh Sóc Trăng và tỉnh Hậu Giang thành một thành phố mới mang tên thành phố Cần Thơ, diện tích 6.360,83 km² và dân số 4.199.824 người.
Nói cho cụ thể: buổi trao đổi mình kể ở trên ghi hình tháng 9/2024, lúc đó Sóc Trăng còn là một tỉnh. Hôm nay địa bàn đó nằm trong thành phố Cần Thơ. Ai vẫn ghi tên tỉnh cũ trong hợp đồng hay hồ sơ gửi cơ quan nhà nước là đang dùng một cái tên không còn tồn tại ở cấp đó.
- Giấy tờ và hợp đồng. Chỗ không được sai, nên hỏi thẳng bộ phận pháp lý của đơn vị mình thay vì tự suy.
- Từ khoá người ta gõ đi tìm. Thói quen đổi chậm hơn văn bản nên tên cũ vẫn được gõ đều. Giữ tên quen thuộc trong lời nói, nhưng thông tin chính xác thì theo tên mới.
- Phạm vi địa bàn bạn nhận. Đơn vị hành chính rộng ra thì bảng giá, thủ tục và đầu mối cơ quan cũng đổi theo.
- Số liệu bạn đi tra. Số kỳ cũ thuộc về đơn vị cũ; đặt cạnh số kỳ mới là đang so hai thứ khác nhau.
Cách kiểm không tốn tiền: vào cổng văn bản của Chính phủ, tìm nghị quyết sắp xếp đơn vị hành chính rồi đọc thẳng phần liệt kê — nhiều bài viết lại trên mạng chép từ bản cũ và vẫn để tên tỉnh đã nhập. Một lưu ý để khỏi sửa quá tay: “miền Tây” là tên vùng địa lý, không phải đơn vị hành chính.
Số liệu thị trường lấy ở đâu cho kiểm được?
Lỗi phổ biến nhất ở lớp này không phải thiếu số, mà là dùng số không rõ nguồn và không rõ mốc. Con số nghe ở bàn cà phê, con số trong một video quay hai năm trước, con số người bán đưa ra để thuyết phục bạn ôm hàng — cả ba đều không ra quyết định được, vì bạn không có cách đối chiếu.
May là có nguồn công bố định kỳ và miễn phí. Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quý; bản cho quý IV và cả năm 2025 được Báo điện tử Chính phủ dẫn lại với các con số như cả nước có 241 dự án được cấp phép xây dựng mới và 1.862 dự án đang triển khai. Cái bạn cần không phải thuộc số, mà là biết có chỗ công bố đều đặn để tra mỗi quý.
Khung pháp lý phía sau hệ thống này cũng vừa thay. Nghị định số 357/2025/NĐ-CP về hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản ban hành ngày 31/12/2025, hiệu lực từ 01/3/2026, thay cho Nghị định 94/2024/NĐ-CP — đúng là ví dụ sống cho bài học của mục này: văn bản bạn tra đúng cách đây một năm hôm nay đã có thể không còn được áp dụng. Nghị định mới còn gắn mã định danh điện tử cho sản phẩm bất động sản, trong đó có cả mã cho chứng chỉ hành nghề môi giới. Nên khi đọc bất kỳ con số nào, hãy tự hỏi đủ ba câu: số này của kỳ nào, phạm vi nào, ai công bố.
| Lớp | Câu hỏi phải trả lời | Kiểm ở đâu | Đổi gì trong cách làm |
|---|---|---|---|
| Địa giới và tên gọi | Địa bàn hôm nay thuộc đơn vị hành chính nào | Nghị quyết sắp xếp đơn vị hành chính trên cổng Chính phủ | Tên trong hồ sơ, hợp đồng, mô tả sản phẩm |
| Số liệu công bố | Nguồn cung kỳ gần nhất đang lên hay xuống | Công bố theo quý về nhà ở và thị trường bất động sản | Kỳ vọng thời gian bán và mức giá đưa ra |
| Độ chín online | Đã có ai bán bằng video hay livestream chưa | Tự tìm trên nền tảng bằng tên địa bàn và loại sản phẩm | Định dạng nội dung và công bỏ ra ban đầu |
| Chu kỳ và sức mua | Thị trường đang trầm hay đang chạy | Số liệu công bố cộng tồn kho thật của chính bạn | Chọn bán dòng nào, dồn thời gian vào đâu |
Vì sao cách bán cũ hỏng trước ở thị trường tỉnh?
Chị vừa bắt đầu mô tả chỗ tắc rất gọn: làm bất động sản đã lâu, lúc thị trường tốt thì bán rất tốt, nhưng đến khi khó bán thì nằm trằn trọc không nghĩ ra cách nào khác ngoài cách cũ — “cứ đăng rồi đăng rồi chờ người ta thôi”.
Lý do nằm ở chính cấu trúc của cách bán cũ. Đăng tin rồi chờ dựa hoàn toàn vào việc đang có sẵn người đi tìm mua. Thị trường sôi động thì người đi tìm đông hơn tin đăng, nên cách nào cũng có khách và không ai nhận ra cách của mình yếu. Khi thị trường chậm lại, người đi tìm ít đi trong khi tin đăng vẫn nhiều, và cách đó lộ ra rằng nó không tự tạo được nhu cầu. Ở thị trường tỉnh chỗ hỏng lộ sớm hơn vì lượng người chủ động đi tìm vốn đã mỏng.
Chị đi trước kể cách chị tự thuyết phục mình bằng một so sánh rất đời: trước đây muốn mua món đồ gì trong nhà cũng phải ra chợ, ra cửa hàng; còn bây giờ hầu hết đồ dùng gia đình đều đặt bằng điện thoại và có người giao tới. Nhưng phải nói đủ hai vế: chuyển lên online không phải cái nút bấm để cứu một thị trường đang chậm. Nó đổi chỗ bạn gặp khách và kéo dài vùng phủ ra ngoài địa bàn, chứ không tự làm cho người ta có tiền mua nhà.
Điểm nữa là hàng giá trị cao không mua theo kiểu nhìn thấy rồi bấm mua. Chị đi trước nói đúng cái chuỗi mình vẫn dùng khi dạy: biết, rồi thích, rồi tin, rồi mới mua. Video không rút ngắn chuỗi đó, nó chỉ giúp bạn đi hết chuỗi với nhiều người cùng lúc. Mình bóc kỹ từng chặng trong bài hành trình mua hàng bất động sản, còn nếu địa bàn của bạn đang chậm thì bài làm nghề môi giới khi thị trường xuống đi sâu hơn vào phần xoay xở.
Độ chín online của một thị trường đo bằng gì?
Đây là lớp ít người đo, dù nó quyết định gần như toàn bộ lượng công bạn phải bỏ ra trong sáu tháng đầu. Chị đi trước kể rằng trước thời điểm chị làm, ở địa bàn đó cũng đã có vài bạn làm video bất động sản, thậm chí trước chị vài năm. Nhưng những người đó chỉ làm dạng giới thiệu sản phẩm, và “rất là ngại để xuất hiện mặt lên video”.
Từ quan sát đó, mình phân độ chín của một địa bàn thành ba mức, và bạn tự đo được trong một buổi tối:
- Mức chưa có ai. Gõ tên địa bàn kèm loại sản phẩm mà gần như không ra kênh nào của người bán tại chỗ. Bạn không có ai để soi, người xem cũng chưa quen tìm nhà qua video.
- Mức có người làm nhưng chưa tới. Có kênh, nhưng chỉ quay sản phẩm, không thấy mặt người bán, đăng lúc có lúc không. Người xem quen định dạng nhưng chưa quen gắn nó với một con người cụ thể.
- Mức đã có thương hiệu cá nhân. Có người lên đều, có mặt, có livestream, có tệp theo dõi riêng. Vào sau thì cạnh tranh gắt hơn, đổi lại người xem đã sẵn sàng.
Cách đo thủ công mà hiệu quả: mở từng nền tảng, gõ tên địa bàn ghép với loại sản phẩm bạn bán, xem kỹ mười kênh đầu. Ghi lại bốn thứ — dạng nội dung, có xuất hiện mặt không, đăng cách nhau bao lâu, và bình luận có người hỏi thật hay chỉ toàn người trong nghề khen nhau.
Chỗ dễ đọc nhầm nhất là mức đầu tiên. Thấy chưa ai làm, nhiều người kết luận ngay là có khoảng trống dễ chiếm. Mình không nghĩ vậy: chưa ai làm có thể vì chưa ai chịu nổi phần chi phí ở mục ngay dưới. Chỗ trống là một điều kiện, không phải một lợi thế sẵn có.
Người đầu tiên lên video ở một thị trường nhỏ chịu gì?
Phần này ít được nói tới nhất, mà theo mình lại làm nhiều người bỏ cuộc nhất. Chị đi trước mô tả rất thẳng: khi lên internet trong lĩnh vực bất động sản tại địa bàn đó, “người thân bạn bè khách hàng mọi người xung quanh nhìn mình như một cái hiện tượng lạ”. Rồi tin nhắn, cuộc gọi kéo tới hỏi rằng chị không còn làm bất động sản nữa à, bây giờ muốn làm idol hay sao. Chị mới bắt đầu thì vướng ở lớp bên trong: xưa giờ rất ngại chụp hình, rất ngại nói chuyện, mà bây giờ cái gì cũng phải quay rồi đưa lên.
Gom lại, người đi đầu ở một địa bàn nhỏ trả ba khoản chi phí mà không ai ghi vào kế hoạch:
- Chi phí danh tiếng ngắn hạn. Giai đoạn bị nhìn như người làm chuyện lạ, trong khi chưa có kết quả nào để đưa ra làm bằng chứng.
- Chi phí tâm lý. Nghe giọng mình, nhìn mặt mình trên màn hình, và biết người quen sẽ xem. Ở thành phố lớn bạn là một trong hàng nghìn người quay video; ở địa bàn nhỏ thì ánh nhìn dồn hết vào bạn.
- Chi phí học một nghề mới. Quay, dựng, và khó nhất là mỗi ngày phải tìm ra nội dung để nói. Nói thì dễ, vô làm mới thấy khó.
Tin tốt là cả ba khoản đều có hạn. Khi bạn đi đủ lâu và bắt đầu có giao dịch thật từ kênh, câu hỏi của người xung quanh tự đổi giọng, từ “làm cái gì lạ vậy” sang “làm sao mà làm được vậy”.
Nếu vướng mắc lớn nhất của bạn là chuyện ngại xuất hiện, đừng lấy nó làm lý do dừng lại. Có cách đi vòng, mình viết trong bài làm video bất động sản không lộ mặt, còn định dạng khó nhất thì có bài livestream bán bất động sản.
Đi một mình và đi cùng nhóm khác nhau ra sao?
Khi được hỏi vì sao mấy người làm video trước đó ở cùng địa bàn chưa ra kết quả, chị mới bắt đầu trả lời rằng vì họ “cứ làm làm rồi thích làm không thích thôi”, không có ai phía sau đốc thúc hay truyền cảm hứng. Đó không phải vấn đề của thị trường, đó là vấn đề của nhịp.
Thứ nhất là nhịp. Chị mới bắt đầu kể rằng vào nhóm rồi thấy ai cũng làm mà mình không làm thì thấy áp lực, nhiều lúc ngủ không được. Nghe có vẻ nặng, nhưng đó chính là thứ giữ cho việc đăng đều đặn khi hứng thú ban đầu đã hết.
Thứ hai là mẫu để soi. Người đi trước ở cùng địa bàn cho bạn biết giai đoạn khó kéo dài bao lâu và trông như thế nào. Biết trước chặng đầu vốn khó thì bạn không nhầm cái khó bình thường thành dấu hiệu mình không hợp nghề.
Thứ ba là học đúng chỗ. Chị mới bắt đầu nói một ý mình rất tâm đắc: làm bất động sản thì nên học đúng chuyên ngành đó, đừng học lan man, vì học lan man rồi tiếp cận sai tệp khách, làm sai chủ đề, sau này phải học lại từ đầu. Kiến thức làm nội dung chung chung không chứa phần đặc thù của nghề này: chu kỳ dài, giá trị lớn, người mua cần thời gian để tin.
Còn một thứ thường bị đánh giá thấp: một nhóm cùng nghề ở nhiều địa bàn là chỗ hỏi được câu mà không sách nào trả lời — khi thị trường chậm thì mọi người xoay xở bằng cách gì, còn khi thị trường chạy thì tập trung vào đâu. Đó chính là lớp thứ tư trong bảng trên, lớp khó tự đọc nhất khi bạn chỉ nhìn thấy đúng địa bàn của mình.
Đọc xong thị trường rồi thì bắt đầu từ đâu?
Bốn việc, theo đúng thứ tự. Ba việc đầu không tốn đồng nào.
- Kiểm lại tên đơn vị hành chính của địa bàn. Đọc thẳng văn bản trên cổng của Chính phủ, đừng đọc bài viết lại. Sửa tên trong hồ sơ và mô tả sản phẩm.
- Tra bản công bố thị trường kỳ gần nhất và ghi lại ba con số liên quan nhất tới dòng sản phẩm mình bán. Đặt lịch làm lại mỗi quý.
- Đo độ chín online bằng cách xem mười kênh đầu hiện ra khi gõ tên địa bàn ghép với loại sản phẩm.
- Chọn đúng một việc để làm trong ba mươi ngày. Chưa ai làm mà bạn còn ngại mặt thì bắt đầu bằng định dạng không lộ mặt. Đã có người làm nhưng chưa ai đều đặn thì chỗ trống nằm ở sự đều đặn.
Có một điều kiện pháp lý phải nắm song song, vì nó áp cho mọi địa bàn. Theo Báo điện tử Chính phủ về việc siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới; cá nhân không được hành nghề tự do như quy định cũ cho phép. Mình viết kỹ hơn ở bài chứng chỉ môi giới bất động sản.
Bài này không nói vùng nào dễ hơn vùng nào
Bốn lớp ở trên là cách đọc, không phải lời hứa. Chúng giúp bạn thấy mình đang đứng ở đâu và thiếu gì; kết quả còn phụ thuộc sản phẩm, vốn liếng, thời điểm và sức mua của chính địa bàn đó.
Đọc thị trường xong rồi thì cần người đi cùng
Đo độ chín của địa bàn, chọn định dạng nội dung hợp với nơi mình đang đứng, giữ nhịp đăng đều qua giai đoạn chưa có kết quả — đây là phần các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn đang ngồi lại với nhau để làm thành hệ thống.
Câu hỏi thường gặp
Thị trường bất động sản địa phương nhỏ thì có nên làm video không?
Nên đo trước rồi hãy quyết. Kiểm xem ở địa bàn đó đã có ai bán bằng video chưa và ở mức nào: chưa có ai, có người làm nhưng chỉ quay sản phẩm và không lộ mặt, hay đã có người livestream đều. Ba mức đòi hỏi ba lượng công khác nhau. Chưa ai làm không đồng nghĩa với dễ.
Tên tỉnh cũ trong hồ sơ của mình có còn dùng được không?
Giấy tờ phải theo tên đơn vị hành chính đang có hiệu lực. Theo Nghị quyết số 202/2025/QH15, hiệu lực từ 12/6/2025, cả nước còn 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh; riêng thành phố Cần Thơ, tỉnh Sóc Trăng và tỉnh Hậu Giang được sắp xếp thành thành phố Cần Thơ. Trong lời nói vẫn có thể dùng tên quen thuộc. Riêng “miền Tây” là tên vùng địa lý nên không bị ảnh hưởng.
Số liệu thị trường bất động sản địa phương tra ở đâu cho đáng tin?
Ưu tiên nguồn công bố định kỳ của cơ quan nhà nước thay vì con số truyền miệng. Bộ Xây dựng công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quý, và hệ thống dữ liệu phía sau hiện chạy theo Nghị định số 357/2025/NĐ-CP hiệu lực từ 01/3/2026, thay cho Nghị định 94/2024/NĐ-CP.
Vì sao cách đăng tin rồi chờ khách lại hỏng trước ở thị trường tỉnh?
Vì cách đó dựa hoàn toàn vào việc đang có sẵn người chủ động đi tìm mua. Thị trường sôi động thì người đi tìm đông nên cách nào cũng có khách. Khi thị trường chậm lại, người đi tìm ít đi trong khi tin đăng vẫn nhiều. Ở địa bàn tỉnh lượng người chủ động đi tìm vốn đã mỏng hơn nên chỗ hỏng lộ sớm hơn.
Người đầu tiên làm video ở một địa bàn nhỏ thường gặp khó khăn gì?
Ba khoản: bị người quen nhìn như đang làm chuyện lạ trong lúc chưa có kết quả để chứng minh, cảm giác ngại khi xuất hiện trước máy quay ở nơi ai cũng biết mình, và công sức học quay, dựng cùng việc tìm nội dung mỗi ngày. Cả ba đều có điểm dừng, nhưng vượt qua chúng cũng không bảo đảm ra kết quả.
Bài viết liên quan
- Nghề môi giới bất động sản khi thị trường xuống
- Hành trình mua hàng bất động sản của khách
- Làm video bất động sản không lộ mặt vẫn ra khách
- Chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề
- Cách xây kênh bất động sản qua tám bước
- Môi giới bất động sản nên làm gì khi thị trường khó
Xem video đầy đủ
Video gốc ghi tháng 9/2024 tại địa bàn khi đó còn là tỉnh Sóc Trăng; từ ngày 12/6/2025 địa bàn này thuộc thành phố Cần Thơ theo Nghị quyết số 202/2025/QH15. Trải nghiệm dẫn lại trong bài là của từng người ở thời điểm cụ thể, không phải kết quả bạn sẽ đạt được và không phải nhận định rằng vùng nào thuận lợi hơn. Số liệu thị trường đổi theo quý và quy định pháp luật có thể được sửa đổi, hãy kiểm tra lại tại nguồn công bố chính thức. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.