Đăng ngày ·Cập nhật ·Đăng Dương
Kênh bất động sản ít người đăng ký phần lớn không hỏng ở khâu quay dựng, mà hỏng ở chỗ nội dung nhắm sai người xem và kênh chưa có sẵn cộng đồng để bật lên. Bài này đi qua 7 chỗ cần soi lại, và một câu phải trả lời trước tất cả: bạn làm kênh để lấy về view, uy tín hay khách hàng?
Kênh bất động sản ít người đăng ký có phải là kênh hỏng không?
Chưa chắc. Một kênh ít đăng ký vẫn có thể đang chạy đúng, nếu thứ bạn cần lấy về là khách hàng chứ không phải con số. Nên trước khi đi tìm cách tăng số, mình muốn bạn nhìn lại một chuyện đã.
Có người đi làm kênh một năm, hai năm, đến cuối mới phát hiện ra mình chạy nhầm đích. Mục tiêu thật là kiếm được tiền từ nghề, nhưng suốt hai năm đó lại đuổi theo nút vàng nút bạc. Đường đi thì vẫn dài như thế, công sức vẫn bỏ ra như thế, chỉ có đích đến là sai.
Mấy cái đích kiểu đó đều là con số công khai, ai cũng tra được. Chẳng hạn để bật kiếm tiền trên kênh, YouTube ghi rõ hai đường: 1.000 người đăng ký kèm 4.000 giờ xem hợp lệ trong 12 tháng gần nhất, hoặc 1.000 người đăng ký kèm 10 triệu lượt xem Shorts hợp lệ trong 90 ngày gần nhất (xem điều kiện tham gia Chương trình Đối tác YouTube). Biết con số thì tốt, nhưng phải biết mình có thật sự cần chạy tới đó không đã.
Nên câu hỏi mình muốn bạn tự trả lời trước là: nếu phải chọn giữa một kênh nhiều đăng ký mà không ra khách nào, và một kênh ít đăng ký nhưng tháng nào cũng có người nhắn tin hỏi mua — bạn chọn cái nào?
Mình chọn cái thứ hai, không phải nghĩ lâu. Số đăng ký đáng để quan tâm, nhưng nó là một phần trong cách xây kênh bất động sản chứ không phải là toàn bộ câu chuyện.
Một kênh mang về cho bạn ba thứ gì?
Theo cách mình phân chia, một kênh mang về đúng ba thứ: sự chú ý, cảm nhận uy tín và khách hàng. Biết mình đang ở thứ nào thì mới biết con số nào đáng lo.
Sự chú ý là gì và đo bằng chỉ số nào?
Sự chú ý là thứ kênh mang về sớm nhất, đo bằng lượt xem — và cũng là thứ dễ gây nghiện nhất. Bạn mở điện thoại thấy video có 100 view, lát sau 200, tối lại lên vài nghìn. Cảm giác đó rất phê, và mình thừa nhận là tới giờ vẫn còn bị.
Nhưng bạn có công nhận với mình là có những video hàng chục nghìn, thậm chí hàng triệu lượt xem mà chẳng bán được gì không? Nhiều view không tự động thành nhiều hàng. Cái phép bắc cầu đó là chỗ nhiều người mắc kẹt lâu nhất.
Lượt đăng ký thật ra đang đo điều gì?
Đang đo mức người xem tin bạn, chứ không đo video của bạn hay tới đâu. Bạn cứ mở điện thoại lên mà xem: để bạn bấm theo dõi một kênh lạ là chuyện rất khó. Người ta chỉ bấm khi kênh đó cho họ được một giá trị nào đó.
Nên lượt đăng ký thật ra là một cách đo gián tiếp: khán giả đang tin bạn tới mức nào. Bên cạnh con số, mình còn đọc bình luận — kiểu “anh này tư vấn có tâm”, “anh này nói đúng vấn đề của em” — đó cũng là uy tín đang được ghi nhận, chỉ là không hiện thành số.
Khách hàng từ kênh đo bằng cái gì?
Đo bằng số người nhắn tin, gọi điện và để lại số để bạn tư vấn. Đây là thứ tối quan trọng với phần lớn anh em làm nghề.
Có một ngoại lệ: nếu bạn là chủ sàn đã có đội bán hàng bên dưới, kênh của bạn có thể chỉ làm nhiệm vụ phủ thương hiệu, còn phần chuyển đổi để đội nhóm lo. Còn nếu bạn vẫn là người trực tiếp bán, thiếu thứ thứ ba này thì hai thứ kia không đủ nuôi bạn.
Trong cùng một thời điểm, đạt được cả ba là chuyện khó. Vẫn có những video vừa lan rộng vừa ra giao dịch, mình có gặp trường hợp như vậy trong cộng đồng, nhưng đó là số ít chứ không phải video nào cũng thế. Cách bền hơn là chia giai đoạn — biết mình đang ở cấp độ video marketing bất động sản nào rồi mới chọn chỉ số để theo.
Nội dung như thế nào khiến kênh đăng đều mà vẫn ít đăng ký?
Có hai kiểu nội dung giết số đăng ký nhanh nhất: kênh toàn bài bán hàng, và kênh mang tiếng nói bất động sản nhưng nội dung chẳng dính gì tới bất động sản. Đây cũng là chỗ đầu tiên mình soi lại mỗi khi một kênh đứng số.
Kênh toàn nội dung bán hàng. Cứ 10 người ghé vào kênh của bạn thì chỉ 1–2 người đang có khả năng mua, 8–9 người còn lại đến vì họ muốn biết thêm điều gì đó. Nếu từ đầu tới cuối kênh chỉ có sản phẩm và giá, việc ít người đăng ký là đương nhiên — bạn có gì cho 8–9 người kia đâu.
Kênh nói bất động sản nhưng nội dung không dính gì tới bất động sản. Ghép chút nhạc, chút ảnh, nhảy múa một hồi. Người xem không định vị được bạn là ai, làm gì, ở đâu, thì họ không có lý do gì để theo dõi.
Ngược lại, nội dung mang tính chuyên gia thì tăng uy tín rất nhanh. Bạn đã từng mua bán, từng đầu tư, từng đi qua vài giao dịch, từng làm marketing cho sản phẩm — kể lại những cái đó, hướng dẫn người khác tránh rủi ro, là khán giả bắt đầu muốn được làm việc với bạn.
Cùng một chủ đề vẫn có hai cách làm khác nhau. Đưa tin về một thay đổi chính sách đất đai thì đó là nội dung thu hút sự chú ý, diện rộng. Nhưng nếu bạn hướng dẫn khán giả thích nghi với thay đổi đó khi đi mua bán, bạn thành người có nghề trong mắt họ. Cùng một thông tin, hai mục tiêu khác nhau.
Cách trình bày ảnh hưởng tới người xem ra sao?
Hay mà trình bày dở thì người xem vẫn lướt qua. Mấy chỗ đáng soi: kịch bản đã có gì gây thu hút ở những giây đầu chưa, hình ảnh có khớp với lời nói không, âm thanh đã mượt chưa, những cảnh thừa đã cắt chưa. Riêng nền tảng video ngắn thiên về giải trí thì nhạc nền là một yếu tố thật — nên có sẵn một danh sách nhạc để dùng khi cần.
Tối ưu tìm kiếm cho video thế nào cho đúng?
Đặt đúng cụm từ người ta sẽ gõ vào tiêu đề và phần mô tả — đó là hai chỗ mà chính YouTube nói là có ảnh hưởng tới thứ hạng tìm kiếm. Nhiều người làm xong video là đăng lên rồi mặc kệ nền tảng muốn đưa đi đâu thì đưa. Bỏ qua phần này là bỏ phí nhóm khán giả chất lượng nhất.
Vì sao chất lượng nhất? Vì người chủ động gõ tìm là người đang sốt ruột muốn giải quyết một vấn đề cụ thể. Ai đó gõ “mua đất năm trăm triệu” là họ đang thật sự tìm. Nếu thứ hiện ra là video của bạn thì bạn đang gặp đúng người ở đúng lúc.
Việc cần làm không phức tạp: đặt từ khoá bạn muốn người ta gõ vào tiêu đề, vào phần mô tả, vào thẻ và hashtag. Bán một dự án cụ thể thì tên dự án phải nằm đủ ở cả ba chỗ đó. Nền tảng nào cũng có cơ chế tìm kiếm riêng, nên việc này làm ở đâu cũng đúng.
Có một chỗ mình muốn nói lại cho đúng, vì nhiều anh em dồn công nhầm chỗ. Trong trang hỏi đáp về hiệu suất của YouTube Trợ giúp, YouTube nói thẳng: video được xếp hạng dựa trên mức độ trùng khớp giữa tiêu đề, thông tin mô tả và nội dung video với cụm từ người xem tìm — còn thẻ từ khoá thì “không quan trọng”, chủ yếu dùng để chữa lỗi chính tả thường gặp. Nên nếu chỉ có thời gian làm một việc, hãy sửa tiêu đề và mô tả trước, đừng ngồi nhồi cho đầy ô thẻ.
Nói thêm về tiêu đề: nó vừa là chỗ đặt từ khoá, vừa là thứ quyết định người ta có bấm vào hay không. Hai vai trò đó đôi khi kéo ngược nhau, và mình đã tách riêng ra một bài về tiêu đề video bất động sản.
Những lượt đăng ký đầu tiên nên lấy từ đâu?
Từ cộng đồng bạn đã có sẵn ngoài đời, không phải từ người lạ trên mạng. Bạn cứ hình dung một tháng nữa bạn cưới. Bạn sẽ gửi thiệp cho ai? Bạn học cũ, đồng nghiệp, họ hàng, mấy nhóm chơi chung. Bạn biết ngay tên từng người. Đó chính là cộng đồng của bạn — một nhóm người có chung một lý do để đến.
Khi bạn đã có sẵn một nhóm như vậy, mở kênh mới hay đăng video mới đều dễ hơn hẳn: bạn thả vào đó là có người xem ngay, vì họ biết bạn và biết nội dung đó hữu ích với họ. Chuyện một người đã có lượng khán giả lớn ở nền tảng này rồi chuyển sang nền tảng khác vẫn kéo được người theo cùng là vì vậy.
Vấn đề là lúc mới bắt đầu thì bạn chưa có gì cả. Mấy cách của mình lúc đó, nói thật là rất cổ điển:
Mình gửi đường link kênh vào nhóm Zalo bạn cấp hai — nhóm duy nhất còn họp lớp đều — nhắn đúng một câu: “anh em ơi, tôi mới lên mạng làm video, vào cho tôi xin một đăng ký”. Thế là được mấy chục lượt.
Về quê có buổi giỗ, gặp cô chú họ hàng hỏi dạo này làm gì, mình bảo cháu làm bất động sản, có cái kênh này chuyên nói về nhà đất, cô chú có muốn xem không để cháu hướng dẫn. Rồi cầm điện thoại của từng người, mở kênh, đăng ký. Một buổi cũng được vài chục.
Mình còn biết mấy người bạn ra đứng ở cổng chợ xin đăng ký. Chợ cũng là một cộng đồng — một ngày vài trăm, có khi cả nghìn người ra vào. Nếu là mình thì mình sẽ tặng họ một món quà nhỏ trước, cái kẹo cũng được, rồi mới xin.
Nguyên tắc chung của cả ba cách trên
Bạn phải có cái gì đó cho người ta trước, rồi mới xin được sự chú ý. Mấy cách này nghe thô, nghe lạc hậu, mình biết. Nhưng lúc kênh còn trắng thì đây là thứ chạy được, và nó thật hơn nhiều so với ngồi chờ nền tảng ưu ái.
Nên đăng bao nhiêu video và vì sao phải làm đều?
Không có con số chung, nhưng 1 tháng 1 video thì chắc chắn là quá ít — và làm đều quan trọng hơn làm đúng ngay từ đầu. Nhiều người nói làm đúng, làm đủ, làm đều. Mình thì thích đảo lại: làm đủ và làm đều trước đã. Vì trước khi bắt tay vào, bạn đâu biết cách đó đúng hay sai. Phải làm, phải đo, thấy ra kết quả mong muốn thì mới biết là đúng, rồi mới lặp lại. Ngồi chờ chắc chắn đúng mới làm thì không bao giờ bắt đầu được.
Mức của mình là tối thiểu 1 video mỗi ngày, có những ngày ra tới 10 video. Đó là cách mình làm và là trải nghiệm cá nhân, không phải một con số bắt buộc cho ai cả.
Tần suất có tác dụng ở hai phía.
Phía nền tảng. Cứ hình dung nền tảng là một nhà máy, bạn là công nhân sản xuất video trong đó. Hai người chất lượng sản phẩm như nhau, một người ngày nào cũng ra hàng, một người tháng mới ra một cái — chủ nhà máy sẽ để mắt tới ai nhiều hơn?
Phía khán giả. Cái này còn quan trọng hơn. Bạn ăn sáng ở đâu, uống cà phê ở đâu, mình hỏi là bạn trả lời được ngay, vì nó đã thành thói quen. Giờ tưởng tượng một quán ăn sáng thứ Hai mở, cả tuần đóng, thứ Bảy mở lại rồi nghỉ tiếp. Trừ khi ngon xuất sắc, còn không thì bạn gạch nó khỏi danh sách. Kênh cũng vậy — người ta chỉ hình thành thói quen ghé vào khi lần nào ghé cũng thấy có gì đó mới.
Mình có những người xem hàng trăm video của mình, xem xong bình luận từng cái nên mình biết là họ xem thật. Chuyện đó chỉ xảy ra khi kênh luôn có thứ mới để họ xem tiếp.
Riêng với kênh vừa mở, tăng tần suất đột ngột có vài rủi ro kỹ thuật cần biết trước — mình đã viết riêng ở bài kênh mới bị khoá khi đăng video.
Khi nào thì nên bỏ tiền quảng bá kênh?
Chỉ khi bạn trả lời được hai câu phía dưới: nội dung đã đủ hữu ích chưa, và bạn đã sẵn sàng bị chê chưa. Kênh mới giống một quán ăn ngon nằm sâu trong hẻm. Đồ ăn không có vấn đề gì, chỉ là người đi ngoài mặt đường không biết trong đó có quán.
Cách quán làm là mời người chuyên đánh giá ẩm thực tới quay một video giới thiệu, trả phí tuỳ mức độ nổi tiếng của họ. Quán vẫn nằm trong hẻm, nhưng giờ nó đã ra ngoài không gian mạng, và người ta chịu khó đi vào. Kênh của bạn cũng cần một lần được bế ra như thế.
Nhưng trước khi bỏ tiền, có hai câu phải trả lời thật lòng.
Một, nội dung của bạn đã thật sự hữu ích với nhóm người bạn đang nhắm tới chưa? Món ăn dở mà đổ tiền quảng cáo thì người ta kéo tới, ăn xong về chê, và cái tiếng đó còn khó gỡ hơn là chưa ai biết tới bạn.
Hai, bạn đã sẵn sàng bị chê chưa? Cái này mới quan trọng. Mới làm thì làm sao đã hay ngay được, mình có phải đầu bếp gia truyền đâu. Video đầu bỡ ngỡ, lóng ngóng, chưa chỉn chu — đưa ra đám đông là sẽ có người thấy hay và có người thấy dở. Không tránh được.
Mà nếu kênh bạn toàn lời khen hoặc toàn lời chê thì mới là chuyện lạ. Bàn tay còn có ngón ngắn ngón dài.
Nên đọc chỉ số nào để biết kênh đang hỏng ở đâu?
Hai chỉ số thôi: tỉ lệ bấm vào hình thu nhỏ và thời gian xem trung bình. Nền tảng nào cũng có phần thống kê cho người sáng tạo, và phần lớn anh em không mở ra bao giờ. Riêng trên YouTube, cả hai số này nằm trong YouTube Studio, thẻ Nội dung — hướng dẫn mở đúng chỗ có trong bài kiểm tra số lượt hiển thị hình thu nhỏ và thời gian xem của YouTube Trợ giúp.
Tỉ lệ bấm vào hình thu nhỏ. Nền tảng đưa video của bạn ra trước 100 người, có 10 người bấm vào — tức khoảng 10%, với mình đó là mức ổn. Còn nếu 100 người thấy mà chỉ 1 người bấm, thì vấn đề nằm ở hình thu nhỏ hoặc tiêu đề, không phải ở nội dung bên trong. Nói rõ để bạn khỏi hiểu nhầm: YouTube không công bố mốc chuẩn nào cho chỉ số này, con số 10% là mốc mình tự dùng theo trải nghiệm cá nhân, mỗi nền tảng mỗi thời điểm sẽ khác nhau.
Thời gian xem trung bình. Video dài 10 phút, 10.000 lượt xem, nhưng người ta ngó vài giây rồi thoát — nghĩa là bạn kéo được người vào bằng một cái gì đó, mà thứ bên trong không đúng như họ tưởng. Kiểu này gây phản ứng ngược: người xem không thích kênh, và đã không thích thì họ không bấm đăng ký. Chuyện đó hợp lý thôi.
Đọc hai con số này rồi sửa đúng chỗ, khác hẳn với việc ngồi đoán xem vì sao kênh không lên.
Tuần này nên bắt tay vào ba việc nào?
7 chỗ ở trên nghe thì nhiều, nhưng bạn không cần làm hết một lúc. Tuần này làm 3 việc thôi.
Việc thứ nhất. Mở phần thống kê, ghi ra tỉ lệ bấm vào hình thu nhỏ và thời gian xem trung bình của 5 video gần nhất. Chỉ ghi ra giấy, chưa cần sửa gì.
Việc thứ hai. Mở 10 video gần nhất, đánh dấu mỗi video thuộc nhóm nào trong ba mục tiêu ở bảng phía trên: thu hút sự chú ý, tăng uy tín, hay bán hàng. Nếu 7–8 cái là bán hàng, bạn đã có câu trả lời cho chuyện ít người đăng ký.
Việc thứ ba. Chọn một nhóm người bạn đã có sẵn — nhóm lớp cũ, nhóm đồng nghiệp, nhóm cùng quê — và gửi kênh vào đó. Nhớ cho họ một thứ gì đó trước.
Làm kênh một mình thì lâu nản, đi cùng người khác thì dễ đi đường dài
Phần khó nhất của việc xây kênh không phải là kỹ thuật, mà là giữ nhịp trong những tháng con số chưa nhúc nhích. Đây là chỗ anh em môi giới đang làm việc đó cùng nhau, có người soi bài giúp và có người nhắc mình đăng đều.
Câu hỏi thường gặp
Kênh bất động sản ít người đăng ký thì có nên xoá đi làm lại từ đầu không?
Thường là không cần. Trước khi xoá, hãy mở mười video gần nhất và xem chúng đang phục vụ mục tiêu nào. Phần lớn trường hợp mình gặp là kênh đăng gần như toàn nội dung bán hàng, hoặc nội dung không dính gì tới bất động sản — đổi hướng nội dung là số bắt đầu chuyển, không cần bỏ kênh cũ.
Vì sao kênh nhiều view mà vẫn ít người đăng ký?
Vì view đo sự chú ý, còn đăng ký đo mức tin tưởng. Người ta xem một video vui rồi lướt đi là chuyện bình thường. Họ chỉ bấm theo dõi khi thấy kênh cho họ một giá trị nào đó đều đặn. Nếu video của bạn kéo được người vào nhưng thời gian xem trung bình rất ngắn, đó là dấu hiệu nội dung bên trong chưa đúng như tiêu đề hứa hẹn.
Nên đăng bao nhiêu video một tuần thì đủ?
Không có con số chung. Nhịp mình tự đặt cho mình là tối thiểu một video mỗi ngày, có ngày nhiều hơn, nhưng đó là trải nghiệm cá nhân chứ không phải mức áp cho tất cả. Điều quan trọng hơn con số là đều — một tháng một video thì rất khó để khán giả hình thành thói quen ghé vào kênh.
Chưa có cộng đồng nào thì lấy lượt đăng ký đầu tiên ở đâu?
Từ những nhóm người bạn đã có sẵn: nhóm lớp cũ, nhóm đồng nghiệp, họ hàng ở quê, nhóm cùng sở thích. Cách làm nghe rất cổ điển nhưng chạy được lúc kênh còn trắng. Nguyên tắc duy nhất là phải cho họ một thứ gì đó trước rồi mới xin sự chú ý.
Kênh mới có nên bỏ tiền quảng bá không?
Trả lời hai câu trước đã. Một, nội dung đã thật sự hữu ích với nhóm người bạn nhắm tới chưa — quảng bá cho nội dung chưa tới thì người ta đến, thất vọng, rồi cái tiếng đó khó gỡ hơn. Hai, bạn đã sẵn sàng bị chê chưa, vì đưa nội dung ra đám đông thì chắc chắn có người khen người chê.
Bài viết liên quan
- Cách xây kênh bất động sản chắc thắng
- Cấp độ video marketing bất động sản bạn đang ở đâu
- Kênh mới bị khoá khi đăng video và cách phòng tránh
- Tiêu đề video bất động sản viết sao để giữ chân người xem
Xem video đầy đủ
Bài viết được biên tập lại từ một buổi livestream dài gần một tiếng, đã lược bỏ phần tương tác trực tiếp với người xem. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư; các con số về tần suất đăng bài và chỉ số kênh là trải nghiệm cá nhân của người chia sẻ, mỗi nền tảng và mỗi thời điểm sẽ khác nhau. Riêng các con số có dẫn nguồn là trích từ tài liệu chính thức của YouTube Trợ giúp, đã kiểm lại ngày 08/09/2026 và có thể được nền tảng thay đổi sau đó.