Đăng ngày ·Đăng Dương
Muốn hành nghề môi giới hợp pháp ở Việt Nam bây giờ, bạn cần hai thứ cùng lúc chứ không phải một: chứng chỉ môi giới bất động sản và một doanh nghiệp để đứng tên hành nghề. Làm một mình theo nếp cũ thì luật hiện hành không còn cho. Bài này gom đúng những gì đọc được trong văn bản gốc, kèm chỗ để bạn tự tra lại.
Chứng chỉ môi giới bất động sản bắt buộc tới mức nào?
Bắt buộc với mọi cá nhân hành nghề, và một mình nó vẫn chưa đủ. Theo khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hai vế nối bằng chữ “và”, không phải “hoặc”.
Buổi livestream mà bài này bóc lại ghi ngày 07/4/2024. Giữa buổi có một người xem hỏi thẳng: giờ làm môi giới phải xin chứng chỉ mới được à, mà xin ở đâu? Lúc đó mình trả lời được phần tinh thần — nên có, có thì đi làm yên tâm hơn — nhưng phần thủ tục thì mình nói theo trí nhớ, và thời điểm ấy luật mới thông qua chứ chưa tới ngày có hiệu lực. Nên bài này mình viết lại bằng văn bản, không bằng trí nhớ.
| Điều kiện | Căn cứ ở đâu | Ai cần quan tâm |
|---|---|---|
| Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản | Điểm a khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 | Mọi cá nhân đang hoặc sắp đi làm môi giới |
| Hành nghề trong một doanh nghiệp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp dịch vụ môi giới bất động sản | Điểm b khoản 2 Điều 61 | Người đang làm tự do, làm cộng tác viên rời, môi giới nhà đất khu vực |
| Tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên | Điểm b khoản 1 Điều 70 | Người chuẩn bị nộp hồ sơ dự thi sát hạch |
| Có giấy chứng nhận hoàn thành khoá học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản | Điểm a khoản 1 Điều 70 | Người định thi thẳng mà bỏ qua phần học |
| Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, tạm giam, chấp hành án phạt tù, bị đưa vào cơ sở cai nghiện hoặc cơ sở giáo dục bắt buộc, hoặc bị Toà án cấm hành nghề | Khoản 2 Điều 70 | Người đang có vướng mắc pháp lý cá nhân |
| Doanh nghiệp phải có quy chế hoạt động, có cơ sở vật chất kỹ thuật, có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ, và gửi thông tin doanh nghiệp tới cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi hoạt động | Khoản 1 Điều 61 | Chủ sàn, người định mở công ty môi giới để anh em đứng tên |
Không có chứng chỉ thì mất gì ngoài chuyện bị phạt?
Hôm livestream, mình có kể một chuyện nghe được trong nghề. Một bạn môi giới bán xong một bất động sản, chủ nhà ban đầu hứa trả hoa hồng theo phần trăm, xong rồi chỉ đưa vài triệu. Bạn ấy định lên tiếng thì bị chặn lại bằng đúng một câu: bạn có chứng chỉ đâu.
Mình kể lại để bạn thấy cái cớ đó tồn tại thật, chứ mình không đủ thẩm quyền để nói ai đúng ai sai trong một tranh chấp cụ thể — chuyện đó thuộc về toà án và người có chuyên môn pháp lý. Nhưng có một điều luật thì rõ ràng, và nó đáng để bạn đọc kỹ hơn cả câu chuyện.
Điều 63 của luật viết rằng cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Cũng điều đó nói thêm: mức thù lao môi giới không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Đọc chậm câu đó thì bạn thấy điều luật đang đặt dòng tiền hoa hồng vào giữa bạn và doanh nghiệp, chứ không phải giữa bạn và người bán nhà. Khi bạn đứng ngoài mọi doanh nghiệp, bạn tự bỏ mất đúng cái khung mà lẽ ra bạn được đứng vào. Đó là lý do thực dụng nhất để lấy chứng chỉ, thực dụng hơn nhiều so với chuyện sợ bị phạt.
Vì sao môi giới không còn được hành nghề tự do?
Vì đây chính là chỗ luật mới khác luật cũ nhiều nhất. Theo Báo Điện tử Chính phủ trong bài siết chặt hoạt động môi giới bất động sản đăng ngày 18/3/2024, khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập. Quy định đó không còn nữa.
Mình xếp ba thứ đổi rõ nhất cạnh nhau cho dễ nhìn.
| Việc | Luật 66/2014/QH13 | Luật 29/2023/QH15 đang áp dụng |
|---|---|---|
| Làm nghề một mình | Cá nhân được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập, theo khoản 2 Điều 62 | Phải hành nghề trong một doanh nghiệp dịch vụ sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp dịch vụ môi giới, theo điểm b khoản 2 Điều 61 |
| Giấy chứng nhận hoàn thành khoá học trước khi thi | Nộp kèm hồ sơ “nếu có” theo Thông tư 11/2015/TT-BXD; Bộ Xây dựng từng trả lời công dân rằng đây không phải điều kiện bắt buộc để được dự thi | Bắt buộc, là điều kiện đầu tiên để được dự thi, theo điểm a khoản 1 Điều 70 |
| Ai nhận hồ sơ, tổ chức thi và cấp chứng chỉ | Sở Xây dựng các địa phương nhận đơn đăng ký dự thi và căn cứ số lượng thí sinh để tổ chức kỳ thi | Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kỳ thi và cấp chứng chỉ, theo Điều 19 và Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP |
Phần nếp cũ ở cột giữa mình lấy từ giải đáp của Bộ Xây dựng trên Báo Điện tử Chính phủ, bài điều kiện thi chứng chỉ hành nghề bất động sản. Nếu bạn muốn nhìn cả quãng đường nghề đi qua chứ không riêng phần pháp lý, mình đã kể trong bài nghề sale bất động sản đã đổi khác thế nào.
Còn mốc ngày thì rất dễ dẫn sai, nên mình ghi tách ra. Bản gốc Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ghi hiệu lực từ 01/01/2025. Văn bản kéo mốc đó về sớm hơn là Luật số 43/2024/QH15 ban hành ngày 29/6/2024, có Điều 3 sửa khoản 1 Điều 82 thành “Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024”. Nên bài báo nào ghi mốc 01/01/2025 thì khả năng cao là bài đăng trước tháng 6/2024, và bạn đừng lấy mốc ngày từ đó.
Điều kiện dự thi sát hạch gồm những gì?
Luật liệt kê ba điều kiện để được dự thi, tại khoản 1 Điều 70: có giấy chứng nhận hoàn thành khoá học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản; có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; và đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi cùng kinh phí dự thi cho đơn vị tổ chức kỳ thi.
Muốn được cấp chứng chỉ thì cần thêm ba điều kiện nữa ở khoản 2 cùng điều: đã qua sát hạch, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, và không thuộc các trường hợp đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc hoặc cơ sở giáo dục bắt buộc, hoặc đang bị Toà án cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề.
Phần hồ sơ thì Nghị định 96/2024/NĐ-CP ghi chi tiết ở Điều 26, gồm sáu đầu mục: đơn đăng ký dự thi theo mẫu có dán ảnh; bản sao chứng thực giấy tờ tuỳ thân; bản sao chứng thực giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá học; bản sao chứng thực bằng tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; ảnh và phong bì có dán tem; và bản dịch có chứng thực chứng chỉ do nước ngoài cấp nếu bạn thuộc trường hợp đó.
Ảnh trong hồ sơ có hạn dùng
Nghị định ghi rõ ảnh phải chụp trong vòng 06 tháng tính đến ngày đăng ký dự thi. Đây là loại chi tiết nhỏ hay làm hồ sơ phải nộp lại, nên gom ảnh mới ngay từ đầu thay vì lục lại ảnh cũ trong máy.
Học ở đâu thì giấy chứng nhận mới được chấp nhận?
Hôm livestream mình có nói một ý mà giờ đọc luật thì thấy đúng: không phải chỗ nào cũng được đứng ra đào tạo. Điều 69 của luật đặt yêu cầu với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản — phải có tư cách pháp nhân và thuộc một trong ba trường hợp.
Ba trường hợp đó là: cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được thành lập theo Luật Giáo dục nghề nghiệp hoặc Luật Giáo dục đại học; doanh nghiệp được thành lập và có ngành nghề kinh doanh về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn; hoặc tổ chức khác được cơ quan, tổ chức có thẩm quyền thành lập và giao chức năng, nhiệm vụ đào tạo. Ngoài ra cơ sở đó còn phải có giáo trình phù hợp với chương trình khung do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Chương trình khung ấy nằm ở Thông tư 04/2024/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Theo phần giới thiệu trên Báo Điện tử Chính phủ, chương trình gồm kiến thức cơ sở với tổng thời lượng 32 tiết học chia thành 12 chuyên đề, và kiến thức chuyên môn 24 tiết, cộng thêm phần thực hành và kiểm tra cuối khoá.
Có một chỗ mình nói chưa chuẩn trong livestream nên sửa lại ở đây. Hôm đó mình bảo có những đơn vị tổ chức đào tạo, tổ chức thi rồi cấp luôn chứng chỉ. Theo văn bản hiện hành thì không phải vậy: cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành khoá học, còn chứng chỉ hành nghề thì do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cấp sau kỳ thi sát hạch. Hai tờ giấy khác nhau, đừng để ai gộp làm một khi chào bạn đi học.
Kỳ thi sát hạch tổ chức ra sao và bao giờ mới có kỳ thi?
Theo Điều 19 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh chịu trách nhiệm tổ chức kỳ thi và cấp chứng chỉ. Mỗi năm địa phương phải tổ chức ít nhất 01 kỳ thi, tuỳ theo số thí sinh đăng ký, và một kỳ thi tối thiểu phải có 10 thí sinh. Nếu địa phương của bạn không đủ 10 người mà bạn đã nộp hồ sơ, nghị định cho phép tỉnh có công văn gửi bạn sang hội đồng thi của tỉnh khác.
Trước ngày thi ít nhất 30 ngày, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh phải thông báo kế hoạch tổ chức kỳ thi trên trang thông tin điện tử của mình, gồm điều kiện, hồ sơ, thời gian, địa điểm. Đó là chỗ bạn nên vào xem thay vì hỏi nhau trong nhóm chat.
Đề thi có hai phần đúng như chương trình khung: phần kiến thức cơ sở và phần kiến thức chuyên môn, mỗi phần 120 phút, làm bài bằng tiếng Việt. Bài đạt yêu cầu là bài đạt từ 70 điểm trở lên trên thang 100, tính riêng cho từng phần. Ai đã có chứng chỉ môi giới do nước ngoài cấp còn hiệu lực thì chỉ phải thi phần kiến thức cơ sở.
Trượt cũng chưa hết cửa ngay. Trong thời gian 20 ngày kể từ khi thông báo kết quả, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thi lại cho những thí sinh chưa đạt; trượt phần nào thi lại phần đó, mỗi kỳ chỉ tổ chức thi lại một lần và thí sinh không phải nộp kinh phí thi lại.
Còn tiền thì mình không nêu con số, vì không có con số chung. Nghị định ghi mức kinh phí dự thi do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng kỳ thi, tuỳ số thí sinh đăng ký. Nghĩa là tỉnh khác nhau, kỳ khác nhau thì khác nhau — ai báo bạn một con số cố định cho cả nước thì nên hỏi lại họ lấy ở văn bản nào.
Chứng chỉ cũ còn dùng được không và dùng được bao lâu?
Còn dùng được. Khoản 12 Điều 83 của luật quy định chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp trước ngày luật có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trên chứng chỉ. Bạn không phải thi lại chỉ vì luật đổi; bạn thi lại khi tờ giấy trong tay hết hạn.
Với chứng chỉ cấp theo quy định hiện hành, Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP ghi chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 05 năm kể từ ngày được cấp. Cùng điều đó còn ba điều cấm mà ít người để ý: không được sửa chữa, tẩy xoá nội dung chứng chỉ; không được cho thuê, cho mượn hoặc để tổ chức, cá nhân khác dùng tên và chứng chỉ của mình; và không được dùng vào mục đích khác mà pháp luật không quy định.
Điều cấm thứ hai đáng đọc hai lần. Trong nghề vẫn có kiểu mượn tên nhau cho đủ điều kiện hồ sơ. Đó là việc nghị định nói thẳng là không được làm, và người đứng tên là người chịu.
Có chứng chỉ rồi thì bước tiếp theo là gì?
Tìm chỗ để đứng tên hành nghề, hoặc tự dựng chỗ đó. Khoản 1 Điều 61 đặt điều kiện cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản; phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới; phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu theo quy định của Chính phủ; và phải có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản.
Thêm một bước nữa mà nhiều người bỏ sót: trước khi hoạt động, doanh nghiệp phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập, để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Trong bài thủ tục thông báo hoạt động môi giới bất động sản, Bộ Xây dựng trả lời rằng luật không quy định cơ quan quản lý phải trả lời lại doanh nghiệp khi nhận được thông tin này — nghĩa là bạn đừng ngồi chờ một tờ xác nhận không tồn tại.
Nếu bạn đang phân vân có nên bước vào nghề này hay không, phần điều kiện chỉ là một nửa câu trả lời. Nửa còn lại là nghề có hợp với bạn không, mình đã bàn riêng trong bài nghề môi giới bất động sản phù hợp với những ai. Còn nếu đã quyết đi tiếp, việc cần làm ngay sau khi có chứng chỉ là có khách, và chỗ đó mình để ở bài cách giúp môi giới mới vào nghề có khách hàng nhanh nhất.
Việc làm được ngay tuần này
Mở trang thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi bạn ở và tìm thông báo về kỳ thi sát hạch. Xem xong thì kiểm hai tờ giấy trong hồ sơ của mình: bằng tốt nghiệp trung học phổ thông và giấy chứng nhận hoàn thành khoá học. Thiếu tờ nào thì đó là việc phải xử lý trước, không phải sau.
Bài này có thay được văn bản gốc không?
Không, và đây là chỗ mình muốn bạn đọc kỹ nhất trong cả bài. Người đọc bài này rất có thể đang cân nhắc bỏ tiền và bỏ thời gian đi học, đi thi. Quyết định đó nên đứng trên văn bản, không đứng trên một bài blog.
Đọc bài này xong vẫn phải kiểm lại văn bản hiện hành
Mọi điều kiện và thủ tục trong bài đều dẫn theo văn bản mình đọc được tại thời điểm viết, có ghi rõ điều khoản để bạn tra lại. Nhưng luật, nghị định và thông tư đều có thể được sửa đổi, và cách từng địa phương triển khai cũng khác nhau. Trước khi bạn nộp bất kỳ khoản tiền nào hay chuẩn bị hồ sơ, hãy mở lại chính văn bản gốc và đối chiếu.
Chỗ nào bài này không trả lời được — hồ sơ của bạn có trường hợp riêng, giấy tờ cũ có được chấp nhận không, kỳ thi sắp tới mở khi nào — thì hỏi thẳng cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi bạn ở, thường là Sở Xây dựng địa phương. Mình chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, mình không nói thay cơ quan quản lý, và bài này không phải tư vấn pháp lý.
Có chứng chỉ rồi thì làm nghề thế nào cho ra việc
Chứng chỉ mở cửa cho bạn vào nghề, nhưng thứ giữ bạn ở lại là cách tìm khách, cách dựng thương hiệu và cách vận hành công việc mỗi ngày. Đây là phần anh em môi giới và chủ sàn đang ngồi lại với nhau để làm thành hệ thống.
Câu hỏi thường gặp
Không có chứng chỉ môi giới bất động sản thì có được đi làm môi giới không?
Theo khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hai điều kiện này đi cùng nhau, không phải chọn một.
Chưa học khoá đào tạo thì có đăng ký thi sát hạch được không?
Không. Điểm a khoản 1 Điều 70 đặt giấy chứng nhận hoàn thành khoá học đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản làm điều kiện đầu tiên để được dự thi. Đây chính là chỗ khác với nếp cũ, vì theo Thông tư 11/2015/TT-BXD thì giấy này chỉ nộp kèm “nếu có”.
Ai tổ chức kỳ thi sát hạch và một năm có mấy kỳ?
Theo Điều 19 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kỳ thi và cấp chứng chỉ. Mỗi năm phải tổ chức ít nhất 01 kỳ, tuỳ số thí sinh đăng ký, và một kỳ tối thiểu phải có 10 thí sinh. Kế hoạch kỳ thi được thông báo trên trang thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh trước ngày thi ít nhất 30 ngày.
Thi bao nhiêu điểm thì đạt và trượt có được thi lại không?
Theo Điều 28 Nghị định 96/2024/NĐ-CP, bài thi đạt yêu cầu là bài đạt từ 70 điểm trở lên trên thang 100, tính riêng phần kiến thức cơ sở và phần kiến thức chuyên môn. Trong 20 ngày kể từ khi thông báo kết quả, địa phương tổ chức thi lại cho thí sinh chưa đạt; trượt phần nào thi lại phần đó, mỗi kỳ chỉ thi lại một lần và không phải nộp thêm kinh phí.
Chứng chỉ có thời hạn bao lâu và dùng được ở tỉnh khác không?
Điều 31 Nghị định 96/2024/NĐ-CP ghi chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 05 năm kể từ ngày được cấp. Với chứng chỉ cấp trước ngày luật mới có hiệu lực, khoản 12 Điều 83 của luật cho tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trên chứng chỉ.
Bài viết liên quan
- Nghề sale bất động sản đã đổi khác thế nào và sắp đi về đâu
- Nghề môi giới bất động sản phù hợp với những ai
- Làm nội dung pháp lý bất động sản khi chưa phải luật sư
- Cách giúp môi giới bất động sản mới vào nghề có khách hàng nhanh nhất
Xem video đầy đủ
Buổi chia sẻ gốc là livestream dài hơn hai tiếng ghi ngày 07/4/2024, khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được thông qua nhưng chưa tới ngày có hiệu lực. Phần tương tác trực tiếp với người xem và phần giới thiệu chương trình có thời hạn không được đưa vào bài. Toàn bộ phần điều kiện, thủ tục và con số trong bài lấy từ văn bản quy phạm pháp luật đã dẫn nguồn, không lấy từ lời nói trong video. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải tư vấn pháp lý và không phải lời khuyên đầu tư.