Đăng ngày ·Đăng Dương
Bài học cho môi giới bất động sản đáng học sớm nhất không nằm ở mẹo chốt khách, mà nằm ở ba thứ bạn giữ được qua từng tháng: một nhịp làm việc đếm được, một khoản tiền còn ở lại sau mỗi lần nhận hoa hồng, và một thước đo đủ do chính bạn đặt. Bài này nói từng thứ nên làm ra sao và vì sao nó giữ bạn lại trong nghề.
Bài học cho môi giới bất động sản nào đáng học trước nhất?
Ba bài học về những thứ bạn giữ được, chứ không phải những thứ bạn bắt đầu. Nghề này rất dễ bắt đầu. Cái khó là sang tháng thứ ba vẫn còn làm, và sau một năm vẫn còn lại thứ gì đó trong tay: giữ nhịp làm việc khi chưa có gì để khoe, giữ lại tiền khi vừa nhận một khoản lớn, giữ được thước đo của mình khi người bên cạnh đang lên bảng vàng.
Buổi chia sẻ gốc có bốn bài học. Mình chỉ viết ba, vì bài học còn lại — nghề này không có bữa trưa miễn phí, muốn có kết quả thì phải đánh đổi thời gian, công sức và sự bền bỉ — đã được nói rất kỹ ở bài sự khắc nghiệt của nghề môi giới bất động sản.
| Thứ cần giữ | Việc nên làm | Nó đổi lại cho bạn thứ gì |
|---|---|---|
| Nhịp làm việc | Chọn một hành động đếm được, lặp đủ một trăm ngày, ghi lại con số mỗi tối | Kỹ năng lên theo số lần lặp, và một tệp người đã quen mặt bạn |
| Tiền sau hoa hồng | Cắt một tỉ lệ cố định khỏi khoản hoa hồng thực nhận trước khi tiêu đồng nào | Vốn để đổi sang tài sản và khoảng đệm cho tháng không có giao dịch |
| Thước đo đủ | Viết ra con số của riêng bạn kèm lý do, chỉ đối chiếu với chính bạn kỳ trước | Không bỏ nghề vì bảng doanh số của người ngồi cạnh |
Kiên trì trong nghề môi giới bất động sản nghĩa là làm gì mỗi ngày?
Nghĩa là lặp một hành động đếm được, đủ lâu để nó tự chạy mà không cần bạn quyết định lại mỗi sáng. Kiên trì không phải trạng thái tinh thần, nó là một con số bạn lặp lại.
Phần lớn người mới hiểu kiên trì là “cố gắng thêm”, mà cố gắng thì không có đơn vị đo, nên hôm nào mệt cũng coi như đã cố gắng. Lý Tiểu Long có câu đại ý rằng người đáng sợ không phải người tập một vạn cú đá khác nhau, mà là người tập một cú đá một vạn lần.
Mục tiêu đếm được khác mục tiêu tiền bạc ở chỗ nào?
Khác ở chỗ mục tiêu đếm được trả lời được câu “sáng mai mình làm gì”, còn mục tiêu tiền bạc thì không. Bạn viết “kiếm một tỉ mỗi tháng” lên bảng và đọc to mỗi sáng, nhưng đến tám giờ vẫn không biết mở việc gì ra trước.
Ba dạng mục tiêu đếm được mà buổi chia sẻ đưa ra đều theo một khuôn: mỗi ngày gọi tư vấn hai trăm người, hoặc làm ba video, hoặc tư vấn mười người mới — liên tục một trăm ngày. Chúng nằm hoàn toàn trong tầm tay bạn, không phụ thuộc vào việc khách có ký hay không. Riêng con số hai trăm cuộc gọi chỉ minh hoạ cho độ lớn của việc lặp, không có nghĩa ai cũng nên chọn kênh gọi điện — chuyện chọn kênh mình bàn ở bài môi giới bất động sản có nên telesale.
Mốc một trăm ngày là con số buổi chia sẻ chọn để thói quen kịp thành nếp, không phải quy luật đã được kiểm chứng; lấy sáu mươi hay chín mươi ngày cũng được. Quan trọng là mốc đó cố định từ trước, để đến ngày thứ mười một bạn không còn cửa thương lượng với chính mình. Cách dựng con số hằng ngày từ mục tiêu năm nằm ở bài mục tiêu tài chính của môi giới bất động sản và bài tăng thu nhập môi giới bất động sản.
Vì sao nên lặp trên một địa bàn thay vì rải đều nhiều nơi?
Vì việc lặp chỉ cộng dồn khi nó rơi vào cùng một nhóm người. Mình từng nghe chuyện một bạn môi giới ngày nào cũng dậy sớm ra khu chợ lớn nhất khu vực mình ở, giới thiệu dự án đang bán cho các chủ cửa hàng ngồi đó; làm đều vài tháng liền, sau đó bạn ấy bán được nhiều sản phẩm phân khúc cao cho chính nhóm tiểu thương ấy. Đây là một trường hợp cụ thể ở một địa bàn cụ thể, không phải công thức để bạn chờ kết quả tương tự. Mình cũng có đoạn tương tự: suốt hai năm, sáng thứ Tư hằng tuần đều dậy sớm dự buổi họp định kỳ của một tổ chức kết nối doanh nghiệp. Hai năm mới đủ dài để họ quen mặt, chứ không phải hai buổi.
Một chi tiết cần cập nhật, vì buổi chia sẻ ghi đã lâu: chữ “địa bàn” hôm nay không còn nghĩa cũ. Theo Cổng thông tin xây dựng chính sách của Chính phủ, kể từ ngày 12/6/2025 cả nước có 34 đơn vị hành chính cấp tỉnh, gồm 28 tỉnh và 6 thành phố, trong đó 19 tỉnh và 4 thành phố hình thành sau sắp xếp. Tỉnh bạn đang bán có thể đã rộng hơn hẳn lúc bạn vào nghề.
Vậy nên hãy vẽ lại địa bàn cho nhỏ và rõ trước khi lặp: một phường, một trục đường, một khu chợ, một nhóm nghề. Địa bàn càng rộng thì số lần lặp càng loãng, và bạn mất trọn một trăm ngày để không ai nhớ mặt.
Làm sao giữ được nhịp khi chưa thấy kết quả nào?
Bằng ba việc rất nhỏ, và cả ba phải dựng xong trước khi tới lúc cần quyết tâm. Quyết tâm là thứ hết sạch vào cuối tuần thứ hai, đừng để nó gánh việc này.
- Hạ mục tiêu xuống thành kế hoạch. Mục tiêu nói “gọi hai trăm người”; kế hoạch nói gọi danh sách nào, lấy ở đâu, từ mấy giờ tới mấy giờ. Thiếu lớp này thì mỗi sáng bạn mất nửa tiếng nghĩ hôm nay làm gì, và nửa tiếng đó chính là chỗ bạn bỏ cuộc.
- Ăn mừng những chiến thắng rất nhỏ. Làm được video đầu tiên thì tự thưởng; video chạm một nghìn lượt xem thì mời người đã ủng hộ mình một ly cà phê. Phần thưởng thật còn ở rất xa, nên phải tự đặt vài phần thưởng gần hơn dọc đường.
- Cố định khung giờ cho từng loại việc. Đầu giờ sáng làm nội dung, giữa buổi sáng tới trưa gọi điện và tư vấn, buổi trưa hoặc tối dành cho học. Chỉnh theo đồng hồ sinh học của bạn, nhưng đã chốt thì đừng đổi theo tâm trạng từng ngày.
Cái bẫy quen thuộc nhất của quãng chưa có kết quả là chiếc điện thoại: mở ra “xem đối thủ làm gì” rồi mất một tiếng; mình có bài riêng về thói quen lướt điện thoại của môi giới. Còn nếu kênh bạn chọn để lặp là video, bài kiên trì làm YouTube bất động sản kể lại đoạn đường đó của một người đã đi qua.
Việc lặp đổi được thứ gì, mình thấy rõ nhất ở tốc độ: một bạn mình kèm, xuất phát từ chỗ chưa quay nổi video dài quá ba phút, làm nội dung đều đặn mỗi ngày trong nhiều tháng, sau đó quay được video mười lăm tới ba mươi phút. Thứ đổi ở đây là kỹ năng — phần bạn kiểm soát được.
Vì sao số tiền giữ lại quan trọng hơn số tiền kiếm được?
Vì thu nhập chỉ là dòng chảy đi qua tay bạn, còn tài sản mới là thứ đọng lại. Hai môi giới cùng nhận một tỉ hoa hồng trong năm có thể kết thúc năm ở hai vị trí rất khác nhau, và khác biệt nằm ở khâu sau khi tiền về.
Bẫy phổ biến nhất là tiêu để gây ấn tượng. Nhận một trăm triệu hoa hồng, bốn mươi triệu cho một chiếc điện thoại đời mới, hai mươi triệu cho đồng hồ, hai mươi triệu nữa cho túi xách, nước hoa, quần áo. Lý lẽ nghe rất hợp lý: trông giàu hơn thì dễ tạo quan hệ hơn, dễ bán hàng hơn.
Mình không phủ nhận hoàn toàn: vẻ ngoài chỉn chu cho bạn một lợi thế ở phút đầu gặp khách. Nhưng ngay sau đó, khách chuyển sang nghĩ về thứ họ sẽ nhận được khi làm việc với bạn — thông tin có giá trị, tư vấn đúng nhu cầu, phục vụ chu đáo. Mình đã gặp những bạn ăn mặc rất bình thường nhưng nắm sản phẩm chắc, khách vẫn xuống tiền. Người xung quanh chỉ chú ý tới món đồ bạn mang trên người trong chốc lát rồi thôi.
Chi tiêu cho một hình ảnh hào nhoáng nhưng rỗng ruột kéo theo hai thứ cùng lúc: tài sản giảm đi và áp lực tài chính tăng lên, nhiều người bước thẳng từ đó vào vòng xoáy nợ nần. Tiền là một lợi thế cạnh tranh thật, nhưng chỉ khi chi đúng chỗ — mình đã đặt nó cạnh bốn lợi thế khác trong bài lợi thế cạnh tranh của môi giới bất động sản.
Hoa hồng môi giới bị tính thuế thu nhập cá nhân thế nào?
Con số ghi trong bảng tính hoa hồng không phải con số về tài khoản bạn, vì hoa hồng là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân. Buổi chia sẻ không nhắc phần này, nhưng nó đứng ngay giữa “tiền kiếm được” và “tiền giữ lại”. Và khung pháp lý vừa thay.
Trả lời một bạn đọc, cơ quan thuế cho biết từ ngày 1/1/2026 các quy định liên quan đến thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15; các nội dung khác vẫn theo Thông tư số 111/2013/TT-BTC và văn bản sửa đổi, bổ sung cho tới khi luật mới có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026.
Ở một văn bản trả lời khác, cơ quan thuế trích nguyên Điều 9 của luật này: biểu thuế luỹ tiến từng phần áp dụng cho thu nhập từ tiền lương, tiền công rút từ bảy bậc xuống còn năm bậc, với thuế suất 5% cho phần thu nhập tính thuế tới 10 triệu đồng một tháng, 10% cho phần trên 10 tới 30 triệu, 20% cho phần trên 30 tới 60 triệu, 30% cho phần trên 60 tới 100 triệu và 35% cho phần vượt 100 triệu đồng một tháng. Mức giảm trừ gia cảnh giữ nguyên, theo Báo điện tử Chính phủ tường thuật phiên Quốc hội thông qua luật: 15,5 triệu đồng một tháng cho bản thân người nộp thuế và 6,2 triệu đồng một tháng cho mỗi người phụ thuộc.
Hai điều cần nói cho sòng phẳng. Một, số thuế thực tế của riêng bạn phụ thuộc vào hình thức hợp đồng giữa bạn và sàn, vào các khoản giảm trừ và bảo hiểm — hãy hỏi kế toán nơi bạn hành nghề thay vì tự suy từ bảng trên. Hai, tại thời điểm cơ quan thuế trả lời, luật này chưa có nghị định và thông tư hướng dẫn, nên bạn nên kiểm lại văn bản hiện hành. Phần thủ tục và kê khai nằm ở bài thuế thu nhập cá nhân của môi giới bất động sản.
Việc nên làm rất đơn giản: lấy con số thực nhận làm gốc cho mọi kế hoạch chi tiêu, và cắt phần để dành ra ngay lúc tiền vừa về, trước khi nó kịp có chủ.
Giữ lại tiền rồi thì nên làm gì tiếp theo?
Đổi nó sang thứ sinh ra tiền, thay vì thứ ngốn tiền. Ở nghề này bạn có một lợi thế nghề khác không có: bạn nhìn thấy sản phẩm trước thị trường và bạn hiểu giá.
Mình đã chứng kiến những bạn chi rất mạnh cho xe, cho nhà thuê cao cấp, cho đồ mang trên người, mà tài sản tích luỹ lại mỏng hơn vài bạn trông giản dị hơn hẳn, thậm chí vẫn đi xe máy, nhưng trong tay đã có vài lô đất nhờ để dành đều và đầu tư từ sớm. Đây là quan sát nghề nghiệp, không phải lời khuyên rằng ai cũng nên mua đất.
Ba việc cụ thể để bắt đầu: đặt một tỉ lệ cố định cắt khỏi mọi khoản hoa hồng thực nhận, dựng khoảng đệm đủ cho vài tháng không có giao dịch, rồi mới tính tới việc xuống tiền. Nếu bạn đang cân nhắc bước từ người bán sang người mua, bài môi giới bất động sản đi đầu tư nói kỹ về điều kiện cần trước đó.
Khi nào thì coi là đủ trong nghề môi giới bất động sản?
Khi bạn hài lòng với thứ mình đã đạt được theo thước đo của chính mình, không phải khi bạn nhiều hơn người bên cạnh. Đây là bài học khó nhất trong ba bài, vì nó đi ngược với cách nghề này vận hành: bảng xếp hạng, lễ vinh danh, ảnh nhận thưởng.
Cơ chế đơn giản đến mức khó chịu: bạn so mình với người khác, thấy chưa bằng, đặt mục tiêu cao hơn; đạt được rồi thì trong tầm mắt lại xuất hiện người khác. Vòng này không có điểm dừng. Thứ nó để lại là bất mãn, căng thẳng và đôi khi là đố kỵ với chính đồng nghiệp ngồi cùng phòng.
Điều này không có nghĩa là hạ mục tiêu xuống. Mục tiêu cao vẫn tốt, miễn là bạn đặt nó vì một lý do đúng: vì chính bạn, hoặc vì những người bạn thật sự trân trọng, chứ không phải vì áp lực trước thành tựu của người khác. Còn hình mẫu thành công thì hãy học cách họ làm, đừng lấy kết quả của họ làm vạch chuẩn cho mình.
Nên trả lời câu hỏi nào trước khi đặt một con số thu nhập?
Bốn câu, theo đúng thứ tự này, và nên viết ra giấy. Một, năm nay bạn muốn đạt mức thu nhập bao nhiêu. Hai, tại sao lại là con số đó — nếu câu trả lời là “vì bạn cùng sàn đặt như vậy” thì bạn vừa bắt được chính mình đang so sánh. Ba, cảm xúc của bạn sẽ thế nào vào ngày đạt được nó. Bốn, những người bạn yêu quý sẽ cảm thấy thế nào.
Hai câu đầu lọc ra mục tiêu vay mượn từ người khác. Hai câu sau biến con số thành thứ bạn còn muốn theo đuổi vào tháng thứ bảy, khi cảm giác hào hứng ban đầu đã hết. Có bốn câu trả lời rồi mới tới bước chia con số thành việc hằng ngày — phần này ở bài mục tiêu tài chính của môi giới bất động sản.
Danh sách việc muốn làm cả đời liên quan gì tới nghề này?
Liên quan ở chỗ nó là thứ duy nhất đặt được giới hạn trên cho chữ “đủ”. Không có nó thì mọi con số thu nhập đều là số tạm, mà tạm thì không bao giờ tới đích.
Mình từng xem một bộ phim về hai người đàn ông lớn tuổi cùng mắc bệnh nặng, nằm chung một phòng. Một người rất giàu nhưng sống một mình; người kia làm lụng cả đời để gánh gia đình, bù lại có một gia đình hạnh phúc. Cùng đối diện với phần cuối của đời mình, cả hai nhận ra có quá nhiều việc họ từng muốn làm mà vòng xoáy kiếm tiền đã khiến họ quên mất. Họ viết ra tờ giấy những việc sẽ cùng nhau làm — xăm hình, đua xe, sang châu Phi, xem kim tự tháp — và cả những việc rất đời thường như giúp một người lạ, hay nối lại chuyện trò với đứa con gái đã lâu không nói chuyện.
Bạn hoàn toàn viết được một danh sách như vậy cho riêng mình, rồi làm từng thứ một. Tác dụng với công việc là gián tiếp mà rất thật: khi đã biết mình kiếm tiền để đổi lấy cái gì, bạn sẽ bớt đo mình bằng bảng doanh số của người khác, và có lý do đủ cụ thể để dậy sớm vào những ngày không ai bắt bạn dậy.
Ba bài học này nối với nhau ở đâu?
Ở chỗ cả ba đều trả kết quả chậm, và đều không có ai nhắc bạn làm.
Nhịp làm việc không ai chấm điểm: bỏ một tuần chẳng ai biết. Khoản để dành không ai kiểm tra. Thước đo đủ lại càng không. Ba việc đều dễ hoãn, và vì dễ hoãn nên chúng luôn thua mọi việc có hạn chót.
Nhưng chúng khớp vào nhau: nhịp làm việc sinh ra thu nhập, thu nhập giữ lại được thì thành tài sản, còn thước đo đủ giữ cho bạn không phá cả hai thứ trên chỉ để bằng người bên cạnh. Người có nhịp mà không giữ tiền thì làm mãi vẫn tay trắng.
Muốn nhìn ba việc này trong một bức tranh nghề nghiệp lớn hơn, mình có bài về tư duy môi giới bất động sản và bài ba cấp độ của môi giới bất động sản.
Bắt đầu từ đâu trong tuần này?
Chọn đúng một việc, làm bảy ngày, rồi mới tính tiếp. Làm cả ba cùng lúc là cách nhanh nhất để tuần sau không còn việc nào.
Ba việc nhỏ, mỗi việc dưới mười lăm phút
Một, chọn một hành động đếm được và một con số cho ngày mai, viết vào sổ kèm khung giờ sẽ làm. Hai, mở lại khoản hoa hồng gần nhất, tính xem thực nhận bao nhiêu và còn lại bao nhiêu phần trăm sau ba mươi ngày. Ba, viết ra con số thu nhập bạn muốn năm nay kèm một câu trả lời thật cho câu hỏi tại sao lại là con số đó.
Nếu tuần này chỉ làm được một việc, mình khuyên chọn việc thứ nhất: nó sinh ra hai việc kia, và bạn dựng lại được ngay sáng mai. Người mới vào nghề nên đọc thêm bài người mới vào nghề môi giới bất động sản trước khi đặt con số đầu tiên.
Một điều cần rạch ròi: ba bài học trên mô tả cách nghề này vận hành, chúng không hứa hẹn con số nào cho bạn. Tác dụng thật là hạ xác suất bạn bỏ ngang trong sáu tháng đầu và hạ lượng tiền chảy khỏi tay bạn mỗi lần có hoa hồng. Phần còn lại luôn có những thứ nằm ngoài tầm với — chu kỳ đang lên hay xuống, rổ hàng bạn được giao, lượng người quanh bạn thật sự có nhu cầu.
Ba việc không ai nhắc, hãy để một hệ thống nhắc
Từ con số hằng ngày, tới cách chuyển hoa hồng thành tài sản, tới việc đặt lại thước đo cho riêng mình — đây là phần các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn đang ngồi lại với nhau để biến thành nề nếp chung.
Câu hỏi thường gặp
Bài học quan trọng nhất cho môi giới bất động sản mới vào nghề là gì?
Là dựng một nhịp làm việc đếm được trước khi lo tới kỹ thuật chốt khách. Chọn một hành động nằm trong tầm tay bạn, gắn một con số cho mỗi ngày, rồi lặp liên tục khoảng một trăm ngày. Mục tiêu bằng tiền không nói cho bạn biết sáng mai làm gì.
Vì sao mục tiêu kiếm một tỉ mỗi tháng thường không chạy?
Vì đó là mục tiêu kết quả chứ không phải mục tiêu hành động, nên nó không chuyển được thành việc của ngày mai. Hãy đổi sang dạng đếm được — số người tư vấn mới mỗi ngày, số nội dung mỗi ngày — kèm một mốc thời gian cố định từ trước.
Hoa hồng môi giới bất động sản có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Có, hoa hồng là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân nên con số thực nhận luôn nhỏ hơn con số trên bảng tính. Từ ngày 1/1/2026, các quy định về thu nhập từ kinh doanh, tiền lương, tiền công của cá nhân cư trú áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, có hiệu lực thi hành từ 1/7/2026. Mức cụ thể tuỳ hình thức hợp đồng của bạn với sàn.
Biểu thuế thu nhập cá nhân mới với tiền lương, tiền công có mấy bậc?
Năm bậc, thay cho bảy bậc của quy định cũ. Theo Điều 9 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 được cơ quan thuế trích dẫn, thuế suất chạy từ 5% với phần thu nhập tính thuế tới 10 triệu đồng một tháng lên 35% với phần vượt 100 triệu. Giảm trừ gia cảnh giữ ở mức 15,5 triệu đồng một tháng cho người nộp thuế và 6,2 triệu đồng cho mỗi người phụ thuộc.
Làm sao để hết so sánh mình với đồng nghiệp trong nghề môi giới?
Hãy đổi đối tượng so sánh thành chính bạn của kỳ trước, và viết ra thước đo riêng trước khi nhìn bảng doanh số của ai. Trả lời bốn câu trước khi chốt một con số thu nhập: bao nhiêu, tại sao là con số đó, bạn sẽ cảm thấy thế nào khi đạt được, và những người bạn yêu quý sẽ cảm thấy thế nào.
Bài viết liên quan
- Sự khắc nghiệt của nghề môi giới bất động sản
- Đường thẳng thu nhập môi giới bất động sản
- Nghề môi giới bất động sản ba có ba không
- Nghề môi giới bất động sản phù hợp với ai
- Môi giới bất động sản nên làm gì khi thị trường khó
- Lộ trình 7 bước xây hệ thống bán hàng bất động sản cho môi giới
Xem video đầy đủ
Bài viết chọn ba trong bốn bài học của video gốc; bài học còn lại nằm ở những bài đã liên kết phía trên. Video gốc ghi ở một chu kỳ trước của thị trường nên bài này cố ý không gắn nội dung vào một năm cụ thể, và chi tiết địa giới hành chính đã được cập nhật lại. Các trường hợp kể trong bài là quan sát riêng, không phải kết quả bạn sẽ đạt được. Quy định pháp luật dẫn trong bài trích từ cổng thông tin của Chính phủ tại thời điểm viết và luật được dẫn chưa có nghị định, thông tư hướng dẫn. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải tư vấn pháp lý, thuế hay đầu tư.