Đăng ngày ·Đăng Dương
Người mới vào nghề môi giới bất động sản nên vào một sàn gần nhà trước để biết việc hằng ngày, rồi mới học chứng chỉ hành nghề, và phải chọn sản phẩm mà thị trường quanh mình đang mua được. Ba việc đó làm đúng thứ tự thì giao dịch đầu tiên đến nhanh hơn hẳn.
Người mới vào nghề môi giới bất động sản sợ nhất điều gì?
Sợ không được nhận. Nghe thì buồn cười, nhưng đây là nỗi sợ mình gặp nhiều nhất ở những người chưa từng làm ngày nào.
Họ nhìn nghề này từ bên ngoài và thấy một thứ khá hào nhoáng: thu nhập cao, văn phòng chỉn chu, ai cũng mặc đẹp, ai cũng nói chuyện tự tin. Cảm giác của họ giống như đang đứng ngoài tường thành mà nhìn vào trong phố — muốn vào lắm, nhưng nghĩ rằng cửa vào chắc phải khó lắm. Thế là họ đứng đó thêm vài tháng, vài năm.
Sự thật gần như ngược lại. Trong tất cả những nghề mình từng chạm tới, không nghề nào dễ bước chân vào bằng nghề này. Có thời nó được gọi là nghề quốc dân, vì ai cũng làm được: người chạy xe ôm, cô bán nước, ca sĩ, diễn viên, chủ doanh nghiệp, sinh viên đại học. Có những văn phòng chỉ năm bảy anh em góp lại lập nên, bạn đến xin buổi sáng thì buổi chiều đã đi làm.
Mình nói rõ để bạn cân nhắc: đây là quan sát cá nhân từ những sàn mình từng làm và những anh chị em mình gặp mỗi ngày, không phải kết luận nghiên cứu. Nhưng nếu nỗi sợ duy nhất đang giữ chân bạn là sợ bị từ chối ở vòng tuyển, thì bạn đang sợ đúng thứ ít đáng sợ nhất trong cả hành trình này.
Chỗ đáng sợ thật sự nằm ở sau cánh cửa đó: bạn ở lại được bao lâu, và bạn có ra được giao dịch đầu tiên trước khi hết tiền hay không. Phần còn lại của bài này nói về đúng chỗ đó.
Nên vào sàn trước hay học chứng chỉ hành nghề trước?
Câu hỏi này mình nhận gần như mỗi tuần, và nó luôn có dạng con gà quả trứng: chưa có chứng chỉ thì sợ làm là sai luật, mà đi học ngay thì chưa hiểu mình đang học cái gì.
Cách mình trả lời là mượn chuyện học lái xe. Không ai đưa sẵn bằng lái cho bạn rồi mới cho bạn ngồi vào xe. Bạn đến trung tâm, có thầy kèm, chạy thử, học lý thuyết, thi lý thuyết, thi thực hành, rồi mới được cấp bằng. Việc bạn xin vào một sàn và bắt đầu làm chính là quãng bạn đang ngồi sau vô lăng có người kèm, chưa phải là quãng bạn tự lái ra đường.
Vì sao nên theo thứ tự đó? Vì nếu bạn chưa từng bước vào một văn phòng môi giới nào, chưa từng dẫn ai đi xem một căn nào, thì ngồi vào lớp chứng chỉ bạn sẽ ngợp. Toàn bộ chương trình nói về thứ bạn chưa nhìn thấy bao giờ. Còn nếu bạn đã có vài tuần đi làm thật — biết sáng làm gì, chiều làm gì, thế nào là tìm nguồn, thế nào là đăng tin, thế nào là dẫn khách, thế nào là tư vấn — thì từng chuyên đề trong lớp sẽ dính vào một việc bạn đã trải qua.
Vào sàn trước không có nghĩa là bỏ chứng chỉ
Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 nêu hai điều kiện đi kèm nhau với cá nhân hành nghề môi giới: phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Mốc hiệu lực được kéo về ngày 01/8/2024 bởi Luật số 43/2024/QH15. Nói cách khác, không còn cửa hành nghề tự do bên ngoài một tổ chức, và chứng chỉ là việc phải làm chứ không phải việc tuỳ hứng.
Đọc kỹ điều luật trên thì bạn sẽ thấy lời khuyên vào sàn trước không hề đi ngược pháp luật — luật đang bắt bạn phải ở trong một tổ chức thì mới được hành nghề. Việc bạn cần làm là vào một nơi tử tế, làm việc dưới sự dẫn dắt của người đã có chứng chỉ, và đi học chứng chỉ ngay trong mấy tháng đầu chứ đừng hoãn vô thời hạn. Nhiều sàn tự tổ chức lớp cho nhân sự mới, hỏi ngay từ buổi phỏng vấn là biết.
| Tiêu chí | Vào sàn trước, học chứng chỉ ngay sau đó | Học chứng chỉ xong mới đi xin việc |
|---|---|---|
| Hiểu bài trong lớp | Mỗi chuyên đề gắn vào một việc đã làm thật nên nhớ lâu | Dễ ngợp vì học về thứ chưa nhìn thấy bao giờ |
| Thời gian tới giao dịch đầu | Bắt đầu tích điểm chạm với khách ngay từ tuần đầu | Mất thêm một quãng chờ khoá học và kỳ thi mới bắt đầu |
| Biết mình có hợp nghề không | Biết sau vài tuần, nghỉ sớm thì cũng chỉ mất vài tuần | Biết muộn, sau khi đã bỏ tiền và thời gian học |
| Rủi ro cần canh | Dễ hoãn chứng chỉ mãi không đi học, phải tự đặt hạn cho mình | Có giấy tờ đủ nhưng chưa có nghề, vào sàn vẫn phải học lại từ đầu |
Phần chi tiết về điều kiện dự thi, hồ sơ, nơi tổ chức kỳ thi và giá trị của chứng chỉ cũ, mình đã bóc riêng trong bài chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề. Bài này không nhắc lại, để dành chỗ cho phần bạn làm gì trong mấy tháng đầu.
Sàn tuyển người mới dựa vào tiêu chí gì?
Cách tuyển phổ biến nhất mà bạn sẽ gặp là nhìn vào mối quan hệ. Người tuyển nghĩ rằng bạn quen anh này, chị kia, nên bạn sẽ bán được cho họ. Cách đó không sai, nó vẫn ra hàng trong vài tháng đầu.
Nhưng khi tự tuyển, mình chỉ nhìn hai thứ: sự tử tế và sự chăm chỉ. Nghề chưa có thì dạy được, mối quan hệ chưa có thì xây được, riêng hai thứ kia thì không dạy nổi. Nếu bạn là người đang đi xin việc, đây là tin tốt: bạn không cần một danh sách người quen giàu có để được nhận.
Còn một điều nữa mà những người đi tuyển hay bỏ sót. Xuất phát điểm càng thấp thì sức bật thường càng mạnh. Mình hay hình dung nhóm người đó như một cái lò xo đang bị nén: nén càng chặt thì khi được chạm đúng chỗ, nó bung càng cao. Rất nhiều anh chị em mình gặp không thiếu năng lực và cũng không lười — họ chỉ không biết bước đầu tiên phải làm gì. Chỉ cho họ đúng một con đường là họ tự chạy, chạy một mạch, và không cần ai giục.
Nếu bạn đang phân vân mình có thuộc kiểu người hợp với nghề này hay không, mình đã liệt kê kỹ hơn trong bài nghề môi giới bất động sản phù hợp với những ai.
Vì sao làm bốn tháng vẫn chưa có giao dịch nào?
Trong buổi trò chuyện gốc có một bạn hai mươi ba tuổi, đang bán chung cư ở một thành phố miền Trung, làm bốn tháng chưa ra được giao dịch nào. Bạn kể rất say sưa rằng bạn chọn dự án theo cảm nhận riêng: thấy dịch vụ tốt, hạ tầng ổn, không gian sống hợp gu thì bạn lao vào nghiên cứu, thậm chí thuê phòng ở thử vài hôm cho biết.
Ở thử là một cách làm rất hay, mình khen thật lòng. Nhưng câu hỏi tiếp theo mới là chỗ lộ ra vấn đề: đồng nghiệp trong công ty của bạn có ai bán được dự án đó chưa, và bên công ty đối thủ có ai bán được chưa? Bạn trả lời là chưa, những dự án bạn thích lại đúng là những dự án gần như không ai bán được ở khu vực đó.
Bốn việc, và thứ tự của chúng không đổi được
Một là sản phẩm thắng — thứ hàng thị trường đang cần mà bạn đang cầm. Hai là marketing — mọi việc tạo ra khách tiềm năng. Ba là chốt sale — tư vấn, xử lý từ chối, đưa khách tới giao dịch. Bốn là vận hành. Hỏng ở việc thứ nhất thì ba việc sau làm giỏi cỡ nào cũng chỉ kéo dài thời gian chịu đựng.
Bạn không cần biết chắc thế nào là một sản phẩm thắng. Ngay cả mình đi làm cũng không phải lúc nào cũng biết. Nhưng bạn luôn có một phép thử rẻ tiền: nhìn quanh xem đã có ai ăn được món này chưa, và hiện giờ có ai đang ăn được không. Có người đang ăn thì bạn nhảy vào. Cả khu vực chưa ai ăn nổi thì bạn — một người mới, chưa có tên tuổi, chưa có khách — sẽ chỉ là chiếc lá vàng của mùa thu ở đó.
Việc cần làm với người mới vì thế rất cụ thể: chọn thứ dễ bán nhất trong tầm với, để có chiến thắng đầu tiên. Kể cả một giao dịch nhỏ, kể cả tiền công vài triệu cũng được. Giá trị của nó không nằm ở số tiền, nó nằm ở chỗ bạn có bằng chứng rằng con đường này ra tiền thật. Bốn tháng không có gì thì niềm tin lung lay, và phần lớn người bỏ nghề là bỏ ở quãng đó chứ không phải vì thiếu kỹ năng.
Cũng đừng coi thường mảng cho thuê. Nếu bạn đăng bán mà khách gọi tới toàn hỏi thuê, thì chốt luôn phần thuê đi. Đó vẫn là giao dịch, và quan trọng hơn, nó là dòng tiền nuôi bạn trong lúc học nghề. Chỉ cần nhớ dòng tiền đó giống tiền bố mẹ cho ăn học: có nó là để bạn học cho ra nghề, không phải để bạn dừng lại ở đó. Chuyện chọn nguồn hàng cho người mới, mình có nói riêng trong bài tìm nguồn sản phẩm nhà phố cho môi giới mới vào nghề.
Chưa có tiền thì nên chạy quảng cáo hay làm video?
Người mới hay hỏi mình câu này ngay tuần đầu. Câu trả lời phụ thuộc vào đúng một thứ: nguồn lực tài chính của bạn.
Quảng cáo ăn nhau ở độ lì. Bạn có thể may mắn ở lần chạy đầu vì đúng lúc dự án đang tốt, giá còn ngon, nên vừa bật lên đã ra khách. Nhưng để nó thành một cỗ máy thì bạn phải chạy đều trong một quãng dài, và nội dung đem đi chạy phải đủ hay. Mình xem không ít mẫu quảng cáo viết sơ sài mà vẫn dám đẩy tiền vào — đó là ném tiền qua cửa sổ.
Mình từng nghe những chuyện anh em cắm cả xe để lấy tiền chạy quảng cáo. Nghe xót, và mạo hiểm. Nếu nguồn lực của bạn còn mỏng, mình nghĩ nên đi đường kia trước: lấy đúng số tiền đó mua một chiếc micro, một chiếc gimbal, lên mạng học cách quay và cách dựng, rồi làm video. Cùng một khoản tiền nhưng thứ bạn tạo ra ở lại với bạn, còn tiền quảng cáo thì hết phiên là hết.
Nói vậy không phải để chê quảng cáo. Khi đã có nguồn lực, một chiến dịch quảng cáo mang về hai thứ cùng lúc chứ không phải một: khách hàng, và độ phủ thương hiệu. Bạn để ý các tập đoàn lớn vẫn quảng cáo trên truyền hình suốt ngày, trong khi chẳng ai mua hàng qua cái tivi cả — họ mua độ phủ. Với người làm nghề này cũng thế, quãng thời gian bạn chạy quảng cáo là quãng tên bạn được nhiều người nhìn thấy, và lượng dữ liệu khách thu về sau đó còn dùng tiếp được.
Lấy kịch bản video ở đâu khi chưa biết gì về nội dung?
Trước khi trả lời, mình phải cảnh báo một cái bẫy mà chính mình từng rơi vào. Hồi mới làm video, có những clip mình đi quay xong về ngồi dựng hai ba ngày. Hai ba ngày cho một video. Bây giờ mình mắng học viên đúng chuyện đó: đừng ngồi ba ngày để gọt một video, hãy đẩy thật nhiều video lên.
Lý do rất thực tế. Với người mới, dựng phim ngốn hai thứ đắt nhất mà bạn đang thiếu là thời gian và tiền. Trong khi thứ quyết định việc bạn có khách hay không ở giai đoạn này là số lần bạn xuất hiện. Một phép so rất dễ nhớ: nếu đối thủ của bạn mỗi tuần ra một hai video, bạn hãy ra ba video mỗi ngày. Bạn không hơn họ ở độ đẹp thì hơn ở độ dày. Cách làm theo số lượng này mình đã mô tả kỹ hơn trong bài cách giúp môi giới bất động sản mới vào nghề có khách hàng nhanh nhất.
Còn kịch bản thì lấy ở đâu? Mình chưa có tiền thuê người viết thì mình đầu tư chất xám. Cách mình vẫn chỉ cho học viên: gõ trên công cụ tìm kiếm cụm từ mô tả thứ bạn muốn làm, ví dụ nội dung bất động sản hài hước, rồi dịch cụm đó sang tiếng Trung, dán sang một nền tảng video ngắn của Trung Quốc và xem những clip nhiều lượt tương tác nhất. Phần lớn những mô-típ quay bất động sản đang chạy ở Việt Nam đều đi ra từ đó. Việc này không mất đồng nào, chỉ mất công đi tìm.
Học mô-típ, đừng bê nguyên clip của người ta
Thứ bạn lấy về là cấu trúc: cách mở đầu, cách chuyển cảnh, cách đặt tình huống, cách kết. Bạn quay lại bằng cảnh của mình, giọng của mình, sản phẩm của mình. Tải clip người khác rồi đăng lại là chuyện khác hẳn — vừa vướng bản quyền, vừa bị nền tảng hạ phân phối vì nội dung trùng lặp. Mình nhắc chỗ này vì ranh giới đó rất dễ trượt qua khi đang vội.
Chưa có khách thì gửi video cho ai?
Đây là câu hỏi làm nhiều người mới bỏ cuộc: làm video thì làm rồi, nhưng không có ai xem, cũng không có ai để gửi.
Cách mình vẫn gợi ý đi ngược với bản năng của phần lớn anh em. Bạn đừng làm video về một dự án cụ thể rồi gửi cho người lạ — gửi kiểu đó là bán hàng, và người ta thấy ngay là bạn muốn lấy tiền của họ trong khi chưa cho họ thứ gì. Bạn hãy làm năm tới mười video có ích với phạm vi rộng: cập nhật giá nhà từng khu vực trong thành phố, danh sách những dự án đáng chú ý ở một quận, tình hình mặt bằng giá quanh một khu công nghiệp. Càng rộng thì càng nhiều người thấy nó liên quan tới mình.
Rồi mới tới phần gửi. Trong điều kiện lý tưởng, bạn gửi cho khách cũ và người quen trước. Ở mức khó hơn, bạn gửi cho những người bạn có cơ sở để tin rằng họ có khả năng mua. Mình từng làm việc này theo cách thủ công nhất: cả đội chạy xe dọc các con phố, chụp lại số điện thoại treo hai bên đường, vì số trên biển chỉ có thể là của chủ nhà hoặc của người đang thuê nhà — cả hai nhóm đều có khả năng mua bất động sản. Sau đó kết bạn, lập một nhóm trao đổi và nhận giải đáp thắc mắc về nhà đất trong khu vực.
Cách làm này đã đổi luật, bạn phải đọc lại trước khi làm
Buổi chia sẻ gốc ghi từ đầu năm 2025. Từ ngày 01/01/2026, Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân số 91/2025/QH15 đã có hiệu lực. Báo Điện tử Chính phủ tóm tắt rằng luật xác lập rõ các quyền dữ liệu cơ bản của công dân gồm quyền được biết, quyền đồng ý, quyền truy cập, chỉnh sửa và yêu cầu xoá dữ liệu, đồng thời quy định trách nhiệm pháp lý trong toàn bộ vòng đời thu thập, xử lý, lưu trữ và chia sẻ dữ liệu.
Nghĩa là việc gom số điện thoại rồi nhắn hàng loạt không còn là chuyện nội bộ của nghề. Trước khi làm theo đoạn trên, bạn nên hỏi người có chuyên môn pháp lý về dữ liệu cá nhân, và ưu tiên những cách để khách tự để lại thông tin cho bạn. Đây là chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải tư vấn pháp lý.
Nguyên tắc ứng xử thì rất đơn giản: bạn đang trao một thứ có ích chứ không chào bán. Ai nói họ không quan tâm thì xin lỗi một câu tử tế, thu hồi tin nhắn, và dừng ở đó. Đừng nhắn lại lần hai.
Việc gửi video còn một tác dụng phụ mà ít người để ý. Khi bạn gửi video của chính mình cho đúng nhóm người bạn muốn phục vụ, nền tảng nhìn thấy ai là người mở video đó, và nó dần hiểu khán giả của bạn là ai. Bạn vừa có thêm một điểm chạm với khách, vừa dạy cho kênh của bạn biết nó đang phục vụ ai. Phần lý thuyết về số điểm chạm cần có trước khi một người lạ chịu mua, mình đã viết riêng trong bài cách bán bất động sản cho người lạ.
Tháng đầu tiên trong nghề nên làm gì trước?
Gom lại thì mọi thứ ở trên rơi vào bốn việc, và bạn làm được cả bốn trong tháng đầu. Điểm chung của chúng là không việc nào đòi bạn phải có tiền, có bằng cấp hay có quan hệ trước.
Bốn việc cho tháng đầu tiên
Xin vào một sàn gần nhà và hỏi luôn xem nơi đó có tổ chức lớp chứng chỉ không. Hỏi đồng nghiệp xem sản phẩm nào của công ty đang thật sự bán được rồi bám vào đúng sản phẩm đó. Ra video mỗi ngày bằng điện thoại, đừng ngồi gọt. Và làm cho xong năm video trao giá trị về khu vực bạn đang bán, để có thứ tử tế mà đưa cho người lạ.
Nếu bạn vào nghề ở tuổi đôi mươi và muốn biết lợi thế cùng điểm yếu của lứa mình so với người vào nghề muộn, mình có một bài riêng về người trẻ làm môi giới bất động sản cần chuẩn bị những gì.
Đi những bước đầu mà có người đi cùng
Chọn sản phẩm, dựng kênh, ra video đều tay rồi biến người xem thành khách — đây là phần anh chị em môi giới ở khắp các tỉnh đang ngồi lại với nhau để làm thành hệ thống chứ không làm theo cảm hứng.
Câu hỏi thường gặp
Người mới vào nghề môi giới bất động sản có khó xin việc không?
Theo quan sát của mình thì đây là một trong những nghề dễ bước chân vào nhất. Có những văn phòng chỉ năm bảy người, bạn đến xin buổi sáng thì buổi chiều đã đi làm. Cửa vào không phải chỗ khó; chỗ khó là trụ lại đủ lâu để ra giao dịch đầu tiên.
Chưa có chứng chỉ hành nghề thì có được đi làm môi giới không?
Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 yêu cầu cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới bất động sản. Vì vậy chứng chỉ là việc phải làm, không phải việc tuỳ chọn. Thứ tự hợp lý là vào một tổ chức để học việc rồi đi học chứng chỉ ngay trong mấy tháng đầu, chứ không hoãn vô thời hạn.
Làm mấy tháng chưa có giao dịch thì nên xem lại điều gì trước tiên?
Xem lại sản phẩm chứ đừng xem lại chăm chỉ. Hỏi đồng nghiệp trong công ty và người bên công ty đối thủ xem đã có ai bán được sản phẩm đó chưa. Cả khu vực chưa ai bán nổi thì vấn đề nằm ở sản phẩm, không nằm ở bạn. Chuyển sang thứ đang có người bán được để lấy chiến thắng đầu tiên.
Người mới nên dồn tiền chạy quảng cáo hay mua thiết bị làm video?
Nếu nguồn lực còn mỏng thì nên mua thiết bị và học làm video trước. Quảng cáo ăn nhau ở độ lì, phải chạy đều một quãng dài và nội dung phải đủ hay, trong khi video bạn làm ra thì ở lại với bạn. Khi đã có ngân sách, quảng cáo mang về cả khách lẫn độ phủ thương hiệu.
Chưa có khách thì gửi video cho ai để có người xem?
Làm năm tới mười video có ích với phạm vi rộng như cập nhật giá theo khu vực, thay vì video bán một dự án cụ thể, rồi gửi cho khách cũ và người quen trước. Ai nói không quan tâm thì xin lỗi và dừng. Lưu ý là từ ngày 01/01/2026, Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân số 91/2025/QH15 đã có hiệu lực nên việc tự gom số điện thoại rồi nhắn hàng loạt cần hỏi người có chuyên môn pháp lý trước khi làm.
Bài viết liên quan
- Chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề
- Người trẻ làm môi giới bất động sản cần chuẩn bị những gì
- Cách giúp môi giới bất động sản mới vào nghề có khách hàng nhanh nhất
- Nghề môi giới bất động sản phù hợp với những ai
- Cách bán bất động sản cho người lạ với công thức 7 11 4
Xem video đầy đủ
Buổi chia sẻ gốc là livestream dài hơn một tiếng rưỡi ghi ngày 22/02/2025, nên phần tương tác trực tiếp với người xem, phần gọi tên người vào phòng và phần giới thiệu chương trình có thời hạn đã không được đưa vào bài. Các nhận định về mức độ dễ xin việc và về cách thị trường vận hành là quan sát cá nhân của người chia sẻ, không phải số liệu thị trường. Mọi nội dung liên quan tới điều kiện hành nghề và tới dữ liệu cá nhân trong bài chỉ mang tính giới thiệu, bạn cần đối chiếu văn bản gốc và hỏi người có chuyên môn trước khi áp dụng.