Đăng ngày ·Đăng Dương
Làm nội dung cho một dự án bất động sản mà không cạn ý thì phải nói về những thứ quanh nó, không chỉ nói về nó. Hạ tầng xung quanh, tài chính, lãi suất ngân hàng, nơi công chứng — mỗi thứ là một tuyến đề tài riêng, và mỗi video cho khách thêm một mảnh ghép để họ tin mình đang chọn đúng.
Nội dung cho một dự án bất động sản thì nói về những gì?
Nói về bốn thứ nằm quanh nó: hạ tầng xung quanh, tài chính, ngân hàng và lãi suất, rồi nơi công chứng cùng các thủ tục pháp lý. Bốn tuyến đó cộng lại cho bạn đủ đề tài cho hàng chục video, trong khi chính dự án thì chỉ cho bạn vài cái.
Bài này nối tiếp bài làm nội dung cho dự án bất động sản sắp mở bán. Ở đó mình trả lời câu khi nào thì làm tuyến nào, tính theo mốc còn mấy tháng nữa là mở bán. Bài này trả lời câu kế tiếp: tuyến dẫn dắt thì nói về cái gì. Nên ở đây mình sẽ không nhắc lại lời khuyên theo mốc thời gian nữa.
Mình đang nói chuyện này sau một buổi phát trực tiếp vừa lái xe vừa nói, đi dọc mấy cây cầu và một khu trung tâm hành chính đang xây ở thành phố mình. Cả buổi là để chỉ đúng một việc: thứ đáng quay nằm ở ngoài hàng rào dự án nhiều hơn ở trong.
Thứ bạn mang ra đánh đổi với khách là gì?
Là thời gian của bạn, không phải thông tin. Nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm và trải nghiệm đầu tư, thì thử nghĩ xem bạn còn gì để mang ra đánh đổi với khách hàng. Thông tin thì sale nào chả có, ai cũng có.
Vậy phải có một thứ khác. Có một thứ ai cũng có nhưng không phải ai cũng biết dùng cho tối ưu, đó chính là thời gian. Bạn trẻ hơn khách hàng của bạn. Bạn ít bận rộn hơn khách hàng của bạn. Còn khách của bạn là những người nhiều tiền, họ giàu, họ không có thời gian lang thang như bạn.
Nên bạn sẽ phải lang thang thay cho khách hàng của bạn. Đi đến từng ngóc ngách một, cập nhật từng tí một, rồi về kể lại cho họ rằng bây giờ chỗ đó đã thay đổi tới đâu. Đó là toàn bộ cơ chế của tuyến nội dung này, và nó cũng là lý do một người mới vào nghề vẫn cạnh tranh được với người đi trước.
Chỗ dễ hiểu lệch là tưởng mình đang làm công việc đưa tin. Không phải. Bạn đang làm thay khách một việc mà họ muốn làm nhưng không có giờ để làm — và bạn thu về thứ họ không bán cho ai: sự chú ý của họ.
Vì sao chỉ nói về chính dự án thì nhanh cạn ý?
Vì một dự án chỉ có chừng ấy thứ để kể. Bạn bán một dự án mà chỉ nói về mỗi cái dự án của bạn thôi thì rất là cạn nội dung — hết vị trí, hết phân khu, hết tiện ích, hết giá là hết chữ. Quay tới video thứ năm là bạn bắt đầu nói lại cái đã nói.
Nhưng nếu bạn nói về tất cả những thứ xung quanh, những hạ tầng quanh đấy, thì mỗi video nói về một hạ tầng lại cho khách hàng nhìn thêm được một mảnh ghép khác. Và những mảnh ghép đó góp phần cho khách thêm niềm tin rằng họ đang chọn, hoặc đang chuẩn bị chọn, đúng thứ họ mong muốn.
Đây là chỗ đáng nhấn: thứ bạn xây không phải là một thư viện thông tin về dự án. Thứ bạn xây là một bức tranh mà khách tự ghép lại được. Người ghép xong bức tranh thì tự thuyết phục mình, và kiểu tự thuyết phục đó bền hơn mọi câu bạn nói hộ.
Chuyện này bổ sung đúng chỗ còn hụt của bài ôm nhiều dự án bất động sản cùng lúc. Bài đó khuyên bạn thu hẹp xuống một đến hai dự án và nói rõ cái giá của việc ôm đồm. Nhưng thu hẹp rồi thì câu hỏi tiếp theo hiện ra ngay: còn một dự án thì lấy đâu ra đủ đề tài để làm đều tay. Bài này là câu trả lời cho đúng câu đó.
Cũng cần phân biệt với bài cách review bất động sản trên video cho người mới. Bài đó nói thứ tự quay bên trong một video: đi từ tầm vĩ mô xuống nội khu rồi mới tới từng căn. Bài này nói danh mục đề tài cho nhiều video khác nhau. Một cái là bố cục, một cái là thực đơn.
Bốn lớp quanh một bất động sản gồm những gì?
Cách mình hay giải thích cho anh em là thế này. Bạn bán bất động sản thì bạn có nói về tài chính không? Có chứ, vì bất động sản liên quan đến tài chính. Bạn có nói về ngân hàng không? Có chứ, vì lãi suất ngân hàng nó liên quan. Bạn có nói về cơ sở hạ tầng xung quanh cái bất động sản bạn bán không? Có chứ. Bạn có nói về nơi công chứng hoặc những nơi làm các thủ tục pháp lý không? Cũng có chứ.
Thế nhưng mở điện thoại lên thì chỉ thấy quay cắt lỗ, bán lỗ. Thế thì bán làm sao được. Muốn đông người biết đến mình thì phải làm rộng ra. Nó là một cái giếng, là một cái ao — phải đào rộng nó ra để thu hút nhiều người đã, sau đó bán mới hiệu quả.
| Lớp đề tài | Khách đang lo điều gì | Nói tới đâu thì dừng |
|---|---|---|
| Hạ tầng xung quanh | Mua rồi thì vài năm nữa chỗ này ra sao, đi lại có đổi khác không | Quay đúng hiện trạng ngày hôm đó và nói rõ đó là ngày nào. Đừng vẽ ra tiến độ chưa ai công bố |
| Tài chính | Số tiền đang có thì với tới được loại hàng nào | Kể lại trường hợp đã xảy ra. Đừng phán cho hoàn cảnh riêng của một người xem |
| Ngân hàng và lãi suất | Vay thì mỗi tháng phải trả bao nhiêu, hết kỳ ưu đãi thì thế nào | Nói cơ chế và chỉ chỗ tra số. Đừng chốt hộ ai mức vay hay gói vay |
| Nơi công chứng và thủ tục | Ký ở đâu, cần mang theo gì, mất mấy buổi, ai nộp khoản nào | Mô tả trình tự và địa điểm. Chỗ nào không chắc thì mời người ta hỏi công chứng viên |
Nói về lãi suất ngân hàng thì dừng ở đâu?
Dừng ở chỗ bạn mô tả cơ chế, và không bước sang chỗ phán cho một người cụ thể. Ranh giới này có chữ trong luật, nên nó không phải chuyện khẩu vị.
Theo bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Công báo số 493 + 494 ngày 16-3-2025, khoản 2 Điều 66 xếp tư vấn về tài chính bất động sản và tư vấn về giá bất động sản vào phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản. Và điểm a khoản 1 cùng điều ấy đặt một nguyên tắc rất gọn: người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn.
Đọc ngược lại thì ra một việc làm được ngay: nói lãi suất đang vận hành thế nào là làm nội dung, còn nói anh nên vay bao nhiêu, gói nào thì đã bước vào vùng có điều kiện hành nghề. Giữ ở vế đầu thì bạn vừa an toàn vừa không cạn đề tài, vì cơ chế thì lúc nào cũng có người mới cần nghe lại.
Riêng lớp tài chính thì mình đã bóc kỹ ở bài chủ đề nội dung bất động sản kéo được người chưa mua, gồm cả chuyện tầm tiền nào thì nội dung tài chính mới ăn và mức phạt nếu trượt sang tư vấn. Ở đây mình không viết lại, chỉ xếp nó vào đúng chỗ trong bốn lớp.
Nơi công chứng và thủ tục có gì để nói?
Có nhiều hơn bạn tưởng, và câu trả lời còn khác nhau tuỳ bạn đang bán hàng của ai. Đây là chỗ hầu như không ai làm nội dung, trong khi người mua lần đầu thì lo đúng chỗ này nhất.
Theo bản hợp nhất Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Công báo số 174 ngày 01-4-2026, điểm a khoản 3 Điều 27 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Nhưng điểm b ngay sau đó mở một cửa khác: với hợp đồng chuyển nhượng hoặc góp vốn mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, thì việc công chứng hoặc chứng thực làm theo yêu cầu của các bên.
Nghĩa là bán một thửa thổ cư giữa hai cá nhân thì cái phòng công chứng là một chặng bắt buộc, còn mua hàng trực tiếp từ một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc, trừ khi hai bên muốn. Riêng chỗ khác nhau đó thôi đã là một video, và nó trả lời đúng câu người mua hay hỏi mà ít ai chịu trả lời.
Cách làm tuyến này cho an toàn thì mình viết riêng ở bài làm nội dung pháp lý bất động sản khi chưa phải luật sư. Ở đây chỉ cần nhớ một nguyên tắc: dẫn được văn bản gốc và nói rõ nó áp dụng từ lúc nào, chỗ nào không chắc thì bỏ ra chứ đừng lấp cho đủ.
Xung quanh dự án đồng không mông quạnh thì nói thế nào?
Thì nói thẳng cái trống đó, và nói nó tác động ra sao tới việc tăng giá của bất động sản. Đây là ca khó nhất của cả tuyến này, nên mình tách riêng.
Bạn nói rằng dự án của em đẹp lắm. Đẹp, nhưng chỉ có một mình dự án đẹp mà xung quanh nó không đẹp, xung quanh nó đồng không mông quạnh, thì có đẹp không? Vậy thì bạn cần cho khách hàng biết xung quanh nó đẹp như thế nào. Còn trong trường hợp đúng là xung quanh nó đồng không mông quạnh, thì bạn cần cho khách biết cái sự đồng không mông quạnh đấy nó tác động như thế nào đến việc tăng giá.
Chỗ này khác với chuyện dám nói nhược điểm của chính dự án — thứ mình đã bàn ở bài về ôm nhiều dự án, qua ca một bạn học viên làm hẳn video về mấy khu nghĩa trang nằm gần dự án mình bán. Việc đó là công khai một bất lợi. Việc ở đây là giải thích một cơ chế giá: đất còn trống thì giá hôm nay thấp, và phần tăng của nó phụ thuộc vào thứ sẽ mọc lên trên chỗ trống ấy, chứ không phụ thuộc vào bản thân dự án.
Hai cách nói ra khác nhau rất xa. Một bên là thú nhận rồi chịu mất điểm. Một bên là biến chỗ trống thành một bài đọc thị trường, và người xem hết video thì hiểu thêm một việc chứ không chỉ bớt lo một việc.
Cách đọc một thị trường nhỏ để nói được những điều như vậy thì mình xếp riêng ở bài đọc thị trường bất động sản địa phương trước khi làm kênh.
Thứ khách thật sự cân khác thứ chỉ gây tò mò ở đâu?
Khác ở chỗ thứ khách cân là thứ họ phải biết mới dám xuống tiền, còn thứ gây tò mò chỉ làm họ dừng lại ba giây rồi đi. Và rất nhiều anh em làm nội dung đang dồn sức vào loại thứ hai.
Mình lấy một ca thật. Ở một đại dự án gần chỗ mình, suốt ngày thấy anh em khoe cái chuồng ngựa. Thì chuồng ngựa nó cũng hay, nó cũng là một tiện ích tuyệt vời. Nhưng cái chuồng ngựa đấy có tác động nhiều đến quyết định mua của khách hàng hay không? Nếu mình mua thì nói thật là mình chẳng quan tâm gì đến cái chuồng ngựa ấy luôn. Nếu có thì cũng thoáng qua thôi, không quan trọng.
Còn những cái khác thì mình quan tâm. Nó ở đâu, nó trông như thế nào, bây giờ nó ra sao rồi. Nó có những tiện ích gì. Diện tích bao nhiêu hecta, có những loại hình gì. Giá của nó khoảng như thế nào. Ngoài dự án đó thì xung quanh có những dự án nào, mặt bằng giá ở quanh đấy ra làm sao, nó đắt hơn hay rẻ hơn. Chẳng thấy bạn nói mấy thứ ấy. Bạn đi khoe có chuồng ngựa.
| Nhóm câu hỏi | Khách đang thật sự cân điều gì | Chỗ dễ trượt |
|---|---|---|
| Nó ở đâu, trông thế nào | Từ chỗ họ đang ở tới đó mất bao lâu, đi bằng đường nào | Chỉ đăng ảnh phối cảnh mà không ai biết nó nằm cạnh mốc nào người địa phương đều biết |
| Bây giờ ra sao rồi | Hiện trạng hôm nay, so với lần họ xem tin trước đó | Dùng lại hình cũ của bộ tài liệu, nên video nào cũng giống video nào |
| Bao nhiêu hecta, loại hình gì, tiện ích gì | Có loại nào vừa tầm tiền của họ không | Khoe một tiện ích lạ mắt mà rất ít người sẽ dùng tới |
| Giá, và mặt bằng giá quanh đó | Quanh đấy đắt hơn hay rẻ hơn, nên mức này là hợp hay là cao | Nói giá tốt mà không có số để đối chiếu, hoặc nói giá khi chưa được phép |
Giá bán của dự án có được nói không?
Có, nhưng chỉ khi bạn được phép. Nguyên tắc mình nói ngay tại chỗ đó rất ngắn: nếu giá chủ đầu tư chưa cho nói thì bạn đừng có nói. Không có ngoại lệ nào ở đây, kể cả khi bạn tin là mình đang giúp người xem.
Lý do thì vượt ra ngoài chuyện giữ quan hệ với bên gửi hàng. Cũng trong bản hợp nhất Luật Kinh doanh bất động sản nêu trên, điểm a khoản 1 Điều 65 buộc bên làm dịch vụ môi giới phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp — và điểm a khoản 2 cùng điều ấy áp đúng nghĩa vụ đó lên cá nhân hành nghề môi giới bất động sản.
Người nói trong video là người chịu trách nhiệm về thông tin
Một con số giá đọc lên trong video là thông tin bạn cung cấp, không phải một câu nói cho vui. Chưa được phép công bố thì khoảng giá của bạn là ước đoán, mà ước đoán đọc lên bằng giọng chắc chắn thì người nghe mặc định đó là giá thật. Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đang có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.
Cách xử gọn: nói về mặt bằng giá của khu vực dựa trên những giao dịch đã công khai, chứ không nói giá của đúng rổ hàng chưa được phép công bố. Phần viết ở đây là kinh nghiệm nghề, không mang giá trị tư vấn pháp luật — hàng nào có vướng mắc thì hỏi người có chuyên môn pháp lý trước khi quay.
Nội dung quanh dự án khác nội dung tự hào địa phương ra sao?
Khác ở đích đến, dù hai thứ trông giống nhau tới mức dễ nhầm. Mình phải tách riêng mục này vì chính mình đã làm cả hai, và chúng ăn ở hai chỗ khác nhau.
Có một loạt video mình làm từ những năm đầu chỉ để kể rằng nơi mình sống đang khác đi từng tháng. Trong đó chẳng gắn rổ hàng nào, chẳng mời ai đi xem gì. Loại ấy đi được rất xa, nhưng thứ nó mang về là người lạ biết tên mình — tức nó nằm ở tuyến thu hút, và mình đã xếp nó vào đúng chỗ ở bài diễn hài khi xây kênh bất động sản lợi hay hại.
Tuyến trong bài này thì khác. Nó cũng quay hạ tầng, nhưng mỗi video đều neo vào một dự án bạn đang bán, và việc của nó là trả lời một câu hỏi mà người đang cân nhắc dự án đó sẽ hỏi. Thu hút thì cần người lạ dừng lại. Dẫn dắt thì cần người đang cân nhắc bớt đi một chỗ nghi ngờ.
Phép thử nhanh nhất: xem hết video, người ta nhớ thành phố của bạn hay nhớ dự án của bạn. Nhớ thành phố là bạn đang làm thu hút. Nhớ dự án, và nhớ thêm một lý do để chọn nó, là bạn đang làm dẫn dắt.
Còn nếu dự án mới đang san lấp, chưa có gì để xem, thì cách quay và cách gom khách hơi khác — chuyện đó mình kể ở bài review bất động sản hình thành trong tương lai lúc chưa mở bán.
Bắt đầu một chuỗi nội dung quanh dự án từ đâu?
Đừng mở trình quay vội. Lấy tờ giấy ra trước đã, và làm ba việc.
Một, vẽ một vòng tròn, giữa vòng ghi tên dự án bạn đang bán. Quanh vòng ghi bốn lớp: hạ tầng xung quanh, tài chính, ngân hàng và lãi suất, nơi công chứng và thủ tục. Dưới mỗi lớp viết ra ba câu khách từng hỏi bạn. Mười hai câu đó là mười hai video, và bạn chưa phải nghĩ thêm gì cả.
Hai, soi từng câu qua hai cửa. Cửa thứ nhất: khách có thật sự cân thứ này trước khi xuống tiền hay không, hay nó chỉ làm người ta tò mò. Cửa thứ hai: thông tin để trả lời câu đó đã được công khai chính thức chưa. Trượt cửa một thì bỏ. Trượt cửa hai thì để lại, chờ tới lúc được phép.
Ba, chọn câu nào đi được tới nơi bằng xe máy thì quay trước. Lang thang thay cho khách là việc phải làm thật, không làm bằng cách ngồi nhà đọc tài liệu. Quay xong một cái thì đặt lịch cho cái tiếp theo ngay trong tuần.
Danh mục đề tài thì dễ, giữ nhịp một năm mới là chỗ khó
Mười hai câu đầu ai cũng viết ra được. Khó là tháng thứ tư, khi chưa thấy khách nào mà vẫn phải ra đường quay tiếp. Đây là nơi các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn soi chéo danh mục đề tài của nhau rồi giữ nhịp cùng nhau, thay vì tự mình đoán xem có nên dừng hay không.
Câu hỏi thường gặp
Nội dung cho một dự án bất động sản nên gồm mấy tuyến đề tài?
Bốn tuyến nằm quanh dự án: hạ tầng xung quanh, tài chính, ngân hàng và lãi suất, rồi nơi công chứng cùng các thủ tục pháp lý. Chỉ nói về chính dự án thì rất nhanh cạn vì nó chỉ có chừng ấy thứ để kể. Mỗi video nói về một thứ xung quanh lại cho khách thêm một mảnh ghép, và đủ mảnh ghép thì họ tự tin là đang chọn đúng.
Dự án đẹp mà xung quanh còn trống thì nên nói hay nên tránh?
Nên nói. Một mình dự án đẹp mà xung quanh đồng không mông quạnh thì bức tranh vẫn chưa đẹp, và khách nào ra tận nơi cũng thấy. Việc cần làm là cho họ biết sự trống đó tác động thế nào tới việc tăng giá của bất động sản, tức biến chỗ trống thành một bài đọc thị trường thay vì một chỗ phải che.
Có được đọc giá bán của dự án trong video không?
Chỉ khi bạn được phép. Nếu giá chủ đầu tư chưa cho nói thì đừng nói. Điểm a khoản 1 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 buộc bên làm dịch vụ môi giới cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về thông tin đó, còn điểm a khoản 2 áp đúng nghĩa vụ ấy lên cá nhân hành nghề môi giới. Thay vào đó hãy nói mặt bằng giá khu vực dựa trên giao dịch đã công khai.
Làm nội dung về nơi công chứng thì nói được những gì?
Nói trình tự, địa điểm, giấy tờ cần mang và ai nộp khoản nào. Có một chỗ khác nhau rất đáng làm thành video: theo điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực; nhưng theo điểm b cùng khoản, nếu một bên hoặc các bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng làm theo yêu cầu của các bên. Chỗ nào không chắc thì mời người xem hỏi công chứng viên.
Quay hạ tầng cho dự án khác quay hạ tầng cho cả thành phố thế nào?
Khác ở đích đến. Quay cầu đường của cả thành phố mà không bán gì là tuyến thu hút, nó làm người lạ biết tới bạn. Quay hạ tầng mà mỗi video neo vào một dự án bạn đang bán, trả lời một câu người đang cân nhắc sẽ hỏi, là tuyến dẫn dắt. Phép thử là xem hết video người ta nhớ thành phố của bạn hay nhớ dự án của bạn.
Bài viết liên quan
- Làm nội dung cho dự án bất động sản sắp mở bán
- Ôm nhiều dự án bất động sản khiến bạn không rành dự án nào
- Cách review bất động sản trên video cho người mới
- Chủ đề nội dung bất động sản kéo được người chưa mua
- Làm nội dung pháp lý bất động sản khi chưa phải luật sư
- Review bất động sản hình thành trong tương lai lúc chưa mở bán
- Đọc thị trường bất động sản địa phương trước khi làm kênh
- Diễn hài khi xây kênh bất động sản lợi hay hại
Xem video đầy đủ
Video nguồn là một phiên phát trực tiếp quay hồi tháng 3 năm 2024, người nói vừa cầm vô lăng vừa trò chuyện với người xem. Hơn hai năm rưỡi đã qua từ hôm đó, nên mọi lời nhận định về thị trường trong phiên ấy đều bị gạt khỏi bài, cùng với các con số nói miệng không có chỗ đối chiếu. Riêng danh mục bốn lớp đề tài thì rút từ một phiên khác của cùng người nói, ở đoạn bàn chuyện phải nói rộng ra quanh một bất động sản.
Các mốc pháp lý trong bài dẫn từ bản hợp nhất đang có hiệu lực tại ngày viết. Hai dự thảo sửa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đất đai đang được bàn, nên số hiệu điều khoản có thể đổi về sau; bạn nên mở lại văn bản hiện hành trước khi đọc lên trong một video.
Bài không nêu tên dự án nào. Buổi gốc có đọc tên vài dự án nhưng bản bóc phụ đề tự mâu thuẫn ở chính mấy cái tên đó, nên bài gọi chung là một đại dự án. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư và không phải tư vấn pháp luật.