Đăng ngày ·Đăng Dương
Một môi giới bất động sản tay ngang bỏ nghề cũ, mua máy quay trước khi bán được gì, và hết năm đầu chỉ có đúng một giao dịch. Chỗ đáng học không nằm ở kết quả về sau, mà ở ba lần anh đổi cách nghĩ: soi lại cách làm thay vì đổ cho nghề, đổi vùng thay vì đổi nghề, và dừng bán đúng lúc đang bán tốt nhất.
Môi giới bất động sản tay ngang mua máy quay trước khi có giao dịch đầu tiên
Nhân vật của bài này là Nguyễn Nam, một môi giới ở miền Bắc, khách mời trong một buổi trò chuyện trên kênh của mình. Trước khi sang bất động sản, anh làm một công việc thuộc mảng ngân hàng. Thời sinh viên anh mê phim, hay đi casting cho các đoàn phim sitcom và có được vài vai nhỏ. Cái mê đó không thành nghề, nhưng để lại một ý nghĩ dai dẳng: phải làm gì đó để được lên hình.
Nên khi chuyển sang môi giới, anh không đi theo thứ tự quen thuộc là bán được hàng trước rồi mới tính chuyện làm kênh. Anh làm ngược lại. Chưa biết có bán nổi một sản phẩm nào không, anh đã mua máy quay, mua gimbal, mua flycam. Theo lời anh kể, riêng khoản thiết bị lúc đó đã mất vài chục triệu đồng, trong khi thu nhập từ nghề mới vẫn đang là con số không.
Mình giữ nguyên chi tiết này, nhưng phải nói rõ luôn: phần đáng học ở đây là thứ tự, không phải số tiền. Chính những video đầu tiên của anh cũng không cần tới bộ thiết bị đó. Anh cầm điện thoại đi quay, không dám xuất hiện mặt, nói còn chưa lưu loát nên phải về nhà thu âm lại rồi khớp tiếng vào đúng đoạn hình, cố tình giữ tiếng đường tiếng còi xe cho giống thật. Bạn bắt đầu được ở đúng mức đó. Nếu chỗ vướng của bạn cũng là ngại lên hình, trang này có riêng một bài về cách làm video bất động sản không lộ mặt.
Một chỗ bối cảnh đã đổi, phải nói rõ trước
Câu chuyện này bắt đầu từ năm 2021. Nếu bạn mới vào nghề ở thời điểm đọc bài thì điều kiện hành nghề đã khác: theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc dịch vụ môi giới bất động sản, chứ không còn làm tự do như trước — nội dung này được nêu lại trong bài siết chặt hoạt động môi giới bất động sản trên Báo Chính phủ. Mốc hiệu lực 01/8/2024 đến từ Luật số 43/2024/QH15. Phần làm kênh trong bài vẫn dùng lại được, phần thủ tục vào nghề thì bạn phải tra theo quy định hiện hành.
Một năm đầu chỉ có một giao dịch, vì sao anh không đổi nghề
Năm 2021, anh bán bất động sản bằng video ở Bắc Ninh và nghĩ mình là một trong những người đầu tiên tại đó bán theo cách này. Anh mô tả cái khó lớn nhất của giai đoạn đó bằng đúng một chữ: cô đơn. Không phải vì thiếu tiền — cái đó đến sau — mà vì xung quanh không có ai làm cùng cách để mà hỏi, để mà so xem mình đang đi đúng hay sai.
Rồi phần tiền cũng tới. Hết năm đầu, theo lời anh kể, anh có đúng một giao dịch, phí môi giới khoảng mười hai triệu đồng và chia đôi với một người khác, nên phần anh cầm về là sáu triệu. Sáu triệu cho trọn một năm, sau khi đã bỏ một công việc có lương đều hằng tháng.
Chỗ tiếp theo mới là chỗ đáng đọc kỹ. Cầm số tiền đó, anh không kết luận rằng nghề này không ăn. Anh kết luận ngược lại: mình sai chứ không phải công việc sai. Lý do anh đưa ra rất giản dị mà lại kiểm chứng được — nhìn quanh, những người bạn và những mối quan hệ của anh trong cùng nghề vẫn đang tốt lên từng tháng. Nếu người khác trong cùng nghề, cùng thời điểm vẫn ra kết quả, thì biến số hỏng nằm ở cách làm của mình chứ không nằm ở cái nghề.
Một phần của cái sai đó anh gọi được tên: anh không biết tối ưu từ khoá. Video quay xong, đăng lên, và gần như không ai xem, vì anh không biết người mua đang tìm gì và tìm bằng chữ nào. Quay chăm không cứu được chỗ hỏng đó — muốn hiểu chỗ này thì bạn đọc riêng bài tối ưu từ khoá YouTube cho môi giới bất động sản sẽ nhanh hơn.
Việc anh làm tiếp không phải là bỏ nghề, cũng không phải là quay thêm gấp đôi. Anh khăn gói từ Bắc Ninh lên Hà Nội, đổi thị trường chứ không đổi nghề, và mang theo nguyên cái kênh đã cặm cụi làm suốt một năm. Nếu bạn đang ở đúng quãng chưa thấy gì như vậy, bài kiên trì làm YouTube bất động sản nói kỹ hơn về cái ngưỡng này.
Hành trình đó đi qua mấy chặng và vấp ở đâu?
Bảng dưới đây xếp lại hành trình theo trình tự, dựng từ chính lời anh kể trong buổi trò chuyện. Cột cuối là phần hay bị bỏ qua nhất khi người ta nhìn một câu chuyện thành công từ ngoài vào.
| Chặng | Việc đã làm | Cái khó lúc đó |
|---|---|---|
| Năm đầu đổi nghề 2021, thị trường Bắc Ninh |
Sắm thiết bị và ra video ngay từ khi chưa bán được gì. Quay bằng điện thoại, về nhà thu âm lại rồi khớp tiếng vào hình. | Không dám lên hình, nói chưa lưu loát, và không biết từ khoá nên video làm ra gần như không ai xem. |
| Hết năm thứ nhất điểm phải quyết |
Soi lại và kết luận cách làm của mình sai, không phải nghề sai. Giữ nghề, đổi thị trường. | Cả năm một giao dịch. Xung quanh không có ai làm cùng cách để hỏi hay đối chiếu. |
| Chuyển vùng lên Hà Nội làm lại |
Làm lại từ đầu ở thị trường mới nhưng giữ nguyên kênh cũ, không lập lại từ số không. | Là người mới hoàn toàn ở một thị trường không quen, không sẵn mối quan hệ. |
| Giao dịch đầu từ kênh bước có bằng chứng |
Dồn hẳn thời gian cho kênh sau khi thấy tận mắt một khách từ video ra giao dịch thật. | Khách đến từ nội dung quay ở tỉnh cũ — thứ mà lúc quay anh chưa nhìn ra giá trị. |
| Khách tăng nhanh một mình không kham nổi |
Lập một nhóm trợ lý nhận số và chăm khách thay mình, có cơ chế ăn chia rõ ràng. | Không kịp gặp và chăm hết khách, mà bỏ khách thì phí cả phần nội dung đã làm. |
| Dừng bán, dựng đội đổi vai |
Lập kênh tuyển dụng riêng, đào tạo đội cùng quay video, chuyển sang làm chiến lược và hỗ trợ. | Giai đoạn đầu làm hệ thống gần như không ra tiền, có tháng cả đội chưa bằng tự bán một lô. |
Đất nền không có gì để quay thì làm nội dung thế nào
Đây là chỗ nhiều người tắc nhất, và anh mô tả nó rất thẳng. Sản phẩm của đội anh phần lớn là đất nền, mà đất nền thì gần như không có gì để quay: một mảnh đất mặt tiền năm mét, sâu hai mươi mét, trống trơn. Thứ đem bán thực chất là một cơ hội đầu tư và một giá trị nào đó trong tương lai, không phải căn phòng hay mặt tiền để dẫn khách đi xem. Thêm nữa, sản phẩm lại ở xa, cái gần nhất cũng cách vài chục cây số, nên không phải hôm nào cũng có mặt ở đó mà quay.
Nếu bám theo lối review sản phẩm thì anh chỉ có mười lô đất và không thể ngày nào cũng đem một lô ra review. Nên anh đổi tuyến nội dung: chuyển sang quay cuộc sống hằng ngày, hôm nay đi trao sổ cho khách thì quay đoạn đó, hôm nay đi tới một vùng đất mới thì kể về vùng đất đó, rồi cài phần sản phẩm vào một cách không lố bịch.
Anh giải thích bằng một hình ảnh dễ nhớ. Nếu mỗi ngày bạn cầm cùng một chai nước lên và nói chai nước này có công dụng gì, người xem chán ngay từ ngày thứ ba. Nhưng hôm nay bạn đang ở một vùng đất lạ, khát quá, mở chai nước ra uống rồi mới nói tới công dụng của nó — thì cùng một thông điệp lại vào được. Sản phẩm không đổi, chỉ có cái cớ để nhắc tới nó là đổi mỗi ngày.
Cách đó chỉ chạy được nếu đều tay. Theo lời anh, suốt hai năm gần thời điểm trò chuyện, trung bình mỗi ngày anh ra ít nhất một video, có ngày hai; cộng dồn từ lúc vào nghề thì anh ước chừng mình đã làm hơn một nghìn video. Đó là mức của một người đã coi việc làm nội dung là việc chính chứ không phải việc làm thêm buổi tối — và cũng là mức bạn nên nhìn cho đúng trước khi so kết quả của mình với kết quả của anh. Nếu bạn đang bí đề tài chứ không bí thời gian, bài bí ý tưởng khi làm video bất động sản có sẵn cách gỡ.
Vì sao chuyển vùng mà khách cũ vẫn tìm về được
Chi tiết này là chi tiết mình thấy hay nhất trong cả buổi. Anh chuyển từ Bắc Ninh lên Hà Nội, tức là đổi hẳn thị trường. Thế nhưng giao dịch đầu tiên đến từ kênh lại là một khách biết anh qua một video quay ở Bắc Ninh — rồi mua một sản phẩm của anh ở thị trường mới.
Nói cách khác, cái kênh không bị đặt lại về không khi anh đổi chỗ. Một tệp khách hàng xây bằng quan hệ và bằng chỗ ngồi thì đổi vùng là mất gần hết. Một tệp khách hàng xây bằng nội dung thì đi theo bạn, vì người ta nhớ con người trước rồi mới tới sản phẩm. Và đúng những video của năm đầu tiên — cái năm bị coi là phí công vì chỉ ra sáu triệu — mới là thứ đẻ ra khách ở năm sau. Nội dung có độ trễ, và người bỏ cuộc thường bỏ đúng trước lúc độ trễ đó kết thúc.
Về sau, theo lời anh, có vài video chạy xa hơn hẳn phần còn lại và mang khách tiềm năng về đều trong nhiều tháng. Mình không đưa con số vào đây vì không có gì đối chiếu được, nhưng phần đáng nói không phải con số. Phần đáng nói là thế đứng đổi. Khi chưa có gì để người ta tin, cạnh tranh trong nghề hay rơi về chuyện cắt bớt phí môi giới trả lại cho khách — trong nghề gọi là cắt máu. Khi người ta tự tìm tới vì đã biết bạn từ trước, chuyện đó gần như không đặt ra nữa. Anh nói đúng một câu gọn: lúc đó khách mua cả người bán chứ không chỉ mua sản phẩm.
Học nhiều khoá mà chưa ra kết quả thì cái lãi nằm ở đâu?
Anh xếp tiền học vào mục đầu tư chứ không xếp vào mục chi phí, và mỗi năm đều dành sẵn một khoản cho nó. Mình bỏ con số anh nêu ra khỏi bài, vì đó là ngân sách riêng của một người và rất dễ bị đọc thành một cái ngưỡng mà ai cũng phải đạt. Cách anh dùng khoản đó mới là phần dùng lại được.
Anh thừa nhận thẳng rằng có chương trình anh mua mà chưa xem hết. Anh không học tuần tự từ đầu tới cuối. Anh làm việc, gặp chỗ tắc, rồi mới đi tìm đúng phần giải cho chỗ tắc đó. Có lần chỗ tắc là tối ưu tìm kiếm trên YouTube — riêng phần đó anh xem đi xem lại cho tới khi làm được, rồi đem áp vào một từ khoá dự án cụ thể. Theo lời anh, sau đó phần lớn kết quả tìm kiếm cho từ khoá ấy là video của anh.
Nhưng anh nói phần lãi lớn hơn lại là phần không nhìn thấy ngay. Phần lớn những gì học được không ra kết quả vào tuần sau; nó đổi cái mà bạn tin là làm được. Ví dụ anh đưa rất đời: một nhân viên không tin video ra giao dịch thì bạn nói kiểu gì cũng không xong, nhưng khi họ được xem, được trải nghiệm và được thấy kết quả thật, niềm tin lật trước, hành vi theo sau. Anh gọi chỗ đó là cái lãi.
Còn một việc trong phần này không tốn đồng nào và bạn làm được ngay hôm nay. Hồi mới vào nghề, anh lưu vào trình duyệt một danh sách khoảng 150 kênh bán bất động sản, chỉ để xem người khác đang làm gì và làm thế nào. Đó là cách học rẻ nhất mà phần lớn môi giới không làm.
Đang bán tốt, tại sao lại dừng bán để dựng đội nhóm
Khi doanh số cá nhân đang ở lúc tốt nhất, công ty giao cho anh vị trí trưởng phòng kinh doanh, rồi thêm một vai nữa. Nhưng lý do anh đưa ra cho việc chuyển vai không phải là chức danh. Anh nói thẳng rằng sức khoẻ không tốt mãi được: năm mười năm nữa, không phải lúc nào cũng có thể đưa khách đi xem đất hay ngồi cà phê với khách tới tối. Làm một mình thì vui một mình; làm đội nhóm thì vừa có thu nhập vừa nhiều người cùng có.
Anh làm hai việc song song. Việc thứ nhất là lập một nhóm trợ lý nhận số và tư vấn, chăm khách thay anh, có cơ chế ăn chia thoả thuận trước. Thương hiệu vẫn kéo khách về, nhưng anh không còn là nút thắt cổ chai. Việc thứ hai là mở một kênh riêng cho phần tuyển dụng, để không lẫn tệp — kênh bán hàng nói với người mua, kênh tuyển dụng nói với người đi tìm việc. Kênh đó chiếu đúng những thứ mà một ứng viên muốn biết: các buổi đào tạo, công việc hằng ngày, môi trường của phòng kinh doanh. Đến lúc hai bên ngồi với nhau thì người ta đã hiểu sẵn nơi mình sắp vào, nên quãng tìm hiểu rút ngắn lại và chi phí tuyển cũng nhẹ đi.
Phần thật thà nhất của đoạn này là anh không giấu cái giá. Giai đoạn đầu dựng hệ thống gần như không ra tiền — vài người, một tháng vài giao dịch, có khi còn chưa bằng chính anh bán một lô đất. Nên anh vẫn bán, vẫn túc tắc dựng đội, chứ không bỏ hẳn chân này để bước sang chân kia. Chuyện chọn dồn sức cho khách hàng hay cho nhân sự mình đã bàn kỹ ở bài môi giới bất động sản nên tập trung khách hàng hay nhân sự.
Làm thế nào để cả đội cùng quay video mà không phải hô hào
Cách anh làm cho cả đội cùng quay video thì rất đáng chép lại, vì nó không dựa vào tinh thần. Mỗi chuyến đi thăm dự án đều có sẵn một chỉ tiêu: ai đi cũng phải quay. Với nhóm chuyên làm nội dung để chạy quảng cáo thì mỗi chuyến phải mang về vài video. Vì trước đó anh đã hướng dẫn cách học sản phẩm và dựng kịch bản, nên gần như cả đoàn quay được, kể cả những người lần đầu cầm máy. Anh nói rõ là chưa bàn tới hiệu quả của từng video — thứ đổi trước là con người và cách bán của họ.
Phần thưởng cũng gắn thẳng vào hành vi anh muốn thấy. Thấy anh em thiếu micro, anh dựng một trò bốc thăm: mời được một khách đi cà phê thì có một vé, đưa khách đi dự án thì nhiều vé hơn, khách đặt cọc thì nhiều hơn nữa; tới ngày đã hẹn thì quay thưởng công khai, giải là mấy bộ micro. Đội thiếu gì thì thưởng đúng cái đó, và điều kiện đổi thưởng chính là việc bạn muốn họ làm.
Đây là một hành trình cá nhân, không phải một công thức
Toàn bộ những gì bạn vừa đọc là chuyện của một người, do chính người đó kể lại, trong một thị trường cụ thể và một quãng thời gian cụ thể. Không có chỗ nào trong bài này là lời hứa rằng ai làm theo cũng ra kết quả tương tự, và cũng không ai hứa được điều đó. Cùng một cách làm, người khác thị trường, khác sản phẩm, khác xuất phát điểm sẽ ra kết quả khác.
Các con số nhắc trong bài là lời kể của nhân vật, không có nguồn nào để đối chiếu, nên bạn đọc chúng như một câu chuyện chứ đừng dùng làm mốc để đo mình. Mình đã bỏ hẳn những con số về thu nhập, giá trị giao dịch và lượng người theo dõi mà video có nêu, vì chúng dễ bị đọc thành mức tham chiếu. Thứ đáng mang về là chuỗi quyết định, không phải kết quả.
Bạn mang được gì về từ hành trình này
Bỏ hết phần cảm hứng đi, còn lại sáu việc làm được ngay, và không việc nào cần tiền.
- Đổi thứ tự. Đừng đợi bán được hàng rồi mới làm kênh. Chạy song song từ ngày đầu, vì nội dung có độ trễ vài tháng tới một năm.
- Khi chưa ra kết quả, hỏi câu đúng. Hỏi “cách làm của mình sai chỗ nào” trước khi hỏi “nghề này có ăn không”. Và tìm bằng chứng thật: có ai cùng nghề, cùng thị trường, cùng thời điểm đang ra kết quả không.
- Gọi tên đúng một chỗ hỏng. Không biết từ khoá, không biết dựng kịch bản, ngại lên hình — chọn một chỗ, học riêng chỗ đó cho tới khi làm được, rồi mới sang chỗ tiếp theo.
- Sản phẩm không có gì để quay thì quay cuộc sống quanh sản phẩm. Trao sổ, đi khảo sát vùng mới, một ngày làm việc — rồi cài sản phẩm vào, mỗi hôm một cái cớ khác nhau.
- Thử một mắt xích trước khi nghĩ tới đội nhóm. Giao một phần việc lặp lại cho một người, thoả thuận ăn chia rõ ràng từ đầu, xem nó chạy được không rồi hãy nhân lên.
- Lập danh sách kênh để học. Vài chục kênh cùng nghề đang làm tốt, lưu lại, xem họ ra nội dung gì và đặt tiêu đề thế nào. Đây là việc rẻ nhất và bị bỏ qua nhiều nhất.
Trang này còn một hành trình khác cũng đi ra từ chuyện chuyển vùng và làm video, bạn đọc thêm ở bài kể chuyện một học viên khác để thấy hai cách đi rất khác nhau trên cùng một con đường.
Đi con đường này mà không phải mò một năm
Phần lớn quãng khó trong câu chuyện trên là quãng không biết hỏi ai. Đây là chỗ các môi giới đang xây kênh ngồi lại với nhau để dựng việc làm nội dung thành một hệ thống chạy đều, thay vì làm theo cảm hứng.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới bất động sản tay ngang, không kinh nghiệm thì bắt đầu làm video từ đâu?
Bắt đầu bằng đúng cái điện thoại đang có. Nhân vật trong bài quay bằng điện thoại, không lên hình, nói chưa lưu loát nên về nhà thu âm lại rồi khớp tiếng vào hình. Thiết bị không phải điều kiện để bắt đầu; thứ quyết định là ra video đều và học tối ưu từ khoá để nội dung có người tìm thấy.
Làm video bất động sản bao lâu mới có giao dịch?
Không có mốc chung, và đừng lấy trường hợp nào làm chuẩn. Trong câu chuyện này, năm đầu tiên chỉ ra một giao dịch nhỏ, còn giao dịch thật sự đến từ kênh thì rơi vào năm sau — và lại đến từ nội dung quay ở thị trường cũ. Nội dung có độ trễ, nên thời điểm ra kết quả phụ thuộc vào sản phẩm, thị trường và tần suất làm của từng người.
Bán đất nền không có gì để quay thì làm nội dung thế nào?
Đổi từ tuyến review sản phẩm sang tuyến công việc hằng ngày: đi trao sổ cho khách, đi khảo sát một vùng đất mới, một ngày làm nghề — rồi cài sản phẩm vào đúng lúc câu chuyện cần tới nó. Mỗi hôm một cái cớ khác nhau để nhắc về cùng một sản phẩm, thay vì mỗi hôm mang một lô đất ra rao.
Đang bán hàng tốt thì có nên chuyển sang xây đội nhóm không?
Không nên chuyển đứt một lần. Nhân vật trong bài vẫn bán trong lúc dựng đội, vì giai đoạn đầu làm hệ thống gần như không ra tiền, có tháng cả đội chưa bằng anh tự bán một sản phẩm. Bước nhỏ an toàn hơn là giao một phần việc lặp lại cho một người với cơ chế ăn chia rõ, chạy thử rồi mới nhân lên.
Có nên lập kênh riêng cho việc tuyển dụng không?
Có, nếu bạn đang tuyển đều. Kênh bán hàng nói với người mua, kênh tuyển dụng nói với người đi tìm việc — để chung thì lệch tệp và cả hai bên đều khó chịu. Kênh tuyển dụng nên chiếu đào tạo, công việc hằng ngày và môi trường làm việc, để ứng viên hiểu sẵn nơi mình sắp vào trước khi ngồi nói chuyện.
Bài viết liên quan
- Kiên trì làm YouTube bất động sản qua giai đoạn chưa có kết quả
- Làm video bất động sản không lộ mặt vẫn ra khách
- Tối ưu từ khoá YouTube cho môi giới bất động sản
- Bắt đầu làm video bất động sản bây giờ có muộn không
- Môi giới bất động sản nên tập trung khách hàng hay nhân sự
Xem video đầy đủ
Video gốc là buổi trò chuyện dài hơn bốn mươi phút, đăng tháng 12/2024. Bài viết đã lược phần giới thiệu chương trình đào tạo, phần mời kết nối tuyển dụng và phần dự đoán về chu kỳ thị trường, đồng thời bỏ toàn bộ các con số về thu nhập, giá trị giao dịch và lượng người theo dõi vì không có nguồn đối chiếu. Mọi chi tiết về hành trình là lời kể của nhân vật. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư, không phải lời khuyên pháp lý, và không phải một lộ trình bảo đảm ra kết quả.