Tìm khách Việt kiều qua môi giới người Việt ở nước ngoài

Đăng ngày 6/10/2026·Đăng Dương

Hợp tác với môi giới người Việt ở nước ngoài để làm gì?

Để có một nguồn khách Việt kiều mà bạn không phải tự đi dựng từ đầu ở nước ngoài. Người đồng nghiệp bên kia đã có sẵn tệp khách gốc Việt quanh họ; bạn thì có sẵn hàng và có mặt ở đầu Việt Nam. Hai thứ đó ghép được với nhau mà không ai phải bỏ thêm đồng nào.

Đổi chiều cũng đúng. Trong tệp khách của họ sẽ có người muốn mang tiền về quê mua nhà mua đất, mà họ thì không bán được hàng ở Việt Nam. Trong tệp khách của bạn sẽ có người cần mua nhà ở nước đó để định cư hoặc cho con đi học, mà bạn thì không bán được hàng bên ấy. Mỗi bên đang cầm đúng thứ bên kia thiếu.

Ở buổi phát trực tiếp tháng 5 năm 2024, mình xếp cách này vào nhóm làm được ngay, và nói thẳng rằng nó dễ hơn cả chạy quảng cáo vì chỉ cần vài cú nhấn chuột là xong bước đầu. Đó là nhận định của mình về mức độ dễ bắt tay, không phải lời hứa về kết quả.

Trên trang này mình đã viết về một đường khác dẫn tới cùng nhóm khách đó: đường làm video đều rồi để người ở xa tự tìm tới, trong bài bán bất động sản cho khách Việt kiều nhờ làm video đều. Bài này đi con đường còn lại, con đường qua một người. Và nó cũng trả nợ cho một chỗ mình từng nhắc mà chưa viết hết trong bài cách tạo nguồn khách hàng bất động sản của riêng mình: nhóm khách xa quê tới với bạn theo lối riêng, và lối thẳng nhất là qua đồng nghiệp của họ.

Không nói được tiếng Anh thì có làm được không?

Được, và đây là chỗ nhiều người tự loại mình sớm nhất. Câu hỏi đầu tiên ai cũng đặt ra là có cần biết nói tiếng Anh không. Không cần, vì rất nhiều người Việt ở nước ngoài cũng đang làm chính nghề này. Bạn làm việc với họ bằng tiếng Việt, từ câu nhắn đầu tiên cho tới lúc chuyển khách.

Cộng đồng đó đủ lớn để có đủ nghề bên trong nó. Theo bản tin ngày 25.12.2025 của Báo Điện tử Chính phủ về hội nghị tổng kết 20 năm thực hiện Nghị quyết 36-NQ/TW, từ khoảng 2,7 triệu người ở gần 90 quốc gia và vùng lãnh thổ năm 2004, đến nay đã có gần 6,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài tại trên 130 quốc gia và vùng lãnh thổ. Một cộng đồng cỡ đó thì có người bán nhà cho chính mình là chuyện tất nhiên.

Nhưng phải nói rõ một giới hạn, vì chỗ này dễ hứa quá tay. Phần việc diễn ra bên kia biên giới chạy theo pháp luật của nước đó, không chạy theo luật Việt Nam. Bạn không môi giới hộ ai một căn nhà ở nước ngoài. Bạn giới thiệu khách cho người đang hành nghề hợp pháp ở đó, và dừng lại ở đúng việc giới thiệu.

Tìm đồng nghiệp bên đó bằng cách nào?

Gõ tìm kiếm bằng tiếng Việt. Ghép cụm chỉ việc mua bán nhà đất với tên một vùng ở nước bạn nhắm tới, rồi đọc kết quả. Họ đang bán hàng nên họ phải để liên lạc ở chỗ dễ thấy, đó là lý do bước này nhanh.

Trong đống kết quả, chọn người có đủ ba dấu hiệu. Một, họ nói tiếng Việt trong nội dung của họ, không phải người Việt chỉ biết đến qua một cái tên. Hai, họ đang đăng đều, nhất là loại video đi xem từng căn, vì đó là người đang thật sự đi làm chứ không phải tài khoản bỏ hoang. Ba, họ ghi rõ địa bàn mình bán, vì bạn cần biết nên nhắc tên vùng nào trong câu mở đầu.

Còn một lối nữa nhẹ hơn mà hay bị bỏ qua: hỏi chính người quen của bạn. Trong họ hàng, bạn bè hay danh sách khách cũ gần như ai cũng có một người đang ở nước ngoài. Hỏi họ xem bên đó có hội nhóm nào của người Việt, và nhờ họ giới thiệu cho bạn một người đang làm nghề này. Một lời giới thiệu từ người thân đi nhanh hơn hẳn một tin nhắn từ người lạ.

Việc duy nhất không nên làm ở bước này là chép một câu rồi gửi hàng loạt. Người bán hàng nhận ra tin nhắn rải ngay từ dòng đầu, và một lần bị xếp vào loại đó thì rất khó mở lại.

Câu nhắn mở đầu nên viết ra sao?

Ba nhịp, và nhịp thứ ba chỉ được bật ra sau khi nhịp thứ hai đã được nhận. Đây là phần mình dựng nguyên từ cách mình vẫn làm, nên cứ bám đúng thứ tự.

Nhịp một, khen đúng một mẩu nội dung cụ thể của họ. Không khen kênh, không khen chung. Nhắc đúng căn nhà họ vừa đi xem trong video gần nhất: căn đó đẹp ở chỗ nào, sao nhà bên đó lại rộng thế. Người làm nội dung nhận ra ngay ai đã xem thật và ai chỉ dán một câu.

Nhịp hai, đưa ra một đề nghị mà bạn cho họ. Nói rằng nếu bạn có khách người Việt muốn mua nhà ở vùng đó thì có kết nối làm việc với họ được hay không. Câu này không đòi họ bỏ ra thứ gì, nên gần như ai cũng trả lời, và câu trả lời thường là mời bạn cứ gửi khách sang.

Nhịp ba, bây giờ mới đặt chiều ngược lại. Rằng cộng đồng người Việt bên đó đang về quê tìm nhà tìm đất khá nhiều, nên nếu trong tệp khách của họ có ai muốn đầu tư về Việt Nam thì kết nối cho bạn, bạn sẽ tìm giúp. Đến lúc này hai bên đã thành một cặp đổi khách, chứ không còn là một người đi xin.

Vì sao phải cho trước rồi mới xin?

Vì thứ tự quyết định việc họ có trả lời hay không. Trong buổi gốc mình nói rất rõ chỗ này: phải để họ nhận lời đề nghị trước, rồi mới đi vào câu chuyện của mình. Đảo lại thì tin nhắn đầu tiên của bạn thành một lời nhờ vả từ người lạ, và nó rơi vào đúng chỗ mọi lời nhờ vả từ người lạ vẫn rơi.

Chuyện xuất hiện ở một cộng đồng rồi cho đi trước khi bán thì mình đã viết trong bài nghề môi giới bất động sản lúc thị trường xuống nên làm gì, nên ở đây không nói lại. Chỗ khác của trường hợp này là thứ bạn đem cho: không phải thời gian, không phải hiểu biết, mà là một tệp khách và một chỗ đứng ở đầu Việt Nam.

Cái chỗ đứng đó đáng hơn nó nghe. Người sống xa nhà gặp đủ việc chỉ giải quyết được khi có người ở Việt Nam: đi xem giúp một thửa đất, hỏi giúp một thủ tục, cầm giúp một tờ giấy. Bạn làm được mấy việc đó mà không mất gì, còn họ thì ở quá xa để tự làm. Đó là cái bạn mang tới bàn.

Những nước nào nên đứng đầu danh sách?

Nước đông người Việt và có thu nhập cao. Trong buổi gốc mình kể ra Mỹ, Canada, Úc, và nói thẳng là ngoài đó còn nữa nhưng mình không rõ hết. Ở đoạn bàn về nền tảng mạng xã hội mình có nhắc thêm Nhật Bản và Hàn Quốc, vì người Việt ở mấy nước này dùng chung những nền tảng với mình.

Danh sách theo cảm nhận đó dùng tạm được, nhưng có một cách xếp thứ tự chắc hơn. Cũng trong bản tin của Báo Điện tử Chính phủ ngày 25.12.2025, bà con từ 35 quốc gia và vùng lãnh thổ đã đầu tư về nước 457 dự án với tổng vốn đăng ký 1,729 tỷ USD tại 26 trong 34 địa phương trên cả nước, và hằng năm kiều bào gửi về khoảng 15 tỷ USD kiều hối.

Con số đáng để ý nhất là 35 trên hơn 130. Dòng tiền chảy ngược về Việt Nam không rải đều khắp cộng đồng, nó đậm ở một số nước và rất mỏng ở phần còn lại. Nên thay vì nhắm cả thế giới, hãy chọn nước có dòng tiền đã chảy sẵn.

Phải rào ngay một chỗ để bạn đừng đọc quá con số: 457 dự án là dự án đầu tư có đăng ký, không phải người mua nhà lẻ. Nó không đo được nhu cầu mua một thửa đất của một gia đình. Nó chỉ cho bạn một cái thước để xếp thứ tự danh sách, còn nhu cầu thật thì vẫn phải hỏi chính người đồng nghiệp bên đó.

Việc nên làm là chọn đúng một nước để bắt đầu, không phải năm nước. Lý do rất thực dụng: nhịp một của câu nhắn đòi bạn nhắc tên vùng và nhắc một video cụ thể, mà bạn chỉ làm nổi việc đó khi đã ngồi xem kỹ một thị trường.

Phí giới thiệu giữa hai bên đi đường nào cho đúng luật?

Đi qua doanh nghiệp bạn đang hành nghề, không đi thẳng vào tay cá nhân. Đây là phần buổi gốc không nói một chữ nào, nên mình đọc lại luật rồi viết thêm vào, và nó là chỗ dễ sai nhất của cả cách làm này.

Trước hết, việc bạn đang làm có tên trong luật. Khoản 1 Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, toàn văn đăng Công báo số 43 + 44 ngày 08-01-2024 xếp việc tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng vào nội dung môi giới bất động sản. Nói cách khác, đi tìm người ghép với khách của mình không phải việc làm thêm, nó là việc chính của nghề.

Chỗ phải cẩn thận là đường đi của tiền. Khoản 1 Điều 63 của luật ấy ghi rằng cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Khoản 2 cùng điều thì để mức thù lao, hoa hồng cho cá nhân môi giới và doanh nghiệp thỏa thuận với nhau, và ghi rõ mức thù lao không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.

Thêm một chi tiết ít người đọc tới. Điều 64 liệt kê quyền của doanh nghiệp môi giới ở khoản 1, trong đó điểm c là thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên. Nhưng khoản 2 chỉ cho cá nhân hành nghề môi giới các điểm a, b, d và đ của khoản 1, cộng với quyền hưởng thù lao, hoa hồng theo Điều 63. Điểm c không nằm trong số đó. Về mốc áp dụng, khoản 1 Điều 82 của luật này đã được Điều 3 Luật số 43/2024/QH15, Công báo số 987 + 988 ngày 25-8-2024 sửa thành có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 8 năm 2024.

Dịch sang việc hằng ngày thì gọn: đừng tự thỏa thuận chia tiền với người bên kia bằng miệng rồi mới báo công ty. Nói với nơi bạn đang hành nghề trước, để khoản đó đi đúng đường và để chính bạn được trả đúng. Riêng chuyện cá nhân môi giới phải hành nghề trong một doanh nghiệp thì mình đã dẫn trong bài về thị trường xuống ở trên, nên ở đây chỉ nhắc một câu.

Khách hỏi thủ tục thì mình trả lời tới đâu?

Trả lời tới chỗ bạn biết chắc, rồi dẫn người ta tới người có chuyên môn. Người ở xa hay vướng đúng mấy câu về thủ tục mua bán giữa hai nước, về cách chuyển nhượng, về cách giao dịch khi không có mặt ở Việt Nam. Trong buổi gốc mình khuyên nên làm nội dung hướng dẫn mấy việc đó, và lời khuyên ấy đúng ở một mức: bạn cần nắm thủ tục đủ để hỏi đúng câu và đi đúng cửa.

Mức đó khác hẳn mức tự kết luận. Quyền sở hữu nhà đất của người gốc Việt và nghĩa vụ thuế là hai chỗ mình không tư vấn, vì mình chỉ biết phần cơ bản. Việc của bạn là đi hỏi cơ quan có thẩm quyền hoặc người làm pháp lý, lấy câu trả lời có căn cứ, rồi mang về cho khách kèm chỗ để họ tự đối chiếu. Cách làm loại nội dung này khi bạn chưa phải luật sư thì mình viết riêng trong bài làm nội dung pháp lý bất động sản khi chưa phải luật sư.

Đi qua đồng nghiệp khác đi qua video thế nào?

Khác ở tốc độ và ở chỗ ai nắm quyền. Hai đường đều dẫn tới cùng một nhóm khách, nhưng chúng đòi những thứ khác nhau và hỏng theo những kiểu khác nhau.

Đọc bảng xong thì thấy ngay hai đường không thay nhau được. Đường qua đồng nghiệp cho bạn người khách đầu tiên sớm, nhưng nó đứng trên quan hệ với một người. Đường video thì chậm hơn nhiều, bù lại nó tích lại thành thứ của riêng bạn. Cách chạy đường thứ hai mình đã viết trong hai bài dẫn ở phần đầu, nên ở đây chỉ nói đúng một câu: nên chạy song song, lấy đường nhanh nuôi đường chậm.

Một lời hứa kết nối sống được bao lâu?

Không lâu, nếu không có việc gì đi qua nó. Đây là chỗ buổi gốc dừng lại: nó dạy rất kỹ câu nhắn đầu tiên rồi hết, không nói gì về việc sau đó. Phần dưới đây là cách mình xử, bạn đọc như một gợi ý chứ không phải một quy trình đã được kiểm.

Ngay sau khi có người nhận lời, hãy ghi lại ba thứ vào bảng theo dõi của bạn: tên họ, nước và vùng họ bán, và họ đã nhận lời hay chỉ trả lời cho qua. Bảng theo dõi khách dựng thế nào thì mình viết trong bài quản lý khách hàng bất động sản để biết tiền về từ đâu, và một dòng cho đối tác cũng nằm đúng trong bảng đó.

Sau đó thì cứ khoảng mỗi tháng gửi cho họ một thứ dùng được, đừng gửi một câu hỏi thăm. Một mẩu tin về vùng bạn đang bán, một ảnh con đường vừa thông, một đoạn ghi lại giá đang rao ở khu bạn bám. Họ cần đúng mấy thứ đó để nói chuyện với khách của họ, nên mỗi lần gửi là một lần bạn thành người có ích thay vì người đang chờ.

Dấu hiệu quan hệ đã nguội cũng dễ nhận: hai lần liền bạn gửi mà họ không trả lời, hoặc họ trả lời bằng một chữ. Lúc đó đừng gửi tiếp, hãy đi tìm người thứ hai. Cách chia nhóm theo mức nóng lạnh rồi chăm theo từng nhóm thì mình bóc trong bài chăm sóc khách hàng cũ bất động sản bằng nội dung và Zalo, và cách dùng một món quà để mở lời thì nằm ở bài quà tặng trong nghề môi giới bất động sản.

Khi có khách thật thì chuyển một lần cho đủ: khách cần gì, ngân sách khoảng nào, mốc thời gian ra sao, và liên lạc của chính bạn để người ta hỏi lại. Chuyển nửa vời rồi nhắn bổ sung mười lần là cách nhanh nhất để lần sau họ không nhận nữa.

Tối nay mở máy ra thì gõ gì trước?

Gõ tên một nước, không phải tên năm nước. Chọn nước mà bạn đã biết sẵn ít nhất một người đang sống ở đó, vì bạn sẽ cần hỏi họ vài câu về vùng ấy.

Tiếp đó, bỏ ra ba mươi phút đọc nội dung của năm người đang bán nhà ở nước đó, rồi chấm lấy hai người đăng đều nhất và ghi rõ địa bàn nhất. Hai người là đủ cho tuần đầu; nhắn cho mười người cùng lúc thì bạn không kịp nhớ ai đã nói gì với mình.

Cuối cùng, viết tay câu nhắn cho đúng hai người đó theo ba nhịp ở trên, mỗi câu nhắc một video khác nhau của họ. Trước khi bấm gửi, hỏi nơi bạn đang hành nghề xem khoản phí giới thiệu được đi đường nào, để lúc có khách thật thì bạn không phải thương lượng trong lúc đang gấp. Phần chia một khoản hoa hồng về tay thì xử ra sao, mình viết ở bài tiền hoa hồng môi giới bất động sản nên chia theo thương vụ.

Câu hỏi thường gặp

Tìm môi giới người Việt ở nước ngoài để hợp tác bằng cách nào?

Gõ tìm kiếm bằng tiếng Việt, ghép cụm chỉ việc mua bán nhà đất với tên một vùng ở nước bạn nhắm tới. Họ đang bán hàng nên liên lạc để ở chỗ dễ thấy. Chọn người nói tiếng Việt trong nội dung của họ, đang đăng đều các video đi xem từng căn, và ghi rõ địa bàn mình bán. Lối thứ hai nhẹ hơn là hỏi chính người quen đang sống ở nước đó nhờ giới thiệu, vì lời giới thiệu từ người thân đi nhanh hơn tin nhắn từ người lạ.

Không biết tiếng Anh thì có bán được cho khách Việt kiều không?

Được, vì rất nhiều người Việt ở nước ngoài cũng đang làm nghề môi giới và bạn làm việc với họ bằng tiếng Việt. Theo bản tin ngày 25.12.2025 của Báo Điện tử Chính phủ, hiện có gần 6,5 triệu người Việt Nam ở nước ngoài tại trên 130 quốc gia và vùng lãnh thổ, tăng từ khoảng 2,7 triệu người ở gần 90 quốc gia năm 2004. Nhưng phần việc bên kia biên giới chạy theo pháp luật nước đó, nên bạn chỉ giới thiệu khách chứ không môi giới hộ một căn nhà ở nước ngoài.

Câu nhắn đầu tiên gửi cho đồng nghiệp bên đó nên viết gì?

Ba nhịp theo đúng thứ tự. Một, khen đúng một mẩu nội dung cụ thể của họ, nhắc căn nhà họ vừa đi xem trong video gần nhất. Hai, đưa ra đề nghị bạn cho họ trước: nếu bạn có khách người Việt muốn mua nhà vùng đó thì có kết nối làm việc được không. Ba, sau khi họ nhận lời mới đặt chiều ngược lại, rằng khách của họ muốn đầu tư về Việt Nam thì kết nối cho bạn. Đảo thứ tự thì tin nhắn thành một lời nhờ vả từ người lạ.

Nên chọn nước nào để bắt đầu kết nối trước?

Nước đông người Việt và có thu nhập cao, và chỉ chọn một nước cho đợt đầu. Buổi gốc kể ra Mỹ, Canada, Úc, thêm Nhật Bản và Hàn Quốc ở đoạn bàn về nền tảng. Một thước chắc hơn cảm nhận: theo bản tin ngày 25.12.2025 của Báo Điện tử Chính phủ, bà con từ 35 quốc gia và vùng lãnh thổ đã đầu tư về nước 457 dự án, tức dòng tiền về chỉ đậm ở một phần nhỏ trong hơn 130 nơi có người Việt. Đó là dự án đầu tư có đăng ký, không phải người mua nhà lẻ, nên chỉ dùng để xếp thứ tự danh sách.

Phí giới thiệu khách giữa hai môi giới thì trả thế nào cho đúng luật?

Khoản 1 Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, và khoản 2 để hai bên đó thỏa thuận mức. Điều 64 cho doanh nghiệp quyền thu phí dịch vụ của khách hàng ở điểm c khoản 1, nhưng khoản 2 chỉ cho cá nhân các điểm a, b, d và đ. Vì vậy nên báo nơi bạn hành nghề trước, đừng tự thỏa thuận chia tiền bằng miệng.

Khách Việt kiều hỏi về thủ tục và thuế thì nên trả lời ra sao?

Nắm thủ tục đủ để hỏi đúng câu và đi đúng cửa, rồi dẫn khách tới người có chuyên môn. Quyền sở hữu nhà đất của người gốc Việt và nghĩa vụ thuế là hai chỗ không nên tự kết luận, vì quy định có mốc hiệu lực và có thể đã khác so với lúc bạn nghe được thông tin. Cách làm là đi hỏi cơ quan có thẩm quyền hoặc người làm pháp lý, lấy câu trả lời có căn cứ, rồi mang về cho khách kèm chỗ để họ tự đối chiếu.

Bài viết liên quan

• Bán bất động sản cho khách Việt kiều nhờ làm video đều
• Cách tạo nguồn khách hàng bất động sản của riêng mình
• Nghề môi giới bất động sản lúc thị trường xuống nên làm gì
• Làm nội dung pháp lý bất động sản khi chưa phải luật sư
• Quản lý khách hàng bất động sản để biết tiền về từ đâu
• Chăm sóc khách hàng cũ bất động sản bằng nội dung và Zalo
• Quà tặng trong nghề môi giới bất động sản
• Tiền hoa hồng môi giới bất động sản nên chia theo thương vụ

Xem video đầy đủ

Buổi gốc quay tháng 5 năm 2024 và liệt kê tám cách tiếp cận nhóm khách này. Bài trên đây chỉ bóc đúng một cách: bắt tay với đồng nghiệp gốc Việt đang hành nghề ở nước ngoài. Bảy cách còn lại không nằm trong phạm vi bài, và để bạn khỏi phải đoán thì đây là đủ cả bảy: chạy quảng cáo nhắm theo vùng, vào hội nhóm và sự kiện, tối ưu trang web cho người ở nước ngoài, tổ chức buổi trực tuyến, dùng kênh truyền thông tại nước sở tại, gửi thư điện tử, và xây kênh video.

Buổi gốc có một đoạn nói về quy định liên quan tới người gốc Việt mua nhà đất, dẫn một mốc hiệu lực còn ở phía trước so với ngày quay. Bài không dùng một chữ nào trong đoạn đó. Phần pháp lý duy nhất bài dẫn là quy định về nội dung môi giới, thù lao và hoa hồng, lấy từ bản Công báo của chính văn bản luật và có ghi mốc hiệu lực.

Mấy con số trong buổi gốc đã bị bỏ hẳn vì không kiểm lại được: một thống kê về số người muốn mua nhà ở Việt Nam mà bản ghi không nêu được tên bài báo và ngày đăng, một phép quy đổi ngoại tệ không khớp tỷ giá, và một ví dụ về giá đất tăng sau vài năm. Các con số bài dùng đều lấy từ nguồn công bố, có ghi ngày.

Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp luật. Bài không định giá hộ ai một tài sản, không chỉ chỗ xuống tiền và không bảo đảm kết quả nào. Tên riêng của các tổ chức và địa danh nước ngoài nhắc trong buổi gốc đã bị gạt ra, vì bản ghi phụ đề không đủ chắc để dùng lại.