Đăng ngày ·Đăng Dương
Muốn đo nhu cầu thật của một thị trường bất động sản thì đếm số giao dịch đã công chứng ở đúng phân khúc và đúng địa bàn, đừng đi hỏi ý kiến người khác. Luật buộc phần lớn hợp đồng chuyển nhượng phải qua công chứng, và công chứng về bất động sản bị khoá trong phạm vi một tỉnh, nên nơi đó đếm được. Bài này nói chỗ đếm được, chỗ hụt, và cách xin số liệu mà không phạm luật.
Đo nhu cầu thật của một thị trường bất động sản bằng cách nào?
Bằng một con số đếm được, không bằng một câu trả lời. Khi bạn hỏi “phân khúc này còn bán được không”, người được hỏi sẽ trả lời theo phân khúc họ đang làm, theo địa bàn họ đang đứng và theo tâm trạng của họ tuần đó. Ba thứ ấy cộng lại ra một nhận định, không ra một phép đo.
Phép đo thì khác. Nó là câu hỏi: trong ba tháng vừa rồi, ở đúng loại hàng và đúng khu vực bạn định bán, có bao nhiêu hợp đồng đã được công chứng. Có cầu thật thì con số ấy khác không và đang giữ nhịp. Không có cầu thì con số ấy nói ngay, chẳng cần ai giải thích hộ. Việc phải đếm thay vì phải đoán thì trang đã có một bài riêng nói kỹ: môi giới bất động sản nên làm gì khi thị trường khó. Bài đó đưa ra cái lệnh; bài này trả lời phần còn thiếu của nó là đếm ở đâu và đếm bằng quyền gì.
Cũng cần tách cho rõ một chuyện dễ lẫn. Đi qua một nơi công chứng thấy đông người thì đó là một lát cắt của một buổi sáng, và mình đã từng viết rằng đừng suy từ một lát cắt ra xu hướng của cả quý: các cấp độ video marketing bất động sản. Phép đo là con số theo kỳ, theo phân khúc, theo địa bàn, lấy từ nơi có nghĩa vụ ghi lại từng giao dịch. Cùng một địa điểm, hai cách nhìn khác nhau hoàn toàn.
Một câu hỏi mơ hồ bóc thành từ khoá thế nào?
Bằng cách tách nó thành những mảnh mà mỗi mảnh đều tra được riêng. Một câu hỏi như “nhà ở mười tỷ trong nội thành thì thế nào” nghe có vẻ là một câu hỏi, thật ra là ba: loại hàng là nhà ở, mức giá là mười tỷ, và địa bàn là khu trung tâm. Ba mảnh đó là ba từ khoá đi điều tra, mỗi từ khoá có một chỗ để tra riêng.
Loại hàng thì tra nguồn cung và xu hướng đang nghiêng về đâu. Địa bàn thì tra lượng hàng đang có và lượng hàng đã đi. Mức giá là mảnh khó nhất, vì gần như không báo cáo công khai nào chia nhỏ tới từng khoảng giá, và đó đúng là chỗ phép đếm tại nơi công chứng có việc để làm. Chuyện đặt câu hỏi sao cho người khác trả lời được thì trang đã có bài riêng: may mắn trong nghề môi giới bất động sản đến từ đâu. Ở đây làm việc ngược lại, bóc câu hỏi thành từ khoá để tự đi tra chứ không phải để đi hỏi.
Vì sao nơi công chứng đếm được số giao dịch thật?
Vì luật đã đưa giao dịch tới trước mặt họ, và đóng luôn phạm vi địa lý của việc đó.
Bản toàn văn Luật Đất đai số 31/2024/QH15 đăng Công báo số 363 + 364 ngày 01-3-2024 ghi ở điểm a khoản 3 Điều 27 rằng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Luật này có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, sớm hơn mốc ghi trong bản gốc, vì Quốc hội đã sửa điều khoản hiệu lực của nó, chuyện được thuật lại trong bài về việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ 1.8.2024 trên Cổng Xây dựng chính sách, pháp luật.
Vế thứ hai nằm ở nghề công chứng. Bản toàn văn Luật Công chứng số 46/2024/QH15 đăng Công báo số 1527 + 1528 ngày 29-12-2024 ghi ở Điều 44 rằng công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2025 theo Điều 75 của chính nó.
Ghép hai vế lại thì ra điều đáng chú ý: giao dịch về một thửa đất không thể chạy sang tỉnh khác để công chứng. Nghĩa là các tổ chức hành nghề công chứng trong một tỉnh, cộng lại, nhìn thấy gần trọn phần giao dịch phải công chứng của tỉnh đó. Đây không phải một mẹo nghề, đây là hệ quả của một điều luật về địa hạt.
Còn một chi tiết nữa ít người biết. Điều 66 của luật lập ra cơ sở dữ liệu công chứng gồm hai lớp: lớp của Bộ Tư pháp và lớp của địa phương. Lớp địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xây dựng, và luật liệt kê rõ nó chứa thông tin về giao dịch đã được công chứng. Tức là con số bạn đang đi tìm không nằm trong đầu ai cả, nó là một trường dữ liệu có tên trong văn bản luật.
Cách đếm này không nhìn thấy những gì?
Ba chỗ, và biết trước ba chỗ đó thì bạn đỡ kết luận sai.
Chỗ hụt lớn nhất nằm ngay trong điều luật vừa dẫn. Điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 cho một ngoại lệ: hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Nói gọn, hàng bán lần đầu từ một doanh nghiệp có thể không đi qua công chứng. Phép đếm ở nơi công chứng vì thế mạnh nhất với hàng chuyển nhượng giữa người dân với nhau, và yếu với hàng sơ cấp.
Chỗ hụt thứ hai là chữ “hoặc chứng thực”. Luật cho chọn giữa công chứng và chứng thực, mà chứng thực không diễn ra ở tổ chức hành nghề công chứng. Một phần giao dịch đi đường đó, và bạn đứng ở nơi công chứng thì không thấy phần ấy. Chỗ hụt thứ ba nặng nhất về pháp lý nên có ô riêng bên dưới: nội dung của từng hợp đồng là thứ luật đóng lại, không ai được mở ra cho bạn.
| Nhìn thấy được | Không nhìn thấy được | Căn cứ |
|---|---|---|
| Hàng chuyển nhượng giữa người dân với nhau | Hàng có một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản, vì bên đó chỉ công chứng khi các bên yêu cầu | Điểm a và điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 |
| Giao dịch nằm trong đúng tỉnh nơi tổ chức đó đặt trụ sở | Phần giao dịch đi đường chứng thực thay vì công chứng | Điều 44 Luật Công chứng 2024 về địa hạt công chứng bất động sản |
| Số lượng và nhịp tăng giảm của một nhóm hàng theo kỳ | Nội dung từng hợp đồng, tên người, giá ghi trong hợp đồng | Điểm a khoản 1 Điều 9 và điểm e khoản 2 Điều 18 Luật Công chứng 2024 |
Số liệu công khai đã đủ để đo một phân khúc chưa?
Chưa đủ để đo một khoảng giá, nhưng đủ để thấy hai phân khúc có thể đi hai hướng khác nhau trong cùng một quý. Và chỉ riêng việc thấy được điều đó đã đủ để bạn ngừng nói “thị trường” như một khối thống nhất.
Chỗ dễ thấy nhất là tách riêng hai nhóm hàng rồi đặt chúng cạnh nhau. Trong bản tin ngày 21.8.2026 trên Báo Điện tử Chính phủ dẫn số liệu Bộ Xây dựng cho quý II năm 2026, nhóm căn hộ chung cư cùng nhà ở riêng lẻ chốt 26.567 giao dịch và giữ được 86,1% nhịp của quý liền trước. Nhóm đất nền chốt 73.438 giao dịch, nhiều gấp gần ba lần, nhưng chỉ giữ 67,4% nhịp quý liền trước và 59,9% nếu gióng về cùng kỳ một năm trước.
Hai dòng đó mới là chỗ đáng dừng lại. Nhóm bán chạy hơn lại chính là nhóm tụt nhanh hơn. Một người cầm chung cư và một người cầm đất nền cùng nghe câu “thị trường đang chậm” sẽ hiểu sai theo hai chiều ngược nhau, nếu không ai chịu chia số ra theo từng nhóm hàng cho họ.
Bản tin ấy còn tự khai một giới hạn mà người trích hay bỏ qua: riêng phần tồn kho, chỉ 25 tỉnh trên tổng 34 có số gửi về. Một con số mang nhãn “cả nước” vẫn có thể là tổng của một phần, và phần thiếu rơi đúng vào tỉnh nào thì bản tin không nói. Đó là lý do phép đếm tại chỗ vẫn còn việc, kể cả khi báo cáo quý đã có. Việc dựng đủ các lớp số liệu để đọc một địa bàn thì trang đã có bài đi sâu: đọc thị trường bất động sản địa phương trước khi làm kênh. Bài đó đọc nguồn cung, bài này bù vào lớp còn thiếu là cầu.
Ở nơi công chứng thì nên gặp ai?
Người đứng đầu, và có lý do pháp lý chứ không phải chỉ vì họ to hơn.
Trước hết phân biệt hai loại tổ chức, vì cách gọi ngoài đời hay gộp chúng làm một. Điều 20 Luật Công chứng 2024 quy định Phòng công chứng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập và là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp. Điều 23 thì quy định Văn phòng công chứng hoạt động theo loại hình công ty hợp danh, hoặc loại hình doanh nghiệp tư nhân ở một số địa bàn. Một bên là đơn vị công lập, một bên là doanh nghiệp, và cách bạn đặt vấn đề với hai bên phải khác nhau.
Về người đứng đầu, luật nói rất rõ. Khoản 3 Điều 20 ghi người đại diện theo pháp luật của Phòng công chứng là Trưởng Phòng công chứng, do Giám đốc Sở Tư pháp bổ nhiệm, phải là công chứng viên và đã hành nghề từ đủ 02 năm trở lên. Khoản 3 Điều 23 ghi Trưởng Văn phòng công chứng là người đại diện theo pháp luật, thực hiện việc quản lý và điều hành hoạt động của văn phòng, và không được thuê người khác điều hành.
Hai điều khoản đó giải thích vì sao gặp nhân viên thì ít thông tin hơn. Một người trực việc chỉ thấy phần việc đi qua tay mình; người điều hành mới là người tổng hợp lại từ nhiều công chứng viên trong tổ chức, và cũng là người duy nhất có tư cách quyết xem thứ gì được phép nói ra. Gặp đúng người vì thế không chỉ để biết nhiều hơn, mà để câu trả lời có người chịu trách nhiệm. Chức danh phó phòng thì luật không đặt tên, nên nếu nơi đó có người phụ trách thứ hai, đó là cách sắp xếp nội bộ chứ không phải một vai luật định. Còn chuyện đến gặp người trong ngành bằng tư cách gì thì mình đã viết trong một bài khác: quay lại nghề môi giới bất động sản sau một thời gian nghỉ.
Xây quan hệ với một nơi công chứng đi qua những bước nào?
Năm bước, và bước xin đứng cuối cùng chứ không phải đầu tiên. Đây là phần mình thấy nhiều người làm ngược, rồi kết luận rằng cách này không chạy.
Bước một, biết đúng nơi và đúng người: tổ chức nào đang hoạt động trong tỉnh bạn quan tâm, ai là người đứng đầu. Bước hai, gặp gỡ và kết nối như một người sẽ còn gặp lại nhiều lần, không như một người đi hỏi một câu rồi biến mất. Bước ba, tìm hiểu xem người đó đang cần gì. Bước bốn, đưa được cho họ đúng thứ đó, và để quan hệ có thời gian dày lên. Bước năm, tới lúc thích hợp mới nói ra việc mình cần.
Chỗ hay sai là nhảy thẳng vào bước năm. Bạn đến một nơi chưa từng biết mình, xin một bảng số liệu, rồi thấy lạ vì người ta không đưa. Nhìn từ phía họ thì chuyện rất bình thường: đó là công việc của họ, họ đang có việc của mình để làm, và họ không nợ bạn một lời giải thích nào. Triết lý cho trước rồi nhận sau thì trang đã có bài riêng, mình không diễn giải lại: nghề sale bất động sản qua các thời kỳ.
Vì sao không nên cho bằng tiền?
Vì đó là thứ dễ nghĩ ra nhất và cũng là thứ sai nhất, ở cả hai mặt.
Mặt nghề thì ngắn: một quan hệ dựng bằng tiền cũng đổ bằng tiền, và đổ nhanh. Mặt pháp lý thì nặng hơn nhiều. Điểm d khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng 2024 nghiêm cấm công chứng viên nhận, đòi hỏi tiền hoặc lợi ích khác từ người thứ ba để thực hiện hoặc không thực hiện việc công chứng. Cũng Điều 9 ấy, điểm e nghiêm cấm việc chi tiền hoặc lợi ích khác để giành lợi thế trong việc công chứng. Bạn đưa tiền cho một người đang hành nghề công chứng là đang đẩy họ về phía một điều luật có chữ nghiêm cấm ở đầu câu.
Ranh giới giữa một món quà bình thường và một khoản lợi ích không được nhận, nhất là khi người đối diện làm ở đơn vị công lập, thì trang đã có bài đi rất kỹ và mình không viết lại: quà tặng trong nghề môi giới bất động sản.
Cho thông tin và cho cơ hội đầu tư thì cho ra sao?
Bằng cách đưa đúng thứ mình có sẵn mà người đó thiếu, và thứ đó không phải tiền.
Người hành nghề công chứng nhìn thấy rất nhiều giao dịch, nhưng thời gian của họ nằm gần hết trong giờ hành chính, và phần họ nhìn thấy chỉ gói trong địa bàn họ phụ trách. Bạn thì đi ngoài thị trường, chạm vào nhiều loại hàng, ở nhiều khu vực. Đó là chỗ bạn có thứ để cho: một thông tin dùng được, một cơ hội mà họ không có thời gian tự tìm. Cho đủ lâu thì người đó có thể trở thành khách hàng của bạn, và lúc đó quan hệ không còn là chuyện xin cho nữa.
Nhưng chỗ này có một vạch phải nhớ, và bản chữ gốc của buổi chia sẻ không nói tới vì nó ra đời trước luật hiện hành. Điểm c khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng 2024 nghiêm cấm công chứng viên công chứng giao dịch có liên quan đến tài sản, lợi ích của bản thân mình. Điểm i cùng khoản còn nghiêm cấm họ thực hiện hoạt động môi giới, đại lý hoặc tham gia chia lợi nhuận trong giao dịch mà mình công chứng. Nghĩa là một người hành nghề công chứng hoàn toàn có thể là nhà đầu tư và là khách của bạn, nhưng thương vụ đó phải do người khác công chứng, và họ không được ăn phần nào trong việc bán hàng của bạn.
Việc biến một người quen thành khách hàng thật thì thuộc về kỹ năng bán hàng, và trang có bài riêng cho phần đó: kỹ năng bán hàng của môi giới bất động sản. Bài này dừng ở chỗ nói rõ vạch pháp lý, không đi tiếp vào cách chốt.
Vạch không được bước qua khi đi xin số liệu
Thứ duy nhất nên hỏi là số tổng hợp: nhóm hàng đó trong kỳ đó có nhiều hay ít, đang lên hay đang xuống. Điểm a khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng 2024 nghiêm cấm công chứng viên tiết lộ thông tin về nội dung công chứng, trừ khi người yêu cầu công chứng đồng ý bằng văn bản hoặc pháp luật có quy định khác, và điểm e khoản 2 Điều 18 đặt nghĩa vụ giữ bí mật ấy lên chính họ. Khoản 3 cùng Điều 9 còn cấm cả cá nhân, tổ chức bên ngoài tiết lộ hoặc sử dụng thông tin mà mình biết được trong hoạt động công chứng. Nghĩa là vạch này ràng buộc cả bạn, không riêng người ngồi bên kia bàn.
Thêm hai điều nên biết. Thứ nhất, khoản 4 Điều 66 của luật buộc việc thu thập, khai thác và cung cấp thông tin từ cơ sở dữ liệu công chứng phải tuân thủ pháp luật về bảo vệ đời sống riêng tư, bí mật cá nhân và bí mật gia đình. Thứ hai, theo bản tin về kế hoạch triển khai thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng trên Báo Điện tử Chính phủ, Luật số 04/2026/QH16 sửa đổi luật này có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2027, nên từ mốc đó phải đối chiếu lại bản đang áp dụng. Bài không nêu tên tổ chức hành nghề công chứng nào, không nhận xét nơi nào, và những gì viết ở đây là kinh nghiệm nghề chứ không mang giá trị tư vấn pháp luật.
Bắt tay vào đo cầu thì làm gì trước?
Chưa cần gặp ai cả. Ba việc dưới đây làm ở nhà, bằng giấy bút.
Một, viết ra ba từ khoá của đúng thứ bạn đang định bán: loại hàng, khoảng giá, địa bàn. Viết cụ thể tới mức một người lạ đọc là hình dung được. Câu nào còn viết được chung chung thì bạn vẫn chưa biết mình đang bán gì.
Hai, tra lượng giao dịch theo phân khúc ở kỳ báo cáo gần nhất, rồi so với kỳ trước và cùng kỳ năm trước. Ghi lại kỳ nào, phạm vi nào, ai công bố. Một con số không có ba thông tin đó thì chưa dùng được.
Ba, chọn một tỉnh bạn thật sự làm, liệt kê các tổ chức hành nghề công chứng ở đó, rồi tự trả lời một câu duy nhất: mình có gì để cho trước. Chưa trả lời được câu này thì đừng đi bước nào tiếp, vì bốn bước còn lại đều dựa lên nó.
Đo cầu là việc khó tự làm một mình
Vì số liệu thì thưa, còn người chịu đưa số cho bạn thì phải mất thời gian mới có. Đây là nơi các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn ngồi lại đối chiếu số của nhau, thay vì mỗi người tự đoán một kiểu về cùng một thị trường.
Câu hỏi thường gặp
Đo nhu cầu thị trường bất động sản của một phân khúc thì bắt đầu từ đâu?
Bắt đầu bằng cách tách phân khúc đó thành ba từ khoá tra được: loại hàng, khoảng giá và địa bàn. Sau đó đếm số giao dịch đã công chứng của đúng ba mảnh ấy trong kỳ gần nhất, rồi so với kỳ trước. Cơ sở để đếm được là điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, theo đó hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Vì sao tổ chức hành nghề công chứng lại nắm được số giao dịch của một địa bàn?
Vì Điều 44 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 quy định công chứng viên chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở. Giao dịch không chạy được sang tỉnh khác, nên các tổ chức trong một tỉnh cộng lại nhìn thấy gần trọn phần giao dịch phải công chứng của tỉnh đó. Điều 66 của luật cũng lập cơ sở dữ liệu công chứng của địa phương, trong đó có thông tin về giao dịch đã được công chứng.
Đếm giao dịch ở nơi công chứng thì bỏ sót những gì?
Bỏ sót hai nhóm. Thứ nhất, theo điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà một bên là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì chỉ công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, nên hàng sơ cấp có thể không đi qua công chứng. Thứ hai, luật cho chọn giữa công chứng và chứng thực, mà chứng thực không diễn ra ở tổ chức hành nghề công chứng. Vì vậy cách đếm này mạnh nhất với hàng chuyển nhượng giữa người dân với nhau.
Được hỏi công chứng viên những thông tin gì và không được hỏi gì?
Chỉ nên hỏi số tổng hợp theo nhóm hàng và theo kỳ. Điểm a khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 nghiêm cấm công chứng viên tiết lộ thông tin về nội dung công chứng, trừ trường hợp được người yêu cầu công chứng đồng ý bằng văn bản hoặc pháp luật có quy định khác; điểm e khoản 2 Điều 18 đặt nghĩa vụ giữ bí mật đó lên công chứng viên. Khoản 3 Điều 9 còn cấm cá nhân, tổ chức bên ngoài tiết lộ hoặc sử dụng thông tin mà mình biết được trong hoạt động công chứng, nên vạch này ràng buộc cả người đi hỏi.
Có nên cảm ơn bằng tiền khi được cung cấp số liệu không?
Không. Điểm d khoản 1 Điều 9 Luật Công chứng số 46/2024/QH15 nghiêm cấm công chứng viên nhận, đòi hỏi tiền hoặc lợi ích khác từ người thứ ba để thực hiện hoặc không thực hiện việc công chứng, và điểm e cùng khoản nghiêm cấm việc chi tiền hoặc lợi ích khác để giành lợi thế trong việc công chứng. Thứ nên đem đi là thông tin thị trường và cơ hội đầu tư, và nếu người đó trở thành khách hàng thì thương vụ phải do người khác công chứng, theo điểm c và điểm i cùng khoản.
Số liệu giao dịch do cơ quan nhà nước công bố có thay được phép đếm tại địa phương không?
Chưa thay được, vì hai lý do. Số công bố theo quý dừng ở mức nhóm hàng lớn chứ không chia tới từng khoảng giá, mà khoảng giá thường là mảnh bạn cần nhất. Ngoài ra số quốc gia là số cộng lại từ báo cáo của các tỉnh: bản tin quý II năm 2026 trên Báo Điện tử Chính phủ cho biết phần tồn kho được tổng hợp từ báo cáo của 25 trong 34 địa phương. Nên dùng số công bố để dựng khung, rồi đếm tại địa bàn để soi phần chi tiết.
Bài viết liên quan
- Môi giới bất động sản nên làm gì khi thị trường khó
- Đọc thị trường bất động sản địa phương trước khi làm kênh
- Quay lại nghề môi giới bất động sản sau một thời gian nghỉ
- Quà tặng trong nghề môi giới bất động sản tặng thế nào cho đúng
- Nghề sale bất động sản qua các thời kỳ
- May mắn trong nghề môi giới bất động sản đến từ đâu
- Kỹ năng bán hàng của môi giới bất động sản
Xem video đầy đủ
Buổi gốc ghi hình ngày 01/02/2023, tính tới nay đã bốn mươi bốn tháng. Vì khoảng cách đó, thứ gì trong buổi gắn với tình hình của riêng năm ấy đều bị loại khỏi bài: các nhận định về xu hướng từng dòng hàng, các mốc năm được dự báo, và trọn khối tính thu nhập theo hoa hồng. Số liệu bài dùng chỉ của kỳ quý mới nhất, và kỳ đó ghi thẳng trong câu dẫn để bạn tự tra lại.
Nói rõ để bạn khỏi trách oan người đứng trong khung hình: cả lớp pháp lý trong bài ra đời sau ngày ghi. Luật Đất đai áp dụng từ 1.8.2024, Luật Công chứng từ 01/7/2025, còn lần sửa Luật Công chứng thì tới 01/01/2027 mới chạy. Đó là phần mình thêm vào, không phải phần buổi gốc nói thiếu.
Phạm vi bài gói trong đúng một việc: tra cho biết một phân khúc còn cầu hay hết cầu. Bài không định giá hộ ai một tài sản, không chỉ chỗ rót vốn, không chốt thời điểm xuống tiền và không bảo đảm kết quả nào.
Buổi gốc là chuyên mục hỏi đáp nên nhắc rất nhiều danh tính: khán giả, địa phương, nhóm chat, khoá học, một trang rao hàng. Toàn bộ số đó đã bị gạt ra, cùng mọi cụm phụ đề máy nghe không đủ chắc để dùng lại.