Đăng ngày ·Đăng Dương
Chạy quảng cáo bất động sản hỏng phần lớn không phải vì bạn đặt giá thầu sai, mà vì bạn bấm nút tiêu tiền trước khi biết mình đang nói với ai. Trước khi mở trình quảng cáo, hãy vẽ xong hai lớp chân dung khách: lớp bên ngoài để biết nhắm vào đâu, lớp bên trong để biết nói câu gì.
Chạy quảng cáo bất động sản nên bắt đầu từ đâu?
Bắt đầu từ sản phẩm bạn đang cầm trong tay, rồi đi thẳng sang người sẽ mua nó. Không bắt đầu từ trình quảng cáo.
Mình nói điều này với tư cách một người bán hàng, không phải người làm kỹ thuật quảng cáo. Có thời gian mình tự chạy, và nhớ rõ cảm giác lúc đó: buổi tối nằm nghĩ, thứ chạy trong đầu không phải căn nhà mình đang bán hay người khách hẹn mai đi xem đất, mà là mấy con số trong bảng điều khiển.
Đó là lúc mình biết mình đã đi lạc. Nếu thứ chiếm chỗ trong đầu bạn cả ngày là chỉ số chứ không phải con người, thì dù quảng cáo có chạy, bạn vẫn đang thua ở chỗ quan trọng hơn.
Thứ tự đúng ngược lại với thứ tự mà hầu hết anh em làm. Hầu hết mở trình quảng cáo trước rồi mới nghĩ xem nhắm vào ai. Còn thứ tự mình muốn bạn giữ là: có sản phẩm → vẽ chân dung khách → viết nội dung theo chân dung đó → cuối cùng mới bàn đến chuyện chạy ở đâu và chạy thế nào. Ba bước đầu không tốn một đồng nào và có thể làm xong trong một buổi tối với tờ giấy.
Vì sao hỏi “chạy quảng cáo thế nào” lại giữ chân mình lâu hơn?
Vì câu hỏi đó mở ra một kho kiến thức không đáy, và bạn sẽ ở trong kho đó rất lâu trước khi có khách đầu tiên.
Ngay sau câu hỏi ấy, bạn nhận về một đống thứ phải học. Đống đó vừa sức thì bạn lao vào làm — nhưng chưa chắc ra kết quả, và không ra kết quả thì chán. Đống đó quá sâu thì bạn rối và bỏ luôn. Hai nhánh, cùng một chỗ đến: nhiều tháng trôi qua mà việc bán hàng không nhúc nhích.
Mình có một chuyện ngoài nghề nhưng đúng y hệt. Hồi trẻ mình tập tạ một mình, học động tác qua video trên mạng, và đặt thanh tạ sai chỗ — đáng lẽ lên phần vai thì mình đặt cao lên gáy. Sai như vậy một quãng dài, giờ vẫn thỉnh thoảng đau vì đốt sống cổ đã lệch. Cái sai đó nếu có người biết việc đứng cạnh thì sửa xong trong một câu. Nhưng mình chọn tự mò, vì nghĩ tự mò rẻ hơn.
Cái giá của tự mò không nằm ở học phí. Nó nằm ở thời gian, và ở những thứ hỏng mà sau này không sửa lại được.
Cho nên có một câu hỏi khác, ngắn hơn và đi nhanh hơn nhiều: ai có thể làm việc này giúp mình? Bạn không cần trở thành chuyên gia trong mọi thứ, bạn chỉ cần ngồi cạnh được những người đã chuyên trong từng mảng. Chuyện chia việc cho đúng người, mình viết kỹ ở bài đòn bẩy cho môi giới bất động sản, ở đây không nói lại.
Phần nào của việc quảng cáo không giao được cho ai?
Nhưng — và đây là chỗ mình muốn bạn đọc chậm — có đúng một phần trong chuyện quảng cáo mà bạn không giao được cho ai. Đó là chân dung khách hàng. Người chạy quảng cáo thuê ngoài biết kỹ thuật hơn bạn rất nhiều, nhưng họ chưa từng ngồi ba tiếng với một cặp vợ chồng đang cân nhắc bán căn nhà đang ở. Bạn thì có. Phần đó là phần của bạn, và nếu bạn để trống nó rồi giao hết cho người khác, tiền sẽ chạy đúng theo nghĩa đen: chạy đi mất.
Chân dung bên ngoài của khách gồm những gì?
Gồm những thứ có thể đếm được và chỉ được: họ sống ở đâu, bao nhiêu tuổi, làm nghề gì, mức thu nhập khoảng nào, quan tâm những chủ đề gì, và họ thường có mặt ở chỗ nào trên mạng.
Nghe rất khô, nhưng đây là lớp quyết định quảng cáo của bạn đi tới tay ai. Bạn mô tả nhóm càng mờ thì tiền càng rải đều ra những người không bao giờ mua.
Mình hay ví thế này. Bạn xác định được là mình đi săn gấu — tức là bạn biết rõ mình muốn gặp ai. Nhưng nếu bạn không biết con gấu đó sống ở rừng nào, ăn gì, giờ nào nó ra suối, thì bạn cầm súng đứng giữa đồng trống cả ngày cũng không gặp. Chân dung bên ngoài chính là tấm bản đồ chỉ chỗ con gấu sống.
Chân dung bên ngoài hay bị vẽ hỏng ở đâu?
Bốn chỗ, và mình thấy gần như ai cũng vướng ít nhất một:
- Mô tả quá rộng. “Người có nhu cầu mua nhà” không phải một chân dung, đó là một câu nói cho có. Ai chẳng có lúc cần mua nhà.
- Lấy chân dung của chủ đầu tư làm chân dung của mình. Chủ đầu tư nhắm toàn thị trường, họ có ngân sách cho việc đó. Bạn thì không, nên bạn phải nhắm hẹp hơn họ nhiều lần.
- Vẽ một lần rồi coi là xong. Chân dung là thứ được sửa dần trong lúc làm. Người nhắn tin cho bạn tháng này có thể khác hẳn người bạn tưởng tượng tháng trước.
- Quên mất nhóm khách ở xa. Nhiều thị trường tỉnh có một tệp khách thật sự nằm ở thành phố lớn hoặc ở nước ngoài. Nếu bạn chỉ khoanh vùng quanh chỗ mình ở, bạn tự bỏ mất tệp đó.
Cách tự kiểm rất nhanh: đọc to chân dung của bạn lên, rồi hỏi “câu này có loại bớt được ai không?”.
Chân dung bên trong trả lời ba câu nào?
Ba câu, theo đúng thứ tự này:
Một. Họ đang muốn gì? Không phải “muốn mua nhà” — mà muốn một căn nhà như thế nào, ở khoảng giá nào, và muốn được đối xử ra sao trong quá trình mua.
Hai. Vì sao tới giờ họ vẫn chưa có được thứ đó? Đây là câu quan trọng nhất và cũng là câu hầu hết anh em bỏ qua.
Ba. Họ cần điều gì xảy ra để có được thứ đó? Và trong đó, phần nào bạn làm được cho họ.
Lấy một khách đang tìm mua một căn nhà để ở làm ví dụ. Câu một thì dễ: họ muốn một căn vừa ý, ở mức giá phải chăng, và muốn gặp một người môi giới nói thật. Câu hai mới là chỗ có vàng. Vì sao họ chưa mua được?
- Tin đăng ngoài kia một đằng, nhà thật một nẻo — họ đi xem vài lần là mệt.
- Quá nhiều người chào cùng một căn, mỗi người nói một giá, họ không biết tin ai.
- Họ bận. Việc đi xem nhà đòi hỏi cả buổi, mà buổi rảnh của họ thì hiếm.
- Cái giá họ nghe được đã qua mấy tầng trung gian nên đội lên so với giá gốc.
Bốn dòng đó là nguyên liệu để viết quảng cáo, không phải mấy câu tự khen. Đọc thêm bài nỗi đau của khách hàng bất động sản và bài lý do khách hàng không tin môi giới thì phần “vì sao họ chưa mua được” sẽ dày lên rất nhanh.
Một sản phẩm thì có mấy chân dung bên trong?
Nhiều hơn một, và đây là điều cần nhớ: một sản phẩm có thể có nhiều chân dung bên trong khác nhau. Cùng một lô đất, người mua để ở và người mua để đầu tư không hề muốn giống nhau, không kẹt ở cùng một chỗ, và không cần nghe cùng một câu.
| Câu hỏi | Khách mua để ở | Khách mua để đầu tư |
|---|---|---|
| Họ muốn gì | Chỗ ở vừa ý cho cả nhà, mua một lần là yên tâm nhiều năm | Một chỗ giữ tiền còn thanh khoản, ra được khi cần |
| Vì sao chưa có được | Thông tin loạn, đi xem mấy lần đều lệch, không đủ buổi rảnh để xem tiếp | Không rõ vùng nào đang có người mua thật, sợ mua xong ôm hàng không ra |
| Cần gì để có được | Một người sàng trước giúp, chỉ dẫn đi xem những căn thật sự khớp | Người nắm được nhịp mua bán tại chỗ và nói thẳng cả mặt dở |
| Câu mở đầu nên nói | Nói về việc đỡ mất buổi đi xem hụt | Nói về việc hàng có ra được hay không |
Làm sao biết chân dung mình đang vẽ sai?
Chân dung không sai một cách ồn ào. Nó không báo lỗi, quảng cáo vẫn chạy, tiền vẫn trừ đều — chỉ là cuối tháng không có ai đáng để gọi lại. Nên bạn phải chủ động đi tìm dấu hiệu, và có bốn dấu hiệu mình thấy đáng tin hơn cả.
Người nhắn tin không giống người bạn hình dung. Đây là dấu hiệu rõ nhất và cũng dễ bỏ qua nhất, vì có tin nhắn thì ai cũng mừng. Nhưng nếu bạn nhắm nhóm mua để ở mà người nhắn toàn hỏi chuyện lướt sóng, thì lớp bên ngoài đang trỏ sai chỗ, hoặc lớp bên trong đang nói sai giọng.
Câu đầu tiên họ hỏi lệch khỏi thứ bạn viết. Bạn viết cả mẩu về chuyện đỡ mất buổi đi xem hụt, mà mười người nhắn thì tám người mở đầu bằng câu hỏi giấy tờ. Nghĩa là chỗ kẹt thật của họ nằm ở giấy tờ, còn chỗ kẹt bạn đoán chỉ là chỗ kẹt bạn tưởng tượng. Sửa câu hai của chân dung bên trong, đừng sửa ngân sách.
Họ rụng ở cùng một chỗ. Nếu nhiều người cùng dừng lại ở đúng một bước — nghe giá xong là im, hoặc hẹn đi xem rồi không tới — thì có một điều kiện thật của họ mà chân dung của bạn chưa ghi. Thường là khoảng giá, khoảng cách, hoặc chuyện vay mượn.
Ai cũng khen mà không ai hỏi. Mẩu quảng cáo được nhiều người bấm thích nhưng hộp tin nhắn trống. Điều đó nghĩa là bạn đang nói một câu ai nghe cũng thấy hay, tức là một câu không nhắm vào ai. Một chân dung sắc luôn làm một số người thấy “cái này không dành cho mình” — và đó là dấu hiệu tốt, không phải dấu hiệu xấu.
Nhịp sửa mình vẫn giữ: đọc lại bốn dấu hiệu này sau mỗi mười người nhắn tới, chứ không đợi hết tháng. Mười người đủ để thấy xu hướng mà vẫn còn sớm để sửa.
Hai lớp chân dung khác nhau ở chỗ nào?
Khác ở chỗ dùng: lớp bên ngoài để nhắm, lớp bên trong để nói. Thiếu lớp nào thì hỏng theo một kiểu riêng, và hai kiểu hỏng đó trông rất khác nhau.
| Lớp | Gồm những gì | Dùng vào việc gì | Thiếu nó thì hỏng ra sao |
|---|---|---|---|
| Bên ngoài | Nơi sống, độ tuổi, nghề, khoảng thu nhập, mối quan tâm, chỗ họ hay lui tới trên mạng | Quyết định quảng cáo đi tới tay ai | Nội dung hay nhưng không ai đúng nhìn thấy — tiền rải đều rồi hết |
| Bên trong | Họ muốn gì, vì sao chưa có được, cần gì để có được | Quyết định họ dừng lại hay lướt qua | Đúng người nhìn thấy nhưng không thấy mình trong đó — lướt qua luôn |
Cách tự chấm nhanh: mở mẩu quảng cáo bạn định chạy, rồi hỏi hai câu. Một, xoá tên bạn và tên sản phẩm đi thì mẩu này có thể là của bất kỳ ai trong nghề không? Nếu có, lớp bên trong đang trống. Hai, bạn có gọi được thành lời nhóm người mẩu này muốn chạm tới, cụ thể tới mức loại bớt được người? Nếu không, lớp bên ngoài đang trống.
Chân dung bên ngoài lấy dữ liệu ở đâu cho sạch?
Lấy từ chính chỗ bạn đã có, không mua ở đâu cả. Cách cũ — kiếm một danh sách vài nghìn số của người được cho là có tiền rồi gọi lần lượt — nay không dùng được nữa, vì Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân đã xếp việc mua bán dữ liệu cá nhân vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm. Vì sao lại thế, chế tài ra sao, và cơ chế Danh sách không quảng cáo chặn những gì, mình đã viết thành một bài riêng về chi phí marketing bất động sản — ở đây không nói lại.
Phần thuộc về bài này là câu còn lại: không mua thì lấy đâu ra dữ liệu để vẽ chân dung bên ngoài? Ba chỗ, và cả ba bạn đều đang có sẵn mà chưa khai thác.
- Sổ khách cũ của chính bạn. Những người đã mua, đã hỏi, đã đi xem cùng bạn. Đây là dữ liệu thật nhất bạn có, và là dữ liệu duy nhất không ai lấy đi được.
- Người đã tự tìm tới bạn. Ai nhắn tin hỏi, ai bình luận, ai gọi sau khi xem một video. Họ chủ động trước nên bạn liên hệ lại là đúng — khác hẳn việc tiếp xúc với một người trái ý muốn của họ để chào hàng, vốn nằm trong nhóm hành vi bị nghiêm cấm của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng số 19/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 01/7/2024 theo Cục Quản lý và Phát triển thị trường trong nước.
- Mô tả nhóm cho hệ thống quảng cáo chạm tới. Đây là chỗ nhiều anh em nhầm nhất: chạy quảng cáo không có nghĩa là bạn phải cầm danh sách của ai. Bạn chỉ mô tả nhóm người cần chạm, còn việc tìm ra họ là việc của nền tảng. Cách gom dần một nguồn của riêng mình, mình viết ở bài tạo nguồn khách hàng bất động sản.
Sổ khách cũ đọc ra được những gì?
Nhiều hơn bạn tưởng, và đây là bài tập mình nghĩ đáng làm nhất trong cả bài này. Lấy ba mươi người gần nhất từng nghiêm túc hỏi bạn về một dòng hàng — không cần là người đã mua, chỉ cần đã hỏi thật. Với mỗi người, ghi lại sáu ô: họ sống ở đâu, khoảng bao nhiêu tuổi, làm nghề gì, mua để ở hay để đầu tư, biết tới bạn qua đường nào, và câu đầu tiên họ hỏi là câu gì.
Ba mươi dòng đó, khi đếm lại, gần như luôn cho ra vài chỗ bạn không ngờ. Chỗ hay gặp nhất là nơi ở: nhiều anh em làm ở tỉnh vẫn đinh ninh khách của mình là người quanh đây, đếm xong mới thấy một phần đáng kể đang sống ở thành phố lớn hoặc ở nước ngoài, và họ hỏi những câu hoàn toàn khác. Chỗ thứ hai là đường dẫn tới bạn: nếu phần lớn đến từ một kênh duy nhất thì chân dung bạn đang cầm thực ra là chân dung của khán giả kênh đó, chưa chắc đã là chân dung của thị trường.
Cột “câu đầu tiên họ hỏi” là cột mình quý nhất. Nó không phục vụ cho việc nhắm, nó phục vụ cho việc viết — và nó chính là cầu nối sang lớp chân dung bên trong. Người hỏi giá trước, người hỏi giấy tờ trước, người hỏi đường đi trước: ba người đó đang lo ba chuyện khác nhau, và một mẩu quảng cáo cố chạm cả ba thì thường chẳng chạm nổi ai.
Viết gì trong quảng cáo để đúng người dừng lại?
Viết đúng hai khối, theo thứ tự: liệt kê vấn đề họ đang gặp, rồi liệt kê thứ bạn giải quyết được. Hết. Không có khối thứ ba nào tên là “tự giới thiệu”.
Khối thứ nhất lấy nguyên từ câu hai của chân dung bên trong: viết ra chỗ kẹt của họ, bằng chữ của họ chứ không phải chữ của nghề. Người đọc lướt qua rồi khựng lại đúng lúc thấy hoàn cảnh của mình trên màn hình.
Khối thứ hai là phần bạn làm được, và chỗ này cần thành thật tới mức hơi khó chịu: bạn không giải quyết được hết những gì vừa liệt kê. Sàng hàng giúp họ trước khi họ mất một buổi đi xem — được. Nói thẳng cả mặt dở của căn nhà — được. Bảo đảm họ mua là có lãi — không, và phần dưới giải thích vì sao.
Vì sao không được hứa trước kết quả?
Vì lời hứa đó vừa sai về nghề vừa sai về luật, và người chịu là bạn chứ không phải người viết nội dung cho bạn. Những câu cần bỏ hẳn: bảo đảm sinh lời, khẳng định giá sẽ lên, pháp lý sạch một trăm phần trăm, mua là thắng, không mua là tiếc. Mình cũng bỏ hết những câu đó khi viết lại buổi chia sẻ gốc thành bài này.
Ngoài ra, thông tin sản phẩm bạn đưa vào quảng cáo phải khớp với thông tin được công khai chính thức, chứ không phải khớp với lời truyền miệng ngoài thị trường. Nhắc lại một mốc mà nhiều anh em vẫn nhớ nhầm: theo Sở Tư pháp thành phố Hải Phòng, Luật số 43/2024/QH15 ban hành ngày 29/6/2024 đã đưa Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 vào hiệu lực từ ngày 01/8/2024, sớm hơn mốc 01/01/2025 mà rất nhiều bài viết cũ vẫn ghi. Nếu bạn còn đang dùng tài liệu ghi mốc cũ, hãy đổi.
Còn phần trách nhiệm pháp lý của chính người đứng ra quảng cáo trên kênh của mình — ai chịu khi nội dung có vấn đề, phải giữ những tài liệu gì — thì đã có bài riêng về làm theo kịch bản có sẵn khi xây kênh, ở đây mình không nói lại.
Nên chạy quảng cáo trên nền tảng nào trước?
Chạy ở nơi bạn đã có dấu vết, và nơi khách nhắn được cho bạn trong một chạm.
Mình cố tình không xếp hạng các nền tảng ở đây, vì hai lý do. Thứ nhất, chuyện so sánh nền tảng đã có một bài riêng viết kỹ hơn nhiều — bạn đọc bài bán bất động sản trên YouTube hay TikTok, ở đây không nói lại.
Thứ hai, quan trọng hơn: mọi con số “nền tảng nào đông người dùng nhất” đều hết hạn rất nhanh. Buổi gốc có nêu vài con số để xếp thứ tự nền tảng; mình bỏ hết vì chúng đã quá cũ. Mà kể cả có con số mới thì nó cũng trả lời sai câu hỏi: nó nói cả nước đang ở đâu, chứ không nói khách của bạn đang ở đâu.
Ba thước đo đáng tin hơn con số toàn quốc:
- Nơi bạn đã có tệp người biết mình. Nếu đã có vài trăm người theo dõi ở một chỗ, chạy ở chỗ đó rẻ hơn và ấm hơn, vì người ta đã thấy mặt bạn trước khi thấy quảng cáo của bạn.
- Số chạm từ lúc thấy quảng cáo tới lúc nhắn được cho bạn. Càng ít chạm càng tốt. Mỗi lần khách phải chờ một trang mới tải xong là một lần bạn có thể mất họ — mạng chậm một nhịp, họ lướt tiếp.
- Nơi nhóm khách của bạn thật sự ngồi. Có những nhóm khách lớn tuổi hầu như không lướt mạng xã hội, nhưng lại xem video trên màn hình lớn ở nhà hàng giờ. Nếu chân dung bên ngoài của bạn trỏ vào nhóm đó thì nền tảng đang “hot” với anh em trong nghề lại là nền tảng sai với bạn.
Ngừng chi tiền thì chuyện gì xảy ra?
Khách ngừng theo. Quảng cáo trả tiền cho bạn khách ngay, nhưng ngừng chi là ngừng khách. Mình không nói thế để bạn đừng chạy — chạy song song với việc làm nội dung vẫn là hợp lý. Chỉ là đừng nhầm nó với việc xây một thứ của riêng mình, và vì sao thứ tự đó quan trọng thì mình viết ở bài xây kênh bất động sản bao lâu thì có giao dịch.
Không giỏi quảng cáo thì có nên tự chạy không?
Tự chạy được thì tốt, nhưng đừng đặt mục tiêu thành người giỏi quảng cáo. Bạn đang làm nghề bán hàng, và nghề đó đã đủ học cả đời.
Nguyên tắc mình vẫn giữ: không cố giỏi mọi thứ, mà cố ngồi cạnh được những người giỏi từng thứ. Phần lớn thời gian trong tuần nên nằm ở việc bán hàng; phần nhỏ còn lại dùng để học thêm và quen thêm người làm nghề khác mình. Chính phần nhỏ ấy, về lâu dài, là chỗ bạn tìm ra người dựng video và người chạy quảng cáo cho mình.
Nhưng hãy chia việc cho đúng chỗ. Đây là ranh giới mình đề nghị:
- Phần chỉ bạn làm được: hai lớp chân dung, danh sách vấn đề của khách, và câu trả lời trung thực cho việc bạn giải quyết được tới đâu. Không ai ngồi với khách thay bạn được.
- Phần giao được: dựng hình, cắt video, đặt chiến dịch, theo dõi chỉ số, tối ưu hằng ngày.
- Phần không ai gánh thay: trách nhiệm với những gì mẩu quảng cáo nói ra. Người thuê chạy vẫn là người đứng tên.
Chưa có ngân sách thuê ai cũng không sao: hai lớp chân dung không tốn tiền. Làm xong hai lớp đó, ngay cả khi chưa chạy một đồng quảng cáo nào, những gì bạn đăng miễn phí cũng đã trúng hơn hẳn.
Tuần này nên làm gì trước?
Chưa tiêu đồng nào. Lấy một tờ giấy và làm ba việc.
Một. Chọn đúng một sản phẩm bạn đang cầm — một căn, một lô, không phải cả rổ hàng. Viết tên nó lên đầu trang.
Hai. Chia tờ giấy làm đôi. Bên trái ghi chân dung bên ngoài: họ ở đâu, bao nhiêu tuổi, làm nghề gì, thu nhập cỡ nào. Bên phải ghi ba câu của chân dung bên trong. Riêng câu giữa, cố viết đủ bốn dòng — bốn dòng đó là bài quảng cáo của bạn.
Ba. Mở sổ khách cũ và đối chiếu. Năm người gần nhất từng hỏi bạn về dòng hàng này có khớp với chân dung vừa vẽ không? Chỗ lệch là chỗ bạn đang tưởng tượng thay vì quan sát.
Làm nổi một việc thôi thì chọn việc thứ ba. Nó mất mười lăm phút và cho bạn biết hai việc kia có đi đúng hướng hay không.
Hai tờ giấy chân dung ở trên mới là bước một. Bước tiếp theo — nối chúng vào nội dung, vào cách tiếp khách, vào sổ theo dõi — là thứ mình cùng anh em môi giới làm trong Realtor OS.
Câu hỏi thường gặp
Chạy quảng cáo bất động sản cần chuẩn bị gì trước tiên?
Chuẩn bị hai lớp chân dung khách hàng, xong trước khi mở trình quảng cáo. Lớp bên ngoài gồm nơi sống, độ tuổi, nghề, khoảng thu nhập và mối quan tâm — dùng để nhắm. Lớp bên trong trả lời ba câu: họ muốn gì, vì sao chưa có được, cần gì để có được — dùng để viết. Thiếu lớp ngoài thì nội dung hay mà không ai đúng nhìn thấy; thiếu lớp trong thì đúng người nhìn thấy nhưng họ lướt qua.
Có được mua danh sách số điện thoại khách hàng để chạy quảng cáo không?
Không — Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân đã xếp việc mua bán dữ liệu cá nhân vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm. Phần vì sao, chế tài và cơ chế Danh sách không quảng cáo nằm ở một bài riêng về chi phí marketing bất động sản. Còn để vẽ chân dung thì lấy dữ liệu từ ba chỗ bạn đã có sẵn: sổ khách cũ của chính mình, những người đã tự tìm tới bạn, và phần mô tả nhóm để hệ thống quảng cáo tự chạm tới.
Chân dung bên ngoài và chân dung bên trong khác nhau thế nào?
Khác ở chỗ dùng. Chân dung bên ngoài là những thứ đếm được và chỉ được — nơi sống, độ tuổi, nghề, khoảng thu nhập, mối quan tâm — dùng để nhắm, tức quyết định quảng cáo đi tới tay ai. Chân dung bên trong là mong muốn, chỗ đang kẹt và điều cần xảy ra để gỡ chỗ kẹt đó — dùng để viết, tức quyết định người ta dừng lại hay lướt qua. Một sản phẩm có nhiều chân dung bên trong: người mua để ở và người mua để đầu tư không kẹt ở cùng một chỗ.
Nên chạy quảng cáo bất động sản trên nền tảng nào trước?
Chạy ở nơi bạn đã có tệp người biết mình, và nơi khách nhắn lại được trong ít chạm nhất. Đừng chọn theo con số người dùng toàn quốc: con số đó đổi rất nhanh, và nó nói cả nước đang ở đâu chứ không nói khách của bạn đang ở đâu. Ba thước đo đáng tin hơn: nơi bạn đã có dấu vết, số chạm tới lúc khách nhắn được, và nơi nhóm khách trong chân dung thật sự ngồi.
Không biết kỹ thuật thì nên tự chạy hay thuê người chạy quảng cáo?
Thuê được thì thuê, nhưng đừng giao phần chân dung khách hàng. Người chạy thuê giỏi kỹ thuật hơn bạn, nhưng họ chưa từng ngồi tư vấn cho khách của bạn nên không dựng được chân dung thay bạn. Phần giao được là dựng hình, đặt chiến dịch, theo dõi và tối ưu chỉ số. Phần không ai gánh thay là trách nhiệm với những gì mẩu quảng cáo nói ra, vì người thuê chạy vẫn là người đứng tên.
Trong quảng cáo bất động sản thì không được viết những gì?
Bỏ hẳn mọi câu hứa trước kết quả: bảo đảm sinh lời, khẳng định giá sẽ lên, pháp lý sạch một trăm phần trăm, mua là thắng, không mua là tiếc. Cũng không tạo cảm giác khẩn cấp giả. Thông tin sản phẩm phải khớp với thông tin được công khai chính thức, không khớp với lời truyền miệng — lưu ý Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã có hiệu lực từ 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15, sớm hơn mốc 01/01/2025 mà nhiều tài liệu cũ vẫn ghi.
Bài viết liên quan
- Cách tạo nguồn khách hàng bất động sản của riêng mình
- Nỗi đau của khách hàng bất động sản
- Bán bất động sản trên YouTube hay TikTok
- Đòn bẩy cho môi giới bất động sản
- Môi giới bất động sản có nên telesale
Xem video đầy đủ
Buổi hỏi đáp gốc dài gần trăm phút và chạm rất nhiều chủ đề; bài này chỉ lấy một mạch rồi đào sâu, không tóm tắt cả buổi.
Ba thứ trong buổi đó bị bỏ hẳn: bộ số xếp hạng nền tảng quảng cáo, cách tìm khách bằng danh sách số mua sẵn, và mấy con số doanh số của một người. Phần pháp lý thì buổi gốc không nhắc tới, mình bổ sung theo văn bản đang có hiệu lực lúc viết — trước khi ký hợp đồng hay bấm chạy, bạn vẫn nên tự mở lại bản mới nhất.