Đăng ngày ·Đăng Dương
Đòn bẩy cho môi giới bất động sản là trục chia thị trường thành bốn nhóm, khi đặt cạnh trục thứ hai là cách làm việc theo cảm hứng hay theo chiến lược: tụt hậu, kiệt sức, lãng phí và tự do. Nhóm đang đốt tiền vào việc xây kênh chính là nhóm lãng phí — có đòn bẩy nhưng không có chiến lược.
Đòn bẩy cho môi giới bất động sản là gì và vì sao nó chia thị trường làm bốn nhóm?
Trong bất cứ thị trường bất động sản nào cũng luôn tồn tại bốn nhóm môi giới, và khoảng cách giữa bốn nhóm này ngày càng rõ rệt hơn. Nhưng điều mình thấy tồi tệ hơn cả không phải là khoảng cách đó. Tồi tệ hơn là có những người làm nghề không biết bản thân đang đứng ở nhóm nào, và cũng không biết làm thế nào để chuyển sang nhóm ưu tú hơn.
Để bạn dễ hình dung, mình vẽ một hình có hai trục. Trục ngang là khả năng sử dụng đòn bẩy — tức là bạn có biết dùng video, dùng kênh, dùng AI, dùng con người để nhân sức mình lên hay không. Trục dọc là cách thức làm việc — bạn làm theo cảm hứng hay làm theo chiến lược.
Hai trục cắt nhau tạo ra bốn góc phần tư, và mỗi góc là một nhóm môi giới.
| Nhóm | Cách thức làm việc | Khả năng dùng đòn bẩy | Dấu hiệu nhận ra |
|---|---|---|---|
| Tụt hậu | Theo cảm hứng | Thủ công, gần như không có | Luôn thấy mình đang bị bỏ lại phía sau, cập nhật công nghệ rất chậm |
| Kiệt sức | Có chiến lược | Thủ công, tự tay làm hết | Làm mười mấy tiếng một ngày, nhìn ngoài rất thành công |
| Lãng phí | Theo cảm hứng | Biết thuê người, biết dùng AI | Bỏ tiền ra rồi bỏ dở giữa chừng, tháng làm tháng nghỉ |
| Tự do | Có chiến lược | Dùng cả AI lẫn con người | Công việc được sắp thành một hệ thống kinh doanh hoàn chỉnh |
Nhìn bảng trên là ra ngay một điều: đòn bẩy và chiến lược phải đi cùng nhau. Thiếu đòn bẩy thì bạn rơi vào hai nhóm trên, thiếu chiến lược thì bạn rơi vào hai nhóm bên trái. Có đủ cả hai mới sang được góc thứ tư.
Nhóm môi giới tụt hậu có đặc điểm gì?
Ở góc phần tư thứ nhất là những người mình gọi là môi giới tụt hậu. Đặc điểm nhận dạng rõ nhất của nhóm này là làm việc theo cảm hứng. Vui thì làm, buồn thì nghỉ. Có ai từ chối thì nghỉ vài ngày để chữa lành, xong mới quay lại.
Điểm thứ hai là họ dùng sức lao động thủ công, tức là dùng chính sức cá nhân mình để làm mọi việc. Video, kênh, AI — những đòn bẩy đang có sẵn ngoài kia thì nhóm này ít khi đụng tới.
Cái vòng luẩn quẩn nằm ở chỗ này: họ luôn cảm thấy mình đang bị tụt lại so với đám đông, và họ cũng có nỗ lực đuổi theo thật. Nhưng vì làm việc theo cảm hứng nên lúc làm lúc nghỉ, đuổi được một đoạn lại dừng. Ngay cả việc cập nhật công nghệ mới, nhóm này cũng chậm hơn hẳn phần còn lại.
✅ Cách làm
Nếu bạn nhận ra mình ở nhóm này, đừng vội đi mua công cụ. Việc đầu tiên là gỡ chữ “cảm hứng” ra khỏi lịch làm việc: chọn ba việc cố định trong tuần và làm đúng ba việc đó kể cả hôm bị khách từ chối.
Xong bước đó mới tính tới đòn bẩy đầu tiên, thường là một chiếc điện thoại và một kênh. Bạn có thể xem trước xây kênh bất động sản bao lâu thì có giao dịch để biết mình đang bước vào một hành trình dài cỡ nào.
Vì sao nhóm môi giới kiệt sức làm mười mấy tiếng một ngày mà vẫn bế tắc?
Ở góc phần tư thứ hai là nhóm kiệt sức. Đây là nhóm khiến mình thấy tiếc nhất, bởi vì họ giỏi thật. Họ nắm được các chiến lược, có kỹ năng bán hàng, biết làm marketing cả online lẫn offline.
Nhưng họ vướng đúng một chỗ: có chiến lược mà vẫn làm việc thủ công, nên nút thắt chính là bản thân họ.
Một ngày của người trong nhóm này trông như thế này: vừa đi tiếp khách, vừa viết kịch bản, vừa quay video, quay xong tự chỉnh sửa, chỉnh xong tự đăng lên các nền tảng mạng xã hội, đăng xong quay lại chăm sóc khách hàng. Mười mấy tiếng một ngày là chuyện bình thường.
Nhìn từ bên ngoài, đây là những người thành công. Nhưng bên trong thì họ giống như một viên pin điện thoại đã chai, có thể hỏng bất cứ lúc nào. Dấu hiệu đó thường chỉ những người thân bên cạnh mới thấy: họ rất hay nổi cáu.
Hai câu hỏi để tự soi
Một. Trong danh sách việc bạn làm hôm qua, việc nào bắt buộc phải là bạn làm vì khách trả tiền cho sự có mặt của bạn?
Hai. Những việc còn lại, nếu giao cho một người khác hoặc một công cụ, bạn mất bao nhiêu phần chất lượng? Mất ít hơn bạn tưởng thì đó chính là chỗ nên buông ra trước.
Nhóm môi giới nào đang đốt tiền vào việc xây kênh?
Chính là góc phần tư thứ ba, nhóm mình gọi là môi giới lãng phí. Nhóm này đã biết tới chuyện tự động hoá: có những việc họ thuê người khác làm, có những việc họ để AI làm. Về đòn bẩy thì họ đi trước hai nhóm trên khá xa.
Nhược điểm của họ nằm ở trục còn lại: vẫn làm theo cảm hứng.
Ví dụ dễ thấy nhất là chuyện xây kênh. Họ biết xây kênh là quan trọng, thế là vung ra vài chục triệu thuê một đội quay chụp media rất hoành tráng, ra được 5 đến 10 video đăng lên kênh. Rồi sau đó bỏ bê, không làm tiếp nữa. Tiền đã tiêu, kênh thì dừng ở con số mười video.
Chuyện tương tự cũng xảy ra với công cụ. Họ bỏ tiền mua các công cụ AI như ChatGPT, Claude hay Gemini để chỉnh sửa nội dung, để tìm cách tối ưu công việc. Nhưng cũng chỉ dùng theo cảm hứng, không có một chiến lược nào phía sau.
Nên tên gọi của nhóm này là lãng phí, và họ lãng phí cả ba thứ cùng lúc: tiền bạc, thời gian và cơ hội. Cơ hội là thứ đắt nhất, vì trong lúc họ dừng lại thì người khác vẫn đang đăng đều.
✅ Cách làm
Một. Trước khi ký hợp đồng với bất kỳ đội media nào, hãy tự trả lời: mình sẽ duy trì tần suất này trong bao nhiêu tháng, và bằng tiền của khoản nào?
Hai. Hạ ngân sách mỗi video xuống mức bạn trả được hằng tuần trong sáu tháng, thay vì dồn hết vào một đợt quay.
Ba. Mỗi công cụ AI bạn trả tiền phải gắn với một việc lặp lại hằng tuần. Không gọi tên được việc đó thì chưa cần mua. Muốn biết nội dung của mình đang ở mức nào thì đối chiếu với cấp độ video marketing bất động sản bạn đang ở đâu.
Nhóm môi giới tự do làm việc khác ba nhóm kia thế nào?
Ở góc phần tư cuối cùng là nhóm môi giới tự do. Theo quan sát của riêng mình trong nghề, nhóm này chỉ chiếm khoảng 1% tổng số môi giới đang có trên thị trường — đây là ước lượng cá nhân của mình chứ không phải con số khảo sát, bạn cứ coi nó là cách nói về mức độ hiếm.
Điểm khác biệt của họ gọn trong hai ý. Thứ nhất, họ làm việc một cách có chiến lược, không phụ thuộc vào tâm trạng hôm đó. Thứ hai, họ biết dùng đòn bẩy — cả đòn bẩy công nghệ lẫn đòn bẩy con người — và quan trọng nhất là họ biết sắp xếp những đòn bẩy đó lại để tạo thành một hệ thống kinh doanh hoàn chỉnh.
Chỗ này mới là điểm phân biệt thật sự với nhóm lãng phí. Nhóm lãng phí cũng có đòn bẩy, nhưng các đòn bẩy nằm rời rạc, cái nào thích thì bật lên rồi bỏ đó. Nhóm tự do thì ghép chúng lại thành một dây chuyền chạy được kể cả hôm họ bận đi gặp khách.
Làm sao để chuyển sang nhóm môi giới tự do?
Điều mình muốn bạn mang về sau bài này không phải là cái tên nhóm, mà là thứ bạn đang thiếu. Mỗi nhóm thiếu một thứ khác nhau, nên việc cần làm trước cũng khác nhau. Làm sai thứ tự là mất tiền như nhóm lãng phí.
| Bạn đang ở nhóm | Thứ đang thiếu | Việc cần làm trước |
|---|---|---|
| Tụt hậu | Thiếu cả chiến lược lẫn đòn bẩy | Cố định lịch làm việc trước, rồi mới thêm một đòn bẩy duy nhất |
| Kiệt sức | Có chiến lược, thiếu đòn bẩy | Tách ra những việc không cần đích thân mình và giao đi, bắt đầu từ khâu dựng và đăng |
| Lãng phí | Có đòn bẩy, thiếu chiến lược | Hạ ngân sách xuống mức duy trì được và cam kết một tần suất cố định trước khi tiêu thêm đồng nào |
| Tự do | Không thiếu, chỉ cần giữ | Ghép các đòn bẩy rời thành hệ thống và bổ sung đòn bẩy con người |
✅ Cách làm
Lấy giấy ra, chấm mình trên hai trục: tuần vừa rồi bạn làm theo lịch hay theo tâm trạng, và có bao nhiêu phần việc chạy được mà không cần đích thân bạn. Hai câu trả lời đó chỉ thẳng ra ô bạn đang đứng.
Sau đó chỉ làm đúng một việc ở cột bên phải của bảng trên, trong bốn tuần. Muốn đi tiếp sang phần đòn bẩy con người thì đọc thêm cách xây dựng đội nhóm bất động sản, còn muốn đối chiếu bức tranh nghề nghiệp ở góc nhìn của tổ chức nghề thì có thể theo dõi các công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam.
Ghép các đòn bẩy rời rạc lại thành một hệ thống chạy được
Nội dung, traffic, lead, chuyển đổi và nhân sự là năm hệ thống mà các thành viên Cộng đồng Realtor OS đang dựng, để công việc không còn phụ thuộc vào cảm hứng của riêng một người.
Câu hỏi thường gặp
Đòn bẩy cho môi giới bất động sản gồm những gì?
Gồm hai loại lớn. Đòn bẩy công nghệ là video, là kênh của bạn trên các nền tảng, là các công cụ AI dùng để viết, dựng và tối ưu công việc. Đòn bẩy con người là những người làm thay bạn các khâu không bắt buộc phải do bạn trực tiếp làm, ví dụ quay, dựng hay đăng bài. Điểm mấu chốt là đòn bẩy chỉ phát huy khi đi kèm một chiến lược và một tần suất cố định, còn dùng theo cảm hứng thì nó chỉ làm bạn tốn tiền nhanh hơn.
Nhóm môi giới nào đang đốt tiền vào việc xây kênh?
Nhóm lãng phí, tức góc phần tư thứ ba trong mô hình hai trục. Họ đã biết dùng đòn bẩy, biết thuê người và biết dùng AI, nhưng vẫn làm việc theo cảm hứng. Biểu hiện điển hình là bỏ ra vài chục triệu thuê một đội quay chụp media hoành tráng, ra được 5 đến 10 video rồi bỏ bê không làm tiếp. Họ lãng phí cùng lúc ba thứ: tiền bạc, thời gian và cơ hội.
Làm sao biết mình thuộc nhóm kiệt sức hay nhóm tụt hậu?
Hãy nhìn vào chiến lược chứ đừng nhìn vào số giờ làm. Nhóm tụt hậu làm theo cảm hứng, vui thì làm buồn thì nghỉ, bị từ chối là nghỉ vài ngày, và gần như không dùng đòn bẩy nào. Nhóm kiệt sức thì ngược lại, họ có kỹ năng bán hàng, có marketing, có chiến lược hẳn hoi, chỉ là tự tay làm hết mọi khâu nên nút thắt chính là bản thân họ. Dấu hiệu của nhóm kiệt sức là mười mấy tiếng một ngày, nhìn ngoài rất thành công, còn bên trong thì hay nổi cáu.
Có nên thuê đội quay chụp chuyên nghiệp để xây kênh bất động sản không?
Nên, nhưng chỉ sau khi bạn trả lời được hai câu. Câu thứ nhất là bạn định duy trì tần suất đó trong bao nhiêu tháng. Câu thứ hai là tiền cho từng tháng lấy từ khoản nào. Theo quan điểm của mình, hạ ngân sách mỗi video xuống mức trả được đều đặn trong sáu tháng vẫn hơn dồn hết vào một đợt quay hoành tráng rồi dừng, vì kênh trả kết quả cho người giữ được nhịp chứ không trả cho người tiêu nhiều tiền nhất.
Nhóm môi giới tự do có gì khác nhóm lãng phí khi cả hai đều dùng đòn bẩy?
Khác ở chỗ sắp xếp. Nhóm lãng phí có đòn bẩy nhưng để rời rạc, hứng lên thì bật, chán thì bỏ đó. Nhóm tự do làm việc có chiến lược và ghép các đòn bẩy công nghệ lẫn con người lại thành một hệ thống kinh doanh hoàn chỉnh, chạy được cả vào hôm họ bận đi gặp khách. Theo quan sát cá nhân của mình thì nhóm này rất hiếm, khoảng 1% số người làm nghề, và đây là ước lượng của riêng mình chứ không phải số liệu khảo sát.
Bài viết liên quan
- 4 nhóm môi giới bất động sản, nhóm cuối cùng ai cũng muốn trở thành
- Cách xây dựng đội nhóm bất động sản
- Xây kênh bất động sản bao lâu thì có giao dịch
- Tại sao môi giới bất động sản thất bại khi đặt mục tiêu tài chính
- Cách xây kênh bất động sản chắc thắng 2026: 8 bước từ Đăng Dương
- Lộ trình 7 bước xây hệ thống bán hàng bất động sản cho môi giới
- 4 yếu tố giúp môi giới bất động sản vươn lên top 1 phân khúc
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Cách chia bốn nhóm và tỷ lệ 1% nêu trong bài là quan điểm cá nhân của người viết dựa trên quan sát trong nghề, không phải số liệu khảo sát thị trường và không phải cam kết kết quả cho người khác.