Đăng ngày ·Đăng Dương
Thời gian làm video bất động sản mỗi ngày không phải một con số cố định — nó là con số phải giảm dần. Chặng đầu bạn trả bằng giờ của chính mình, chặng sau trả bằng tiền, chặng cuối không còn khung giờ riêng nào cho video nữa.
Dành bao nhiêu thời gian làm video bất động sản mỗi ngày là đủ?
Không có một con số đúng cho mọi người, nhưng có một hình dạng đúng: con số đó phải đi xuống. Chặng đầu tốn nhiều giờ nhất, chặng sau ít hơn, chặng cuối không còn đếm được vì nó đã nằm lẫn trong mọi việc khác.
Đây là chỗ mình muốn bạn đổi cách hỏi. Câu hỏi hay không phải “mỗi ngày bao nhiêu tiếng là đủ”, mà là “tiếng đó đang được trả bằng gì”. Nếu số giờ bạn bỏ vào video ở năm thứ ba vẫn bằng tháng thứ ba, chỗ hỏng không nằm ở lịch làm việc — nó nằm ở chỗ bạn chưa bao giờ đổi cách trả.
| Chặng | Bạn trả bằng gì | Giờ mỗi ngày | Dấu hiệu nên sang chặng sau |
|---|---|---|---|
| Một | Giờ rảnh của chính bạn | Nhiều nhất, dồn vào những khung trống | Video đã ra kết quả đầu tiên, dù nhỏ |
| Hai | Tiền thuê người dựng và người đăng | Giảm mạnh, chỉ còn phần bạn phải tự nói | Bạn không còn ngồi dựng video nữa |
| Ba | Không tách riêng khoản nào | Không đếm được nữa | Thời gian bắt đầu mất ở chỗ khác: hộp tin nhắn |
Giai đoạn đầu lấy giờ làm video ở đâu ra?
Từ những khung trống bạn đang có sẵn mà chưa dùng vào việc gì ra tiền. Mình kể lịch một ngày của mình năm 2019, năm đầu tiên mình làm video về bất động sản, để bạn thấy nó trông như thế nào khi nói thẳng.
Tám giờ sáng có mặt ở công ty, làm đúng việc của một người bán hàng: gọi điện, chào khách, dẫn khách đi xem đất, ngồi lại chốt. Mười hai giờ trưa mọi người ăn xong rồi nghỉ — mình không nghỉ. Cầm điện thoại đi bộ ra đường, quay hạ tầng đang đổi, quay khu dân cư, nói về nơi mình đang sống. Quay xong để đấy, chưa làm gì với đống đó cả. Hai giờ chiều vào ca bình thường, chấm công bình thường, tới sáu giờ. Sáu giờ mọi người về đón con, đi chợ, nấu cơm. Mình ở lại. Có hôm tới tám giờ, có hôm tới mười giờ.
Khung tối đó mình làm ba việc: dựng lại đống quay buổi trưa, quay thêm cái mới, và đăng. Cộng lại là khoảng ba đến năm tiếng mỗi ngày, chia vào đúng hai khung — một khung ngắn buổi trưa để quay, một khung dài sau giờ làm để dựng và đăng. Đó là con số thật của riêng mình năm đó, không phải mức mình khuyên bạn chép lại. Nhưng nó cho bạn nhìn thấy cái giá của chặng một mà không ai nói ra.
Nếu lịch của bạn không có hai khung trống như vậy, còn một cách khác mình đã viết riêng: gắn mỗi video vào một việc bạn vẫn phải làm trong ngày, không xin thêm giờ nào cả — đọc ở bài cách quay nhiều video bất động sản trong một buổi. Hai cách không mâu thuẫn nhau: một cách đi tìm khung trống, một cách bỏ hẳn khái niệm khung. Lịch của bạn hợp cách nào thì dùng cách đó.
Vì sao không được cắt vào khung giờ đang ra tiền?
Vì khung đó đang trả lương cho bạn, còn video thì chưa. Nguyên tắc của chặng một chỉ có một câu: giữ nguyên mọi việc bạn đang làm hàng ngày. Đang tư vấn khách thì giữ, đang gọi điện thì giữ, đang đăng tin và đi tìm sản phẩm thì giữ. Giữ nguyên việc là để giữ nguyên thu nhập, vì trong vài tháng đầu video chưa gánh được gì.
Khối giờ đó cũng có giới hạn do pháp luật đặt sẵn, không phải muốn giãn bao nhiêu cũng được. Điều 105 Bộ luật Lao động năm 2019 quy định thời giờ làm việc bình thường không quá 8 giờ trong 1 ngày và không quá 48 giờ trong 1 tuần, và nhà nước khuyến khích tuần làm việc 40 giờ. Nhiều anh em môi giới ăn hoa hồng chứ không theo hợp đồng lao động nên con số này không ràng buộc mình — nhưng nó vẫn là cái thước để bạn biết một tuần làm việc bình thường trông ra sao, trước khi cộng thêm việc thứ hai vào.
Trả bằng giờ của mình thì bao lâu là phải dừng?
Chặng một có hạn sử dụng, và đây là phần khó nói nên phải nói trước. Mấy tiếng đó không rơi từ trên trời xuống — nó bị lấy ra từ chỗ khác. Trưa không về, tối về muộn, thì người mất là gia đình bạn. Con bạn, bố mẹ bạn, vợ hoặc chồng bạn mất đi một phần thời gian được nói chuyện với bạn. Mình đi qua chặng đó trong khoảng một năm và mình không định kể nó nhẹ hơn thực tế.
Và đây là chỗ quan trọng hơn cả: nếu chặng này kéo dài mãi thì nó hỏng. Không phải hỏng vì bạn mệt — mệt thì chịu được. Hỏng vì bạn ngồi cắm cúi một mình hết tháng này sang tháng khác, rồi con không còn thói quen tìm bạn, đồng nghiệp không còn rủ bạn, và tới lúc kênh chạy thì bạn không còn ai để chia. Nên chặng một phải đi qua càng nhanh càng tốt.
Hết năm đó mình mới có những kết quả đầu tiên. Mình cố ý không nêu con số người theo dõi hay số giao dịch ở đây: đó là con số của một người, ở một địa bàn khi ấy gần như chưa ai làm video, trong một thị trường đã khác hôm nay. Nó không nói được gì về việc bạn sẽ mất bao lâu, và đem ra để bạn tự so là cách nhanh nhất làm bạn nản.
Khi nào thì nên bỏ tiền ra mua lại thời gian?
Ngay khi video ra kết quả đầu tiên — không cần lớn, chỉ cần có thật. Với mình mốc đó rơi vào năm thứ hai. Từ đó trở đi, mỗi giờ bạn còn ngồi dựng là một giờ bạn đang chọn trả bằng thứ đắt hơn tiền.
Chỗ vướng thường không phải tiền, mà là một ý nghĩ: mình đang đi làm thuê, sao lại đi thuê người khác làm thuê cho mình. Mình mắc ở đó khá lâu. Có người khuyên mình thuê từ năm đầu tiên, nghe xong vẫn không dám. Đến khi thuê rồi mới thấy thứ mình mua không phải là bốn tiếng ngồi dựng, mà là quyền được dùng bốn tiếng đó vào việc sinh ra tiền.
Và đó cũng là lối nghĩ bạn vẫn khen ở khách hàng của mình. Người có tiền mua bất động sản gần như ai cũng đang dùng thời gian và sức của người khác cho công việc của họ. Mình đi tư vấn cho họ suốt ngày mà lại không áp dụng cho chính mình thì hơi lạ.
Quỹ marketing nên tách ra bao nhiêu?
Cách mình tự chia — nói rõ đây là con số mình dùng cho chính mình, không phải một chuẩn ngành: để riêng khoảng một phần mười tới hai phần mười doanh thu cho toàn bộ việc mang khách về. Tháng kiếm được 50 triệu thì quỹ đó nằm trong khoảng 5 tới 10 triệu, và nó gánh hết — tiền thuê dựng, tiền thuê đăng, tiền quảng cáo.
Điều đáng nói không phải con số, mà là chuyện phần lớn người bán bất động sản không có cái quỹ này. Không có quỹ thì mỗi khoản chi cho video đều trở thành một quyết định đau đớn riêng lẻ, phải cân nhắc lại từ đầu, và phần lớn sẽ bị hoãn vô thời hạn.
Nên thuê vị trí nào trước?
Người dựng video trước. Không phải vì nó khó nhất, mà vì nó ăn nhiều giờ nhất trong cả chuỗi việc — và nó là loại việc không đòi bạn phải có mặt. Cách làm việc với người dựng, mình viết riêng ở bài edit video bất động sản.
Vị trí thứ hai là người đăng bài và trả lời tương tác. Việc này ít giờ hơn nhiều nhưng phải làm đều mỗi ngày — mà đều mỗi ngày chính là loại việc hay bị bỏ nhất khi bạn bận. Giao đi rồi thì phần bạn còn giữ lại chỉ còn một: đứng trước ống kính và nói.
Thuê cố định hay thuê theo từng video thì hợp hơn?
Tuỳ khối lượng video của bạn đã ổn định chưa. Hai kiểu thuê khác nhau ở chỗ ai gánh rủi ro khi tháng đó ít việc.
| Mục | Thuê cố định | Thuê theo từng video |
|---|---|---|
| Cách trả công | Lương tháng, trả đủ kể cả tháng ít việc | Giao bao nhiêu trả bấy nhiêu |
| Thiết bị và chỗ ngồi | Bạn lo — khoản chi cứng nhiều người quên tính trước | Người làm tự lo |
| Thuê được mấy người cùng lúc | Thường một | Nhiều, vì không gánh lương cố định |
| Mức kiểm soát tiến độ | Cao, hỏi là thấy việc tới đâu | Thấp và rất chênh nhau giữa người này với người kia |
| Hợp với ai | Người đã ra video đều, khối lượng ổn định | Người mới chuyển sang chặng hai, khối lượng còn lên xuống |
| Chỗ dễ vỡ | Tháng vắng việc vẫn phải trả đủ | Phải thuê thử nhiều người mới ra người hợp |
Mình đã thuê theo kiểu thứ hai tới hàng chục người trước khi tìm ra người làm ổn định lâu dài. Có bạn nhận việc xong một hai tiếng trả lại bản dựng; có bạn nói rất hay lúc đầu rồi một tuần sau không thấy gì. Đó không phải là mình liên tục chọn sai người — đó là chi phí tìm kiếm, và nên tính trước vào kế hoạch thay vì coi là xui.
Trả công theo giờ thì mức sàn là bao nhiêu?
Chỗ này phải nói cho chính xác vì rất dễ làm sai mà không biết. Nếu bạn ký hợp đồng lao động với người dựng video — kể cả khi người đó chỉ làm bán thời gian — thì có mức lương tối thiểu do nhà nước quy định và bạn không được trả thấp hơn. Theo Nghị định 293/2025/NĐ-CP, hiệu lực từ ngày 1/1/2026 và thay thế Nghị định 74/2024/NĐ-CP, mức sàn theo vùng như sau.
| Vùng | Mức tối thiểu tháng | Mức tối thiểu giờ |
|---|---|---|
| Vùng I | 5.310.000 đồng | 25.500 đồng |
| Vùng II | 4.730.000 đồng | 22.700 đồng |
| Vùng III | 4.140.000 đồng | 20.000 đồng |
| Vùng IV | 3.700.000 đồng | 17.800 đồng |
Còn nếu bạn thuê khoán từng video theo hợp đồng dịch vụ thì đó là quan hệ khác và không rơi vào khung lương tối thiểu. Hai kiểu thuê, hai loại giấy tờ, hai bộ nghĩa vụ — biết mình đang ký cái nào là việc nên làm trước khi bàn giá. Mình cố ý không nêu giá thuê dựng một video ở đây: giá đó đổi theo năm và theo nơi, con số mình trả mấy năm trước đem dùng hôm nay chỉ làm bạn trả hớ hoặc trả thiếu.
Tìm người dựng video ở đâu?
Bốn chỗ, xếp theo thứ tự mình hay dùng. Một, đăng ngay trên trang cá nhân của bạn — dễ nhất vì đi qua bạn bè thân quen, và có một khoản lợi kèm theo ít người để ý: bài đăng đó cũng là một lần bạn nói cho cả danh sách bạn bè biết mình sắp làm video, trong đó có khách hàng của bạn. Hai, các hội nhóm của nghề dựng video và làm phim, nơi luôn có người đang tìm việc.
Ba, sinh viên. Nhóm này chi phí thấp hơn vì phần lớn làm để lấy kinh nghiệm, và so với mấy việc làm thêm khác thì ngồi dựng video vẫn là việc nhẹ hơn và học được nhiều hơn. Nếu người bạn định thuê chưa đủ 18 tuổi thì dừng lại đọc thêm đã — lao động chưa thành niên có khung quy định riêng, và bài này không bàn tới. Bốn, nhờ chính người đang dựng cho bạn giới thiệu bạn nghề của họ; đây là nguồn chất lượng nhất và gần như miễn phí.
Khi nào thì không còn phải chia giờ riêng cho video nữa?
Khi bạn thôi hỏi câu hỏi ở đầu bài này — không phải vì bạn tìm ra con số, mà vì câu hỏi tự mất nghĩa. Buổi sáng ngủ dậy đăng một thứ ngắn lên kênh: đó là marketing. Trưa ăn xong ngồi nói chuyện trực tiếp với người xem: đó cũng là marketing. Ranh giới giữa giờ làm việc và giờ làm video biến mất vì hai thứ chồng lên nhau.
Kỹ năng thật sự của chặng này chỉ có một, và nó phải luyện chứ không mua được: cầm điện thoại lên là nói được, mà đã nói thì nói ra thứ có ích cho đúng nhóm người bạn muốn bán. Đáng nói là tới chặng này mình vẫn giữ người dựng — vì vẫn có loại nội dung cần dựng chỉn chu, song song với loại quay thẳng một lần rồi đăng.
Một học viên nhắn mình: hôm nay con em ốm nên em không làm được video. Mình trả lời ngược lại: chính vì con ốm nên mới có video. Cầm điện thoại lên 30 giây ngay ở hành lang bệnh viện — “có mấy anh chị đang chờ em dẫn đi xem lô đất, nhưng sáng nay em phải đưa cháu đi khám, xong là em về ngay” — người xem nhận được hai điều cùng lúc: đang có nhiều người chờ bạn, và bạn vẫn hướng về họ kể cả lúc nhà có việc.
Phải nói kèm một ràng buộc, nếu không mục này sẽ bị dùng sai: nó phải là thật. Con ốm thật thì mới quay, đi nghỉ thật thì mới nói là đi nghỉ. Dựng ra một hoàn cảnh để lấy cảm tình thì người xem nhận ra, và thứ bạn mất chính là thứ bạn đang bán.
Kênh chạy rồi thì thời gian bị ăn mất ở đâu?
Ở hộp tin nhắn. Đây là phần mình ít thấy ai nói nên mình nói kỹ, vì nó đảo ngược cả bài toán bên trên. Khi kênh còn nhỏ, thời gian mất vào khâu sản xuất. Khi kênh chạy rồi, sản xuất đã có người làm — nhưng một loại chi phí khác xuất hiện thế chỗ: người lạ tìm tới. Mỗi ngày hàng chục rồi hàng trăm lời nhắn, hỏi một câu, xin gặp cà phê, rủ qua chơi, nhờ tư vấn nhanh một chút.
Chuyện này nghe như một điều may, và phần lớn đúng là may. Nhưng nó có mặt sau mà chỉ người đi qua rồi mới thấy: nếu bạn nhận hết, bạn vừa tiêu lại đúng số giờ bạn vừa bỏ tiền ra mua. Mình từng nhận hết — gặp hết, cà phê hết. Trong đó có những cuộc gặp đổi cả hướng công việc của mình. Cũng có rất nhiều cuộc ngồi xuống rồi không biết nói gì, về xong không còn lại gì.
Lọc lời hẹn gặp bằng cách nào?
Mình rút lại thành ba cửa. Một, người đã quen thân từ trước. Hai, người mình chưa gặp bao giờ nhưng biết họ là ai và biết vì sao cuộc gặp đó đáng. Ba, người đã trả tiền để làm việc với mình. Nghe thì khép, nhưng chính chỗ khép đó cho phép mình mở tử tế với ba nhóm kia. Công ty nào cũng có bảo vệ ở cổng — không phải để đuổi khách, mà để người có việc thật vào được.
Cách mềm hơn và mình khuyên dùng trước: thay vì gặp một–một, gom những người muốn trao đổi vào một nhóm chung. Bạn trả lời một lần, nhiều người cùng đọc, và ai thật sự cần sâu hơn sẽ tự lộ ra trong nhóm đó. Đến một quy mô lớn hơn nữa thì việc sắp lịch và lọc quan hệ nên có người làm giúp, giống như mọi việc tốn giờ khác — cách dựng đội, mình viết ở bài xây dựng đội nhóm bất động sản.
Người làm nghề môi giới đặc biệt dễ vướng chỗ này, vì nghề dạy chúng ta quảng giao — ai cũng gặp, chỗ nào cũng có mặt. Đến một quy mô nhất định thì quảng giao quay ra ăn hết phần giờ dành cho sản xuất. Chơi ít mà sâu, ở giai đoạn này, là một quyết định về lịch làm việc chứ không phải về tính cách. Một dạng rò rỉ giờ khác cũng đáng xem lại cùng lúc, mình viết ở bài thói quen lướt điện thoại của môi giới.
Tuần này nên quyết chuyện gì trước?
Không phải làm thêm việc. Chỉ trả lời ba câu và ghi câu trả lời ra giấy.
Một. Mình đang ở chặng nào? Nhìn vào đúng một việc: tuần vừa rồi ai ngồi dựng video của bạn. Bạn thì là chặng một. Người khác thì là chặng hai. Không có video nào thì bạn còn ở trước vạch xuất phát, và câu hai là câu của bạn.
Hai. Nếu là chặng một: hai khung trống trong ngày hôm qua của bạn nằm ở đâu, mỗi khung dài bao nhiêu phút? Viết ra cụ thể giờ bắt đầu và giờ kết thúc. Nếu tìm mãi không ra khung nào thì bạn thuộc nhóm phải dùng cách gắn video vào việc sẵn có, chứ đừng cố nặn ra một khung không tồn tại.
Ba. Nếu chặng một của bạn đã kéo hơn một năm: mở sổ thu chi, tính một phần mười doanh thu tháng vừa rồi. Con số đó là ngân sách chặng hai, và nó có sẵn từ hôm nay chứ không phải thứ phải chờ.
Chỉ làm nổi một việc thì chọn câu thứ nhất. Nó mất hai phút, không cần công cụ gì, và nó quyết định hai câu còn lại có nghĩa gì với bạn.
Cách sắp việc theo chặng như trên là một phần trong hệ thống mình đang dùng và hướng dẫn lại trong Realtor OS — nơi anh em môi giới cùng dựng lại cách vận hành công việc của mình, từ quỹ thời gian tới đội ngũ.
Câu hỏi thường gặp
Mỗi ngày nên dành bao nhiêu tiếng làm video bất động sản?
Con số đúng đổi theo chặng bạn đang đứng, và nó phải giảm dần. Chặng đầu, khi bạn tự quay tự dựng tự đăng, số giờ lớn nhất — của riêng mình năm 2019 là khoảng ba đến năm tiếng mỗi ngày, chia vào khung nghỉ trưa để quay và khung sau giờ làm để dựng. Chặng hai, khi đã thuê người dựng và người đăng, phần bạn giữ lại chỉ còn việc đứng nói. Chặng ba thì không tách khung riêng nữa. Nếu sau nhiều năm số giờ của bạn vẫn không giảm, vấn đề nằm ở cách trả chứ không ở lịch.
Làm video có phải bỏ bớt công việc bán hàng hiện tại không?
Không, và đây là nguyên tắc quan trọng nhất của giai đoạn đầu. Giữ nguyên toàn bộ việc bạn đang làm hàng ngày — tư vấn khách, gọi điện, đăng tin, đi tìm sản phẩm — vì đó là phần đang tạo ra thu nhập, còn video thì trong vài tháng đầu chưa gánh được gì. Giờ làm video lấy từ những khung đang trống hoặc đang bị dùng kém hiệu quả, không lấy từ khung đang ra tiền.
Chưa có nhiều tiền thì thuê người dựng video kiểu nào?
Thuê theo từng video thay vì thuê cố định. Bạn giao bao nhiêu trả bấy nhiêu, không gánh lương tháng vào những tháng vắng việc, và không phải sắm thiết bị hay lo chỗ ngồi. Đổi lại, mức kiểm soát tiến độ thấp hơn hẳn và bạn sẽ phải thuê thử vài người mới tìm ra người hợp — nên tính khoản đó là chi phí tìm kiếm ngay từ đầu.
Trả công cho người dựng video theo giờ thì có mức sàn không?
Có, nếu bạn ký hợp đồng lao động, kể cả với người làm bán thời gian. Theo Nghị định 293/2025/NĐ-CP hiệu lực từ ngày 1/1/2026, mức lương tối thiểu giờ là 25.500 đồng ở vùng I, 22.700 đồng ở vùng II, 20.000 đồng ở vùng III và 17.800 đồng ở vùng IV. Nếu bạn thuê khoán từng video theo hợp đồng dịch vụ thì đó là quan hệ khác và không thuộc khung này — nên xác định mình đang ký loại hợp đồng nào trước khi bàn giá.
Kênh đã có nhiều người theo dõi thì thời gian có nhẹ đi không?
Nhẹ ở khâu sản xuất nhưng nặng thêm ở một chỗ mới: lượng người lạ nhắn tin và xin gặp. Nếu nhận hết thì bạn tiêu lại đúng số giờ vừa mua được bằng tiền. Cách xử lý là đặt trước một bộ tiêu chí cho việc gặp trực tiếp, và gom những trao đổi còn lại vào một nhóm chung để trả lời một lần cho nhiều người cùng đọc.
Bài viết liên quan
- Cách quay nhiều video bất động sản trong một buổi
- Edit video bất động sản
- Thói quen lướt điện thoại của môi giới
- Xây dựng đội nhóm bất động sản
Xem video đầy đủ
Một lưu ý về nguồn: buổi chia sẻ gốc quay đã khá lâu, nên mọi con số tiền công và giá thuê nói trong đó đã cũ và không được chép sang bài này. Mức lương tối thiểu nêu ở trên lấy theo văn bản đang có hiệu lực tại thời điểm viết — trước khi ký với ai, bạn nên kiểm lại văn bản mới nhất. Những gì mô tả ở đây là cách làm của riêng mình trong hoàn cảnh của mình, không phải một lộ trình bảo đảm cho kết quả của người khác.