Đăng ngày ·Đăng Dương
Người trẻ làm môi giới bất động sản gần như luôn thua ba thứ: vốn, quan hệ và kỹ năng chốt. Bù lại có ba thứ người vào nghề muộn khó lấy lại được — tốc độ học công cụ mới, thời gian, và cái giá rất rẻ của một lần làm sai. Bài này kể lại chặng đường một bạn vào nghề năm 22 tuổi, và những chỗ phải nhìn thẳng trước khi đi theo.
Người trẻ làm môi giới bất động sản yếu ở đâu so với người vào nghề muộn?
Mình mời lên kênh một bạn môi giới sinh năm 1997, cùng quê Hải Phòng với mình, vào nghề năm 22 tuổi ngay sau khi ra trường. Bạn ấy học ngân hàng nhưng học không vào, hồi sinh viên đi làm thêm telesale cho các anh chị môi giới, ra trường thì xin hẳn vào làm môi giới. Chuyện bạn ấy kể về năm 2019 làm mình nhớ lại đúng cái thời đó, và nhớ luôn ba chỗ mà người trẻ bị thiệt.
Chỗ thứ nhất là không có ai dạy. Công ty tuyển người về nhưng không đào tạo. Lớp anh chị đi trước thì giữ nghề rất kỹ: bạn ấy xin đi theo xe điện lúc anh chị dẫn khách, xin cầm tài liệu, xin làm chân sai vặt chỉ để được ngồi nghe trọn một buổi tư vấn thật — và bị từ chối, vì họ sợ bị học mất nghề. Thị trường lúc đó cũng gần như không có ai đứng ra dạy, nên bạn ấy phải tự mò trên YouTube, có lúc phải xem cả video nước ngoài kèm phụ đề.
Chỗ thứ hai là tiền. Muốn có khách chất lượng thì hoặc chạy quảng cáo, hoặc đi đường thủ công: gọi điện, treo phướn, phát tờ rơi. Sinh viên mới ra trường thì lấy đâu ra tiền chạy quảng cáo. Bạn ấy tóm lại bằng một câu mà mình thấy đúng tới tận bây giờ: mình đang đi bộ mà lại chạy thi với người đi ô tô.
Chỗ thứ ba ít người nói ra. Người lên nhanh nhất ở thế hệ trước thường không phải người trẻ, mà là người đã có một nghề khác trước đó. Bạn ấy kể về chị trưởng phòng cũ: chưa bán bất động sản bao giờ, nhưng đã từng quản lý một nhà hàng, đã có sẵn kỹ năng bán hàng và làm dịch vụ, lại có sẵn tiền để chạy quảng cáo. Chị ấy lên rất nhanh. Người trẻ mới ra trường không có vế nào trong ba vế đó.
Mình nói phần này ra không phải để bạn nản. Nói để bạn biết mình đang thua ở đâu, vì thua chỗ nào thì phải bù đúng chỗ đó. Nếu bạn còn đang phân vân chuyện hợp hay không hợp, mình đã viết riêng nghề môi giới bất động sản phù hợp với những ai.
Tuổi đời trẻ và tuổi nghề dày khác nhau thế nào?
Mình xếp hai bên cạnh nhau cho dễ nhìn. Một bên là người vào nghề khi còn rất trẻ, chưa có gì trong tay. Một bên là người vào nghề muộn hơn, khi đã có một nghề khác, có tiền và có quan hệ.
| Đem ra so | Vào nghề khi còn rất trẻ | Vào nghề khi đã có nghề khác |
|---|---|---|
| Tiền chạy quảng cáo | Gần như không có, tháng đầu còn phải lo tiền trọ | Có sẵn từ nghề cũ, muốn bật lên là chạy được ngay |
| Quan hệ gọi ra khách | Mỏng, chủ yếu là bạn học cùng tuổi, phần lớn chưa tới lúc mua nhà | Dày, khách quen và đối tác từ nghề cũ mang sang được |
| Kỹ năng tư vấn và chốt | Chưa có, phải học lại từ đầu | Đã có từ nghề cũ, chỉ cần đổi sang sản phẩm mới |
| Mức khách tin ở buổi đầu | Thấp, hay bị hỏi làm nghề lâu chưa | Cao hơn nhờ tuổi, cách nói chuyện và vốn sống |
| Tốc độ học công cụ mới | Nhanh, tự mày mò được, không ngại thử | Chậm hơn, ngại chỗ phải làm lại từ con số không |
| Thời gian và sức | Nhiều, phần lớn chưa vướng gia đình con cái | Ít, còn con cái và phần việc cũ phải giữ |
| Giá của một lần làm sai | Rẻ, sai xong vẫn còn thời gian làm lại | Đắt, vì đang có nhiều thứ để mất |
Nhìn bảng thì thấy hai cột mạnh yếu gần như ngược nhau hoàn toàn. Và đó chính là chỗ dẫn tới kết luận thực dụng nhất của cả buổi nói chuyện: người trẻ đừng cố thắng ở cột bên phải. Bạn thắng ở cột bên trái, rồi ghép với người đang mạnh cột bên phải.
Bạn khách mời nói rất thẳng về lớp anh chị đi trước. Họ có trải nghiệm, có kỹ năng tư vấn và chốt rất tốt, nhưng chậm hơn hẳn với công cụ mới, và nhiều người đã đủ đầy nên không còn muốn ngồi mày mò từng thao tác nữa. Đó không phải chỗ để chê ai, đó là chỗ để ghép vai.
Bắt đầu nghề môi giới bây giờ cần chuẩn bị những gì?
Trước khi nói tới kỹ năng, có một việc phải làm cho đúng ngay từ đầu, và nó đã khác hẳn thời 2019.
Từ ngày 01/8/2024 — mốc hiệu lực do Luật số 43/2024/QH15 kéo về sớm hơn so với bản gốc — Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đặt điều kiện cứng cho người hành nghề. Theo Điều 61, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải có chứng chỉ hành nghề, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Nói gọn lại, kiểu làm tự do một mình mà luật cũ từng cho phép thì nay không còn.
Thêm một điểm nữa người mới nên biết sớm: khoản 1 Điều 62 quy định cá nhân hành nghề môi giới được hưởng thù lao, hoa hồng từ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới. Tức là tiền công của bạn đi qua doanh nghiệp chứ không phải khách đưa tay này tay kia. Báo Điện tử Chính phủ khi điểm lại nhóm quy định này cũng gọi thẳng đó là hướng siết chặt hoạt động môi giới bất động sản, kèm việc Bộ Xây dựng tổ chức thi sát hạch để cấp chứng chỉ hành nghề.
Việc thứ hai phải chuẩn bị là một khoản tiền đủ sống — phần này nặng nên mình để riêng một mục bên dưới. Việc thứ ba là chọn chỗ vào làm có người chịu kèm thật, chứ không phải chỗ tuyển thật đông rồi để tự bơi. Người mới hỏi câu này sớm thì đỡ mất cả năm đầu, mình có nói kỹ hơn trong bài môi giới mới vào nghề có khách hàng nhanh nhất.
Chưa biết tư vấn và chốt thì lấy đâu ra giao dịch đầu tiên?
Đây là phần mình thấy đáng giá nhất trong cả buổi nói chuyện.
Giao dịch đầu tiên của bạn ấy đến từ telesale, một kênh mà chính bạn ấy nói là tỷ lệ chốt rất thấp. Nhưng chỗ đáng học không nằm ở cái kênh. Nó nằm ở chỗ bạn ấy không tự chốt. Lúc đó kiến thức và kỹ năng đều chưa có, nên bạn ấy chỉ làm đúng phần mình làm được là đi tìm khách, rồi nhờ chị trưởng phòng đi tư vấn giúp.
Nghe thì đơn giản, nhưng rất nhiều người mới không dám chia việc kiểu đó, vì sợ mất khách hoặc sợ bị chê là không biết làm. Thực tế thì đi cùng một người tư vấn giỏi lại là cách học nhanh nhất: bạn vừa giữ được giao dịch, vừa được ngồi nghe trọn một buổi tư vấn thật từ đầu đến cuối. Thứ mà năm 2019 bạn ấy phải xin mãi không được, thì nay bạn có ngay khi chịu nhường phần chốt.
Phần còn lại là đi tìm khách, và đây mới là chỗ người trẻ bây giờ khác hẳn. Hồi đó không có tiền quảng cáo thì chỉ còn gọi điện, treo phướn, phát tờ rơi; bạn ấy kể thời điểm ấy có cả một trào lưu đi cắm xe lấy tiền chạy quảng cáo. Mình nhắc chuyện đó ở đây để bạn tránh, không phải để làm theo. Bây giờ thì một chiếc điện thoại và việc học làm nội dung đã đủ để bắt đầu có người hỏi, không cần ngân sách nào cả.
Mình còn thấy đúng cách chia việc này chạy thêm một lần nữa. Một bạn nhân sự cũ của bạn khách mời vốn học kế toán, tư vấn rất tốt nhưng tới bước chốt thì sợ, phải động viên mãi mới dám cầm điện thoại lên gọi, gọi xong còn khóc. Sau này bạn ấy chuyển hẳn sang làm nội dung, gom một hai buổi là quay xong lượng video đăng cho cả tháng, rồi thuê trợ lý lo phần bán. Mạnh phần nào thì giữ phần đó. Về mấy kênh khách đầu tiên, mình liệt kê cụ thể trong cách tìm khách hàng đầu tiên cho môi giới mới.
Ghép việc, đừng gánh hết
Người mới hay nghĩ phải làm trọn từ tìm khách tới ký hợp đồng mới là biết nghề. Không phải. Bạn làm phần bạn đang mạnh, phần còn lại ghép với người mạnh phần đó — và ghép xong thì đi cùng họ để học. Cách này còn dùng được cả với nguồn hàng: chưa có sản phẩm tốt thì tìm người đang có, xin phối hợp, việc của bạn là kéo khách về.
Những tháng đầu chưa có thu nhập thì vượt qua bằng gì?
Phần này mình giữ gần như nguyên giọng của bạn ấy, vì nó thật và vì các bài viết về nghề hay bỏ qua đúng chỗ này.
Những tháng đầu bạn ấy không có thu nhập. Ra trường rồi mà vẫn phải gọi điện về xin tiền bố mẹ để trả tiền trọ, tiền ăn, tiền điện thoại, trong khi bạn bè cùng khoá đi làm đúng ngành đã gửi được tiền về nhà. Bạn ấy dùng đúng một chữ cho quãng đó: nhục.
Có một đoạn bạn ấy kể mà mình nghe xong ngồi im một lúc. Chiều tan làm, tắc đường ở khúc chạy dọc sông Tô Lịch, mùi sông xộc lên, và bạn ấy ngồi trên xe khóc. Mẹ gọi lên hỏi công việc thế nào, bảo hay thôi về quê đi. Bạn ấy không dám về, mà cũng không dám gọi điện, vì gọi xong thì mẹ lại lo thêm.
Mình kể lại không phải để lấy nước mắt, mà để người mới vào nghề biết mình không phải người duy nhất rơi vào cảnh đó. Và vì nó thật nên phần chuẩn bị cũng phải nói thẳng: trước khi vào nghề, bạn nên có một khoản đủ sống trong một quãng đủ dài, dài bao lâu thì tự bạn tính theo hoàn cảnh của bạn. Nghề này thu nhập không đều, tháng có tháng không.
Một việc nữa nên làm sớm là nói thật với gia đình rằng giai đoạn đầu sẽ chưa có gì, thay vì để bố mẹ ở nhà tự đoán rồi tự lo. Và tự bạn cũng nên đặt trước một mốc để ngồi lại xem xét, chứ đừng để cảm xúc từng tháng quyết định thay.
Không có mốc chung nào cho giao dịch đầu tiên
Trong video, giao dịch đầu tiên của bạn ấy đến sớm hơn bạn ấy nghĩ, và chính bạn ấy gọi đó là may mắn. Mình cố ý không đưa con số tháng hay con số hoa hồng vào bài, vì đó là chuyện của một người, ở một thị trường, tại một thời điểm. Lấy con số của người khác làm mốc cho mình là tự đặt bẫy cho mình.
Khi nào một người môi giới mới nên nghĩ tới chuyện tự đầu tư?
Câu này thường được hỏi sớm hơn là nên. Bán được vài giao dịch, thấy thị trường đang lên, là đã nghĩ tới chuyện tự mua một lô. Mình muốn bạn nghe phần này chậm lại.
Bạn khách mời bây giờ đi hai chân, vừa mở sàn môi giới vừa tự đầu tư. Nhưng chặng ở giữa không hề ngắn. Trước khi tự xuống tiền, bạn ấy đã đi qua nhiều thị trường khác nhau ở cả ba miền, đi học riêng về đầu tư với một người thầy khác, và nói thẳng trên sóng là đã chọn nhầm sản phẩm, đã rơi xuống hố mấy lần. Cái bạn ấy gọi là góc nhìn chính là thứ đi nhiều mới có, không phải thứ đọc vài bài là xong.
Chỗ mình muốn bạn nhớ nhất: bán hàng giỏi và đầu tư được là hai nghề khác nhau. Người môi giới mới thường chưa có kiến thức đầu tư, nên rất dễ chọn nhầm sản phẩm. Mà khi chọn nhầm thì không chỉ mình chịu — vì bạn đã giới thiệu đúng sản phẩm đó cho khách của mình.
Bạn ấy nói một ý mà mình nghĩ mọi người làm nghề đều nên giữ: nỗi lo lớn nhất không phải là mình lỗ, mà là khách mua theo lời mình rồi sau này không bán lại được. Tự mình mua rồi hố thì mình làm mình chịu; giới thiệu cho người khác rồi hố thì nặng hơn nhiều. Vì thế tiêu chuẩn bạn ấy đặt cho một sản phẩm là cả hai bên cùng có cửa: bạn có phí môi giới, và khách vẫn còn đường ra. Riêng chuyện môi giới bước sang đầu tư, mình đã bàn kỹ hơn trong bài môi giới bất động sản đi đầu tư.
Đây là kể lại một con đường, không phải lời khuyên đầu tư
Bài này mô tả chặng đường một người đã đi qua, không phải lộ trình để bạn làm theo. Mỗi người một hoàn cảnh vốn, một mức chịu được rủi ro, một thị trường quen. Bài cố ý không nêu thị trường nào, mức giá nào hay khoản lời nào, vì những con số đó trong video là quan sát cá nhân tại một thời điểm và không kiểm chứng được.
Đặc biệt với người mới: đừng vay mượn hay cầm cố tài sản để lấy tiền chạy quảng cáo, cũng đừng vay để xuống tiền mua bất động sản khi chưa có nguồn thu ổn định. Mọi quyết định liên quan tới vốn và tín dụng nên hỏi người có chuyên môn tài chính trước khi làm.
Vào nghề sớm thì càng cần một chỗ có người đi trước
Thứ người trẻ thiếu nhất không phải sự chăm chỉ, mà là người chỉ cho biết bước tiếp theo là bước nào. Đây là chỗ anh em trong nghề ngồi lại với nhau để dựng cách làm thành hệ thống, thay vì mỗi người tự mò một kiểu.
Câu hỏi thường gặp
Người trẻ làm môi giới bất động sản bất lợi nhất ở chỗ nào?
Ở ba chỗ cùng lúc: không có tiền chạy quảng cáo, quan hệ còn mỏng nên chưa gọi ra khách, và chưa có kỹ năng tư vấn hay chốt. Người vào nghề muộn hơn thường mang sẵn cả ba thứ đó từ nghề cũ sang, nên lên nhanh hơn ở giai đoạn đầu.
Chưa có chứng chỉ hành nghề thì làm môi giới bất động sản được không?
Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Kiểu hành nghề tự do một mình theo luật cũ không còn được áp dụng. Bộ Xây dựng tổ chức thi sát hạch để cấp chứng chỉ.
Người mới chưa biết chốt sale thì làm sao có giao dịch đầu tiên?
Chia việc. Bạn làm phần mình làm được là đi tìm khách, rồi nhờ một người có kinh nghiệm trong công ty đi tư vấn và chốt cùng. Giao dịch vẫn là của bạn, và quan trọng hơn, bạn được ngồi nghe trọn một buổi tư vấn thật — đó là cách học nghề nhanh nhất.
Không có tiền chạy quảng cáo thì người trẻ tìm khách bằng cách nào?
Bằng nội dung. Trước đây không có ngân sách thì chỉ còn gọi điện, treo phướn, phát tờ rơi. Bây giờ một chiếc điện thoại cùng việc học làm video là đã bắt đầu có người hỏi mà không cần ngân sách. Đây đúng là chỗ người trẻ mạnh hơn lớp đi trước vì học công cụ mới nhanh hơn.
Làm môi giới bao lâu thì nên nghĩ tới chuyện tự đầu tư?
Không có mốc thời gian chung, và bài này không đưa ra mốc nào. Người trong video chỉ tự đầu tư sau khi đã đi qua nhiều thị trường, đi học riêng về đầu tư và đã chọn nhầm sản phẩm vài lần. Bán hàng giỏi và đầu tư được là hai nghề khác nhau, nên phần vốn và rủi ro cần hỏi người có chuyên môn tài chính.
Bài viết liên quan
- Nghề môi giới bất động sản phù hợp với những ai
- Cách tìm khách hàng đầu tiên cho môi giới mới vào nghề
- Môi giới bất động sản mới vào nghề có khách hàng nhanh nhất
- Môi giới bất động sản đi đầu tư cần những yếu tố nào
Xem video đầy đủ
Buổi trò chuyện gốc ghi tháng 3/2025, có phần giới thiệu chương trình đào tạo nên phần đó không được đưa vào bài. Các mốc thời gian, mức hoa hồng và nhận định về từng thị trường nêu trong video là trải nghiệm cá nhân của người chia sẻ, không phải số liệu thị trường, nên bài đã lược bỏ. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư hay lời khuyên tài chính.