Đăng ngày ·Cập nhật ·Đăng Dương
Môi giới bất động sản đói khách hiếm khi vì bạn lười. Nó thường là hậu quả của sáu thứ đã âm thầm đổi trong nghề mà bạn chưa kịp đổi theo: người bán đông lên, người mua khôn hơn, quảng cáo thành cuộc đấu giá, cạn vốn quan hệ, cách tìm khách không hợp với mình, và thiếu quy trình sau khi báo giá.
Môi giới bất động sản đói khách khi nào là bình thường, khi nào đáng lo?
Đói khách vài tuần là bình thường, đói kéo dài hết tháng này sang quý khác mới là chỗ phải ngồi xuống mổ xẻ. Có một bạn nhắn cho mình đúng một câu, và mình nghe nhiều đến mức thuộc lòng: anh dạy em cách kiếm khách đi, làm nghề này mà em không có khách. Nói thẳng thì không có khách là việc hết sức bình thường. Người mới vào nghề gặp, người làm lâu năm cũng gặp. Ngay cả những tập đoàn lớn cũng có giai đoạn ngồi nhìn nhau vì không ra khách. Bản thân mình có cả một dàn nội dung chạy mỗi ngày mà vẫn có những ngày trống trơn.
Cái đáng lo là một tình trạng khác hẳn. Đó là khi hết tháng này sang quý khác, bạn không mang về được đồng thu nhập nào từ nghề. Hoặc tệ hơn, bạn từng bán được rất tốt mà bây giờ gần như không bán được nữa. Hai trường hợp đó mới là thứ cần ngồi xuống mổ xẻ.
Có một cách nhìn giúp bạn định vị mình đang tắc ở đâu. Người làm nghề này thường chỉ giữ chắc được một trong hai đầu: một đầu là khách, một đầu là sản phẩm. Không có khách thì gọi là đói khách. Có khách mà không có hàng để bán thì là đói hàng. Chủ sàn là người hiếm hoi giữ được cả hai, vì họ vừa lấy sản phẩm từ chủ đầu tư về, vừa có hệ thống anh em đi tìm khách. Còn môi giới cá nhân thì gần như lúc nào cũng chỉ lo được một đầu.
Nên câu hỏi đúng không phải là làm sao để có khách ngay tối nay, mà là vì sao cái đầu tìm khách của bạn lại tắc. Dưới đây là những nguyên nhân mình quan sát được. Mình nói rõ trước: đây là quan sát cá nhân từ chỗ mình đứng và những nơi mình đi qua, không phải số liệu thị trường, nên bạn hãy đọc như một cách nhìn để tự soi lại mình.
Sáu nguyên nhân khiến môi giới đói khách gồm những gì?
Sáu nguyên nhân gồm: người bán đông lên nên tệp khách bị chia nhỏ, người mua đã biết quá nhiều, quảng cáo trả tiền biến thành cuộc đấu giá, cạn vốn quan hệ sau vài tháng đầu, cách tìm khách không hợp với bạn, và không có quy trình sau khi báo giá. Bảng dưới để bạn soi nhanh xem mình đang tắc ở nấc nào trước khi đọc phần giải thích.
| Nguyên nhân | Dấu hiệu nhận ra | Việc nên làm |
|---|---|---|
| Người bán đông lên, tệp khách bị chia nhỏ | Cùng một dự án có hàng trăm người cùng chào; khách nói đã có mấy bạn gọi rồi | Chọn một khu vực hoặc một dòng sản phẩm để đi sâu, thay vì chào đại trà |
| Người mua đã biết quá nhiều | Khách tự so sánh giá trước khi gặp bạn và hỏi những câu bạn chưa kịp chuẩn bị | Đi trước họ một bước bằng hiểu biết thật về pháp lý, quy hoạch và dòng tiền |
| Quảng cáo trả tiền thành cuộc đấu giá | Chi phí mỗi lượt nhấp cứ tăng; tháng nào ngừng tiền là tháng đó hết khách | Đổi sân sang nội dung tự nhiên, thứ đã làm xong thì nằm lại chạy tiếp |
| Cạn vốn quan hệ sau vài tháng đầu | Bán rất tốt lúc mới vào nghề rồi tụt hẳn mà không hiểu vì sao | Nối tiếp vòng quan hệ ngay khi còn đang bán được, xin giới thiệu đúng lúc |
| Cách tìm khách không hợp với bạn | Làm mãi một cách suốt nhiều tháng, thấy kiệt sức mà vẫn không ra kết quả | Thử đủ cách rồi giữ lại cách vừa ra kết quả vừa làm được lâu dài |
| Không có quy trình sau khi báo giá | Khách hỏi giá rồi im luôn, bạn không biết bước tiếp theo là gì | Dựng quy trình sàng lọc nhu cầu thật, khả năng chi trả và đúng thời điểm |
Vì sao nghề mở cho tất cả mọi người lại làm bạn ít khách đi?
Vì cùng một tệp người đang quan tâm mà số người chào hàng đã tăng lên nhiều lần, nên phần của mỗi người nhỏ lại. Năm 2018, khi mình bắt đầu làm nghề, số người môi giới quanh mình ít hơn bây giờ rất nhiều. Còn hiện tại thì đi đâu cũng gặp. Một người bán nước có thể làm môi giới, một người chạy xe ôm cũng vậy. Ca sĩ, diễn viên, người đang bán bảo hiểm, bán ô tô, kỹ sư, cán bộ nhân viên, cả những hệ thống bán thực phẩm chức năng cũng dịch chuyển sang.
Ngay trong công ty mình, các cộng sự đến từ đủ ngành. Có bạn từng bán ô tô, có bạn là kỹ sư. Đều là người đã thành công ở một lĩnh vực khác rồi mới chuyển sang bất động sản, chứ không phải người không có gì để làm.
Hệ quả của chuyện đó rất cơ học. Cùng một dự án, cùng một tệp người đang quan tâm, nhưng số người chào hàng đã tăng lên nhiều lần. Bạn không làm sai điều gì cả, chỉ là phần bánh của bạn nhỏ đi. Hiểu được điều này là bạn bớt tự dằn vặt và bắt đầu đi tìm cách khác thay vì làm chăm hơn theo cách cũ.
Có một tin đáng chú ý là cửa vào nghề đang hẹp lại chứ không mở mãi. Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, tức là không còn được hành nghề tự do. Ai định gắn bó lâu dài thì nên xem đây là tin tốt: số người ở lại sẽ ít hơn, và phần bánh chia ra sẽ khác đi.
Người mua bất động sản bây giờ đã khác trước ra sao?
Người mua bây giờ biết nhiều hơn ngày trước rất nhiều. Bật tivi buổi tối là quảng cáo dự án. Mở điện thoại ra là quảng cáo. Muốn tìm hiểu một khu đất hay một dự án thì tra vài phút là có đủ thứ để đọc. Họ có nhiều lựa chọn hơn, nhiều người để so sánh hơn, và nhiều lý do hơn để chưa quyết ngay.
Nhưng có một phần mà nghề này đang tự làm với chính mình. Rất nhiều thuật ngữ, mánh khoé và cách xử lý của người bán hàng lại do chính người trong nghề đem lên mạng làm nội dung câu tương tác. Kết quả là người mua thông minh lên, còn người bán thì nghèo đi.
Mình cũng thấy nhiều bạn làm video hài về nghề. Lúc đầu mình xem thấy thích thật, thấy các bạn sáng tạo. Nhưng càng về sau thì các bạn càng giống diễn viên hơn là người tư vấn. Và khi mình đem góc khuất của nghề mình ra làm trò cười thì người ngoài sẽ nhìn nghề mình đúng như thế. Chuyện này ảnh hưởng thẳng tới việc tìm khách, vì khách tìm đến bạn không phải vì bạn vui, mà vì họ tin bạn giúp được họ.
Muốn khách tự tìm đến thì phải đi ngược lại từ phía họ, xem họ đi qua những bước nào trước khi xuống tiền. Mình đã viết riêng về hành trình mua hàng bất động sản để bạn dựng lại đường đi đó cho đúng.
Vì sao tiền quảng cáo không còn mua được khách như trước?
Vì cùng một tệp người xem mà số người trả tiền để hiện ra đã đông lên nhiều lần, nên giá bị đẩy lên theo. Khoảng năm 2016 đến 2017, quảng cáo trên mạng xã hội còn rẻ. Bán gì cũng được, từ quần áo, giày dép, kính, mũ cho tới nhà đất. Không phải vì lúc đó ai cũng giỏi, mà vì ít người biết chạy nên chi phí thấp.
Đến thời điểm buổi chia sẻ này thì đã khác hẳn. Một cú nhấp chuột có khi lên tới ba bốn chục nghìn đồng, mà bạn còn chưa biết đó là khách thật hay là đối thủ vào nhấp cho hết ngân sách của bạn. Có tháng bỏ ra ba bốn chục triệu mà không ra nổi một khách, may thì được một hai cuộc hẹn. Những con số này là mức mình và anh em xung quanh gặp phải ở thời điểm đó, bạn đừng lấy làm chuẩn cho hiện tại.
Nếu sàn của bạn hỗ trợ phần lớn chi phí thì bạn còn thở được. Nhưng hãy thử nhìn từ phía ngược lại: một sàn hỗ trợ cho cả trăm người thì mỗi tháng có nơi chi tới vài trăm triệu, thậm chí hơn nữa. Mức chi này cũng là con số mình nghe được từ các sàn làm việc cùng ở thời điểm đó, không phải số liệu công bố.
Chỗ tắc thật ra không nằm ở giá một cú nhấp. Nó nằm ở cách chạy. Gần như tất cả mọi người đang dùng tiền để đẩy sản phẩm vào mặt cùng một tệp khách. Một dự án có hàng trăm môi giới cùng chạy, cộng thêm sàn chạy, cộng thêm chủ đầu tư cũng chạy. Cùng một nhóm người xem, ai trả nhiều hơn thì người đó hiện ra.
Đây là cuộc đấu giá, không phải cuộc thi tay nghề
Một cá nhân bỏ vài chục triệu một tháng không có cách nào đua lại một đơn vị bỏ vài trăm triệu cho cùng một từ khoá. Bạn thua ở đây không phải vì kém, mà vì bạn đang chơi một cuộc chơi mà luật thắng thua nằm ở túi tiền. Muốn thắng thì phải đổi sân chứ không phải cố thêm. Các mức tiền nêu ở đây là quan sát cá nhân của mình, đưa ra để bạn hình dung khoảng cách chứ không phải để lấy làm chuẩn.
Ở công ty mình, cách chọn là không hỗ trợ tiền quảng cáo cho anh em. Đổi lại, mình hướng dẫn tư duy nội dung trước: tầng trên nói gì, tầng giữa nói gì, tầng dưới nói gì, rồi mới tính đến chuyện có nên trả tiền cho lượt hiển thị hay không.
Vì sao bán rất tốt ba tháng đầu rồi tắt ngấm?
Vì ba tháng đầu bạn đang tiêu vốn quan hệ có sẵn, mà vốn đó thì hữu hạn. Đây là dạng đói khách mình thấy nhiều nhất ở các sàn lớn, và cũng là dạng đau nhất. Bạn có thể quan sát ngay tại nơi bạn đang làm.
Một bạn mới vào, một hai ba tháng đầu bán rất tốt. Lý do đơn giản: bạn ấy mang theo toàn bộ mối quan hệ có sẵn của mình, từ gia đình, bạn bè, cho tới đồng nghiệp ở công việc cũ. Bán cho người quen thì tiếp cận dễ, tư vấn cũng thoải mái, không phải gồng, không phải chịu áp lực như khi ngồi trước một người lạ.
Bạn ấy thành ngôi sao của sàn, được vinh danh, được khen thưởng, được mời lên chia sẻ truyền lửa cho người khác. Cảm giác đó rất sướng, và ai đã nếm rồi thì khó quên.
Rồi hết. Hết sạch mối quan hệ để khai thác. Vì không hiểu vì sao mình đang bán tốt mà tự nhiên không bán được nữa, nhiều bạn rơi thẳng vào bế tắc. Có người nhìn ra được nguyên nhân, có người thì không.
Cách gỡ không nằm ở lúc đã cạn, mà nằm ở lúc bạn còn đang bán được. Ngay khi đang làm việc với những người quen đầu tiên, việc phải làm là mở rộng vòng ra. Mở rộng ở đây không có nghĩa là chồm ngay sang bạn của khách để chào hàng. Thứ tự đúng là làm cho người khách hiện tại hài lòng và quý mình trước, rồi mới xin một lời giới thiệu, hoặc đi qua các buổi giao lưu để quen thêm người mới rồi tiếp cận dần.
Mây tầng nào thì gió tầng đó
Một người mua được sản phẩm ở tầm giá nào thì quanh họ thường có vài người tương đồng về tài chính và cách nghĩ. Từ một người khách, bạn có thể đi tiếp sang người thứ hai, thứ ba. Từ một nhân viên sang cấp trên của họ. Từ một người trong nhà sang họ hàng. Vốn quan hệ chỉ cạn khi bạn ngừng nối tiếp nó.
Phần giữ liên lạc với những người đã từng mua hay từng nói chuyện tử tế với bạn là việc rẻ nhất mà lại hay bị bỏ quên nhất. Mình đã nói kỹ cách làm trong bài về chăm sóc khách hàng cũ bất động sản.
Còn một mặt trái nữa mình muốn nói vì đã thấy tận mắt. Có những người từng bán rất tốt, kiếm được tiền, rồi mua xe, xây nhà, tiêu gần hết. Đến lúc cạn khách thì có nhà có xe mà không còn dòng thu nhập nào. Nghề này thu nhập không đều, nên phần tích luỹ nên tính từ lúc đang bán được, đừng đợi đến lúc khó mới nghĩ tới.
Làm sao biết cách tìm khách bạn đang dùng có hợp với bạn không?
Nhìn vào hai chỗ: sau một quãng đủ dài nó có ra kết quả không, và bạn có làm nó được lâu dài mà không thấy kiệt sức không. Nói cho rõ trước đã, mình không cho rằng gọi điện là xấu, chạy quảng cáo là xấu, hay đi thị trường phát tờ rơi là xấu. Nếu bạn chưa tìm ra cách nào tốt hơn thì vẫn phải làm, vì chưa thử hết thì làm sao biết cách nào ra khách. Vấn đề nằm ở hai chỗ khác: cách đó có hợp với bạn không, và bạn có sàng lọc lại xem nó có ra kết quả không.
Chỗ mình thấy làm ngược nhiều nhất là ở khâu gọi điện. Người mới vào nghề, chưa thuộc sản phẩm, chưa nắm chính sách, chưa có tư duy về đầu tư và quy hoạch, cầm điện thoại còn run, lại chính là người được đưa cho vài trăm số và bảo ngồi gọi. Trong khi tệp số đó thường đã bị gọi đi gọi lại nhiều lượt trước đó rồi.
Còn một chỗ nữa rất ít sàn nói với người mới: gọi điện chào mời không phải muốn gọi ai cũng được. Nghị định 91/2020/NĐ-CP về chống tin nhắn rác, thư điện tử rác, cuộc gọi rác nêu rõ chỉ được gọi điện thoại quảng cáo đến người sử dụng khi họ đã đồng ý trước, và người quảng cáo còn phải kiểm tra Danh sách không quảng cáo trước khi gọi. Bản thân cái tệp vài trăm số kia cũng là dữ liệu cá nhân, mà Luật Bảo vệ dữ liệu cá nhân số 91/2025/QH15 thì đã có hiệu lực từ ngày 1/1/2026. Nên trước khi ngồi gọi hết một danh sách, hãy hỏi cho rõ danh sách đó ở đâu ra.
Ngồi cạnh nhau hai người: một người nói chuyện với khách được cả buổi, một người nói ba câu là khách cúp máy. Khác nhau không nằm ở sự chăm chỉ. Người gọi điện tốt phải là người am hiểu sản phẩm và hiểu chuyện đầu tư đủ sâu để nói chuyện cùng tầm với người bên kia đầu dây.
Mình từng chứng kiến những bạn gọi kiên trì suốt hai tháng, gọi đến chín mười giờ đêm, mà không ra kết quả, rồi chán và nghỉ. Cũng có bạn đang mang bầu vẫn ngồi gọi đến khuya và bán được hàng. Cùng một cách làm, hai kết quả ngược nhau, vì nó hợp với người này mà không hợp với người kia.
Nên việc của bạn là thử đủ các cách, rồi giữ lại cách nào vừa ra kết quả vừa khiến bạn không thấy khổ khi làm. Bạn có quyền chọn, và chọn sai rồi đổi cũng không sao. Điều duy nhất không nên làm là cắm đầu vào một cách suốt nhiều tháng chỉ vì sàn bảo thế, rồi kết luận là mình không hợp nghề.
Khách hỏi giá rồi biến mất là do đâu?
Do phía bạn chưa có bước nào sau câu báo giá, chứ không phải do khách khó tính. Rất nhiều bạn kể với mình cùng một cảnh: khách nhắn hỏi giá, mình báo giá, rồi khách lặn mất tăm, không một lời hồi âm, và bạn ngồi đó không hiểu vì sao.
Thử đặt bạn vào vai người mua. Bạn thấy một đôi giày đẹp trên quảng cáo, bấm vào hỏi giá, người bán báo một con số, rồi bạn im lặng đi mất. Bạn có thấy mình sai không? Không hề. Người đi mua vẫn thường như thế. Nghĩa là chuyện đó bình thường ở phía khách, và nó chỉ thành vấn đề khi phía bạn không có bước nào tiếp theo. Người ta chưa mua khi chưa đủ tin, mà niềm tin thì không dựng lên được trong một tin nhắn báo giá.
Ba câu phải trả lời được trước khi nghĩ tới chuyện chốt
Người này có nhu cầu thật hay không. Người này có đủ khả năng chi trả cho món hàng này hay không. Và nhu cầu thật của họ là gì, chứ không phải điều họ nói ra đầu tiên. Thiếu một trong ba câu thì mọi kỹ thuật chốt đều là đoán mò.
Câu thứ ba là câu khó nhất. Một người phục vụ bàn chỉ cần hỏi khách muốn ăn món gì là xong. Còn người đi mua bất động sản thì rất hay vòng vo, ít khi nói thẳng điều họ cần, thậm chí còn nói lệch đi. Muốn nghe được điều thật, bạn phải có quan hệ đủ thân, mà muốn thân thì bạn phải là người thật trước. Mình đã đào sâu chuyện này trong bài về nỗi đau khách hàng bất động sản.
Còn một chuyện nữa mình học được bằng cách mất tiền: đúng thời điểm quan trọng không kém đúng nhu cầu. Có lần một khách đã chọn xong sản phẩm, đã sẵn sàng đặt cọc, nhưng buổi làm việc kéo dài thêm mấy tiếng. Đến cuối buổi thì kế toán bên khách chạy ra báo hôm sau phải chuyển một khoản lớn cho đối tác. Dòng tiền vướng, giao dịch dừng lại. Hôm sau quay lại thì cảm xúc mua đã nguội. Nếu chốt sớm hơn vài tiếng thì mọi chuyện đã khác.
Vì sao làm video lại là cách tự có khách bền nhất?
Vì mỗi video làm xong là một thứ đi tìm khách thay bạn cả ngày, kể cả lúc bạn ngủ, và nó không tắt đi khi bạn ngừng trả tiền. Đến đây thì mình muốn nói cái mà mình cho là gốc của tất cả những nguyên nhân ở trên.
Một ngày bạn có bao nhiêu giờ? Giỏi lắm là mười hai tiếng, và làm việc thật sự thì thường chỉ được năm sáu tiếng. Nếu bạn không phải chủ sàn, không có đội nhóm bên dưới, thì bạn không hưởng hoa hồng trên doanh số của ai cả, và cũng không có ai đi kiếm khách hộ bạn. Bao nhiêu khách trong tháng phụ thuộc hết vào ngần ấy tiếng.
Nhà đầu tư thì khác. Họ mua một mảnh đất rồi đi ngủ, mảnh đất đó vẫn nằm đó làm việc cho họ. Mình vẫn gọi vui đó là người công nhân của nhà đầu tư. Người môi giới cũng cần công nhân của riêng mình, và thứ rẻ nhất mình tìm được là video.
Mỗi video bạn làm xong là một người công nhân. Nó đi len lỏi trên các mạng xã hội và trong kết quả tìm kiếm, làm việc cả lúc bạn ngủ. Chừng nào các nền tảng đó còn sống thì nó còn làm việc. Từ năm 2018 đến thời điểm buổi chia sẻ này, tính gộp cả ba nền tảng thì mình có khoảng một nghìn video đang chạy, trong đó có những video không hề có mặt mình.
Nhưng chuyện này không chỉ để ra khách. Nó còn giải mấy việc khác mà người mới vào nghề hay tắc.
- Luyện nói. Ngồi trước máy quay thì không ai bắt bẻ bạn, không ai cười bạn. Ngày đầu mình nói cũng vấp, giờ thì quen.
- Thuộc sản phẩm. Một ngày không có khách nào để tư vấn thì bạn luyện với ai? Mở tài liệu dự án ra, cầm điện thoại lên, nói lại như đang tư vấn thật rồi quay lại. Vừa thuộc bài vừa có nội dung.
- Bán được cho người bạn chưa từng gặp mặt. Đợt dịch, mình bán được cho khách đang ở nước ngoài. Bốn nơi khác nhau, không ai ra khỏi nhà, giao dịch vẫn xong. Họ biết mình qua video.
Nhóm khách ở xa là nhóm mà video làm tốt nhất, vì họ không có cách nào khác để đánh giá bạn ngoài những gì bạn đã đăng. Mình đã kể lại trọn vẹn một trường hợp trong bài bán bất động sản cho khách Việt kiều.
Cần nói rõ là làm video sai cách thì cũng không ra khách. Sai phổ biến nhất là đăng bán, bán và bán. Làm kiểu đó thì chừng một tháng là bạn chán, mà khách thì chưa đủ tin để mua. Thứ tự mình dùng là ba nấc: cho người ta biết bạn là ai, làm cho người ta thấy thích bạn, rồi mới dạy cho người ta một điều có ích. Có ích ở đây là giúp họ mua được hợp lý hơn, tránh được rủi ro, gỡ được chỗ họ đang phân vân. Chứ không phải kể toàn chuyện tiêu cực rồi bỏ đó không có lối ra.
Về chi phí thì video rẻ hơn nhiều so với trả tiền cho từng lượt hiển thị, và cái đã làm xong thì nằm lại đó. Một đại dự án bán trong ba năm; hết hàng sơ cấp thì còn thị trường chuyển nhượng, mà người đã mua chuyển nhượng rồi vẫn có nhu cầu mua mới. Video cũ vẫn kéo người về trong suốt quãng đó.
Tuần này nên bắt đầu từ việc gì?
Bắt đầu từ ba việc nhỏ, đừng cố sửa cả sáu chỗ cùng lúc. Cả ba đều làm được trong một tuần.
Việc thứ nhất, viết ra giấy bạn đang lấy khách từ đâu: mối quan hệ, quảng cáo, gọi điện, đi thị trường, nội dung. Nhìn xem bạn đang có một nguồn hay nhiều nguồn. Nếu chỉ có một, thì ngày nguồn đó tắc là ngày bạn đói, và đó chính là chuyện đang xảy ra.
Việc thứ hai, mở lại danh sách những người đã từng mua hàng của bạn hoặc đã từng nói chuyện tử tế với bạn. Hỏi thăm, giữ liên lạc, và khi đúng lúc thì xin một lời giới thiệu. Đây là nguồn khách rẻ nhất mà bạn đang có sẵn.
Việc thứ ba, quay một video. Một cái thôi, bằng điện thoại, nói lại một điều bạn biết rõ nhất về khu vực bạn đang bán. Người công nhân đầu tiên của bạn bắt đầu từ đó.
Điều mình không nói được với bạn
Không có cách nào mình biết mà bảo trước được bao lâu thì bạn ra khách. Thị trường có lúc lên lúc xuống, dòng sản phẩm mỗi giai đoạn mỗi khác, và có những quãng gần như cả thị trường cùng chậm. Riêng mình đã ba lần định bỏ nghề. Nên khi đặt mục tiêu, hãy neo vào chính mức thu nhập trước đây của bạn rồi nâng dần, thay vì bê một con số của người khác về làm chuẩn cho mình.
Và một lưu ý khi bạn bắt đầu làm nội dung: mọi thông tin về pháp lý, quy hoạch hay tiến độ dự án đưa lên video đều phải lấy từ nguồn chính thức. Nói sai một chi tiết pháp lý thì hậu quả lớn hơn nhiều so với cái lợi của một video nhiều lượt xem.
Dựng nguồn khách của riêng bạn thay vì đi xin từng cái tên
Hết đói khách là việc của hệ thống chứ không phải của may mắn từng tháng. Chỗ này là nơi các môi giới và chủ sàn đang ngồi lại để dựng phần hệ thống đó, từ nội dung, quy trình bán hàng cho tới cách nuôi vốn quan hệ.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới bất động sản đói khách có phải do mình kém không?
Đa số trường hợp thì không. Số người làm nghề đã tăng lên nhiều lần, người mua có nhiều lựa chọn hơn, chi phí quảng cáo đắt hơn trước rất nhiều. Ba thứ đó xảy ra với tất cả mọi người, không riêng bạn. Việc cần làm là xác định bạn đang tắc ở đâu trong chuỗi tìm khách, rồi sửa đúng chỗ đó.
Không có tiền chạy quảng cáo thì tìm khách bằng cách nào?
Hai hướng rẻ nhất là nối tiếp vốn quan hệ đang có và làm nội dung. Vốn quan hệ thì đi từ những người đã mua hoặc đã tin bạn, xin giới thiệu sang người kế tiếp. Nội dung thì bắt đầu bằng một video quay bằng điện thoại về khu vực bạn thuộc nhất. Cả hai đều không cần ngân sách, chỉ cần bạn làm đều.
Bán hết cho người quen rồi thì đi tiếp thế nào?
Đừng đợi cạn mới tính. Ngay khi đang bán cho người quen, hãy làm cho họ hài lòng trước, rồi xin một lời giới thiệu sang người kế tiếp. Một người mua ở tầm giá nào thì quanh họ thường có vài người tương đồng, nên vốn quan hệ chỉ cạn khi bạn ngừng nối tiếp nó.
Gọi điện tìm khách bây giờ còn ra kết quả không?
Còn, nhưng phụ thuộc vào người gọi và vào tệp dữ liệu. Sai lầm phổ biến là giao việc này cho người mới nhất, chưa thuộc sản phẩm, chưa hiểu chuyện đầu tư, với một tệp số đã bị gọi nhiều lượt. Người gọi tốt phải nói chuyện được cùng tầm với khách. Nếu cách này không hợp với bạn thì hãy đổi sang cách khác thay vì cố cho hết tháng.
Làm video bao lâu thì có khách?
Mình không đưa ra một mốc thời gian nào, vì nó phụ thuộc vào khu vực, dòng sản phẩm, thị trường từng giai đoạn và tần suất bạn làm. Điều nói được là video đã đăng thì nằm lại đó và tiếp tục chạy, khác với ngân sách quảng cáo hết là dừng. Nên hãy nhìn nó như việc tích luỹ, không phải như một cái công tắc.
Bài viết liên quan
- Cách thiết kế hành trình mua hàng bất động sản để khách tự tìm đến
- Chăm sóc khách hàng cũ bất động sản bằng nội dung và Zalo
- Nỗi đau khách hàng bất động sản và cách tìm cho đúng
- Bán bất động sản cho khách Việt kiều nhờ làm video đều
Xem video đầy đủ
Buổi chia sẻ gốc là một livestream ghi hình tháng 7/2022. Các mức chi phí quảng cáo, giá đất và nhận định thị trường nêu trong video là của thời điểm đó nên bài này chỉ giữ lại phần phương pháp, phần số liệu thị trường và các trao đổi về dự án cụ thể đã được lược bỏ. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư hay lời khuyên pháp lý.