Đăng ngày ·Đăng Dương
Để trở thành môi giới bất động sản top 1 trong phân khúc của mình, bạn cần đủ bốn yếu tố: tuân thủ pháp luật (có chứng chỉ hành nghề và nộp thuế đầy đủ), chọn đúng một sản phẩm “Win” để theo lâu dài, làm việc theo quy trình thay vì chạy theo kỹ năng lẻ, và biết ứng dụng công nghệ cùng AI. Thị trường càng khó, ai nắm được bốn đòn bẩy này càng dễ vươn lên dẫn đầu.
Môi giới bất động sản top 1 cần những yếu tố nào?
Mình từng chốt 52,86 tỷ doanh số bất động sản trong 30 ngày, và đến giờ điều mình tin chắc là: muốn thành môi giới bất động sản top 1 trong phân khúc của mình, bạn không cần một bí kíp thần kỳ nào cả. Bạn chỉ cần làm đủ và làm chắc bốn thứ. Bốn thứ này giống như bốn cái đòn bẩy: ai tận dụng được thì bứt lên, ai bỏ qua thì bị chính nó loại khỏi cuộc chơi.
Trước khi đi vào từng yếu tố, đây là bức tranh tổng quan để bạn tự soi mình đang thiếu cái nào:
| Yếu tố | Cốt lõi | Vì sao thành đòn bẩy |
|---|---|---|
| 1. Tuân thủ pháp luật | Có chứng chỉ hành nghề, nộp thuế đầy đủ | Loại bớt đối thủ chưa đủ điều kiện, cho bạn sự yên tâm để tập trung làm nghề |
| 2. Chọn sản phẩm “Win” | Một dòng sản phẩm theo đuổi lâu dài, có cầu thật | Không phải học lại, dựng lại thương hiệu từ đầu mỗi lần đổi hàng |
| 3. Làm theo quy trình | Năm hệ thống vận hành, không sa vào một kỹ năng lẻ | Biết mỗi ngày phải làm gì, công việc có bức tranh tổng thể |
| 4. Ứng dụng công nghệ | Đưa AI vào marketing, bán hàng, quản lý, back-office | Sớm muộn ai cũng phải dùng, làm trước thì đi trước |
Thị trường khó thì môi giới bất động sản nên làm gì?
Rất nhiều người cứ than thị trường quá khó, khách ít, lắm vấn đề, rồi dành thời gian cho những suy nghĩ tiêu cực. Mà càng chìm trong đó thì càng chẳng giải quyết được gì. Nếu bạn đang thấy thị trường khó, mình nghĩ bạn chỉ cần trả lời gọn hai câu hỏi.
Câu thứ nhất: bạn còn muốn làm nghề này nữa không? Nếu bạn đã sợ thị trường khó, sợ không bán được gì, mất niềm tin vào bất động sản, thì tốt nhất nên tìm một công việc khác, không cần ở lại trong trạng thái chần chừ triền miên. Câu thứ hai: giả sử thị trường của bạn trước đây có 10.000 người mua, nay chỉ còn khoảng 1.000 người, thì làm sao để chạm tới 1.000 người cuối cùng đó? Khi bạn trả lời xong câu này trong đầu, bạn sẽ có động lực, có quyết tâm và gạt bỏ hết chuyện ngồi chờ thị trường hồi phục. Bạn không chờ gì cả, bạn chỉ cần người chỉ cho mình cách để thắng trong thị trường hôm nay.
Vì sao tuân thủ pháp luật là đòn bẩy loại bớt đối thủ?
Yếu tố đầu tiên tưởng khô khan nhưng lại là thứ giúp bạn loại rất nhiều đối thủ ngoài kia: tuân thủ pháp luật. Mình biết nhiều anh chị em, cả những người làm nghề lâu năm, đến giờ vẫn chưa có chứng chỉ hành nghề. Có người còn chưa có bằng tốt nghiệp phổ thông, giờ phải cuống cuồng đi học cho đủ điều kiện dự thi lấy chứng chỉ. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, nên nếu bạn đã có chứng chỉ, đó đã là một lợi thế sẵn trong tay.
Thứ hai là nghiêm túc với chuyện nộp thuế ngay từ bây giờ: làm sao để thu nhập của mình được kê khai đầy đủ. Đây là nền tảng vững và chỗ dựa mạnh nhất khi bạn bước vào bối cảnh mới của thị trường. Bạn có thể chủ động thực hiện nghĩa vụ thuế và tra cứu thủ tục qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia. Việc chuẩn hoá hồ sơ hành nghề cũng chính là hướng mà Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam vẫn nhấn mạnh với người trong nghề.
✅ Cách làm — xem pháp lý là khoản đầu tư dài hạn
Chưa có chứng chỉ thì sắp xếp đi thi; chưa nộp thuế thì tìm cách kê khai cho đầy đủ. Lợi thế này ở giai đoạn đầu có thể chưa thấy rõ, nhưng một năm, hai năm nữa bạn sẽ thấy nó tuyệt vời thế nào: yên tâm không lo vi phạm, để toàn bộ tâm trí dồn vào bán hàng và xây thương hiệu.
Làm sao chọn được sản phẩm “Win” để theo đuổi lâu dài?
Mình gặp nhiều học viên cứ phân vân mãi: bán cao tầng hay thấp tầng, đất nền hay nhà phố, nhà ở xã hội hay bất động sản cao cấp. Rồi vài năm, thậm chí vài tháng lại đổi dòng sản phẩm một lần. Mỗi lần đổi là học lại sản phẩm từ đầu, dựng lại thương hiệu từ đầu, đổi cách làm từ đầu, và bỏ phí hết lợi thế đã tích luỹ ở dòng cũ. Vì thế, hãy sớm tìm cho mình một dòng sản phẩm “Win” để theo đuổi lâu dài. Một sản phẩm “Win” phải trả lời được ba câu hỏi:
| Câu hỏi cho sản phẩm “Win” | Ý nghĩa | Cách kiểm chứng |
|---|---|---|
| Thị trường có cầu thật không? | Rẻ hay đẹp mà không có cầu thì vẫn không bán được | Xem công ty, đối thủ có bán được không; ra phòng công chứng hỏi gần đây có giao dịch không |
| Có giúp đạt mục tiêu tài chính không? | Hoa hồng mỗi giao dịch có đưa bạn tới đích tài chính không | Lấy mục tiêu chia cho hoa hồng mỗi căn để biết cần bán bao nhiêu trong 12 tháng |
| Bạn có tin vào sản phẩm không? | Không tin thì khách sẽ cảm nhận được sự gượng ép | Tự hỏi: nếu có tiền, bạn có mua để ở hay để đầu tư không |
Về mục tiêu tài chính, mình hay lấy một ví dụ cho dễ hình dung. Giả sử mục tiêu 12 tháng của bạn là 2 tỷ hoa hồng, mà bạn bán đất nền hoa hồng chỉ 5 triệu một lô, thì bạn cần tới 400 giao dịch, tức trung bình khoảng 1,5 lô mỗi ngày, chốt đều suốt một năm. Đó gần như là bất khả thi ở giai đoạn hiện tại. Có người chọn đơn giản hơn: bán bất động sản cao cấp hoa hồng 200 triệu một căn, chỉ cần 10 căn một năm là chạm mốc 2 tỷ. Đây đều là con số ví dụ để bạn tự tính cho trường hợp của mình, không phải cam kết kết quả.
Nhiều người nghĩ kinh tế khó thì ai còn tiền mua hàng cao cấp, nên chuyển sang bán sản phẩm vài trăm triệu. Nhưng thực tế lúc khó, người thu nhập cao chật vật một thì người thu nhập thấp chật vật gấp mười. Khó khăn là chung, mà vẫn luôn có người rất giàu gần như không bị ảnh hưởng, thậm chí còn kiếm thêm được tiền. Nên dù bạn bán sản phẩm vài trăm triệu hay vài trăm tỷ, mình tin luôn có khách mua được. Việc của bạn là chọn một dòng rồi kiểm chứng cho chắc, và một khi tìm được sản phẩm “Win” có mức hấp thụ cao, thành công gần như là chuyện sớm muộn.
Vì sao nên làm việc theo quy trình thay vì học một kỹ năng lẻ?
Yếu tố thứ ba giúp bạn bứt phá là làm việc theo quy trình. Nhiều người đến gặp mình toàn hỏi “anh có dạy edit video không?”, “anh có dạy xây kênh không?”. Mình hỏi lại: edit để làm gì, xây kênh để làm gì? Khi chưa có quy trình làm việc, bạn có biết mỗi ngày mình cần làm gì không? Edit chỉ là một mảnh rất nhỏ trong cả guồng công việc, chứ bạn đâu cần ngày nào cũng ngồi edit.
Trong hệ thống Realtor OS, mọi việc của học viên đi qua năm hệ thống. Nhìn vào bảng này bạn sẽ thấy edit nằm ở đâu trong bức tranh lớn:
| Hệ thống | Việc chính bên trong |
|---|---|
| 1. Sản xuất nội dung | Bắt đầu từ chân dung khách hàng → lên kế hoạch nội dung → viết kịch bản, quay, edit |
| 2. Phân phối nội dung | Xuất hiện ở mọi nơi có khách: YouTube, TikTok, Facebook, website, email |
| 3. Tạo nguồn khách (lead) | Thu hút đám đông quan tâm, dẫn dắt và xử lý từ chối của nhóm dễ mua |
| 4. Chuyển đổi | Biến người quan tâm thành khách thật, thành giao dịch |
| 5. Xây dựng đội nhóm | Dựng và vận hành đội để nhân mô hình lên, không làm một mình mãi |
Riêng khâu sản xuất nội dung đã phải theo một quy trình: trước khi làm nội dung phải xác định chân dung khách hàng (vấn đề, mong muốn, rào cản, từ chối của họ), rồi mới lên kế hoạch nội dung, rồi mới tới viết kịch bản, quay và edit. Nếu bỏ qua chân dung khách hàng, video ra rất chung chung; không có kế hoạch nội dung thì hôm nay thấy gì hay quay nấy, hết hứng là ngừng. Còn khi bạn có kế hoạch 30, 60, 90 ngày theo cấu trúc phễu, dòng nội dung đó sẽ dẫn khách đi qua ba bước: biết mình, thích mình, tin mình.
✅ Cách làm — nhìn cả guồng trước khi lao vào một kỹ năng
Một video dài sau khi quay xong có thể tái sử dụng: cắt thành nhiều video ngắn, bóc chữ thành bài viết, rồi tự động đăng sang Facebook, TikTok hay gửi email. Nếu chỉ chăm chăm học edit, bạn sẽ không bao giờ thấy được bức tranh tổng thể này. Hãy hiểu cả năm hệ thống trước, rồi mới quyết định hôm nay nên dồn sức vào mắt xích nào.
Ứng dụng công nghệ và AI vào nghề môi giới thế nào?
Yếu tố thứ tư là ứng dụng công nghệ. Ba năm trước nhiều người còn ngại làm video, ngại xây kênh. Những ai bắt đầu từ ba, năm năm trước giờ đã rất thành thạo; còn những ai khi đó lười, nghĩ mình mù công nghệ, giờ vẫn phải làm. Nó giống như chiếc iPhone: hôm nay bạn không chịu cập nhật hệ điều hành, thì mai kia máy đơ, máy chậm, cuối cùng vẫn buộc phải cập nhật. Dù muốn hay không, sớm muộn bạn vẫn phải dùng công nghệ.
Và công nghệ của thời này chính là AI. Nhiều người nghĩ AI khó, AI phức tạp, hoặc AI chỉ để edit video. Không phải vậy. AI trải rộng từ marketing, bán hàng, quản lý, cho tới các việc hậu cần như thuế, kế toán, hành chính — chỗ nào cũng tích hợp được. Vì thế, là một môi giới, bạn cần hiểu mình đang ở vai trò nào, cần làm những quy trình gì (đúng như yếu tố thứ ba), rồi mới đưa AI vào để hoàn thành các quy trình đó. Với chủ doanh nghiệp môi giới cũng vậy: nhận ra công ty có những quy trình nào ở marketing, bán hàng, quản lý đội nhóm, rồi mới đưa công nghệ vào xây CRM, tối ưu quảng cáo. Biết vai trò, biết quy trình, rồi hãy mang AI vào — đó là thứ tự đúng.
Muốn vươn lên top 1 phân khúc của mình?
Pháp lý, sản phẩm, quy trình và công nghệ là bốn đòn bẩy — nhưng ráp chúng thành một hệ thống chạy được mới là phần khó. Đó là thứ các thành viên Cộng đồng Realtor OS đang cùng nhau dựng: năm hệ thống nội dung, traffic, lead, chuyển đổi và đội nhóm.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới bất động sản top 1 cần bao nhiêu yếu tố?
Theo kinh nghiệm của mình, cần đủ bốn yếu tố: tuân thủ pháp luật (có chứng chỉ hành nghề và nộp thuế đầy đủ), chọn đúng một sản phẩm “Win” để theo đuổi lâu dài, làm việc theo quy trình với năm hệ thống thay vì chạy theo một kỹ năng lẻ, và biết ứng dụng công nghệ cùng AI vào công việc. Bốn thứ này vừa là rào cản loại bớt người không theo kịp, vừa là đòn bẩy cho ai biết tận dụng.
Thị trường khó thì môi giới nên tự hỏi điều gì?
Mình gợi ý hai câu hỏi. Thứ nhất: bạn còn thực sự muốn làm nghề này không — nếu đã mất niềm tin thì nên chọn việc khác thay vì chần chừ. Thứ hai: nếu thị trường của bạn từ 10.000 người mua giảm còn 1.000, thì làm sao chạm tới 1.000 người cuối cùng đó. Trả lời được câu thứ hai, bạn sẽ hết ngồi chờ thị trường hồi phục mà bắt tay đi tìm cách thắng ngay trong bối cảnh hiện tại.
Sản phẩm “Win” trong bất động sản là gì?
Sản phẩm “Win” là dòng sản phẩm bạn nên theo đuổi lâu dài, trả lời được ba câu hỏi: thị trường có cầu thật không, bán nó có giúp bạn đạt mục tiêu tài chính không, và bản thân bạn có tin vào nó không. Cầu thật thì kiểm bằng cách xem đối thủ có bán được không, ra phòng công chứng hỏi gần đây có giao dịch không. Mục tiêu tài chính thì lấy đích chia cho hoa hồng mỗi căn để biết cần bán bao nhiêu. Và nếu chính bạn không tin vào sản phẩm, khách sẽ cảm nhận được sự gượng ép đó.
Vì sao chỉ học edit video thôi là chưa đủ?
Vì edit chỉ là một mắt xích rất nhỏ trong cả guồng công việc. Một môi giới làm bài bản phải đi qua năm hệ thống: sản xuất nội dung, phân phối nội dung, tạo nguồn khách, chuyển đổi và xây dựng đội nhóm. Ngay trong sản xuất nội dung cũng có quy trình riêng: bắt đầu từ chân dung khách hàng, rồi kế hoạch nội dung, rồi mới quay và edit. Nếu chỉ chăm chăm học một kỹ năng lẻ, bạn sẽ không bao giờ thấy được bức tranh tổng thể và không biết mỗi ngày mình nên làm gì.
Môi giới nên bắt đầu ứng dụng AI từ đâu?
Đừng bắt đầu từ công cụ, hãy bắt đầu từ quy trình. Trước tiên xác định bạn đang ở vai trò nào và cần làm những quy trình gì, sau đó mới đưa AI vào để hoàn thành các quy trình đó. AI không chỉ để edit video; nó trải rộng từ marketing, bán hàng, quản lý cho tới thuế, kế toán, hành chính. Với chủ doanh nghiệp, hãy nhận diện các quy trình ở marketing, bán hàng, quản lý đội nhóm trước, rồi mới mang công nghệ vào xây CRM hay tối ưu quảng cáo.
Bài viết liên quan
- Môi giới bất động sản nên làm gì khi thị trường khó
- 5 lợi thế cạnh tranh giúp môi giới bất động sản vượt xa đối thủ
- Cách dùng đòn bẩy để môi giới bất động sản không còn đốt tiền xây kênh
- Cách đặt mục tiêu tài chính khả thi cho môi giới bất động sản
- Lộ trình 7 bước xây hệ thống bán hàng bất động sản cho môi giới
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Các con số như “52,86 tỷ trong 30 ngày”, “10.000 còn 1.000 người mua”, “hoa hồng 5 triệu hay 200 triệu một căn” là bối cảnh và ví dụ tính toán được nêu trong video, là quan điểm cá nhân của người viết, không phải cam kết kết quả cho người khác.
Xem video đầy đủ
Video trên kênh Đăng Dương Official