Đăng ngày ·Đăng Dương
Một video chỉ có 15 lượt xem nhưng chốt được căn hộ hơn 3 tỷ. Nghe như đùa, nhưng có thật. Bí quyết không nằm ở lượt xem mà ở chỗ làm video ngách bất động sản — đi sâu vào từng căn cụ thể thay vì giới thiệu dự án chung chung.
Làm video ngách bất động sản là làm gì
Hoàng Việt sinh năm 2002, mới vào nghề, chưa ai tin tưởng. Bạn ấy chọn bắt đầu bằng video.
Nhưng thay vì chạy quảng cáo ồ ạt không có chiến lược, Hoàng Việt làm video rất ngách — vào từng phân khu, từng căn hộ cụ thể trong dự án mình đang bán.
Chỗ trống mà gần như không ai lấp
Bạn ấy nhìn ra một khoảng trống rất cụ thể trên thị trường:
Chủ đầu tư và các sale khác đã giới thiệu dự án hết rồi. Khách đã yêu dự án rồi. Nhưng chưa có ai đi sâu về một căn cụ thể — phân tích cho họ về dòng tiền, về giá, về số tiền họ phải bỏ ra là bao nhiêu.
Hoàng Việt nói: “Thường mọi người hay nói chung chung ở đoạn đấy, thì em lại đi ngách ở đoạn này — nó lại ra chuyển đổi.”
Vì khi mua hàng, bao giờ người ta cũng phải hỏi giá và xem căn đó như thế nào. Ai trả lời được đúng câu hỏi đó thì người đó chốt.
Vì sao 15 lượt xem vẫn đủ
Đây là chỗ nhiều người hiểu nhầm về video.
Bộ từ khoá ngách lọc luôn cả nhu cầu lẫn độ nét của khách hàng. Người gõ tìm “căn một phòng ngủ phân khu X” không phải người xem giải trí — họ là người đang ở giai đoạn cuối của quá trình ra quyết định.
Và đúng như vậy: một video của Hoàng Việt chỉ có 15 lượt xem, nhưng một chị bác sĩ ở miền Nam xem được, chụp màn hình lại rồi nhắn Zalo — và mua căn hộ đó.
Video ngách đổi số lượng người xem lấy độ đúng người. Một video 15 view đúng người có giá hơn một video 15.000 view toàn người xem cho vui.
Điều bạn ấy làm khi chưa ai ủng hộ
Lúc bắt đầu, Hoàng Việt chưa có giao dịch nào. Người trong công ty chưa ủng hộ, nhiều người bảo “làm video này thì ai xem, tập trung chạy quảng cáo trước đi”.
Nhưng bạn ấy giữ một niềm tin: “Mình làm video này thì sẽ có một người ở trên mạng bán hàng cho mình — mình đi ngủ vẫn bán được hàng.”
Đến khoảng đầu năm sau thì những khách hàng đầu tiên xuất hiện.
Giai đoạn tiếp theo: chuyển giao việc nặng nhất
Trong bản đồ xây kênh có bốn giai đoạn: khởi động, xuất phát, tăng tốc và giai đoạn sau đó. Hoàng Việt đã qua xuất phát và bước sang tăng tốc.
Ở giai đoạn này bạn ấy không còn làm một mình. Việc đầu tiên được chuyển giao chính là edit video — thuê hẳn một bạn editor.
Quy trình hiện tại của bạn ấy:
- Dùng công cụ AI lên kế hoạch nội dung.
- Xem kênh của đồng nghiệp và đối thủ, phân tích rồi chọn hướng nội dung.
- Tự đi quay — đây là phần không chuyển giao, vì mặt của bạn ấy là thương hiệu.
- Gửi file cho editor xử lý và đăng.
Nguyên tắc đằng sau: giữ lại việc tạo ra thương hiệu, chuyển giao việc kỹ thuật để dành thời gian cho bán hàng.
Các con số trong bài là kết quả của một trường hợp cụ thể, không phải mức trung bình và không phải điều mình cam kết cho ai. Kết quả phụ thuộc thị trường, sản phẩm và mức độ bền bỉ của từng người.
Bước làm ngay hôm nay
Lấy dự án bạn đang bán và liệt kê ra từng phân khu, từng loại căn — căn một phòng ngủ, căn góc, căn view hồ, lô góc hai mặt tiền.
Mỗi dòng trong danh sách đó là một video riêng, với tên căn nằm ngay trong tiêu đề. Đừng gộp lại thành một video “giới thiệu dự án” như mọi người.
Trong mỗi video, trả lời đúng hai câu khách luôn hỏi: căn này giá bao nhiêu và phải bỏ ra bao nhiêu tiền, dòng tiền thế nào.
Xem thêm cách tối ưu từ khoá YouTube cho môi giới và edit video bất động sản có phải kỹ năng bắt buộc không.
Chọn ngách trước, quay sau
Cộng đồng Realtor OS là nơi mình chia sẻ cách chọn ngách và dựng bản đồ nội dung cho từng thị trường.
Câu hỏi thường gặp
Làm video ngách bất động sản khác gì video giới thiệu dự án?
Video giới thiệu dự án nói chung chung về cả khu. Video ngách đi vào một căn cụ thể — giá bao nhiêu, dòng tiền ra sao, khách phải bỏ ra bao nhiêu. Đó là câu hỏi của người sắp mua.
Video ít lượt xem thì có ích gì?
Bộ từ khoá ngách lọc luôn nhu cầu và độ nét của khách. Một video 15 lượt xem đúng người có giá hơn video hàng chục nghìn lượt xem toàn người xem cho vui.
Khi nào nên thuê người edit video?
Khi bạn đã qua giai đoạn xuất phát và đang tăng tốc. Nguyên tắc là giữ lại việc tạo thương hiệu — tức là tự đi quay, tự nói — và chuyển giao phần kỹ thuật.
Đồng nghiệp không ủng hộ làm video thì sao?
Chuyện bình thường ở giai đoạn đầu. Hoàng Việt cũng bị nói “làm video này thì ai xem”. Bạn ấy vẫn làm, và kết quả trả lời thay.
Bài viết liên quan
- Tối ưu từ khoá YouTube để tăng khách hàng hiệu quả
- Edit video bất động sản có phải kỹ năng bắt buộc không
- 6 yếu tố tạo video bất động sản chuyển đổi cao
- Cách giúp môi giới mới vào nghề có khách hàng nhanh nhất
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư.