Đăng ngày ·Đăng Dương
Bạn tìm được một căn ngon, giá tốt hơn mặt bằng chung. Bạn muốn quay video để tìm khách, nhưng vừa cầm điện thoại lên thì nghĩ ngay: quay ra rồi người ta nhìn cột điện, nhìn số nhà là lần ra ngay. Sợ lộ sản phẩm khi làm video bất động sản là nỗi sợ mình gặp nhiều nhất khi anh em hỏi về chuyện xây kênh. Mình không nói nỗi sợ đó sai. Nhưng nó đang khiến bạn hỏi nhầm câu.
Sợ lộ sản phẩm khi làm video bất động sản là nỗi lo có thật
Trong nghề có một kiểu người mà mình hay gọi vui là khách tặc. Họ xem video của bạn, để ý cái cột điện, gốc cây, cái biển số nhà thoáng qua khung hình, rồi lần ra đúng căn đó. Sau đó họ làm việc thẳng với chủ nhà. Công bạn đi tìm, công bạn quay, còn giao dịch thì thuộc về người khác.
Chuyện này có thật. Ai làm nghề vài năm cũng gặp ít nhất một lần. Nên khi anh em nói “em ngại lộ hàng”, mình không bao giờ gạt đi.
Nhưng để ý cách bạn đang đặt câu hỏi. “Có nên làm video không?” — câu này chỉ có hai cửa, và cửa nào cũng dẫn tới chỗ không làm gì cả. Đổi thành “làm thế nào để làm video mà không lộ?” thì tự nhiên có đường đi. Cùng một nỗi lo, nhưng một câu hỏi đóng lại, một câu hỏi mở ra.
Mình nói thẳng chỗ này: rất nhiều lần, nỗi sợ lộ sản phẩm chỉ là cái cớ để mình khỏi phải bắt đầu.
Giữ kín thì sản phẩm còn bị ẩn hơn
Bạn có một viên kim cương. Bạn cất trong hộp, đóng nắp lại, không cho ai xem. Nó vẫn là kim cương. Nhưng không ai biết, nên nó không đổi được thành cái gì cả.
Có một chuyện mình nghĩ nhiều anh em chưa để ý: sản phẩm không phải là tiền, thông tin sản phẩm cũng không phải là tiền. Nó chỉ thành tiền khi nó thành giao dịch. Mà muốn có giao dịch thì phải có khách, muốn có khách thì phải có người biết.
Tệ hơn nữa, viên kim cương này có hạn sử dụng. Chủ nhà xoay được tiền thì rút hàng về. Chủ nhà đổi ý tăng giá thì căn đó không còn rẻ nữa. Người khác bán trước thì coi như xong. Hôm nay nó là kim cương, ngày mai nó thành viên bùn, còn bạn thì cầm cái hộp rỗng.
Mình từng dính đúng chuyện đó. Một căn chủ đang cần xoay tiền để trả ngân hàng, giá chủ chịu bán thấp hơn mặt bằng khu vực. Mình mừng lắm, giữ khư khư, không dám đăng, không dám quay, chỉ đi tìm khách theo cách cũ — gọi cho vài mối quen, hỏi vài đồng nghiệp. Chậm. Khoảng một tuần sau chủ xoay được tiền từ chỗ khác, gọi mình rút hàng về, rồi bán lại đúng giá thị trường.
Mình không mất gì cả. Chỉ là mình không được gì.
Kể câu chuyện của căn nhà, đừng đọc bảng thông số
Đây là chỗ trả lời trực tiếp cho câu “làm sao để làm mà không lộ”.
Phần lớn anh em quay video theo kiểu công bố: địa chỉ ở đâu, ngang bao nhiêu, dài bao nhiêu, đường trước nhà mấy mét, giá bao nhiêu. Quay như vậy thì đúng là lộ thật — vì bạn vừa đọc xong toàn bộ thứ cần để người ta tìm ra căn đó mà không cần bạn.
Có một cách khác. Bạn không công bố thông số định vị. Bạn kể câu chuyện của căn nhà: nó hợp với gia đình như thế nào, ưu điểm nằm ở đâu, nhược điểm là gì, vì sao mức giá này đáng để xem. Cuối video bạn nói thật: hình ảnh chi tiết và địa chỉ cụ thể em chưa tiện công khai, anh chị quan tâm thì để lại liên hệ, em gửi riêng.
Khách thật sự quan tâm sẽ để lại số. Người chỉ muốn dò địa chỉ thì không có gì để dò.
Kể chuyện không có nghĩa là dựng chuyện
Mình phải nói rõ chỗ này, vì nó rất dễ trượt. Kể chuyện ở đây là kể đúng câu chuyện có thật của căn nhà theo một cấu trúc dễ nghe — không phải nghĩ ra một hoàn cảnh cho hấp dẫn. Đừng bịa chủ nhà đang vỡ nợ, đừng bịa mức chênh so với thị trường, đừng bịa lý do bán. Thông tin sai trong nội dung chào bán là thứ có thể quay lại làm hỏng cả giao dịch lẫn tên tuổi của bạn.
Và trước khi quay: xin phép chủ nhà. Quay nội thất, quay số nhà, quay ngõ vào rồi đăng lên mạng khi chủ chưa đồng ý là chuyện có thể phiền cho cả hai bên. Một tin nhắn xin phép mất ba mươi giây, còn rẻ hơn nhiều so với việc phải gỡ video xuống.
Nhưng kể hay đến mấy mà không có người nghe thì cũng bằng không. Bạn ra giữa bãi đất trống, kể một câu chuyện cực hay — chỉ có cây cối nghe bạn. Cũng câu chuyện đó, kể trong một cái rạp có một nghìn người, thì khác hẳn.
Nên thứ bạn cần dựng trước không phải là video, mà là chỗ để kể. Có hai chỗ:
Một là kênh công khai — YouTube, Facebook, TikTok. Chỗ này nuôi lâu, nhưng nuôi được rồi thì nó chạy cả khi bạn ngủ.
Hai là nhóm kín khách hàng tiềm năng, ví dụ một nhóm Zalo gom những người từng hỏi bạn về khu vực đó. Chỗ này giải quyết gọn nỗi lo lộ hàng: bạn kể một lần cho vài trăm người nghe, mà không cần công khai ra ngoài. Với những căn thật sự nhạy cảm, đây là nơi đăng trước.
Video khác tin đăng ở chỗ nó không tắt
Đăng tin trả phí thì hết tiền là hết hiển thị. Và cái tin đó chỉ phục vụ đúng một giao dịch: bán xong căn đó là nó hết việc.
Video thì khác. Căn đó bán rồi, video vẫn nằm trên kênh. Người mới xem xong thấy bạn nói được, họ bấm vào trang chủ, xem tiếp mấy căn khác bạn đang có. Bạn bán một căn mà thu về cả một dòng người quan tâm khu vực đó.
Đó là chỗ mình gọi là lợi ích kép: vừa bán được hàng, vừa xây được tên tuổi. Làm đủ lâu thì khách sẽ nói với bạn câu quen thuộc — mở điện thoại ra lúc nào cũng thấy em.
Chuyện này liên quan trực tiếp tới thương hiệu cá nhân của người môi giới. Tin đăng không xây được cái đó cho bạn. Video thì có.
Nói trước nhược điểm còn hơn để khách tự phát hiện ở đầu ngõ
Có một kiểu làm mà mình rất ngại: ảnh chụp góc đẹp nhất, chỉnh sáng lên, giấu hết chỗ xấu. Khách đọc tin thấy lung linh, hẹn đi xem. Đến đầu ngõ, nhìn thấy con ngõ thật, cảm xúc tụt xuống ngay. Và người khách đó không chỉ bỏ căn nhà — họ bỏ luôn bạn.
Mình lấy một ví dụ. Căn nhà nằm trong ngõ khoảng một mét rưỡi, xe máy vào được, ô tô thì không. Đây là nhược điểm thật, không giấu được.
Cách mình làm: quay từ ngoài đường lớn đi vào, để khách nhìn thấy đúng con ngõ đó ngay trong video. Rồi nói thẳng trong lúc quay — ngõ này ô tô không vào tận cửa được, chỗ gửi xe gần nhất cách đây khoảng chừng này, đổi lại thì căn này yên tĩnh và giá mềm hơn hẳn mặt ngõ rộng. Khen được mười thì cũng phải chê một hai.
Người nào chấp nhận được thì mới gọi. Và người đã gọi thì gần như không bỏ ngang giữa chừng.
Xử lý từ chối phải làm từ lúc khách chưa đặt chân tới. Đợi họ đến tận nơi rồi mới chữa thì muộn rồi.
Khách bây giờ xem video xong mới đi xem nhà
Hồi mình mới làm nghề, một ngày dẫn đúng một gia đình đi xem nhà ba lần — sáng, trưa, tối. Có khách xem ròng rã ba tháng mới quyết. Đi cùng họ mòn cả xe.
Bây giờ khác. Khách xem mười video ở nhà, loại bớt, chọn ra một hai căn rồi mới nhấc máy hẹn đi xem. Có người ngâm ba tháng, sáu tháng, cả năm — nhưng họ ngâm bằng cách xem video, chứ không phải bằng cách đi cùng bạn.
Nghĩa là nếu bạn không có video, bạn không có mặt trong khoảng thời gian đó. Bạn chỉ xuất hiện ở đoạn cuối, khi khách đã chọn xong rồi.
Bạn thử một việc ngay bây giờ: gõ tên dự án hoặc tên khu vực bạn đang bán lên bất kỳ nền tảng nào. Sẽ có người đang làm nội dung ở đó. Họ không rảnh hơn bạn. Nếu bạn không cung cấp video cho khách của mình, người khác sẽ cung cấp — và khách sẽ mua của người đó.
Bước làm ngay hôm nay
Chọn một căn bạn đang ngại nhất — căn ngon, căn bạn sợ mất. Quay đúng một video theo hướng kể chuyện: nó hợp với ai, mạnh ở đâu, yếu ở đâu, vì sao đáng xem. Không đọc địa chỉ, không đọc thông số định vị. Kết bằng một câu mời để lại liên hệ.
Trước khi quay, nhắn cho chủ nhà một câu xin phép. Sau khi đăng, đừng nhìn lượt xem — nhìn số người nhắn tin.
Bạn muốn có chỗ để kể chuyện trước khi cần bán
Kênh không dựng được trong một tuần. Nếu bạn muốn có sẵn một nơi để đăng khi gặp căn ngon, thay vì lúc đó mới cuống lên đi tìm khách, thì đây là chỗ anh em trong nghề đang làm cùng nhau.
Câu hỏi thường gặp
Sợ lộ sản phẩm khi làm video bất động sản thì nên bắt đầu thế nào?
Bắt đầu bằng cách đổi kiểu quay: kể câu chuyện của căn nhà thay vì đọc bảng thông số và địa chỉ. Không quay biển số nhà, không nêu thông tin đủ để định vị, kết video bằng lời mời để lại liên hệ. Với căn thật sự nhạy cảm thì đăng trong nhóm kín khách hàng tiềm năng trước, chưa cần công khai.
Nếu người khác lấy mất căn đó thì sao?
Rủi ro đó có thật và không thể triệt tiêu hoàn toàn. Nhưng cần đặt nó cạnh rủi ro còn lớn hơn: chủ nhà xoay được tiền, đổi giá hoặc rút hàng về, và bạn không kịp làm gì cả. Thông tin sản phẩm chưa phải là của bạn cho tới khi nó thành giao dịch.
Có cần xin phép chủ nhà trước khi quay video căn nhà không?
Nên xin, và nên xin bằng tin nhắn để còn lưu lại. Quay nội thất, số nhà, lối vào rồi đăng công khai khi chủ chưa đồng ý có thể gây phiền cho chủ nhà lẫn cho bạn. Xin phép cũng là dịp thống nhất luôn phần nào được quay, phần nào không.
Nói nhược điểm của căn nhà ra thì khách bỏ mất không?
Khách không hợp thì bỏ ngay từ đầu, và đó là điều tốt vì bạn đỡ mất công dẫn đi xem. Khách chấp nhận được nhược điểm mới là khách thật. Còn giấu nhược điểm thì khách vẫn phát hiện ra, chỉ là muộn hơn, và lúc đó họ mất niềm tin vào cả bạn chứ không riêng căn nhà.
Chưa có kênh, chưa có người xem thì làm video có ích gì?
Mười video đầu tiên không phải để có khách, mà để có kỹ năng quay và nói. Ít người xem ở giai đoạn này lại là lợi thế. Song song đó nên dựng dần một nhóm kín gồm những người từng hỏi bạn về khu vực — nhóm đó ra khách sớm hơn kênh công khai.
Bài viết liên quan
- Làm video bất động sản không lộ mặt vẫn ra khách
- Xây kênh bất động sản cho môi giới từ con số không
- Sáu yếu tố tạo video bất động sản chuyển đổi cao
- Chăm chỉ làm video nhưng chưa chốt được giao dịch
Xem video đầy đủ
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Các ví dụ về căn nhà và mức giá trong bài là ví dụ minh hoạ để làm rõ cách làm, không phải sản phẩm hay giao dịch cụ thể.