Đăng ngày ·Đăng Dương
Kiếm tiền từ kênh bất động sản không chỉ có mỗi hoa hồng môi giới — có tới chín nguồn thu khác nhau, và chọn nhầm nguồn thu thì quay bao nhiêu video cũng khó ra tiền. Đây là phần mình thấy nhiều người bỏ qua nhất: dựng kênh xong xuôi rồi mới ngồi hỏi bán gì, trong khi đúng ra phải hỏi ngược lại.
Kiếm tiền từ kênh bất động sản nên được chốt trước khi quay
Nếu bạn hỏi mình trong cả quá trình xây kênh thì bước nào quan trọng nhất, mình sẽ trả lời là bước cuối — bước xác định mô hình kinh doanh. Và nói thật thì đáng lẽ nó phải là bước bạn xem đầu tiên.
Lý do rất đơn giản. Nguồn thu bạn nhắm tới quyết định gần như mọi thứ phía trên nó: bạn làm nội dung cho ai xem, bạn cần bao nhiêu người xem, và bạn cần người xem tin bạn tới mức nào. Một kênh sống bằng hoa hồng môi giới chỉ cần vài chục người xem đúng tệp là đã có giao dịch. Một kênh sống bằng tiền quảng cáo thì cần hàng trăm nghìn lượt xem mới có được một khoản đáng kể. Hai con đường đó đòi hỏi hai kiểu nội dung khác hẳn nhau.
Nên nếu bạn đang ở giai đoạn chưa quay video nào, mình khuyên bạn đọc hết bài này trước, rồi mới quay lại phần dựng kênh. Toàn bộ bảy bước phía trước — chọn phong cách, dựng chân dung khách hàng, tìm kênh hình mẫu, sản xuất nội dung, kéo traffic — mình đã viết riêng trong bài cách xây kênh bất động sản. Bài này chỉ bóc đúng phần tiền.
Chín nguồn thu từ kênh bất động sản gồm những gì?
Đây là chín cách mà mình đã hoặc đang thấy người trong nghề dùng để chuyển một cái kênh thành tiền. Không phải cái nào cũng hợp với bạn, và gần như chắc chắn bạn không nên làm cả chín cùng lúc.
| Nguồn thu | Tiền về từ đâu | Cần có trước |
|---|---|---|
| Hoa hồng môi giới | Phí môi giới trên từng giao dịch bạn chốt được | Chứng chỉ hành nghề và hành nghề trong một doanh nghiệp |
| Dịch vụ liên quan | Nội thất, pháp lý, giấy tờ — hoa hồng hoặc phí làm video giới thiệu | Quan hệ với đơn vị cung cấp, và kênh đã có người xem |
| Kinh doanh sàn | Phần lãi của sàn giao dịch do bạn mở | Thương hiệu đủ mạnh để tuyển và giữ được người |
| Đầu tư bất động sản | Chênh lệch khi bạn bán chính sản phẩm mình đã mua | Vốn, khẩu vị rủi ro rõ ràng, và kênh đủ sức bán ra |
| Thu phí review | Chủ nhà hoặc chủ đầu tư trả tiền để bạn làm video | Kênh có lượng người xem đúng tệp và đủ đều |
| Tư vấn và cố vấn | Khách trả phí cho buổi làm việc riêng với bạn | Hiểu biết hoặc trải nghiệm thật ở một thị trường cụ thể |
| Phí hội viên | Người xem trả phí hằng tháng để vào nhóm riêng | Nội dung đủ giá trị để người ta trả đều đặn |
| Quảng cáo từ lượt xem | Nền tảng chia lại tiền quảng cáo chạy trên video của bạn | Đạt ngưỡng bật kiếm tiền mà nền tảng đặt ra |
| Đào tạo | Học phí từ người muốn học lại cách bạn đã làm | Kết quả thật, kiểm chứng được, chứ không chỉ lý thuyết |
Hoa hồng môi giới còn là nguồn thu chính hay không?
Với phần lớn người đọc bài này thì câu trả lời là có, và mình nghĩ nên như vậy ít nhất trong một hai năm đầu. Tám nguồn còn lại đều cần kênh đã có tiếng hoặc cần vốn, còn hoa hồng môi giới thì bạn bắt đầu được ngay từ giao dịch đầu tiên, kể cả khi kênh mới vài trăm người theo dõi.
Nhưng có một điều kiện pháp lý bạn phải nắm trước khi tính tới đồng hoa hồng nào. Theo Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Điều 61 quy định cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Cổng thông tin Chính phủ cũng đã phân tích điểm mới này theo hướng siết chặt hơn so với luật cũ: cá nhân không còn được hành nghề môi giới tự do như trước.
Nói cách khác, kênh của bạn có thể mang khách về, nhưng khâu đứng tên giao dịch và nhận phí thì phải nằm trong khuôn khổ đó. Phần điều kiện hành nghề mình đã viết kỹ hơn trong bài chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề, bạn nên đọc trước khi tính đường dài.
Kênh có người xem thì bán thêm được gì?
Khi kênh bắt đầu có người xem đều, sẽ có những khoản tiền tự tìm đến mà bạn không cần đi chào. Hai khoản mình gặp sớm nhất là dịch vụ liên quan và phí review.
Dịch vụ liên quan là những thứ đi kèm với một căn nhà: nội thất, thủ tục pháp lý, giấy tờ. Có đơn vị nội thất từng chủ động tìm tới nhờ mình làm một video giới thiệu cho họ, và mình thu mười triệu đồng cho video đó. Nếu bạn tự làm được phần thủ tục hay giấy tờ thì đó cũng là một khoản thu, không phải chia cho ai.
Phí review thì thẳng hơn: chủ nhà hoặc chủ đầu tư trả tiền để bạn quay một video về sản phẩm của họ. Mình từng nhận mười triệu cho một video review căn hộ dự án, nhưng đó là mức của khá lâu về trước, và mức này dao động rất mạnh theo độ phủ của từng kênh. Mình không đi sâu vào nguồn thu này vì nó có trần khá thấp — bạn chỉ quay được chừng đó video một tháng, trong khi cùng thời gian đó một giao dịch môi giới thường mang về nhiều hơn hẳn.
Cả hai con số trên là mức mình nhận ở thời điểm cụ thể trên kênh của mình, không phải bảng giá chung của thị trường. Bạn đừng lấy làm chuẩn để đi báo giá.
Tiền quảng cáo từ lượt xem được bao nhiêu?
Ít hơn bạn nghĩ rất nhiều. Mình nói luôn con số thật trên kênh mình: một video về phương pháp định giá bất động sản đạt hơn ba trăm mười hai nghìn lượt xem, và mang về khoảng 729 đô la, quy ra chừng mười lăm tới mười sáu triệu đồng. Hơn ba trăm nghìn lượt xem là con số mà phần lớn kênh bất động sản cả năm không chạm tới, mà đổi lại chưa bằng phí môi giới của một giao dịch cỡ vừa.
Ngưỡng để bật được cũng không thấp. Theo điều kiện tham gia Chương trình Đối tác YouTube, kênh cần đạt một trong hai nhóm ngưỡng: một nghìn người đăng ký kèm bốn nghìn giờ xem hợp lệ trong mười hai tháng gần nhất, hoặc một nghìn người đăng ký kèm mười triệu lượt xem Shorts hợp lệ trong chín mươi ngày gần nhất. Kèm theo đó là các yêu cầu về tuân thủ chính sách và tài khoản thanh toán.
Chỗ nguy hiểm của nguồn thu này
Mình thấy có người cố tình chạy theo tiền quảng cáo nên làm nội dung đu bám tin nóng hoặc nói xấu thị trường, vì loại đó lên view rất nhanh. Bạn đừng đi đường đó. Người xem tới vì nội dung kiểu ấy không phải người sẽ mua nhà của bạn, và cái mất về uy tín lớn hơn nhiều so với vài triệu tiền quảng cáo.
Thu phí tư vấn và thu phí cố vấn khác nhau ra sao?
Hai chữ này hay bị dùng lẫn, nhưng với mình chúng khác nhau ở chỗ bạn lấy gì ra để nói.
Tư vấn là bạn đưa ra hướng dẫn và gợi ý dựa trên hiểu biết của mình về thị trường. Bạn có thể chưa từng tự xuống tiền ở đó, nhưng bạn nắm thông tin, nắm quy hoạch, nắm mặt bằng giá. Cố vấn thì khác: bạn đưa ra nhận định và giải pháp dựa trên trải nghiệm bạn đã đi qua. Bạn đã tự đầu tư, đã thắng và đã thua ở chính thị trường đó, rồi mới ngồi nói với người khác.
Nguồn thu này đến từ một chỗ rất tự nhiên. Khi kênh của mình có người theo dõi ở nhiều tỉnh thành và cả ở nước ngoài, có những nhà đầu tư rất sành sỏi tìm tới — họ không thiếu tiền và không thiếu kinh nghiệm, họ chỉ không phải người bản địa nên không nắm được thị trường mình đang làm. Ban đầu mình tư vấn miễn phí, sau đông quá thì mình thu phí. Người khách đầu tiên mình thu năm triệu đồng cho hai tiếng làm việc, sau đó dẫn đi xem sản phẩm thực tế.
Điều đáng nói là nguồn thu này thường không đứng một mình. Người đã trả tiền để nghe bạn phân tích rất hay trở thành người mua hàng của bạn ngay sau đó. Nếu bạn cũng đang đi theo hướng tự đầu tư, mình đã viết riêng về bốn yếu tố giúp môi giới bất động sản đi đầu tư.
Thu phí hội viên có làm bạn giàu lên không?
Không, và mình nghĩ bạn nên nhìn nó đúng như vậy ngay từ đầu.
Mô hình này thì nền tảng đã dựng sẵn. YouTube có tính năng hội viên của kênh, cho phép người xem trả phí hằng tháng và nhận lại đặc quyền riêng như huy hiệu, biểu tượng cảm xúc. Để bật được thì kênh phải đáp ứng yêu cầu tối thiểu của nhóm tính năng tài trợ từ người hâm mộ và phải nằm trong khu vực được cung cấp. Ngoài YouTube thì nhiều người làm bằng nhóm Zalo hoặc nhóm Facebook thu phí, chia nhiều bậc giá từ vài chục nghìn tới hơn một triệu đồng mỗi tháng tuỳ mức độ được chăm sóc.
Mình từng thu phí kiểu này, và bài học rút ra là giá trị thật của nó không nằm ở khoản phí. Nó nằm ở chỗ sàng lọc. Người chịu bỏ ra một khoản tiền nhỏ hằng tháng để ở trong nhóm của bạn là người nghiêm túc muốn đi tiếp — và chính họ mới là người sẽ cùng bạn làm những việc lớn hơn sau này. Nên hãy coi phí hội viên là một cái cổng lọc khách, không phải một nguồn sống.
Mở sàn, đi đầu tư và đào tạo đều dựa hẳn vào thương hiệu
Ba nguồn thu còn lại có chung một đặc điểm: chúng không đến từ cái kênh, chúng đến từ uy tín mà cái kênh tạo ra. Và cũng vì thế mà chúng đến sau, không phải chỗ để bắt đầu.
Mở sàn là ví dụ rõ nhất, kể cả mặt thất bại. Mình từng mở một sàn giao dịch và giữ vai trò điều hành, toàn bộ việc tuyển người và gọi được đối tác đều dựa vào thương hiệu cá nhân đã có sẵn. Nhưng mình mở đúng vào lúc thị trường bắt đầu khó, và sau gần một năm thì phải đóng cửa. Mình kể chuyện này ra vì nó cân bằng lại bức tranh: thương hiệu giúp bạn mở được sàn, nhưng nó không đỡ được bạn khi thị trường quay đầu. Nếu bạn đang là chủ sàn, mình có một bài riêng về cách xây kênh video cho chủ sàn bất động sản.
Đầu tư thì kênh phục vụ cả hai đầu. Đầu ra là bạn dùng kênh để bán chính sản phẩm mình đã mua. Đầu vào là bạn quen được những nhà đầu tư có vốn nhờ làm nội dung đều đặn, rồi cùng họ góp vốn làm chung — phần này mình thấy giá trị hơn cả phần bán ra.
Còn đào tạo thì mình đặt cuối danh sách một cách có chủ ý. Bạn chỉ nên đi dạy khi đã có kết quả thật và kiểm chứng được, chứ không phải khi vừa học xong ở đâu đó. Mình bắt đầu đào tạo sau nhiều năm bán hàng, và tới nay đã làm việc với hơn năm mươi sàn giao dịch — nhưng nếu không có quãng bán hàng trước đó thì không có gì để dạy cả.
Nên bắt đầu từ nguồn thu nào?
Chọn một. Đây là điều mình muốn bạn nhớ nhất từ bài này.
Chín nguồn thu nhìn thì hấp dẫn, nhưng mỗi nguồn đòi hỏi một kiểu nội dung và một kiểu người xem khác nhau. Chạy cả chín cùng lúc ở giai đoạn đầu là cách nhanh nhất để không giỏi cái nào. Với gần như tất cả người mới, mình khuyên chọn hoa hồng môi giới làm nguồn chủ lực, làm cho ra tiền đã, rồi các nguồn khác sẽ tự mọc thêm khi kênh lớn lên.
Ba câu tự hỏi trước khi quay video tiếp theo
Video này phục vụ nguồn thu nào trong chín nguồn? Người xem đúng của nó là ai? Và nếu họ xem xong thì bước tiếp theo bạn muốn họ làm là gì? Trả lời được cả ba thì bạn đã đi trước phần lớn kênh bất động sản đang đăng đều mà không ra giao dịch — chỗ hỏng này mình có bóc riêng trong bài lỗi kênh bất động sản nhìn vào đâu để biết.
Một điều mình muốn nói thẳng để bạn khỏi kỳ vọng sai. Chín nguồn thu này là bản đồ, không phải lời hứa. Chúng cho bạn biết tiền có thể đến từ đâu và cần chuẩn bị gì, nhưng không có con đường nào bảo đảm ra kết quả — thị trường, sản phẩm bạn cầm, vốn liếng và cả thời điểm đều tham gia vào đó. Những con số mình nêu trong bài là kết quả riêng của mình ở từng thời điểm cụ thể, bạn đọc để hình dung độ lớn, đừng đọc như mức thu nhập sẽ tới.
Nếu bạn đang muốn nhìn tổng thể đường đi của thu nhập trong nghề chứ không chỉ riêng phần kênh, mình có bài cách kiếm 1 tỷ đầu tiên với nghề môi giới bất động sản đi theo hướng đó.
Chọn nguồn thu rồi dựng kênh quanh nó
Từ việc chốt mô hình kinh doanh, tới thiết kế tuyến nội dung phục vụ đúng nguồn thu đó, tới cách đo xem kênh có đang đi đúng hướng — đây là phần các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn đang ngồi lại với nhau để làm thành hệ thống.
Câu hỏi thường gặp
Kênh còn ít người theo dõi thì kiếm tiền từ kênh bất động sản được chưa?
Được, nếu bạn chọn hoa hồng môi giới làm nguồn thu. Nguồn này không phụ thuộc vào lượng người theo dõi mà phụ thuộc vào việc có đúng người cần mua xem được video của bạn. Ngược lại, các nguồn như tiền quảng cáo hay phí review thì bắt buộc phải có quy mô người xem mới chạy được.
Làm môi giới tự do rồi nhận hoa hồng có được không?
Theo Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Cá nhân không còn được hành nghề môi giới tự do như quy định cũ.
Tiền quảng cáo từ lượt xem có đủ sống không?
Với kênh bất động sản thì gần như không. Trên kênh của mình, một video hơn ba trăm mười hai nghìn lượt xem mang về khoảng 729 đô la, chừng mười lăm tới mười sáu triệu đồng — thấp hơn nhiều so với phí môi giới một giao dịch. Hãy coi đây là khoản phụ, không phải nguồn chính.
Thu phí tư vấn khác thu phí cố vấn thế nào?
Tư vấn là đưa ra hướng dẫn và gợi ý dựa trên hiểu biết của bạn về thị trường, kể cả khi bạn chưa tự đầu tư ở đó. Cố vấn là đưa ra nhận định và giải pháp dựa trên trải nghiệm bạn đã thật sự đi qua, đã tự xuống tiền và đã có kết quả.
Nên làm bao nhiêu nguồn thu cùng lúc?
Giai đoạn đầu nên tập trung đúng một nguồn. Mỗi nguồn thu đòi hỏi một kiểu nội dung và một tệp người xem khác nhau, nên chạy nhiều nguồn cùng lúc thường dẫn tới kênh không rõ hướng. Khi nguồn đầu tiên đã ra tiền đều thì các nguồn khác sẽ tự xuất hiện.
Bài viết liên quan
- Cách xây kênh bất động sản qua tám bước
- Chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề
- 4 yếu tố giúp môi giới bất động sản đi đầu tư thành công
- Cách kiếm 1 tỷ đầu tiên với nghề môi giới bất động sản
- Lỗi kênh bất động sản nhìn vào đâu để biết và sửa thế nào
Xem video đầy đủ
Bài này bóc riêng phần mô hình kinh doanh trong video gốc ghi tháng 6/2026; phần hướng dẫn dựng kênh nằm ở bài liên kết phía trên. Các mức phí và doanh thu nêu trong bài là kết quả riêng của người chia sẻ tại từng thời điểm, không phải bảng giá thị trường và không phải mức thu nhập bạn sẽ đạt được. Ngưỡng bật kiếm tiền của các nền tảng có thể thay đổi, hãy kiểm tra lại tại trang trợ giúp chính thức trước khi dựa vào đó. Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư hay tư vấn pháp lý.