Đăng ngày ·Đăng Dương
Bạn đăng một căn nhà, hai mươi người gọi, bạn dẫn đi xem cả tuần và không ai chốt. Vấn đề không phải căn nhà — mà là bạn đang lọc khách bằng chân thay vì bằng video. Cách review bất động sản trên video tử tế sẽ làm việc lọc đó hộ bạn, trước khi ai kịp lên xe.
Cách review bất động sản trên video không phải là quay cho đẹp
Căn nhà đầu tiên mình bán có giá hơn một tỷ. Đăng tin xong, một ngày hai mươi mấy người gọi. Nghe thì sướng, nhưng dẫn không xuể, và phần lớn đến nơi mới biết không hợp.
Từ đó mình mới nghĩ tới chuyện đóng gói căn nhà lại thành một thứ có thể gửi đi được. Lúc đó còn chưa nghĩ ra là video.
Khi làm được rồi thì mọi thứ đổi: gửi video cho hai mươi khách, chỉ còn mười người đến xem. Mười người kia tự loại — họ xem xong biết là không hợp, và không ai mất buổi tối nào cả.
Đó là mục tiêu thật của review: sàng lọc, chứ không phải thu hút. Nếu bạn quay để khoe cho đẹp, bạn sẽ kéo về đúng cái đám đông mà mình vừa kể.
Còn một điểm nữa ít người để ý: video ở lại. Nó nằm trên nền tảng với đúng cụm từ khoá sản phẩm cộng địa danh, và người tìm đúng thứ đó vẫn thấy nó sau nhiều tháng. Có những video ba năm trước tới giờ vẫn có người vào hỏi.
Việc phải quyết trước khi bấm máy
Trước khi nghĩ tới góc máy, phải trả lời một câu: căn này có được lộ vị trí chính xác hay không.
Đây là bài học xương máu. Mình từng review một căn rất kỹ, quay cả đường vào — và khách xem video tự mò ra tận nơi, không gọi ai cả.
- Sản phẩm bạn không nắm chắc, không độc quyền → quay kín. Bắt đầu từ trong nhà: phòng khách, bếp, lên các tầng. Không quay ngõ, không quay mặt trước.
- Sản phẩm chính chủ hoặc bạn độc quyền → quay mở. Đi từ chợ, từ trường học vào tận cửa, cho người xem thấy hết đường đi.
Nhiều bạn sợ ngược lại: sợ quay lên rồi khách tự tìm thấy nhà thì môi giới hết việc. Thực tế thì một căn nằm sâu trong ngõ ba bốn khúc ngoặt, chỉ quay bên trong thôi, không ai mò ra được.
Giấu vị trí khác hẳn giấu khuyết điểm
Không quay ngõ để giữ khách là chuyện nghề, ai cũng hiểu. Nhưng chọn góc cho cái ngõ hẹp trông rộng ra thì là chuyện khác. Mình từng đăng một tấm ảnh ngõ chụp thẳng, nhìn thoáng, trong khi thực tế phải qua mấy khúc ngoặt mới tới — khách kéo đến rồi quay về, mất buổi tối của họ và mất luôn thiện cảm với mình. Khuyết điểm thì cứ nói trước, người nào chấp nhận được vẫn đến.
Trình tự quay một căn nhà
Khung này dùng được cho gần như mọi căn thổ cư:
- Tiện ích xung quanh trước. Chợ, trường, uỷ ban, bệnh viện, công viên — chọn thứ mà nhắc tên là nhiều người biết.
- Đường vào. Từ tiện ích đi vào ngõ, vào tới cửa. Quay hai người thì đẹp nhất, một người đi trước cầm máy. Đi một mình thì gắn máy lên xe.
- Mặt tiền. Mấy tầng, mới hay cũ, sơn màu gì.
- Phòng khách. Rộng bao nhiêu, nội thất kiểu gì.
- Cầu thang. Vì sao có bậc bước lên bếp, gỗ loại gì, vì sao chủ nhà chọn loại đó.
- Bếp. Đây là chỗ nói kỹ nhất cho người nội trợ: bồn rửa đặt đâu, chạn để bát có vừa tầm với không, có cửa hậu không, thông gió thế nào.
- Các tầng trên, phòng ngủ, phòng thờ, sân phơi — mỗi chỗ một ý riêng.
Giá nói hai lần: một lần ở đầu video và một lần ở cuối. Người xem lướt vào giữa vẫn cần biết, và người xem hết cần được nhắc lại.
Về khung hình thì đơn giản: TikTok cầm dọc, YouTube cầm ngang, Facebook kiểu nào cũng được.
Ngồi nghe chủ nhà trước khi bấm máy
Đây là bước hầu như ai cũng bỏ, và nó là bước làm nên khác biệt.
Có căn chủ nhà xây mười sáu tháng. Mười sáu tháng chọn từng viên gạch, cãi nhau với thợ, đổi thiết kế mấy lần. Nếu bạn không ngồi nghe ông ấy kể thì bạn quay xong chỉ có một cái nhà — còn nghe rồi thì bạn quay được lý do đằng sau từng thứ.
Người xem cảm được cái đó. Họ không mua bốn bức tường, họ mua thứ ai đó đã dồn công vào.
Nhà trống thì phải vẽ ra
Căn chưa có nội thất là căn khó quay nhất, vì nhìn vào chỉ thấy trống.
Cách xử lý là nói cho người ta hình dung: buổi tối chị dắt xe vào để chỗ này; mảng tường này treo thêm mấy bức ảnh gia đình; góc kia kê bộ bàn ăn là vừa. Người xem nhìn chỗ trống mà nghe vậy thì trong đầu họ căn nhà đã có người ở.
Kèm theo là một thói quen nhỏ mà hiệu quả: đừng đứng nói suông, phải có cử động. Ngõ rộng ba mét thì dang tay ra đo, hoặc bước ba bước cho người ta thấy. Nói “ngõ ba mét” thì không ai hình dung được, mà nhìn bạn bước thì hình dung được ngay.
Mỗi loại sản phẩm một cách quay
Nhà mới, nhà cũ, đất, dự án — bốn thứ khác nhau, đừng dùng chung một kịch bản.
Riêng dự án thì phải quay từ tầm vĩ mô xuống: xung quanh dự án có gì, nội khu ra sao, tiện ích thế nào, rồi mới tới từng loại hình, rồi mới tới từng căn. Nhảy thẳng vào một căn thì người xem không biết nó nằm ở đâu trong bức tranh lớn.
Ba lỗi làm hỏng hết công sức
Lỗi một — bê nguyên video của chủ đầu tư đi chạy quảng cáo. Cả trăm môi giới cùng dùng đúng một video đó. Người xem không phân biệt được ai với ai, và cuối cùng ai nhiều tiền quảng cáo hơn thì thắng. Bạn đang đốt tiền để xây thương hiệu cho người khác.
Lỗi hai — nói như con vẹt. Nghe người khác tư vấn thế nào thì bê nguyên đi nói lại, trong khi bản thân chưa đặt chân tới khu đó. Người mua hỏi một câu ngoài kịch bản là lộ ngay.
Lỗi ba — làm một cái rồi thôi. Một video không phủ được thị trường nào cả. Cách làm là quay cho YouTube, cắt lại đăng TikTok, rồi mang sang Facebook — một buổi quay ra nhiều mảnh nội dung, và cứ thế tích lại.
Bước làm ngay hôm nay
Chọn một sản phẩm bạn đang có. Trả lời trước hai câu: căn này được lộ vị trí không, và bạn biết gì về nó ngoài những dòng trên tin rao.
Nếu câu thứ hai trả lời không xong thì gọi chủ nhà và xin nói chuyện mười lăm phút trước khi quay.
Rồi quay theo đúng trình tự ở trên, nhắc giá ở đầu và cuối, đăng trong ngày. Mai làm căn tiếp theo.
Xem thêm review bất động sản hình thành trong tương lai lúc chưa mở bán và tiêu đề video bất động sản viết sao để giữ chân người xem.
Video review đầu tiên nên có người xem trước
Trong Cộng đồng Realtor OS, các môi giới gửi bản nháp cho nhau soi trước khi đăng công khai.
Câu hỏi thường gặp
Cách review bất động sản trên video khác gì quay giới thiệu thường?
Mục tiêu khác nhau. Quay giới thiệu nhắm vào thu hút càng nhiều người càng tốt, còn review nhắm vào sàng lọc. Gửi video cho hai mươi khách mà chỉ mười người đến xem là video đang làm đúng việc của nó.
Quay lên rồi khách tự tìm thấy nhà thì sao?
Với sản phẩm bạn không nắm chắc thì quay kín, chỉ quay bên trong, không quay ngõ và mặt trước. Một căn nằm sâu trong ngõ nhiều khúc ngoặt thì không ai mò ra được. Nhưng giấu vị trí khác hẳn giấu khuyết điểm — khuyết điểm vẫn phải nói trước.
Nên nói giá ở chỗ nào trong video?
Hai lần, ở đầu và ở cuối. Người lướt vào giữa vẫn cần biết ngay, còn người xem hết thì cần được nhắc lại trước khi quyết định gọi hay không.
Nhà chưa có nội thất thì quay thế nào cho đỡ trống?
Nói cho người xem hình dung: buổi tối dắt xe vào để chỗ nào, mảng tường nào treo ảnh, góc nào kê bàn ăn. Và luôn có cử động khi mô tả kích thước — dang tay hoặc bước chân để đo thay vì đọc con số.
Bài viết liên quan
- Review bất động sản hình thành trong tương lai lúc chưa mở bán
- Cách quay video ngắn đơn giản hiệu quả
- Phông nền quay video bất động sản dọn thế nào cho gọn
- 6 yếu tố tạo video bất động sản chuyển đổi cao
- Cách thiết kế hành trình mua hàng bất động sản để khách tự tìm đến
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Khi quay có sử dụng thiết bị bay, hãy kiểm tra quy định về vùng bay và xin phép theo đúng quy định hiện hành.