Đăng ngày ·Đăng Dương
Chọn sàn bất động sản để đầu quân giờ không còn là chuyện hợp tính nhau hay hơn nhau vài phần trăm hoa hồng. Luật buộc cá nhân môi giới phải hành nghề trong một doanh nghiệp, nên nơi bạn đứng tên đã thành một phần tư cách hành nghề của chính bạn. Bài này đưa ra những tiêu chí soi được, áp cho mọi nơi — cả chỗ bạn sắp vào lẫn chỗ bạn đang làm.
Chọn sàn bất động sản bây giờ khác chuyện chọn chỗ làm ở điểm nào?
Khác ở chỗ nó không còn là một quyết định thuần tuý nghề nghiệp. Trước đây chọn sai chỗ thì mất thời gian, mất mấy tháng thu nhập, rồi đi nơi khác. Bây giờ chọn sai còn kéo theo một lớp rủi ro nữa đổ thẳng lên đầu người môi giới, chứ không dừng ở người chủ.
Bản toàn văn Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đăng Công báo số 43 + 44 ngày 08-01-2024 ghi ở khoản 2 Điều 61 rằng cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Luật này có hiệu lực từ ngày 1.8.2024, sớm hơn mốc ghi trong bản gốc, vì Quốc hội đã sửa khoản 1 Điều 82 của nó — chuyện được thuật lại trong bài về việc Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng có hiệu lực từ 1.8.2024 trên Cổng Xây dựng chính sách, pháp luật. Nhiều bài báo vẫn ghi mốc cũ, nên chỗ này đáng nhớ.
Hai chữ “một doanh nghiệp” là chỗ toàn bộ bài này bám vào. Nghề của bạn không đứng riêng được nữa; nó đứng chung với tư cách pháp lý của nơi bạn đầu quân. Nơi đó đủ điều kiện thì bạn đủ, nơi đó hở chỗ nào thì cái hở ấy chạm tới bạn.
Bài này không đi vào tấm chứng chỉ của bạn. Muốn biết thi ra sao, học ở đâu, tấm cũ còn dùng được bao lâu thì mời sang chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề. Từ đây trở xuống, ống kính quay hẳn sang phía đối diện: cái pháp nhân mà bạn sắp đứng tên bên dưới.
Bốn thứ nên hỏi xem trước khi ký là gì?
Bốn thứ này không phải mình nghĩ ra để làm khó ai. Chúng là bốn điều kiện mà khoản 1 Điều 61 của luật đặt ra cho chính doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới; phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ; có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản; và trước khi hoạt động, phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Điều đáng nói là từ ngày Nghị định số 339/2026/NĐ-CP ngày 26/8/2026 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản có hiệu lực, bốn điều kiện ấy không còn là lời khuyên nữa. Điều 73 của nghị định gắn cho mỗi chỗ thiếu một mức phạt, và có cả hình thức phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới từ 03 tháng đến 06 tháng.
| Thứ bạn hỏi xem | Chỗ đặt ra yêu cầu | Nếu nơi đó thiếu |
|---|---|---|
| Bản quy chế hoạt động dịch vụ môi giới | Điểm a khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 | Điểm b khoản 2 Điều 73 Nghị định 339/2026: phạt doanh nghiệp 60 đến 80 triệu đồng, buộc bổ sung quy chế |
| Người trong doanh nghiệp có chứng chỉ hành nghề | Điểm c khoản 1 Điều 61, tối thiểu một cá nhân | Điểm c khoản 2 Điều 73: phạt 60 đến 80 triệu đồng, kèm đình chỉ hoạt động 03 đến 06 tháng |
| Cơ sở vật chất, kỹ thuật phục vụ hoạt động | Điểm b khoản 1 Điều 61, theo quy định của Chính phủ | Điểm d khoản 2 Điều 73: phạt 60 đến 80 triệu đồng, kèm đình chỉ hoạt động 03 đến 06 tháng |
| Đã gửi thông tin doanh nghiệp tới cơ quan quản lý cấp tỉnh | Điểm d khoản 1 Điều 61, làm trước khi hoạt động | Điểm c khoản 3 Điều 73: phạt 120 đến 160 triệu đồng, kèm đình chỉ hoạt động 03 đến 06 tháng |
Cột bên phải mới là phần liên quan trực tiếp tới bạn, và đáng dừng lại lâu hơn một chút. Khoản 4 Điều 73 không nói về tiền. Nó nói rằng ba trong số các thiếu sót ở bảng trên — không có người mang chứng chỉ, không đủ cơ sở vật chất kỹ thuật, và không gửi thông tin doanh nghiệp trước khi hoạt động — còn kéo theo hình thức phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới từ 03 tháng đến 06 tháng.
Hãy hình dung việc đó xảy ra với nơi bạn đang làm. Khoản 2 Điều 61 buộc bạn phải hành nghề trong một doanh nghiệp; doanh nghiệp ấy bị đình chỉ thì chỗ đứng hợp pháp của bạn cũng mất theo trong suốt thời gian đó, dù bạn có đủ chứng chỉ và không vi phạm gì. Khách đang theo thì dở dang. Thương vụ đang chạy thì treo. Và bạn không có cách nào khắc phục, vì lỗi cần sửa không nằm ở bạn — nó nằm trong hồ sơ của công ty.
Điều đáng nói là ba thiếu sót ấy đều thuộc loại hỏi một câu là biết. Chúng không đòi bạn phải là luật sư, không đòi bạn xem sổ sách, cũng không đòi bạn quen ai trong ngành. Chỉ cần hỏi trước khi ký. Đó là lý do bảng trên đáng dùng ngay cả khi bạn thấy nơi đó tử tế và đang ăn nên làm ra — sức khoẻ kinh doanh và tình trạng giấy tờ là hai chuyện tách rời nhau.
Về việc gửi thông tin ở dòng cuối bảng, trả lời của Bộ Xây dựng đăng trên Báo Điện tử Chính phủ ngày 26/12/2025 nói rõ một chi tiết dễ bị hiểu nhầm: cơ quan quản lý không phải hồi đáp lại doanh nghiệp, mà sẽ đăng tải thông tin doanh nghiệp lên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Nghĩa là bên tuyển bạn không thể trả lời “nộp rồi mà chưa thấy trả về” — việc phải làm là gửi, không phải chờ.
Cũng đừng nhận lời giải thích rằng nơi đó thành lập từ lâu nên chưa kịp theo luật mới. Điều 83 của luật đã tính tới chuyện đó: doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày luật có hiệu lực mà chưa đáp ứng đủ điều kiện thì phải bổ sung đủ trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày luật có hiệu lực. Cửa sáu tháng ấy đã đóng từ lâu.
Vì sao quy chế hoạt động lại là tờ giấy bạn phải đọc chứ không phải họ?
Vì khoản 2 Điều 65 của luật đặt nghĩa vụ thực hiện quy chế lên đầu cá nhân hành nghề, không đặt lên công ty. Bạn là người phải làm theo nó, nên bạn là người cần biết nó viết gì.
Về chế tài đi kèm, khoản 1 Điều 73 Nghị định 339/2026 phạt cá nhân hành nghề sai điều kiện từ 40 triệu đến 60 triệu đồng. Ba hành vi cụ thể bị phạt và lý do vì sao người làm nghề tay trái hay vấp đúng vào đó thì mình đã viết riêng một bài, ở đây không nói lại: vừa đi làm vừa làm môi giới bất động sản.
Chỗ bài này quan tâm là vế đối diện. Nếu nơi bạn làm không có bản quy chế nào cả thì lỗi thuộc về họ, không thuộc về bạn: điểm b khoản 2 Điều 73 phạt doanh nghiệp 60 đến 80 triệu đồng vì không có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới, và buộc phải bổ sung. Nghĩa là tờ giấy ấy bắt buộc phải tồn tại. Một nơi không đưa ra được nó thì không phải đang giữ bí mật kinh doanh, mà đang thiếu một thứ luật buộc phải có.
Ghép hai vế lại thì ra một tình thế khá lạ: bạn chịu trách nhiệm về một văn bản mà rất nhiều người chưa từng được đưa cho đọc. Cho nên câu “cho em xin bản quy chế” không phải là câu của người khó tính. Đó là câu của người biết mình đang ký cái gì.
Khi đã cầm bản quy chế trên tay, có mấy chỗ đáng đọc kỹ hơn phần còn lại: cách ghi nhận một giao dịch là của ai khi hai người cùng chạm vào khách; quy định về việc nhận hàng ngoài danh mục công ty đang phân phối; kỳ đối soát và kỳ trả hoa hồng; và những việc bị coi là vi phạm. Bốn chỗ này là nơi phát sinh gần hết các vụ lục đục mà mình từng nghe kể lại.
Thu nhập của mình phụ thuộc vào sổ sách của nơi mình làm tới đâu?
Nhiều hơn hầu hết mọi người hình dung, và luật nói thẳng điều đó. Điều 63 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 ghi cá nhân hành nghề môi giới được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Không phải từ khách hàng, không phải từ chủ đầu tư, mà từ nơi bạn đứng tên.
Điều đó có nghĩa là mỗi giao dịch bạn chốt xong thì khoản tiền ấy đi vào công ty trước, rồi mới quay ra tới bạn. Công ty tắc dòng tiền thì bạn tắc theo, kể cả khi phần việc của bạn đã xong sạch sẽ. Cũng điều 63 còn ghi thêm một chi tiết ít người biết: mức thù lao môi giới không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Thù lao và hoa hồng là hai khoản khác nhau, và chỉ khoản sau mới gắn với giá trị thương vụ.
Còn chuyện doanh nghiệp đóng cửa thì không hiếm như nhiều người tưởng. Theo báo cáo một số nét chính tình hình kinh tế – xã hội tháng tám và 8 tháng năm 2026 của Cục Thống kê, số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể trong tám tháng năm 2026 là hơn 40,8 nghìn doanh nghiệp, tăng 125,5% so với cùng kỳ năm trước, và cơ quan thống kê ghi nhận đây là mức giải thể cao nhất từ trước đến nay. Đây là con số của toàn bộ nền kinh tế chứ không riêng ngành bất động sản, nhưng cùng báo cáo đó cũng cho thấy bức tranh không một chiều: số doanh nghiệp thành lập mới tám tháng tăng 7,7% so với cùng kỳ.
Có một chỗ đáng phân biệt cho rõ, vì rất hay bị gộp làm một. Giải thể không phải phá sản. Giải thể là doanh nghiệp chủ động dừng hoạt động và làm thủ tục đóng lại — có thể vì chuyển sang mô hình khác, có thể vì thu nhỏ. Phá sản là chuyện tài sản không đủ trả nợ. Một nơi giải thể có trật tự thường trả xong nghĩa vụ với người làm; một nơi mất khả năng chi trả thì khác hẳn. Với người môi giới, cái đáng quan sát là khả năng chi trả, không phải cái biển hiệu còn treo hay đã gỡ.
Nơi đang khoẻ và nơi đang đuối khác nhau ở dấu hiệu nào?
Ở chỗ nói được vì sao mình bán được hàng, hay chỉ còn nhắc lại rằng ngày trước mình bán được. Đây là câu hỏi mình nghe được trong buổi chia sẻ gốc và thấy nó không hết hạn: hồi thị trường thuận, nhờ lợi thế gì mà nơi đó ra giao dịch — và lợi thế ấy hôm nay còn không?
Câu hỏi ấy sắc vì nó bắt cả hai phía nhìn vào một chỗ cụ thể. Có nơi lợi thế nằm ở nguồn hàng, có nơi nằm ở quan hệ, có nơi thật ra chỉ là gặp lúc thị trường dễ nên ai làm cũng bán được. Nghe câu trả lời, bạn biết mình đang đứng trước loại nào.
| Dấu hiệu nơi đang vận hành đàng hoàng | Dấu hiệu nên hỏi kỹ thêm trước khi gắn bó |
|---|---|
| Nói được lợi thế bán hàng của mình hôm nay bằng một câu cụ thể | Chỉ kể lại thành tích của giai đoạn trước, không mô tả được cách làm hiện tại |
| Người dẫn dắt vẫn trực tiếp chạm việc cùng đội | Người dẫn dắt chỉ xuất hiện ở buổi họp và buổi vinh danh |
| Có lịch đào tạo, bồi dưỡng cho nhân viên môi giới theo năm | Nhắc tới đào tạo như một phúc lợi tuỳ hứng, không có lịch |
| Đưa được bản quy chế hoạt động ngay khi bạn hỏi | Hẹn tìm lại, hoặc trả lời rằng chỗ này không cần tới thứ đó |
| Kỳ đối soát và kỳ trả hoa hồng viết thành văn bản | Mỗi ca thoả thuận miệng một kiểu, không có mốc chung |
| Cách ghi nhận giao dịch khi nhiều người cùng chạm khách đã có quy định sẵn | Chuyện tranh khách được xử theo từng vụ, tuỳ người phân xử |
Bảng này để tự soi chứ không phải để chấm điểm ai, và nó áp được cho cả nơi bạn đang làm. Dòng thứ ba đáng chú ý hơn các dòng khác, vì nó không phải tiêu chuẩn do mình đặt ra: khoản 1 Điều 65 của luật ghi doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới có nghĩa vụ tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề cho nhân viên môi giới làm việc trong doanh nghiệp hằng năm. Khoản 2 cùng điều ấy ghi cá nhân hành nghề có nghĩa vụ tham gia đào tạo, bồi dưỡng hằng năm. Đào tạo ở đây là nghĩa vụ hai chiều, không phải quà tặng.
Buổi phỏng vấn nên hỏi ngược lại những câu nào?
Năm câu, hỏi được trong mười phút, và câu nào cũng có một câu trả lời đúng hoặc sai rõ ràng chứ không phải chuyện cảm nhận.
Một, cho em xin bản quy chế hoạt động dịch vụ môi giới của công ty. Hai, trong công ty ai là người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Ba, công ty đã gửi thông tin doanh nghiệp tới cơ quan quản lý cấp tỉnh trước khi hoạt động chưa. Bốn, lịch đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề trong năm nay rơi vào những đợt nào. Năm, kỳ đối soát và kỳ trả hoa hồng của công ty là ngày nào trong tháng.
Một điều về cách hỏi: đây không phải để bắt lỗi ai, nên thái độ đi kèm là của người sắp làm cùng chứ không phải người đi thanh tra. Nhưng phản ứng của người ngồi đối diện cũng là một phần thông tin. Nơi làm ăn tử tế thấy đây là câu hỏi bình thường; nơi khó chịu vì bị hỏi thì thường có lý do để khó chịu.
Phía bên kia của cái bàn — nghĩa là sàn dựa vào tiêu chí gì để tuyển người mới — thì trang đã có bài riêng, mình không viết lại ở đây: người mới vào nghề môi giới bất động sản nên bắt đầu từ đâu. Bài này đi đúng chiều ngược lại.
Chỗ làm bảo mình nói quá lên thì xử lý thế nào?
Bằng cách biết rằng bạn có quyền từ chối, và quyền đó nằm trong luật chứ không nằm ở độ can đảm của bạn.
Điều 64 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 liệt kê quyền của doanh nghiệp môi giới, trong đó có quyền từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Khoản 2 của chính điều ấy trao lại quyền này cho cá nhân hành nghề môi giới. Nói cách khác, khi bạn nói “cái này em không nhận”, bạn đang dùng một quyền luật ghi cho bạn, không phải đang chống lệnh.
Mặt đối xứng của quyền ấy là nghĩa vụ. Điều 65 ghi nghĩa vụ đầu tiên của cả doanh nghiệp lẫn cá nhân hành nghề là cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới, và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp. Khoản 3 Điều 73 Nghị định 339/2026 gắn vào đó mức phạt từ 120 triệu đến 160 triệu đồng cho hành vi không cung cấp, cung cấp không đầy đủ hoặc cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản mà mình môi giới — và điều khoản ấy nêu tên cả doanh nghiệp lẫn cá nhân hành nghề.
Trong buổi chia sẻ gốc có một ý nghề mình thấy vẫn còn nguyên giá trị, và nó khớp đúng với phần luật trên. Ý đó là: người bán hàng đưa ra hết thông tin và nhận định mình có, nhưng không được biến nhận định thành lời hứa chắc. Nói rõ phần nào là đánh giá theo kinh nghiệm cá nhân, phần nào còn phụ thuộc những thứ ngoài tầm mình, thì khách còn chỗ để tính phương án dự phòng. Còn hứa chắc một kết quả trong tương lai thì đó không phải bán hàng giỏi, đó là đẩy rủi ro sang người mua rồi gọi tên nó là sự tự tin.
Cho nên khi bị ép nói quá lên, việc cần làm không phải cãi tay đôi mà là đọc lại quy chế của chính nơi đó về việc cung cấp thông tin. Quy chế viết đúng luật mà thực tế làm khác thì bạn đã có chỗ rõ ràng để trao đổi. Quy chế cũng viết lỏng thì bạn vừa biết thêm một điều quan trọng về nơi mình đang đứng.
Đặt mình vào ghế người chủ sàn để làm gì?
Để cuộc nói chuyện về việc ở lại hay đi bớt đi phần trách móc. Đây là lời khuyên trong buổi chia sẻ gốc mà mình thấy đúng nhất, và nó đúng cho cả hai chiều.
Bài toán của người chủ, nói gọn: giữ người ở lại mà không tạo ra được cơ hội kiếm tiền cho họ thì công ty lỗ trước, và lỗ đủ lâu thì công ty gãy trước khi từng người gãy. Nhìn từ ghế ấy, quyết định thu hẹp lại không phải lúc nào cũng là bội bạc. Ngược lại, người chủ đặt mình vào ghế một bạn mới vào nghề, chưa tích luỹ gì, sẽ hiểu vì sao vài tháng không giao dịch lại là chuyện lớn đến thế.
Cái được của việc đổi ghế nhìn không phải sự cảm thông suông, mà là một cuộc trao đổi thẳng thắn diễn ra sớm, lúc còn đủ thời gian cho cả hai chuẩn bị. Người biết trước ba tháng và người biết trước ba ngày đứng ở hai tình thế khác hẳn nhau.
Còn phần việc của người chủ sàn — giữ chân đội ngũ bằng những nấc nào, đào tạo ra sao, vinh danh thế nào — thì trang đã có bài riêng đi rất sâu, ở đây mình không nói lại: giữ chân sale bất động sản. Bài này đứng ở ghế còn lại.
Chứng chỉ và hồ sơ nghề đi theo người hay theo chỗ làm?
Theo người, và xu hướng quản lý đang làm cho điều đó rõ hơn nữa. Đây là chỗ nên nhớ mỗi khi bạn thấy ngại vì nghĩ rằng đổi chỗ là mất hết từ đầu.
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản do cơ quan nhà nước cấp cho cá nhân bạn, không cấp cho nơi bạn làm. Theo bài về định danh chứng chỉ nghề môi giới trên Báo Xây dựng, Điều 11 Nghị định số 357/2025/NĐ-CP ngày 31/12/2025 quy định mã định danh điện tử của chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, và Sở Xây dựng gắn mã đó vào thông tin của người môi giới ngay sau khi phê duyệt danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ.
Hệ quả thực tế rất dễ chịu cho người làm nghề: hồ sơ nghề của bạn là của bạn. Đổi nơi đầu quân không xoá đi phần bạn đã tích luỹ. Điều đổi là cái pháp nhân đứng sau bạn — và đúng vì thế mà việc chọn pháp nhân nào mới đáng mất công như cả bài này đang nói.
Một chuyện cần tách bạch cho rõ ở đây. Quyết định rời khỏi nghề là một quyết định khác hẳn quyết định đổi chỗ làm, và trang đã có bài riêng phân tích bốn kiểu rời đi cùng cách tự quyết ở hay đi: môi giới bất động sản bỏ nghề. Bài này không bàn tới chuyện đó. Ở đây chỉ có một câu hỏi duy nhất: nếu vẫn làm nghề, thì làm ở đâu.
Phần trích luật ở trên dừng lại ở đâu
Mọi tiêu chí trong bài đều suy ra từ điều kiện chung mà pháp luật đặt cho một doanh nghiệp môi giới. Chúng giúp bạn biết cần hỏi gì, nhưng tự chúng không kết luận được nơi nào đạt và nơi nào không — việc xác định một doanh nghiệp cụ thể có vi phạm hay không thuộc thẩm quyền cơ quan quản lý. Bài không nhận xét, không xếp hạng và không nêu tên sàn giao dịch hay công ty có thật nào.
Văn bản pháp luật thay đổi theo thời gian, và các mức phạt nêu trên gắn với một nghị định có thể được sửa. Nếu bạn sắp đặt bút ký ở đâu đó, hãy đối chiếu với bản còn hiệu lực tại đúng ngày hôm ấy và hỏi người có chuyên môn pháp lý. Những gì viết ở đây là kinh nghiệm nghề, không mang giá trị tư vấn pháp luật.
Tuần này nên kiểm ba việc nào trước?
Ba việc, làm được ngay cả khi bạn chưa định đi đâu cả, và không việc nào đòi bạn phải báo với ai.
Một, xin bản quy chế hoạt động của nơi bạn đang làm rồi đọc hết. Nếu bạn đã làm ở đó vài năm mà chưa từng thấy tờ giấy này thì đó tự nó đã là một thông tin. Đọc xong, gạch chân bốn chỗ đã nói ở trên: ghi nhận giao dịch, hàng ngoài danh mục, kỳ trả hoa hồng, và những việc bị coi là vi phạm.
Hai, hỏi lịch đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề của năm nay. Hỏi bằng giọng của người muốn đi học thật, vì đó là nghĩa vụ hai chiều: nơi làm có nghĩa vụ tổ chức, bạn có nghĩa vụ tham gia. Câu trả lời cho bạn biết nơi đó đang vận hành ở mức nào.
Ba, viết ra ba tiêu chí của riêng bạn trước khi nghe bất kỳ lời chào nào. Ba tiêu chí viết ra lúc đầu óc tỉnh táo khác hẳn ba tiêu chí nghĩ ra giữa một cuộc trò chuyện đang vui. Viết xong thì cất đi, và lần tới có ai mời bạn về, mở ra đối chiếu trước khi trả lời.
Nếu nơi bạn đang làm đạt hết mấy tiêu chí trong bài mà bạn vẫn không ra được giao dịch, thì vấn đề nằm ở chỗ khác và cần một bài khác — mình có viết về cách dựng đội ngũ và chia cơ hội trong bài xây dựng đội nhóm bất động sản.
Chọn chỗ làm là việc khó tự làm một mình
Vì gần như không ai đi hỏi người trong cuộc trước khi ký, và sau khi ký thì đã muộn để hỏi. Đây là nơi các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn ngồi lại trao đổi thẳng với nhau về đúng những chuyện như thế này.
Câu hỏi thường gặp
Chọn sàn bất động sản để đầu quân thì nên kiểm tra những gì trước khi ký?
Kiểm bốn điều kiện mà khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đặt ra cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới: có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới; có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động; có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản; và đã gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh trước khi hoạt động để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
Nơi mình làm thiếu điều kiện hoạt động thì người môi giới bị ảnh hưởng gì?
Theo bản tin của Báo Điện tử Chính phủ về Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, khoản 2 Điều 73 phạt doanh nghiệp môi giới từ 60 đến 80 triệu đồng khi không có quy chế hoạt động, không có tối thiểu một cá nhân có chứng chỉ, hoặc không đủ điều kiện cơ sở vật chất kỹ thuật. Khoản 4 cùng điều còn có hình thức phạt bổ sung là đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới từ 03 tháng đến 06 tháng. Trong thời gian bị đình chỉ, người môi giới ở đó mất chỗ hành nghề dù bản thân không vi phạm gì.
Sàn có bắt buộc phải đào tạo cho nhân viên môi giới không?
Có. Điểm b khoản 1 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới có nghĩa vụ tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm việc trong doanh nghiệp hằng năm. Điểm c khoản 2 cùng điều đặt nghĩa vụ tham gia đào tạo, bồi dưỡng hằng năm lên cá nhân hành nghề. Đây là nghĩa vụ hai chiều chứ không phải phúc lợi, nên hỏi lịch đào tạo trong năm là câu hỏi hợp lệ khi bạn cân nhắc một nơi làm.
Tiền hoa hồng của người môi giới do khách hàng trả hay do công ty trả?
Do doanh nghiệp trả. Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, mức do hai bên thoả thuận. Cùng điều đó cũng ghi mức thù lao môi giới không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Nơi làm yêu cầu hứa chắc một kết quả cho khách thì nên làm gì?
Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cho cá nhân hành nghề môi giới quyền từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh. Điều 65 ghi nghĩa vụ cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về thông tin đó. Khoản 3 Điều 73 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP phạt từ 120 đến 160 triệu đồng hành vi cung cấp không trung thực hồ sơ, thông tin, và nêu tên cả doanh nghiệp lẫn cá nhân hành nghề.
Đổi chỗ làm thì chứng chỉ hành nghề có phải làm lại không?
Không. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cấp cho cá nhân, không cấp cho nơi làm việc. Theo bài về định danh chứng chỉ nghề môi giới trên Báo Xây dựng, Điều 11 Nghị định số 357/2025/NĐ-CP quy định mã định danh điện tử của chứng chỉ được tạo lập tự động trên hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản, và Sở Xây dựng gắn mã đó vào thông tin của người môi giới sau khi phê duyệt danh sách cá nhân được cấp chứng chỉ.
Bài viết liên quan
- Chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề
- Vừa đi làm vừa làm môi giới bất động sản sao cho đúng luật
- Người mới vào nghề môi giới bất động sản nên bắt đầu từ đâu
- Giữ chân sale bất động sản đi qua những nấc nào
- Môi giới bất động sản bỏ nghề là tín hiệu tốt hay xấu
- Xây dựng đội nhóm bất động sản đúng thời điểm
Xem video đầy đủ
Buổi phát trực tiếp gốc lên sóng ngày 31/12/2022, cách đây gần bốn năm. Khoảng cách ấy buộc bài phải bỏ đi khá nhiều. Mọi con số doanh nghiệp, mọi dự đoán thị trường gắn với một năm cụ thể và mọi phép tính tài chính trong buổi đó đều thuộc về thời điểm ấy và không kiểm lại được hôm nay, nên đã bỏ sạch. Con số doanh nghiệp duy nhất còn lại trong bài đến từ kỳ báo cáo mới nhất của Cục Thống kê, và kỳ báo cáo đó được ghi ngay trong câu dẫn.
Một lời nói rõ về mảng luật, kẻo bạn trách oan người đứng trong khung hình: hết thảy điều khoản và mức tiền phạt dẫn ở trên đều ra đời sau ngày quay. Đó là chỗ mình bổ khuyết thêm, không phải chỗ buổi chia sẻ gốc bỏ quên.
Bài dành riêng cho người hành nghề môi giới. Ở đây không có lời khuyên rót vốn, không có gợi ý nên xuống tiền lúc nào, không có chuyện định giá giúp ai một tài sản, cũng không có bảo đảm nào về kết quả. Danh tính khán giả, nhãn hàng, khối rao dịch vụ cùng những câu máy bóc chữ nghe trệch đều đã bị cắt khỏi bài.