Đăng ngày ·Đăng Dương
Vừa đi làm vừa làm môi giới bất động sản là chuyện làm được, nhưng giai đoạn song song không chứa giao dịch. Nó chứa ba món chuẩn bị mà điều kiện hành nghề không chặn được: chứng chỉ, chỗ đầu quân, và một nhóm người biết tới bạn. Bài này nói ba món đó, và lúc nào thì nên thôi chạy hai chân.
Vừa đi làm vừa làm môi giới bất động sản có còn hợp pháp không?
Được, với điều kiện bạn hiểu chữ “làm” ở đây nghĩa là gì. Cái không còn hợp pháp là kiểu làm mà hầu hết mọi người nghĩ tới khi nói câu này: giữ nguyên việc ở công ty, ai quen biết nhờ thì dắt đi xem đất, xong việc thì nhận một khoản tiền công. Đó là hành nghề tự do, và nó đã hết cửa.
Bản toàn văn Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 đăng Công báo số 43 + 44 ngày 08-01-2024 ghi ở khoản 2 Điều 61 hai điều kiện cho cá nhân hành nghề môi giới: có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Điều 63 của luật này còn ghi thù lao và hoa hồng của cá nhân môi giới là do doanh nghiệp đó chi trả.
Hai câu đó gộp lại thì ra một hệ quả mà người đang đi làm cần đọc kỹ: bạn không thể vừa giữ việc công ty vừa tự cầm hàng đi bán lẻ rồi tự thu tiền. Nhưng bạn hoàn toàn có thể vừa giữ việc công ty vừa là người hành nghề trong một doanh nghiệp môi giới. Khác nhau ở chỗ có một pháp nhân đứng sau bạn, chứ không phải ở chỗ bạn làm mấy giờ một tuần.
Phần điều kiện cấp chứng chỉ, kỳ thi sát hạch và giá trị của chứng chỉ cũ thì trang đã có bài riêng rất kỹ, ở đây không nói lại: chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề. Bài này chỉ bàn đúng phần bài kia chưa chạm — chuyện chạy hai việc cùng lúc thì nên xếp thế nào.
Luật coi những việc nào là hành nghề môi giới?
Đây là câu hỏi quan trọng nhất với người còn đang đi làm, vì nó vẽ ra đường biên giữa chuẩn bị vào nghề và đã hành nghề. Điều 62 của luật liệt kê ba nhóm việc thuộc nội dung môi giới bất động sản: tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng; đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; và cung cấp thông tin, hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết các hợp đồng đó.
Đọc ba dòng ấy rồi soi lại “dắt người quen đi xem đất” thì thấy ngay nó không phải việc vặt giúp nhau. Nó rơi đúng vào nhóm thứ nhất và nhóm thứ ba.
| Việc bạn định làm | Xếp vào đâu |
|---|---|
| Học kiến thức, ôn thi sát hạch, đi nghe đào tạo ở sàn | Chuẩn bị. Làm được ngay, không phụ thuộc điều kiện hành nghề. |
| Đăng nội dung phổ biến kiến thức chung về nhà đất, thủ tục, cách đọc giấy tờ | Chuẩn bị. Đây là làm nội dung, chưa phải ba nhóm việc ở Điều 62. |
| Nhận hàng của một chủ nhà quen rồi tìm người mua giúp | Đã là hành nghề. Rơi vào nhóm tìm kiếm đối tác ở Điều 62. |
| Ngồi cùng hai bên để trao đổi giá và điều khoản trước khi ký | Đã là hành nghề. Rơi vào nhóm hỗ trợ đàm phán, ký kết ở Điều 62. |
| Nhận một khoản tiền công sau khi giao dịch xong | Theo Điều 63, khoản này phải đến từ doanh nghiệp nơi bạn hành nghề. |
Bảng trên không phải để doạ ai. Nó để bạn khỏi rơi vào tình huống khó xử nhất của người làm song song: đã lỡ nhận lời giúp một người quen, đến lúc sắp ký mới nhận ra mình đang đứng ở chỗ không nên đứng, mà rút ra thì mang tiếng bỏ ngang.
Giai đoạn còn đi làm nên dùng để xây cái gì?
Xây ba thứ đi theo bạn được, thay vì cố ép ra một giao dịch lẻ. Đây là chỗ mình thấy nhiều người phí mất cả năm trời, vì họ hình dung giai đoạn song song là giai đoạn “bán được ít”, trong khi đúng ra nó là giai đoạn chuẩn bị — và chuẩn bị thì không bị điều kiện hành nghề chặn lại.
Thứ nhất là chứng chỉ. Đây là thứ duy nhất trong ba thứ có mốc rõ ràng, thi xong là có, và không ai lấy lại được của bạn.
Thứ hai là chỗ hành nghề. Vì luật buộc bạn phải hành nghề trong một doanh nghiệp, nên việc chọn doanh nghiệp nào không còn là chuyện tiện đâu vào đấy. Có một cách kiểm tra rất ít người biết. Theo trả lời của Bộ Xây dựng đăng trên Báo Điện tử Chính phủ ngày 26/12/2025, điểm d khoản 1 Điều 61 buộc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới, trước khi hoạt động, phải gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Bản trả lời nói rõ cơ quan quản lý không phải hồi đáp lại doanh nghiệp, mà sẽ đăng tải thông tin lên hệ thống.
Nghĩa là chỗ bạn sắp đầu quân, về nguyên tắc, phải có tên trên một hệ thống công khai. Trước khi ký bất cứ thứ gì, hỏi thẳng họ đã gửi thông tin chưa là một câu hỏi hợp lệ, và phản ứng của người tuyển bạn khi nghe câu đó cũng nói lên khá nhiều điều.
Thứ ba là một nhóm người biết tới bạn. Đây là thứ lâu nhất, nên là thứ đáng bắt đầu sớm nhất, và cũng là thứ duy nhất bạn làm được ngay tối nay mà không cần xin phép ai.
Giờ rảnh buổi tối nên đổ vào việc nào trước?
Vào việc làm ra nội dung, thay vì việc xem nội dung. Đây là ý mình thấy đắt nhất trong buổi chia sẻ gốc, và nó không hết hạn theo thời gian như mấy nhận định thị trường trong đó.
Chuyện bắt đầu từ một người thợ cắt tóc hỏi rằng làm công ăn lương thì có đưa công việc của mình lên mạng được không. Hỏi lại anh ấy lúc rảnh làm gì, câu trả lời là lướt xem nội dung của người khác. Câu hỏi ngược lại là: sao không làm ra nội dung cho người khác xem, mà cứ phải đi tiêu thụ của người khác?
Với người đang đi làm, câu đó còn nặng hơn một bậc. Bạn đã bán đi phần lớn thời gian trong ngày cho một công ty rồi. Vài giờ còn lại là toàn bộ vốn liếng bạn có để đổi đời. Đem đúng số giờ ấy đi xem người khác bán hàng thì đến cuối năm bạn vẫn ở chỗ cũ, trong khi người bạn ngồi xem thì đi xa thêm một quãng.
Buổi chia sẻ gốc dùng một hình ảnh mà mình vẫn hay mượn lại: cái kênh của bạn giống một cái ao. Ao chưa có cá thì thả câu cả buổi cũng không được con nào, và cái sai thường gặp là kết luận rằng ao này vứt đi, rồi sang ngồi xem người khác câu ở ao của họ. Việc phải làm không phải là câu sớm hơn, mà là dẫn nước về ao trước đã.
Phần nội dung nên làm trên nền tảng nào, hàng cần giải thích nhiều thì đi đường nào, thì trang đã có bài riêng — mình không viết lại ở đây: bán bất động sản trên YouTube hay TikTok. Còn chuyện mỗi ngày nên cắt bao nhiêu giờ cho việc này, và vì sao không được cắt vào khung giờ đang ra tiền, thì nằm ở bài thời gian làm video bất động sản mỗi ngày.
Nội dung giai đoạn này nên dừng ở đâu
Khi chưa đủ điều kiện hành nghề, hãy làm nội dung phổ biến kiến thức chung: cách đọc giấy tờ, các bước của một thủ tục, những chỗ người mua hay vấp. Chưa nhận hàng cụ thể, chưa đứng ra chào bán một tài sản nào, chưa hẹn dẫn ai đi xem. Phần đó để dành cho lúc bạn đã có chứng chỉ và đã có doanh nghiệp đứng sau.
Công ty hiện tại có cấm bạn làm thêm không?
Cái này mình không trả lời thay bạn được, và cũng không ai trả lời chung cho tất cả mọi người được. Nó nằm trong hợp đồng lao động bạn đã ký và trong nội quy lao động của nơi bạn đang làm, nên mỗi người một khác.
Việc cần làm rất đơn giản mà rất ít người làm: mở lại bản hợp đồng của chính mình ra đọc, tìm các điều khoản về công việc kiêm nhiệm, về xung đột lợi ích và về bảo mật thông tin. Nếu chỗ bạn làm có nội quy lao động riêng thì đọc thêm phần đó. Không rõ thì hỏi bộ phận nhân sự trước, đừng hỏi sau.
Đây là chuyện dân sự giữa bạn và doanh nghiệp đang thuê bạn, khác hẳn lớp điều kiện hành nghề ở trên. Lớp điều kiện hành nghề thì luật quy định chung cho mọi người; lớp này thì phụ thuộc vào tờ giấy bạn đã ký. Một người làm ở ngành không liên quan gì tới bất động sản và một người đang làm tín dụng ngân hàng sẽ ở hai tình thế rất khác nhau, dù cả hai cùng muốn vào nghề.
Riêng với người đang trong biên chế nhà nước hoặc lực lượng vũ trang thì còn một lớp quy định riêng của ngành nữa. Mình có nói tới nhóm này trong bài nghề môi giới bất động sản phù hợp với ai, và lời khuyên vẫn thế: đọc quy định của ngành mình trước đã.
Vào doanh nghiệp rồi có được làm theo cách riêng không?
Không, và đây là cái bẫy đặc thù của người làm song song. Khi đã hiểu rằng phải có một doanh nghiệp đứng sau, nhiều người xử lý bằng cách ghi danh vào một sàn cho đủ điều kiện, rồi thực chất vẫn tự chạy việc của mình như cũ. Coi chỗ đó như một tấm giấy che.
Cách đó có một vấn đề rất cụ thể. Theo bản tin về Nghị định số 339/2026/NĐ-CP đăng trên Báo Điện tử Chính phủ, khoản 1 Điều 73 của nghị định này phạt tiền từ 40 triệu đến 60 triệu đồng đối với cá nhân có một trong ba hành vi: hành nghề môi giới mà không có chứng chỉ hành nghề; hành nghề môi giới nhưng không hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; và không thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc.
Hành vi thứ ba là hành vi ít được nhắc nhất mà lại đúng chỗ người làm song song hay đứng. Có tên trong một doanh nghiệp vẫn chưa đủ; còn phải làm theo quy chế hoạt động của chỗ đó. Nghị định này ban hành ngày 26/8/2026 và thay cho Nghị định 16/2022/NĐ-CP.
Về mặt thực tế, điều đó có nghĩa là trước khi ký, bạn nên hỏi cho rõ quy chế của họ nói gì về thời gian có mặt, về việc nhận hàng ngoài danh mục, và về cách ghi nhận giao dịch. Nếu bạn định làm ngoài giờ thật thì đây chính là những chỗ dễ va nhất, và hỏi trước bao giờ cũng rẻ hơn.
Phần trích luật ở trên dừng lại ở đâu
Mấy đoạn trích phía trên lấy từ bản Công báo và hai bản tin của Cổng thông tin Chính phủ, đọc vào ngày viết bài. Chúng cho bạn biết điều kiện chung, nhưng không trả lời được câu hỏi riêng của bạn — hồ sơ của bạn có đủ hay chưa là việc của cơ quan quản lý, không phải việc của một bài blog.
Quy định còn sửa được. Trước lúc ký hợp đồng cộng tác hoặc nhận việc của ai, hãy mở lại bản đang có hiệu lực ở đúng thời điểm đó và hỏi người có chuyên môn pháp lý. Đây là chia sẻ nghề nghiệp, không thay được ý kiến luật sư.
Khi nào thì nên thôi chạy song song?
Khi giai đoạn song song đã trả xong việc của nó, chứ không phải khi bạn thấy đủ tự tin. Tự tin là thứ lên xuống theo tuần, không dùng làm mốc được.
Giai đoạn song song có ba việc phải trả: có chứng chỉ, chọn xong chỗ hành nghề, và có một nhóm người biết tới bạn đủ để bạn không bắt đầu từ con số không. Trả xong cả ba mà vẫn kéo dài thì phần thêm vào không còn là an toàn nữa, chỉ là trì hoãn.
| Nghiêng về chuyển hẳn nếu | Nên giữ thêm việc cũ nếu |
|---|---|
| Đã có chứng chỉ và đã chọn xong doanh nghiệp sẽ hành nghề | Chứng chỉ chưa xong, chỗ hành nghề còn đang cân nhắc |
| Đã có người chủ động nhắn hỏi bạn về nhà đất dù bạn chưa chào bán gì | Chưa ai hỏi bạn việc gì, và bạn cũng chưa đăng gì đều đặn |
| Bạn cầm sẵn đủ tiền mặt để sống qua một chu kỳ tiền vào chậm | Chi tiêu tháng của gia đình phụ thuộc trọn vào kỳ lương sắp tới |
| Việc ở công ty đã bắt đầu chặn bạn làm phần chuẩn bị, chứ không còn nuôi bạn làm nó | Việc cũ vẫn đủ nhẹ để bạn giữ nhịp chuẩn bị mỗi tuần |
Bảng này để tự soi, không phải để chấm điểm, và nghiêng hẳn sang cột phải thì cũng không có gì đáng ngại — chỉ là chưa tới lúc.
Có một chuyện mình cần nói thẳng ở đây. Trạng thái nửa vời của người đã ở trong nghề — làm cầm chừng, tháng nào cũng có giao dịch lẻ nên không có tín hiệu nào báo là mình đang trôi — là một chuyện khác hẳn, và trang đã có bài riêng phân tích cả cách đặt một cái hạn cho mình: môi giới bất động sản bỏ nghề. Ở đây mình không nói lại. Giai đoạn song song trong bài này là giai đoạn có mục đích và có điểm dừng, không phải một tư thế sống lâu dài.
Tháng này nên bắt đầu từ đâu?
Từ ba việc nhỏ, làm được trong bốn tuần, không việc nào cần bạn nghỉ việc và không việc nào cần bạn xin phép ai.
Một, mở lại hợp đồng lao động của chính mình và đọc phần công việc kiêm nhiệm. Đây là việc rẻ nhất trong ba việc và là việc bị bỏ qua nhiều nhất. Mất mười lăm phút, mà nó quyết định bạn được đi đường thẳng hay phải đi đường vòng.
Hai, chốt một mốc cho chứng chỉ. Không cần biết bao giờ thi, chỉ cần biết tuần này bạn sẽ làm gì cho nó. Một mốc viết ra giấy khác hẳn một ý định để trong đầu.
Ba, đăng thứ đầu tiên. Đừng chờ tới khi có hàng để chào, vì giai đoạn này bạn chưa được chào hàng, và cũng đừng chờ tới khi thấy mình đủ giỏi. Kể lại một điều bạn vừa học được trong lúc ôn thi cũng đủ để bắt đầu. Cái ao không tự có cá, và ngày bạn cần tới nó thì đã muộn để bắt đầu đào.
Nếu bạn đang ở chặng sớm hơn nữa và muốn biết tháng đầu tiên trong nghề thật sự diễn ra thế nào, bài người mới vào nghề môi giới bất động sản đi sâu vào đúng chặng đó.
Buổi chia sẻ gốc kết lại bằng một câu mà mình thấy đúng với đúng hoàn cảnh này: lựa chọn đôi khi quan trọng hơn nỗ lực. Người chọn sai đường thì càng cố càng xa đích. Với nghề này, chọn đúng đường nghĩa là đi qua chứng chỉ và đi qua một doanh nghiệp, chứ không phải cố chạy nhanh hơn trên con đường đã bị rào lại.
Giai đoạn song song dễ trôi nhất khi bạn đi một mình
Cái khó không nằm ở việc hiểu mấy điều trên, mà nằm ở tháng thứ tư, lúc chưa thấy gì và không ai hỏi bạn đã đi tới đâu. Đây là nơi các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn đang ngồi lại để giữ nhịp đó cho nhau.
Câu hỏi thường gặp
Đang đi làm công ty thì có được làm môi giới bất động sản ngoài giờ không?
Được, nhưng phải qua một doanh nghiệp. Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Kiểu tự nhận hàng ngoài giờ rồi tự thu tiền công không còn chỗ đứng hợp pháp.
Chưa có chứng chỉ thì được làm những việc gì để chuẩn bị?
Học và ôn thi sát hạch, đi nghe đào tạo, tìm hiểu các doanh nghiệp định đầu quân, và làm nội dung phổ biến kiến thức chung về nhà đất. Những việc này chưa thuộc ba nhóm nội dung môi giới nêu ở Điều 62, gồm tìm kiếm đối tác để đàm phán ký kết, đại diện theo uỷ quyền làm thủ tục, và hỗ trợ các bên đàm phán ký kết hợp đồng.
Dắt người quen đi xem đất rồi nhận tiền cảm ơn có sao không?
Việc đó rơi đúng vào nội dung môi giới mô tả ở Điều 62, nên không nên coi là giúp nhau cho vui. Theo bản tin của Báo Điện tử Chính phủ về Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, khoản 1 Điều 73 phạt tiền từ 40 đến 60 triệu đồng với cá nhân hành nghề môi giới không có chứng chỉ, hoặc hành nghề mà không ở trong một doanh nghiệp sàn giao dịch hay doanh nghiệp môi giới bất động sản.
Hợp đồng lao động ở công ty có cấm mình làm thêm không?
Chuyện này tuỳ từng hợp đồng và từng nơi, không có câu trả lời chung. Đây là quan hệ dân sự giữa bạn và doanh nghiệp đang thuê bạn, khác với lớp điều kiện hành nghề do luật quy định. Hãy mở lại hợp đồng của chính mình, đọc các điều khoản về công việc kiêm nhiệm, xung đột lợi ích và bảo mật thông tin, rồi hỏi bộ phận nhân sự nếu còn chưa rõ.
Ghi danh vào một sàn cho đủ điều kiện rồi tự chạy việc riêng có được không?
Không nên. Theo bản tin về Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, khoản 1 Điều 73 đặt cùng mức phạt 40 đến 60 triệu đồng cho cả hành vi không thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân làm việc. Có tên trong một doanh nghiệp mới là một nửa điều kiện, nửa còn lại là làm theo quy chế của nơi đó.
Bài viết liên quan
- Chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề
- Nghề môi giới bất động sản phù hợp với ai
- Người mới vào nghề môi giới bất động sản
- Môi giới bất động sản bỏ nghề là tín hiệu tốt hay xấu
- Bán bất động sản trên YouTube hay TikTok
- Thời gian làm video bất động sản mỗi ngày
Xem video đầy đủ
Buổi phát trực tiếp gốc diễn ra ngày 12/4/2023, tới nay đã hơn ba năm rưỡi, nên bài phải xử lý riêng ba thứ. Thứ nhất là số: mọi con số thu nhập mỗi ngày, mức lương tham chiếu, tầm giá sản phẩm và tỉ lệ nội dung bán hàng nêu trong buổi đó đều không đối chiếu lại được nên đã bỏ hết.
Thứ hai là luật: buổi nói chuyện đó bàn về kinh doanh online nói chung và không hề chạm tới điều kiện hành nghề môi giới, vì khung pháp lý hiện nay ra đời sau ngày quay — nên toàn bộ phần pháp lý trong bài là phần bổ sung, không phải chỗ người trong video bỏ sót. Thứ ba là phạm vi: bài này viết cho người làm nghề môi giới, không tư vấn đầu tư, không gợi ý mua bán và không bảo đảm bất cứ kết quả nào. Tên người, tên thương hiệu và các đoạn phụ đề máy nghe không rõ cũng đã lược bỏ.