Đăng ngày ·Đăng Dương
Người mới vào nghề hay hỏi mình một câu: em chưa có hàng thì lấy gì mà bán. Tìm nguồn sản phẩm nhà phố thật ra là việc dễ nhất trong nghề này — dễ hơn tìm khách nhiều. Cái khó chỉ là bạn chưa biết nó nằm ở đâu, và đang chờ ai đó giao hàng cho mình.
Tìm nguồn sản phẩm nhà phố là việc dễ nhất trong nghề
Bán thổ cư, bán nhà phố thì sản phẩm là thứ dễ tìm dễ kiếm nhất. Nhưng dễ tìm không có nghĩa là dễ ra tiền — đó là hai chuyện khác nhau.
Việc này giống đãi cát tìm vàng. Không phải thông tin nào bạn mang về cũng bán được. Phần lớn sẽ là tin cũ, tin sai giá, tin của người khác đăng lại. Chỉ một vài cái là vàng thật.
Nghĩa là bạn phải chấp nhận số lượng trước, rồi chất lượng mới tới. Ai đi nhiều hơn, hỏi nhiều hơn thì có nhiều vàng hơn. Khác biệt giữa người có nguồn và người không có nguồn nằm ở chỗ đó, không nằm ở kỹ thuật cao siêu nào.
Và một câu mình muốn bạn nhớ trước khi đọc tiếp: đừng sợ mất cái mà mình chưa có. Nhiều bạn giữ khư khư một thông tin, không dám chia sẻ, không dám đăng — trong khi nó chưa phải của mình, nó mới chỉ là thông tin.
Cách một, đi thị trường để có bản đồ trong đầu
Hồi mình mới vào văn phòng, ba ngày đầu mình không làm gì cả. Mỗi ngày đi theo một trưởng phòng khác nhau, chỉ chở các anh chị ấy đi và im lặng quan sát. Ngày thứ tư mới tự xách xe ra địa bàn.
Sếp mình lúc đó nói một câu mà mãi sau mình mới hiểu: cứ đi nhiều đi rồi em có bản đồ trong đầu. Lúc nghe thì chẳng hiểu bản đồ trong đầu là cái gì. Đi nhiều rồi thì đúng là có thật.
Bản đồ đó để làm gì? Để khi khách hỏi “chỗ đó gần chợ không, đi ra đường lớn mất bao lâu” thì bạn trả lời được ngay. Để bạn nhìn một lô là ước được giá. Và để bạn không bao giờ phải dẫn khách đi lạc.
Thà bạn tự đi một mình rồi lạc, còn hơn dẫn khách đi rồi cả hai cùng lạc.
Cách làm: chọn một khu vực đủ nhỏ — một phường thôi, đừng tham cả quận. Xách xe lượn hết mọi ngóc ngách, kể cả đường cụt. Đi cho tới khi nhắm mắt lại vẫn hình dung được đường nào nối đường nào.
Đi thị trường là cách rẻ nhất, chủ động nhất, và người mới ngày đầu tiên đã làm được. Có bản đồ trong đầu rồi thì thu nguồn theo ba nhánh.
Nhà treo biển bán. Đi một vòng là thấy. Ghi lại số, gọi hỏi. Nhưng lưu ý ở mục dưới, vì số trên biển rất hay không phải của chủ nhà.
Người sống ở khu đó. Quán nước đầu ngõ, bác xe ôm, cô bán hàng ngồi cả ngày ngoài đường — họ biết chuyện trong khu rõ hơn bất kỳ trang tin nào. Nhưng cách tiếp cận rất quan trọng, và mình nói kỹ ở ô bên dưới.
Người xây nhà để bán. Đây là nhóm ít người để ý nhất mà lại ra nhiều hàng nhất. Một người xây bán thường làm ba đến năm căn cùng lúc trong một phường. Hỏi được một người là ra cả rổ, và họ đang cần bán thật.
Một chuyện nữa: đừng xin không. Người ta bỏ thời gian nói chuyện với bạn thì bạn phải mang lại cho họ cái gì đó — ít nhất là sự tử tế và một lời hứa giữ đúng. Cứ ngồi hỏi vơ vơ “cô có nguồn nào tốt không” thì chẳng ai nói.
Ba ranh giới phải giữ khi đi tìm nguồn
Một, đừng mua bán thông tin cá nhân. Hỏi người dân để hiểu khu vực, để biết chỗ nào đang rao bán công khai, và nhờ họ giới thiệu trực tiếp — để chủ nhà tự đưa số cho bạn. Đó là cách sạch. Còn trả tiền để lấy tên, số điện thoại, hoàn cảnh của một người khi họ không biết và không đồng ý thì là mua bán dữ liệu cá nhân, và Nghị định 13/2023 cấm việc đó.
Hai, đừng gọi vào danh sách kiếm được ở đâu đó. Danh sách cư dân của một khu đô thị thường rò rỉ từ nơi quản lý. Cầm nó đi gọi vừa là dùng dữ liệu trái phép, vừa là cuộc gọi quảng cáo tới người chưa hề đăng ký nhận.
Ba, cảm ơn người giới thiệu thì gọi đúng tên. Đó là quà cảm ơn, không phải hoa hồng môi giới — vì theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, người hành nghề môi giới phải có chứng chỉ và hành nghề trong tổ chức. Giao dịch vẫn do bạn thực hiện, người kia chỉ giới thiệu.
Cách hai, lọc tin đăng chính chủ
Cách này ngồi một chỗ vẫn làm được, nhanh hơn đi thị trường, và lọc trước được lớp trung gian.
Nguồn để lọc: các trang rao bất động sản lớn phủ toàn quốc, các trang rao vặt, nhóm Facebook khu vực, và trang rao riêng của từng tỉnh — chỗ nào cũng có một vài trang địa phương mà dân trong vùng hay dùng.
Dấu hiệu nhận biết tin chính chủ: tin ghi rõ số nhà, tên đường cụ thể. Người làm nghề thường không ghi rõ địa chỉ, trừ khi họ có độc quyền và cầm chìa khoá.
Cửa khó của cách này là chủ nhà đăng tin chính chủ thường từ chối làm việc với môi giới ngay từ câu đầu: “Tôi đăng rồi, tôi cần gì môi giới.” Muốn qua cửa đó thì phải chào bằng lợi ích của họ, không phải bằng nhu cầu của mình — em chỉ nhận phí khi bán được, phần phí nằm trong giá bán nên anh không mất thêm, và em có kênh để chào rộng hơn một cái tin đăng.
Nhưng có một việc bắt buộc, và mình muốn nhấn mạnh: chủ đồng ý rồi thì phải chạy đến tận nơi. Không được xin vài tấm ảnh qua điện thoại rồi đăng lại. Phải xác minh đúng căn nhà đó, đúng người đó là chủ, và tự mình định giá xem mức giá có hợp lý không.
Bỏ qua bước này thì bạn đang nạp tin rác vào kho của chính mình, và tệ hơn là đang chào cho khách một thứ bạn chưa từng nhìn thấy.
Cách ba, hội nhóm ngoài đời nhưng đừng vào để săn
Tham gia các nhóm ngoài đời có người có tiền hoặc có khả năng đầu tư: nhóm chủ doanh nghiệp, nhóm chơi xe, hội đồng hương. Đây là cách duy nhất trong năm cách cho bạn cả nguồn hàng lẫn người mua trong cùng một mối quan hệ.
Nhưng có một điều kiện sống còn: đừng mang tư duy đi săn vào những nhóm này. Trong đó toàn người khôn, toàn người từng trải. Bạn vào mà chỉ chăm chăm bán thì họ nhận ra ngay từ buổi thứ hai.
Cách đúng là đóng góp trước. Mua hàng ủng hộ thành viên, giới thiệu cơ hội cho người khác, tham gia hoạt động chung. Bạn phải là người có giá trị trong cộng đồng đó, chứ không phải người đến bắt tay rồi phát danh thiếp.
Đổi lại, chi phí thật của cách này là thời gian và tiền đóng góp dài hạn, và nó ra nguồn rất chậm. Mình từng tham gia một nhóm như vậy hai năm rồi nghỉ. Không phí, nhưng phải biết mình đang trả gì.
Cách bốn, xin lời giới thiệu từ khách đã gặp
Sau khi làm một khu vực đủ lâu và có giao dịch, nguồn tốt nhất là từ chính những người bạn từng phục vụ — kể cả người đã từ chối mua.
Câu mình hay dùng: cảm ơn anh chị đã nghe em tư vấn, lần này chưa hợp nhưng nếu anh chị có người quen đang quan tâm khu vực này thì kết nối giúp em, em sẽ có lời cảm ơn xứng đáng.
Nhược điểm rõ ràng: cách này không dùng được cho người mới. Phải có giao dịch và có tệp khách cũ đã. Và người ta nhớ thì ít, quên thì nhiều, nên bạn phải chủ động nhắc chứ đừng ngồi chờ.
Cách năm, gọi điện nhưng chỉ gọi vào tệp của chính mình
Mình nói trước: cá nhân mình không thích gọi điện cho người lạ, và đó chính là lý do mình chuyển hẳn sang làm video. Nhưng không phủ nhận được là gọi điện có hiệu quả với nhiều người.
Điều kiện là gọi vào đúng tệp bạn được phép gọi: khách cũ của bạn, người từng để lại số dưới video của bạn, người nhắn tin hỏi qua tin đăng của bạn, người điền form của bạn. Tức là những người đã chủ động cho bạn liên hệ.
Nội dung gọi không phải để chào bán ngay. Hỏi thăm, cập nhật tình hình khu vực họ quan tâm, rồi hỏi hai câu: anh chị có ý định bán không, và có biết ai quanh đó đang cần bán không.
Còn chuyện đi kiếm một danh sách vài trăm hộ ở đâu đó rồi gọi tới thì mình không khuyên, và lý do đã nói ở ô cảnh báo phía trên.
Chuyện mình gọi nhầm số và thành người làm nền
Kể một lần mình sai, để bạn đỡ sai giống.
Mình thấy một lô đất treo biển, gọi vào số trên biển. Người bên kia chào giá và hứa mức phí rất tốt nếu mình bán được. Mình đăng tin, chạy tìm khách. Khách gọi lại trả thấp hơn giá chào, mình quay ra đàm phán thì người kia không nhượng một đồng.
Hoá ra người treo biển cũng là môi giới. Khách của mình gọi thẳng vào số đó thì được thương lượng dễ hơn hẳn. Cuối cùng mình thành người đi làm nền, mất công mà chẳng được gì.
Bài học rút ra là phải biết mình đang nói chuyện với ai. Hai cách kiểm nhanh:
Một, tra xem tin gắn với số đó có xuất hiện ở nhiều nơi khác không. Nếu một số mà đăng bán khắp các khu thì gần như chắc là người làm nghề. Mục đích là để bạn khỏi làm chồng chéo, không phải để soi ai.
Hai, xin vào trong nhà chụp ảnh. Chỉ chủ nhà mới mở được cửa.
Gặp đồng nghiệp thì cũng đừng né. Đề xuất hợp tác chia phí sòng phẳng ngay từ đầu — như vậy vẫn ra giao dịch, mà không ai phải cắt mặt ai.
Một lần xin phép trước khi quay, đỡ nhiều chuyện về sau
Có hàng rồi thì bước tiếp theo thường là quay video để chào. Chỗ này mình muốn nhắc một việc nhỏ mà hay bị bỏ qua.
Trước khi quay nội thất, quay số nhà, quay lối vào và đăng công khai, xin phép chủ nhà một câu. Nhắn tin để còn lưu lại. Nhân tiện thống nhất luôn phần nào được quay, phần nào không, và có được nêu địa chỉ không.
Ba mươi giây nhắn tin, đổi lại bạn không phải gỡ video xuống giữa chừng, và chủ nhà cũng yên tâm giao hàng cho bạn lần sau.
Nếu bạn còn ngại chuyện quay ra thì người khác lần được sản phẩm, mình có viết riêng một bài về nỗi sợ lộ sản phẩm khi làm video và cách quay để không lộ.
Bước làm ngay hôm nay
Chọn một phường. Không phải một quận, một phường thôi. Dành hai buổi chiều lượn hết các ngõ trong đó, chụp lại mọi biển bán bạn nhìn thấy.
Về nhà, với mỗi số điện thoại, kiểm xem đó là chủ nhà hay đồng nghiệp trước khi gọi. Gọi cho những số là chủ trước. Số nào là đồng nghiệp thì để riêng một danh sách, đó là danh sách người hợp tác chứ không phải danh sách bỏ đi.
Có hàng rồi thì chào cho ai nghe
Tìm được nguồn mới là nửa việc. Nửa còn lại là có sẵn một chỗ để chào — một kênh, một tệp người theo dõi khu vực bạn làm. Đây là chỗ anh em trong nghề đang xây thứ đó cùng nhau.
Câu hỏi thường gặp
Tìm nguồn sản phẩm nhà phố bắt đầu từ đâu khi chưa quen ai?
Bắt đầu bằng việc đi thị trường một khu vực đủ nhỏ, thường là một phường. Lượn hết các ngõ, ghi lại mọi biển bán, đồng thời làm quen với người sống ở đó để hiểu khu vực. Nhóm ra nhiều hàng nhất mà ít người để ý là những người xây nhà để bán, vì một người thường làm vài căn cùng lúc.
Làm sao biết số trên biển là chủ nhà hay môi giới?
Tra xem tin gắn với số đó có xuất hiện ở nhiều khu vực khác không; một số mà đăng bán khắp nơi thì gần như chắc là người làm nghề. Cách thứ hai chắc hơn là xin vào trong nhà chụp ảnh, vì chỉ chủ nhà mới mở được cửa. Gặp đồng nghiệp thì nên đề xuất hợp tác chia phí thay vì né tránh.
Có được trả tiền cho người dân để xin số điện thoại chủ nhà không?
Không nên. Trả tiền để lấy tên, số điện thoại, hoàn cảnh của một người khi họ không biết và không đồng ý là mua bán dữ liệu cá nhân, việc mà Nghị định 13/2023 cấm. Cách sạch là nhờ người dân giới thiệu trực tiếp để chủ nhà tự đưa số, và gửi quà cảm ơn khi giao dịch thành công.
Chủ nhà đăng tin chính chủ từ chối làm việc với môi giới thì làm sao?
Chào bằng lợi ích của họ chứ không phải nhu cầu của mình: chỉ nhận phí khi bán được, phần phí nằm trong giá bán nên chủ không mất thêm, và bạn có kênh để chào rộng hơn một tin đăng. Nếu chủ vẫn từ chối dứt khoát thì ghi nhận lại và dừng, đừng gọi tiếp.
Có cần đến tận nơi xem nhà trước khi đăng tin không?
Bắt buộc. Xin vài tấm ảnh qua điện thoại rồi đăng lại là cách nhanh nhất để nạp tin rác vào kho của mình và chào cho khách một thứ mình chưa từng nhìn thấy. Đến tận nơi để xác minh đúng căn, đúng chủ, và tự định giá xem mức giá có hợp lý không.
Bài viết liên quan
- Sợ lộ sản phẩm khi làm video bất động sản thì làm sao
- Cách giúp môi giới mới vào nghề có khách hàng nhanh
- Cách tìm khách hàng đầu tiên cho môi giới mới
- Quy trình bán hàng bất động sản cho người làm nghề
Xem video đầy đủ
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Các mức giá và tình huống trong bài là ví dụ minh hoạ để làm rõ cách làm. Phần nói về dữ liệu cá nhân và chứng chỉ hành nghề chỉ mang tính lưu ý chung, không thay thế tư vấn pháp lý.