Đăng ngày ·Cập nhật ·Đăng Dương
Chuyện môi giới bất động sản mất khách hiếm khi do cắt chưa đủ sâu. Khi khách đặt ba người bán cùng một căn lên cân, giá trong hợp đồng là như nhau với cả ba, nên thứ duy nhất còn khác là người bán. Bài này nói khoản tiền bạn cắt thật ra ra khỏi đâu, và vạch luật không được bước qua.
Môi giới bất động sản mất khách có phải vì chiết khấu thấp không?
Phần lớn là không. Và đây là chỗ dễ chẩn đoán sai nhất trong nghề, vì câu trả lời sai lại rất dễ hành động theo.
Tình huống quen thuộc thế này. Khách đã biết bạn tồn tại, nhưng tới lúc chốt họ đặt ba người lên cân rồi tự hỏi nên nghe ai, nên xuống tiền ở chỗ ai. Bạn không được chọn. Về đến nhà, đầu bật ra ngay một câu giải thích: tại cắt chưa đủ sâu. Nguyên văn mình nói trong buổi phát trực tiếp tháng 9/2026 là: “Một số thì sẽ nghĩ rằng ồ do tôi cắt chưa đủ sâu, nhưng thực sự là do thương hiệu chưa đủ uy tín, chưa đủ thuyết phục khách hàng chứ không phải là vấn đề là cắt hay không cắt đâu nhá.”
Mình có một thương vụ năm 2021 gần như là phản ví dụ hoàn hảo: một người chưa từng gặp mặt gọi tới, nói rõ trước đó đã có người cùng chỗ làm tư vấn đúng căn ấy và hứa chiết khấu, nhưng vẫn chọn mua từ mình. Tới thời điểm buổi phát trực tiếp đó, hai bên vẫn chưa gặp nhau lần nào. Toàn bộ diễn biến đã kể trong một bài khác nên ở đây không kể lại: năm lợi thế cạnh tranh của môi giới bất động sản. Bài này đi tiếp phần bài đó không nói: khoản chiết khấu ấy, xét về tiền và về giấy tờ, thật ra là khoản gì.
Khi ba người cùng bán một căn thì khách đang so cái gì?
Họ đang so người, vì giá không phải thứ ba người đó được quyền làm cho khác nhau.
Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, bản hợp nhất số 06/VBHN-VPQH đăng Công báo số 493 + 494 ngày 16-03-2025 ghi ở khoản 1 rằng giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng. Các bên ở đây là bên bán và bên mua. Người môi giới không phải một bên của hợp đồng mua bán đó.
Điều 62 cùng luật liệt kê đúng ba việc thuộc nội dung môi giới bất động sản: tìm kiếm đối tác đáp ứng điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán và ký kết hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để thực hiện các thủ tục; cung cấp thông tin và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết. Đặt giá không nằm trong ba việc ấy.
Ghép hai điều khoản lại thì ra một kết luận khó chịu nhưng gọn gàng: với cùng một căn, cùng một chính sách bán hàng, con số khách phải trả cho bên bán là một hằng số, không đổi theo việc họ gặp ai. Cái gọi là “cắt sâu hơn” không hạ được hằng số đó. Nó chỉ chuyển một khoản tiền từ chỗ khác sang tay khách. Nên khi ba người cùng chào một căn, biến số duy nhất còn lại là ba người đó. Khách trả giá thấp là chuyện bình thường và còn là tín hiệu tốt, mình đã viết riêng trong bài biến ép giá thành cơ hội chốt; chỗ này đang nói một chuyện khác, là việc bạn tự hạ phần của mình xuống trước khi khách kịp đòi.
Cắt một phần hoa hồng cho khách thì khoản tiền đó ra khỏi đâu?
Ra khỏi phần thu nhập của chính bạn, chứ không ra khỏi giá bán. Luật nói rất rõ dòng tiền ấy đi đường nào.
Điều 63 của luật ghi: cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Mức thù lao, hoa hồng do cá nhân và doanh nghiệp thỏa thuận. Và một câu ít người để ý: mức thù lao môi giới không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới.
Có một chi tiết nữa trong cách luật viết mà đọc kỹ mới thấy. Khoản 1 Điều 64 cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới sáu quyền, trong đó điểm c là thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên. Sang khoản 2, luật trao cho cá nhân hành nghề môi giới các quyền ở điểm a, b, d và đ của khoản 1, cộng với quyền hưởng thù lao, hoa hồng theo Điều 63. Điểm c không có trong danh sách đó. Nghĩa là quyền thu phí từ khách hàng được luật đặt vào tay doanh nghiệp, không đặt vào tay cá nhân. Khoản tiền bạn sống bằng nó không phải khoản bạn thu từ khách, nên nó cũng không phải khoản bạn có tư cách đem ra mặc cả với khách.
Thêm một vế về đường đi của tiền. Khoản 2 Điều 48 buộc chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Từ điều khoản này, bản tin ngày 18.3.2024 trên Báo Điện tử Chính phủ về việc siết chặt hoạt động môi giới bất động sản rút ra rằng với môi giới làm trong các công ty, mọi thù lao và hoa hồng sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.
Cần nói cho đúng một chỗ: câu trong luật là về tiền khách hàng trả theo hợp đồng, còn vế về thù lao và hoa hồng là cách đọc của bản tin, không phải chữ của điều khoản. Nhưng dù đọc theo cách nào thì hướng đi vẫn là một: khoản công của bạn ngày càng nằm trong một đường có dấu vết. Một khoản tiền mặt trao tay cho người mua thì nằm ngoài đường đó, và lúc có tranh chấp bạn không có gì để chứng minh.
Đến đây thì chiết khấu lộ ra bản chất thật của nó: một khoản chi phí âm thầm nằm trong thu nhập của bạn. Cách chia một khoản hoa hồng khi nó về tay thì trang có bài riêng: tiền hoa hồng môi giới bất động sản nên chia theo thương vụ. Còn chuyện khoản cắt ấy được tính thế nào khi kê khai thu nhập thì đã bàn ở bài thuế thu nhập cá nhân của môi giới bất động sản.
Tự ý giảm giá hoặc chi lại hoa hồng cho khách có vi phạm gì không?
Có thể, và chỗ quyết định không nằm trong luật mà nằm trong hai tờ giấy bạn đã ký. Luật thì chỉ nói ai phải làm theo chúng.
Khoản 2 Điều 61 đặt hai điều kiện cho cá nhân hành nghề môi giới bất động sản: có chứng chỉ hành nghề, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Hành nghề tự do không còn là một lựa chọn hợp lệ. Nghĩa là phía trên bạn luôn có một bản quy chế hoạt động, và thường là thêm một quy chế bán hàng của chủ đầu tư.
Điểm b khoản 2 Điều 65 đặt nghĩa vụ thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp nơi mình làm việc lên đầu cá nhân hành nghề, không lên đầu công ty. Đây là chỗ nhiều người hiểu ngược. Cắt một khoản mà bản quy chế đang cấm thì đó là vi phạm của bạn, không phải chuyện nội bộ ai cũng làm. Bản quy chế ấy viết gì, và vì sao nó là tờ giấy bạn phải đòi đọc chứ không phải chờ được đưa, thì mình đã viết kỹ ở bài chọn sàn bất động sản trước khi ký.
Hứa một mức ưu đãi mà mình không quyết được thì sao?
Thì đó là thông tin không trung thực, và luật đặt trách nhiệm ấy lên chính người nói ra. Điểm a khoản 2 Điều 65 dẫn sang điểm a khoản 1, buộc cả cá nhân hành nghề phải cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ và thông tin về bất động sản do mình môi giới, và chịu trách nhiệm về thứ mình đã cung cấp. Chỗ đáng nói là lời hứa vẫn thành thông tin không trung thực kể cả khi lúc nói ra bạn thật lòng tin là sẽ xin được, vì thước đo là thứ bạn có quyền quyết, không phải ý định của bạn.
Hai khoản của Điều 8 cũng nên biết, dù không khoản nào nhắc tới chữ chiết khấu. Khoản 4 xếp gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản vào nhóm hành vi bị nghiêm cấm. Khoản 8 nghiêm cấm việc thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật. Nói cho đúng thì luật không có điều nào viết thẳng rằng cấm cắt lại hoa hồng cho người mua; chỗ ràng buộc bạn là quy chế và hợp đồng, còn hai khoản này là vạch ngoài cùng.
Còn một vạch nữa, mảnh nhưng sắc. Khoản 2 Điều 47 buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng, và chịu trách nhiệm khi ghi giá không đúng với giá giao dịch thực tế. Nên nếu một thỏa thuận cắt lại được đem đi hoán thành con số thấp hơn trên hợp đồng cho gọn việc, thì chuyện đã sang hẳn một địa hạt khác. Điều kiện hành nghề và trách nhiệm đi kèm chứng chỉ thì có bài riêng: chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề.
Và một chỗ nhiều người không nghĩ tới: đem mức ưu đãi ấy đi rao công khai. Nói riêng với một người mua là một chuyện, viết lên một bài đăng hay một video để hút khách là chuyện khác, vì lúc đó nó thành quảng cáo. Khoản 9 Điều 8 Luật Quảng cáo, bản hợp nhất số 88/VBHN-VPQH đăng Công báo số 1243 + 1244 ngày 05-9-2025 xếp vào nhóm hành vi bị cấm việc quảng cáo không đúng hoặc gây nhầm lẫn về giá của sản phẩm, hàng hóa, dịch vụ đã đăng ký hoặc đã được công bố. Bản hợp nhất này đã gộp lần sửa gần nhất là Luật số 75/2025/QH15, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2026.
Bài này không chỉ cách cắt, và đây là lý do
Mức ưu đãi của một sản phẩm thuộc quyền của bên bán và của chủ đầu tư, nằm trong quy chế bán hàng. Người môi giới tự ý giảm giá, tự hứa một mức ưu đãi, hay chi lại một phần hoa hồng cho người mua đều có thể vi phạm quy chế bán hàng, vi phạm hợp đồng môi giới hoặc hợp đồng lao động đã ký, và vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trung thực ở điểm a khoản 1 Điều 65. Chuyện hai người cùng một chỗ làm đuổi theo một người mua thì càng không phải chuyện xử bằng tiền, đó là chuyện của nội quy nơi làm việc và của người phụ trách.
Bài không nêu tên sàn, tên dự án hay tên bất kỳ ai, và không hướng dẫn một cách cắt nào. Mốc hiệu lực xin ghi cho đúng, vì chỗ này rất nhiều nơi ghi sai: bản luật lúc mới ban hành đặt mốc 01 tháng 01 năm 2025, nhưng Luật số 43/2024/QH15 đã sửa khoản 1 Điều 82, nên Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 có hiệu lực từ ngày 1.8.2024 cùng Luật Đất đai và Luật Nhà ở. Bản hợp nhất dẫn ở trên là bản đã gộp lần sửa đó, nên đọc bản ấy là đọc đúng thứ đang áp dụng. Những gì viết ở đây là kinh nghiệm nghề, không mang giá trị tư vấn pháp luật; hợp đồng và quy chế của riêng bạn thì cần người có chuyên môn đọc giúp.
Giành khách bằng chiết khấu và bằng uy tín khác nhau ở đâu?
Khác ở bốn chỗ, và chỗ thứ ba là chỗ đắt nhất vì nó chỉ hiện ra sau khi mọi việc tưởng như đã xong.
| Soi ở đâu | Giành bằng chiết khấu | Giành bằng uy tín đã dựng sẵn |
|---|---|---|
| Thứ bạn phải bỏ ra | Một phần thù lao, hoa hồng của chính bạn theo Điều 63, bỏ ra ngay trong thương vụ này | Thời gian và nội dung bỏ ra từ trước, rải trên nhiều tháng, không gắn với một thương vụ nào |
| Thứ bạn nhận lại | Một giao dịch, và một người mua nhớ con số chứ không nhớ bạn | Một giao dịch gần như nguyên phần công, và một người mua nhớ tên bạn gắn với một việc cụ thể |
| Lần giao dịch thứ hai | Mức cũ thành mức sàn. Lần sau khách hỏi lại đúng mức đó hoặc sâu hơn, và người họ giới thiệu tới cũng hỏi như vậy | Khách quay lại vì đã quen cách bạn làm việc, nên lần hai thường ngắn hơn lần một và không mở lại chuyện tiền |
| Rủi ro với quy chế bán hàng | Phụ thuộc quy chế đang viết gì. Nếu quy chế cấm thì nghĩa vụ thực hiện quy chế ở điểm b khoản 2 Điều 65 đặt lên chính bạn | Không chạm tới giá, không chạm tới mức ưu đãi, nên không mở ra rủi ro nào với quy chế |
Dòng thứ ba đáng dừng lại lâu hơn ba dòng còn lại. Một khoản cắt không kết thúc khi thương vụ kết thúc, vì nó cài vào đầu người mua một con số, và con số đó đi theo họ sang lần sau cùng sang những người họ giới thiệu tới. Khách hàng nhớ con số thì khó trở thành khách quen, vì mỗi lần gặp lại là một lần đàm phán mới từ vạch cũ.
Vì sao khách chưa biết bạn thì gần như chắc chắn sẽ hỏi chiết khấu?
Vì khi chưa có gì khác để so, phần tiền là thứ duy nhất so được. Chuyện này có một cơ chế rất gọn, và mình đã mô tả nó trong một buổi phát trực tiếp khác.
Gặp một người chưa biết mình, bạn phải đi hết quãng đường từ đầu trong một buổi: họ hoài nghi về bạn, họ còn thắc mắc về sản phẩm, nên bạn vừa xây quan hệ vừa xác định nhu cầu vừa tư vấn vừa chốt. Tới lúc chốt được thì quan hệ giữa hai người vẫn còn mỏng, và chính vì mỏng nên khách xin chiết khấu, nghề hay gọi là bị cắt máu. Rất vất vả, và phần vất vả đó không được trả công.
Chiều ngược lại là cơ chế dồn dần. Một nội dung hữu ích làm khoảng cách giữa khách và bạn ngắn lại một chút; nội dung thứ hai ngắn thêm một chút; tới nội dung thứ ba, thứ tư, thứ mười thì khoảng cách gần như đã hết trước khi hai người nói câu đầu tiên. Người đi hết chặng đó không mở đầu bằng câu hỏi về phần trăm, vì họ đã biết họ đang gặp ai. Phần định lượng chặng đường này thì trang có bài riêng với công thức cụ thể: bán bất động sản cho người lạ với công thức 7 11 4. Còn vì sao chỉ xuất hiện ở đoạn cuối thì hay bị đòi cắt máu, mình đã viết ở bài hành trình mua hàng bất động sản.
Mất một giao dịch rồi thì làm sao biết do giá hay do niềm tin?
Bằng bốn câu hỏi về diễn biến, không bằng cảm giác lúc vừa mất. Bốn câu này mình dựng lại từ các ca đã gặp, nên hãy coi là một cách soi chứ không phải một phép đo.
Một, khách biết bạn trước hay biết sản phẩm trước. Nếu họ tìm tới bạn khi trong đầu đã có sẵn một căn và một mức giá thì bạn đang đứng ở đoạn cuối hành trình, nơi mọi người bán đều trông giống nhau. Hai, chuyện tiền được mở ra ở phút nào. Nếu câu hỏi về phần trăm đến trước cả câu hỏi về bạn là ai thì đó là dấu hiệu bạn chưa có mặt ở đoạn trước, không phải dấu hiệu mức của bạn thấp.
Ba, khách có kể lại được một việc cụ thể bạn đã làm cho họ hay không. Không kể ra được thứ gì thì trong trí họ bạn chưa có hình, mà một người không có hình thì chỉ còn so được bằng con số. Bốn, người được chọn hơn bạn ở chỗ nào ngoài tiền. Chịu hỏi thẳng câu này thì thường sẽ nhận được một câu trả lời khác hẳn thứ mình đoán ở nhà. Gốc rễ của việc khách lưỡng lự rồi mua chỗ khác thì có bài riêng mổ kỹ: tại sao khách hàng không tin tưởng môi giới bất động sản.
Bốn câu trên có một đặc điểm chung: không câu nào hỏi về mức chiết khấu. Nếu cả bốn câu đều cho ra câu trả lời bất lợi thì vấn đề nằm ở quãng trước lúc gặp, và cắt sâu thêm chỉ làm giao dịch sau nặng hơn giao dịch này. Trường hợp duy nhất mà tiền thật sự là nguyên nhân là khi bạn và người kia bán hai sản phẩm khác nhau ở hai mức chính sách khác nhau, và lúc đó thứ phải xem lại là nguồn hàng, không phải phần công của bạn. Đó là một chủ đề khác, nằm ở bài môi giới bất động sản còn gì để bán.
Trước lần gặp khách tới nên sửa lại điều gì?
Sửa trước lúc gặp thì còn rẻ; sửa lúc đang ngồi trước mặt khách thì gần như không sửa được. Dưới đây là ba thứ thuộc loại thứ nhất.
Việc thứ nhất là đọc. Xin bản quy chế hoạt động dịch vụ môi giới của nơi bạn đang làm, cộng với quy chế bán hàng của sản phẩm bạn đang chào, rồi tìm đúng một chỗ: nơi đó viết gì về việc giảm giá, hứa ưu đãi và chi lại hoa hồng cho người mua. Biết chính xác vạch nằm ở đâu thì những lần sau bạn không phải quyết trong lúc đang ngồi trước mặt khách.
Việc thứ hai là đếm. Lấy ba giao dịch gần nhất, ghi ra bạn đã bỏ ra bao nhiêu phần trong phần công của mình, và ở mỗi ca đó khách đã biết bạn trước bao lâu. Hai cột số đặt cạnh nhau thường tự nói ra điều cần nói: ca nào khách biết bạn lâu hơn thì cột kia nhỏ hơn. Nếu cả ba ca khách đều mới biết bạn trong một buổi thì bạn không có vấn đề về giá, bạn có vấn đề về chỗ xuất hiện.
Việc thứ ba là soạn trước một câu trả lời. Câu khách sẽ hỏi là bên kia bớt được nhiều hơn, em thì sao. Câu đáp không nên là một con số, cũng không nên là lời giải thích rằng mình không được phép. Nên là một việc cụ thể bạn làm mà người kia không làm, nói trong mười lăm giây và kiểm chứng được. Chưa viết ra được câu đó thì lần gặp tới vẫn sẽ quay về chuyện phần trăm.
Bỏ cuộc đua cắt thì phải có thứ khác đứng vào chỗ đó
Và thứ đó không dựng xong trong một tuần. Đây là nơi các môi giới, nhà đầu tư và chủ sàn ngồi lại dựng phần việc diễn ra trước lúc gặp khách, để lần gặp nào cũng không phải mở đầu bằng chuyện phần trăm.
Câu hỏi thường gặp
Môi giới bất động sản mất khách thì nguyên nhân hay bị chẩn đoán sai là gì?
Hay bị quy cho mức chiết khấu. Nhưng khi nhiều người cùng chào một sản phẩm thì con số người mua phải trả cho bên bán là như nhau: khoản 1 Điều 47 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua do các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng, còn Điều 62 liệt kê nội dung môi giới gồm tìm đối tác, đại diện theo ủy quyền và cung cấp thông tin hỗ trợ đàm phán, không gồm việc đặt giá. Vậy biến số khác nhau giữa những người chào hàng chính là bản thân họ.
Tiền chiết khấu môi giới chi lại cho khách được lấy từ đâu?
Từ phần thù lao, hoa hồng của chính người môi giới, không từ giá bán. Điều 63 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 quy định cá nhân hành nghề môi giới được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, mức do hai bên thỏa thuận, và mức thù lao không phụ thuộc vào giá của giao dịch được môi giới. Nên khoản cắt lại là một khoản chi phí nằm trong thu nhập của bạn.
Cá nhân hành nghề môi giới có quyền thu phí dịch vụ trực tiếp từ khách hàng không?
Luật không trao quyền đó cho cá nhân. Điểm c khoản 1 Điều 64 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15 cho doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới quyền thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của các bên. Khoản 2 cùng điều liệt kê quyền của cá nhân hành nghề gồm các điểm a, b, d và đ của khoản 1, cộng quyền hưởng thù lao, hoa hồng theo Điều 63 — điểm c không nằm trong danh sách. Thoả thuận cụ thể của bạn thì cần người có chuyên môn pháp lý xem.
Môi giới tự ý giảm giá hoặc hứa ưu đãi cho khách thì rủi ro gì?
Ba rủi ro. Một, điểm b khoản 2 Điều 65 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt nghĩa vụ thực hiện quy chế hoạt động của nơi mình làm việc lên chính cá nhân hành nghề, nên cắt trái quy chế là vi phạm của bạn. Hai, điểm a khoản 2 Điều 65 dẫn sang điểm a khoản 1, buộc cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin và chịu trách nhiệm về thông tin đã cung cấp. Ba, khoản 4 và khoản 8 Điều 8 nghiêm cấm gian lận, lừa dối trong kinh doanh bất động sản và việc thu, sử dụng các khoản tiền trái quy định.
Khách đã quen chiết khấu thì lần giao dịch sau có khó hơn không?
Thường là khó hơn, vì mức đã cho một lần trở thành mức sàn cho lần sau và cho cả những người khách ấy giới thiệu tới. Một người mua nhớ con số thì mỗi lần gặp lại là một lần đàm phán mới từ vạch cũ. Ngược lại, người mua nhớ một việc cụ thể bạn đã làm thì lần sau thường ngắn hơn lần đầu và ít mở lại chuyện tiền. Đó là lý do nên tính một khoản cắt theo vòng đời quan hệ, không theo một thương vụ.
Có cách nào biết mình mất khách do giá hay do niềm tin không?
Có một cách soi bằng bốn câu hỏi về diễn biến. Khách biết bạn trước hay biết sản phẩm trước; chuyện tiền được mở ra trước hay sau câu hỏi bạn là ai; khách có kể lại được một việc cụ thể bạn đã làm cho họ hay không; và người được chọn hơn bạn ở chỗ nào ngoài tiền. Không câu nào hỏi về mức chiết khấu. Nếu cả bốn đều cho câu trả lời bất lợi thì vấn đề nằm ở quãng trước lúc gặp mặt.
Bài viết liên quan
- 5 lợi thế cạnh tranh giúp môi giới bất động sản vượt xa đối thủ
- Tiền hoa hồng môi giới bất động sản nên chia theo thương vụ
- Chọn sàn bất động sản sai thì mất cả chỗ hành nghề
- Cách để môi giới bất động sản biến ép giá thành cơ hội chốt
- Cách bán bất động sản cho người lạ với công thức 7 11 4
- Tại sao khách hàng không tin tưởng vào môi giới bất động sản
- Chứng chỉ môi giới bất động sản và điều kiện hành nghề
- Khách mua trực tiếp từ chủ đầu tư thì môi giới còn gì để bán
Xem video đầy đủ
Buổi phát trực tiếp gốc lên sóng ngày 23/9/2026, nên bối cảnh thị trường trong đó vẫn còn dùng được và bài không phải cắt bỏ phần thời sự. Mạch bài lấy từ khoảng phút thứ hai tới phút thứ sáu của buổi. Phần nói về khoảng cách giữa người mua và người bán thu hẹp dần qua từng nội dung thì lấy từ một buổi khác, quanh mốc 6 phút 45 giây.
Toàn bộ lớp pháp lý trong bài là phần thêm vào, buổi gốc không nói tới: các điều 8, 47, 48, 61, 62, 63, 64 và 65 của Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, cùng khoản 9 Điều 8 Luật Quảng cáo. Bốn câu hỏi để soi lại một giao dịch đã mất, bảng so sánh hai cách giành khách và ba thứ sửa trước lần gặp tới cũng là phần dựng thêm.
Hai con số phần trăm nhắc tới trong buổi gốc thuộc về một thương vụ cụ thể của năm 2021, nên bài không chép chúng ra và cũng không trình bày chúng như mức phổ biến của thị trường. Tên dự án, tên nơi làm việc và tên người đều không được nêu, vì bản bóc phụ đề gọi cùng một thứ bằng nhiều cách khác nhau.
Bài dành cho người hành nghề môi giới và chỉ bàn một việc: phần công của người bán được định bởi những giấy tờ nào. Ở đây không có lời khuyên rót vốn, không định giá hộ một tài sản nào, không chốt thời điểm xuống tiền và không hướng dẫn một cách cắt nào.