Đăng ngày ·Đăng Dương
Một kênh bất động sản cao cấp muốn ra giao dịch thì phải làm đúng loại nội dung cho đúng tệp khách: người mua nhà 20-50 tỷ không cần bạn giảng pháp lý hay đạo đức, họ cần thông tin về chính sản phẩm họ đang quan tâm. Làm sai nội dung thì dù có hơn 10.000 người theo dõi, cả cái kênh vẫn có thể phải bỏ đi.
Vì sao làm video là cách nhanh nhất để hiểu và tin một dự án cao cấp?
Đây là tập đầu tiên của loạt Nhật ký coaching mà mình làm mỗi tuần. Hiện mình đang kèm năm người, gồm cả môi giới lẫn nhà đầu tư, để họ dựng hệ thống marketing bán bất động sản. Nội dung mình chia sẻ ở đây chỉ chừng 10 đến 20 phần trăm những gì trao đổi trong các buổi Zoom, nhưng đó là những bài học mà mình nghĩ nhiều bạn cũng đang gặp.
Câu chuyện bắt đầu từ một học viên coaching của mình đang bán bất động sản cao cấp. Khi mình khuyên bạn ấy làm video giới thiệu dự án, bạn ấy lo lắng đúng cái nỗi lo mà rất nhiều người mới mắc phải: “Em chưa hiểu dự án nhiều thì biết nói gì trong video?”
Mình trả lời bạn ấy bằng một câu mình vẫn tin: cách nhanh nhất để hiểu một dự án chính là làm một video về nó. Và hôm đó bạn ấy gửi mình một video dài hơn bảy phút, nói chi tiết về hạ tầng quanh dự án bạn đang bán. Một người mình từng nghĩ là khó tập trung lại làm được. Buổi chiều bạn ấy nhắn: “Em phải công nhận, làm xong video em thấy tự tin và giỏi hơn hẳn.”
Nhiều người cứ nghĩ phải thành chuyên gia rồi mới dám phân tích dự án, thị trường hay khu vực. Thực ra bạn chỉ cần đi trước khách một chút và chịu bỏ thời gian tìm hiểu. Bán một dự án cao cấp tên A thì đừng chỉ chăm chăm vào số căn, diện tích hay giá bán, mà hãy mở rộng ra khu vực xung quanh: cây cầu, con đường, hạ tầng và chúng tác động thế nào tới dự án bạn đang bán. Làm xong một video như vậy, tự khắc bạn tin và yêu sản phẩm của mình hơn.
✅ Cách làm
Chọn một dự án bạn đang bán, đặt hẹn với chính mình quay một video từ bảy đến mười phút về hạ tầng quanh dự án đó trong tuần này. Đừng chờ tới lúc thuộc làu mọi con số mới quay.
Cách chọn đề tài và dựng một kênh bán hàng bài bản, bạn đọc thêm ở bài cách xây kênh bất động sản chắc thắng để có khung tổng thể trước khi bấm máy.
Tại sao kênh bất động sản cao cấp hơn 10.000 người theo dõi vẫn phải bỏ đi?
Phần đáng giá nhất nằm ở chỗ này. Khi nhìn vào kênh của bạn học viên đó, mình thấy bạn ấy rất chăm làm video, chăm tới mức đã có hơn 10.000 người theo dõi. Nhưng tiếc là cái kênh đó gần như không dùng được nữa. Vì sao?
Vì suốt quá trình xây kênh, bạn ấy chỉ nói về pháp lý, sổ đỏ, phân lô tách thửa — những nội dung mình hay gọi vui là “giảng đạo”. Loại nội dung này rất dễ lên xu hướng, vì lượng người muốn xem cực đông và nội dung mang tính giải trí cao. Có khi là giải trí tích cực, có khi là tạo tranh cãi. Video lên vài trăm nghìn view, rồi mình nuôi một ảo tưởng rằng cứ nhiều view, nhiều người biết thì một ngày nào đó sẽ bán được hàng. Nhưng cái “một ngày nào đó” ấy hầu như không tới.
Vấn đề lớn hơn là thuật toán. Khi bạn đăng đều nội dung pháp lý và đạo đức, nền tảng hiểu rằng bạn đang phục vụ nhóm người quan tâm chủ đề đó, nên mỗi video mới nó lại kéo đúng nhóm người ấy vào xem. Cách các nền tảng như YouTube dựa vào lịch sử nội dung để quyết định đề xuất cho ai được chính họ mô tả trong tài liệu How YouTube Works về hệ thống đề xuất. Tới một ngày bạn đăng một căn hàng cao cấp, thì không ai xem, hoặc có xem cũng không ai hỏi mua — vì người trong kênh của bạn không phải người có nhu cầu mua.
| Tiêu chí | Nội dung pháp lý, đạo đức | Nội dung đúng phân khúc cao cấp |
|---|---|---|
| Lượt xem | Rất cao, dễ lên xu hướng | Thường thấp hơn, kén người xem |
| Người xem là ai | Người tò mò, hay gặp rắc rối giấy tờ, ít khi mua nhà lớn | Người thật sự cân nhắc xuống tiền cho sản phẩm bạn bán |
| Thuật toán học được gì | Kéo thêm người thích tranh cãi, quan tâm pháp lý vào kênh | Kéo thêm người quan tâm bất động sản cao cấp vào kênh |
| Kết quả bán hàng | Nhiều view nhưng gần như không ra khách | View ít hơn nhưng đúng người, dễ ra giao dịch |
Người mua nhà 20-50 tỷ có cần nội dung pháp lý hay đạo đức không?
Gần như không. Bạn thử hỏi: người bỏ ra 20 đến 50 tỷ để mua một căn hộ hay một căn nhà thấp tầng thì trong túi họ có bao nhiêu tiền? Chắc chắn không chỉ vài trăm triệu. Số tiền đó thường cũng không phải toàn bộ những gì họ có.
Vậy những người đó có gặp rắc rối pháp lý, có bí chuyện chia đất cho con hay thủ tục tách thửa không? Có thể có. Nhưng quanh họ là vô số mối quan hệ chất lượng. Chỉ một cuộc gọi cho luật sư — mà họ chắc chắn quen luật sư — hay gọi cho một người ở văn phòng công chứng là xong. Bản thân mình khi chuẩn bị công chứng một lô đất mà thấy băn khoăn, mình gọi thẳng cho trưởng phòng công chứng, chỉ khoảng 30 giây là được gỡ rối, không cần lên mạng xem hết video pháp lý này tới video pháp lý khác.
Người giàu không cần chúng ta giảng cho họ nghe, càng không cần nghe dạy đạo đức. Thật ra có khi chúng ta mới là người nên ngồi nghe họ nói. Cho nên nếu bạn đang bán bất động sản cao cấp, hãy cân nhắc rất kỹ trước khi làm nội dung pháp lý hay đạo đức — nó thường kéo về đúng nhóm khách bạn không bán được hàng.
Người giàu bận, họ không có thời gian ngồi so dự án A với dự án B. Vậy thay vì dành thời gian giảng đạo, bạn hãy đi khảo sát thật, hỏi người này người kia, tổng hợp giá, lịch sử, tiện ích, chính sách của hai dự án cùng tầm rồi làm một video và gửi cho khách. Với người quý thời gian, đó mới là thứ có giá trị.
Nên làm kênh mới hay ẩn hết video cũ?
Bạn học viên hỏi mình: “Kênh cũ đó em còn dùng được không?” Mình trả lời: dùng cũng được, mà bỏ cũng được. Nếu muốn tiếp tục dùng thì phải làm một việc — ẩn hết các video cũ. Vì những video pháp lý, đạo đức đó vẫn đang được đề xuất, vẫn kéo người xem về, tức là vẫn dạy thuật toán rằng kênh này phục vụ nhóm quan tâm pháp lý. Nhẹ thì ẩn, nặng thì xoá.
Mình kể chuyện của chính mình cho bạn ấy nghe. Kênh YouTube của mình làm video từ 2019 tới nay, khoảng 3.000 video. Trước đây mình làm nhiều video bán đất và thủ tục pháp lý; có video nói về thủ tục lên tới 900.000 view và tới giờ vẫn kéo người xem về. Từ 2023 mình chuyển hẳn sang đào tạo môi giới và nhà đầu tư, thì mấy video đào tạo lại ít view hẳn. Lý do là vẫn còn nhóm người quan tâm pháp lý, giao dịch cũ ghé vào kênh, khiến thuật toán hiểu nhầm tệp.
Thế là mình quyết định ẩn một lượng rất lớn video bán hàng và tư vấn pháp lý cũ để cắt dòng traffic sai tệp đó. Đây là quyết định khó, vì kênh vẫn đang khoẻ và nhiều view. Nhưng sau khoảng hai tháng, view trên các video mới về marketing bất động sản cải thiện rõ: từ chỗ chỉ vài chục view, giờ lên vài trăm tới gần 1.000 view mỗi video và đang ổn định dần.
Giữ hay bỏ kênh cũ, theo mình, không quá quan trọng. Ẩn video cũ giúp con số người theo dõi vẫn đẹp — như kênh của mình vẫn để 108.000 người theo dõi và nút bạc, thứ mà YouTube trao khi kênh đạt mốc 100.000 người đăng ký theo chương trình Giải thưởng dành cho Nhà sáng tạo của YouTube. Nhìn thì oai, nhưng cái đáng giá là view có thật sự tốt không. Nên bạn cứ chọn: một là làm kênh mới, hai là giữ kênh cũ nhưng ẩn hết video cũ. Cả hai đều cần thời gian để nền tảng học lại rằng kênh của bạn nói về bất động sản cao cấp.
Vì sao làm video bất động sản cao cấp cầu kỳ lại giống đánh bạc?
Bạn học viên còn một nỗi ngại nữa. Bán hàng cao cấp, nhìn người ta ăn mặc đẹp, thuê ê-kíp quay dựng chuyên nghiệp thì rất thích, nhưng chi phí quá cao với một môi giới bình thường. Riêng quay dựng một video có thể tốn tới 2 triệu; cộng chi phí đi lại quay hình thì một video ngắn chừng hai phút có khi ngốn 2 đến 3 triệu.
Một video hai phút tốn 3 triệu, mỗi tuần một video là 12 triệu một tháng. Mình gọi đó là đánh bạc. Vì nếu video không viral, không lên, thì nó không thu lại nổi cả chi phí. Đó là lý do nhiều bạn bán bất động sản cao cấp hay rơi vào cảnh làm một loạt năm tới mười video thật hoành tráng, đồng nghiệp khen nức nở, rồi dừng. Không chỉ vì tiền, mà còn vì thời gian: trang điểm, chọn đồ, chọn bối cảnh, di chuyển từ điểm này qua điểm kia. Hai rào cản thời gian và tiền bạc khiến bạn không thể ra nội dung đều đặn — mà bán hàng không đều thì khách khó nhớ tới bạn.
Điểm mấu chốt mình muốn bạn nhớ: chúng ta là người bán hàng, không phải nhà sáng tạo. Nhiều người mải chạy theo hai chữ “creator” và đuổi theo sự sáng tạo tới mức đau đầu, trong khi việc của người bán là có khách và bán được hàng. Vì thế mình luôn hướng học viên tới cách làm video đơn giản, tự làm được, thuê ngoài cũng rẻ, để giữ được tần suất thay vì dồn tất cả vào một canh bạc.
Ba tuyến nội dung của một kênh bất động sản gồm những gì?
Khi nghiên cứu dự án bạn học viên đang bán, mình thấy tiềm năng rất lớn trên YouTube. Và ở đây có một khung mình luôn dạy: mỗi kênh nên có ba tuyến nội dung — thu hút, dẫn dắt và chuyển đổi. Không phải ai, lúc nào cũng làm cả ba cùng lúc; mỗi người, mỗi giai đoạn hợp với một tuyến khác nhau.
| Tuyến nội dung | Mục tiêu | Ví dụ cho phân khúc cao cấp |
|---|---|---|
| Thu hút | Kéo đúng nhóm người mua nhà cao cấp, không phải kéo đám đông xem cho vui | Phân tích hạ tầng, quy hoạch, tiềm năng một khu vực đắt giá |
| Dẫn dắt | Thuyết phục, xử lý băn khoăn, dẫn dắt niềm tin của người đã xem nội dung thu hút | So sánh hai dự án cùng tầm giá về tiện ích, chính sách, giá bán |
| Chuyển đổi | Bán trực tiếp một sản phẩm cụ thể | Giới thiệu thẳng một căn hộ hay căn nhà bạn đang bán |
Với bạn học viên này, mình khuyên tập trung vào tuyến chuyển đổi — tức làm nội dung bán thẳng sản phẩm bạn ấy đang có, vì đó là thứ hợp với người và thời điểm của bạn ấy nhất. Là người cố vấn, việc của mình là nhìn ra tuyến nào hợp với ai ở giai đoạn nào, thay vì bắt mọi người làm giống nhau.
✅ Cách làm
Nhìn lại kênh của bạn và xếp từng video vào một trong ba tuyến. Nếu đang có sẵn sản phẩm cần bán, hãy dồn phần lớn công sức cho tuyến chuyển đổi trước, đừng cố làm cả ba cùng lúc.
Muốn biết một video của mình đang ở cấp độ nào trong ba tuyến này, bạn đọc thêm cấp độ video marketing bất động sản bạn đang ở đâu.
Nên tập trung YouTube, Facebook hay TikTok cho bất động sản cao cấp?
Chiến lược mình tư vấn cho bạn học viên là tập trung Facebook và YouTube, vì với bất động sản cao cấp thì gần như không thể thiếu YouTube. Còn TikTok, nếu làm, nội dung phải cực kỳ chất lượng theo nghĩa phải giải trí. Nội dung chuyên gia thường khô, mà làm TikTok mà khô thì rất khó có cửa.
| Nền tảng | Vai trò với bất động sản cao cấp | Lưu ý khi làm |
|---|---|---|
| YouTube | Kênh chính, nội dung lưu lại lâu, khách xem lại được | Nơi đặt nội dung sâu, phân tích dự án và khu vực |
| Kênh chính thứ hai, nơi khách chất lượng hay tương tác | Kết hợp bài viết và video để nuôi tệp khách | |
| TikTok | Phụ, chủ yếu để tăng độ phủ | Nội dung phải giải trí; nếu khô thì dùng số lượng và tự động đăng để phủ |
Ví dụ chính TikTok của mình view không nhiều vì nội dung khô, nên mình dùng số lượng để phủ — đăng khoảng 10 video mỗi ngày bằng cách tự động, gần như không tốn thêm công. Nhưng khách chất lượng thật sự thì đến từ YouTube và Facebook. Còn cái kênh 10.000 người theo dõi kia, có thì tốt, không có cũng chẳng sao — nó thật sự không quan trọng bằng việc bạn làm đúng nội dung cho đúng người.
Dựng một kênh bất động sản cao cấp bán được hàng, không phải kênh nhiều view mà không ra khách
Nội dung, traffic, lead, chuyển đổi và nhân sự là năm hệ thống mà các thành viên Cộng đồng Realtor OS đang dựng, để mỗi video làm ra đều kéo về đúng tệp khách và đi thẳng tới giao dịch.
Câu hỏi thường gặp
Kênh bất động sản cao cấp nên làm nội dung gì đầu tiên?
Nên bắt đầu bằng một video phân tích chính dự án hoặc khu vực bạn đang bán, tập trung vào hạ tầng, quy hoạch và tiềm năng xung quanh. Theo kinh nghiệm của mình, làm một video bảy tới mười phút như vậy vừa giúp bạn hiểu và tin sản phẩm hơn, vừa kéo về đúng nhóm người quan tâm bất động sản cao cấp, thay vì làm nội dung pháp lý hay đạo đức hút sai tệp khách.
Vì sao nội dung pháp lý và đạo đức lại làm hỏng một kênh bất động sản cao cấp?
Vì loại nội dung đó tuy nhiều view nhưng kéo về nhóm người tò mò, hay gặp rắc rối giấy tờ, ít khi là người mua nhà 20-50 tỷ. Khi bạn đăng đều loại nội dung này, thuật toán hiểu rằng kênh phục vụ nhóm đó và tiếp tục đề xuất cho họ. Tới lúc bạn đăng một sản phẩm cao cấp thì không ai trong tệp đó có nhu cầu mua, dẫn tới nhiều view mà không ra giao dịch.
Kênh cũ toàn nội dung sai tệp thì nên bỏ hay giữ?
Cả hai đều được. Nếu giữ kênh cũ, bạn phải ẩn hoặc xoá hết video cũ để cắt dòng người xem sai tệp mà thuật toán vẫn đang kéo về. Nếu không, bạn có thể mở kênh mới. Cách nào cũng cần thời gian để nền tảng học lại rằng kênh của bạn nói về bất động sản cao cấp. Đây là kinh nghiệm cá nhân của mình trên YouTube, các nền tảng khác bạn cần tự trải nghiệm thêm.
Làm video bất động sản cao cấp có bắt buộc phải quay dựng thật hoành tráng không?
Không. Quay dựng cầu kỳ có thể tốn 2 tới 3 triệu một video, và nếu video không viral thì khó thu lại chi phí, nên nhiều người làm vài video rồi bỏ. Điều quan trọng hơn sự hoành tráng là giữ được tần suất đăng đều. Một chiếc điện thoại và việc đi thẳng vào sản phẩm thật đã đủ để làm nội dung liên tục, giúp khách nhớ tới bạn.
Nên tập trung nền tảng nào để bán bất động sản cao cấp?
Theo chiến lược mình thường tư vấn, nên tập trung YouTube và Facebook vì đây là nơi có khách chất lượng và nội dung lưu lại lâu, với bất động sản cao cấp thì gần như không thể thiếu YouTube. TikTok đóng vai trò phụ để tăng độ phủ và chỉ hiệu quả khi nội dung đủ giải trí; nếu nội dung khô thì có thể dùng số lượng và đăng tự động để phủ rộng.
Bài viết liên quan
- Cách xây kênh bất động sản chắc thắng 2026: 8 bước từ Đăng Dương
- Cấp độ video marketing bất động sản bạn đang ở đâu
- Cách làm nội dung viral bất động sản mà vẫn ra giao dịch
- Cách xác định khách hàng tiềm năng bất động sản
- Thiết kế hành trình mua hàng bất động sản để khách tự tìm đến
- Cách làm marketing và bán hàng bất động sản để có thêm khách
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Các con số như lượng người theo dõi, lượt xem, chi phí làm video, số video đã ẩn hay tần suất đăng nêu trong bài là kinh nghiệm và quan điểm cá nhân của người viết trong video, không phải số liệu khảo sát thị trường và không phải cam kết kết quả cho người khác.