Đăng ngày ·Cập nhật ·Đăng Dương
Hầu hết môi giới đều biết mình muốn kiếm 1 tỷ trong 12 tháng tới, nhưng rất ít người biết 1 tỷ đó được tạo ra từ những chỉ số nào. Đó là lý do nhiều người đặt mục tiêu xong vẫn loay hoay cả năm. Bài viết chia sẻ cách kiếm 1 tỷ đầu tiên với nghề môi giới bất động sản bằng bản đồ mục tiêu tài chính 12 tháng gồm 5 chỉ số — công thức mình vẫn dùng để nhìn ra mục tiêu đang nghẽn ở đâu và cần chỉnh chỗ nào.
Vì sao đặt mục tiêu 1 tỷ rồi vẫn không về đích?
Hồi còn trực tiếp bán bất động sản, mình cũng biết cách đặt mục tiêu tài chính cho 12 tháng. Nhưng đến lúc bắt tay vào làm thì không đo lường lại bất kỳ chỉ số nào — không biết mình đang bán bất động sản có lợi nhuận trung bình bao nhiêu, tỉ lệ chốt bao nhiêu, cần bao nhiêu khách hàng tiềm năng. Trong đầu chỉ có duy nhất một con số: mình muốn 1 tỷ, 2 tỷ trong năm nay.
Kết quả là suốt vài tháng mình mắc kẹt, không tìm ra cách gỡ. Chỉ đến khi biết đến bảng hoạch định mục tiêu tài chính này, mình làm đúng một việc duy nhất: đổi phân khúc sản phẩm, mọi thứ còn lại giữ nguyên. Và con số 52,86 tỷ doanh số trong một tháng đã sinh ra từ chính hành động đó.
Không có công thức này, cả người mới lẫn người đã làm lâu năm đều rất mông lung trong việc lên kế hoạch và bám sát kế hoạch bán hàng của mình. Bản đồ mục tiêu tài chính 12 tháng gồm 5 chỉ số; nhân lại với nhau, chúng cho ra thu nhập dự kiến của bạn. Nhưng trước khi có 5 chỉ số đó, bạn cần chốt được con số mục tiêu.
Sai lầm số 1: đặt mục tiêu theo thị trường, không theo điều mình mong muốn
Trong một buổi Zoom gần đây, một bạn nói với mình rằng năm vừa rồi thu nhập của bạn được 500 triệu, nhưng năm nay thị trường khó khăn nên bạn chỉ đặt mục tiêu 200 triệu thôi.
Đó là đặt mục tiêu tài chính dựa trên diễn biến thị trường chứ không dựa trên điều mình mong muốn — và theo mình, đây là một cái sai rất lớn. Nếu bạn thấy 200 triệu là không đủ, bạn vẫn cần 500 triệu, 1 tỷ hay hơn nữa, thì hãy đặt đúng con số đó. Còn nếu công việc bán bất động sản không đáp ứng được, thì đổi công việc — chứ không phải cố làm một công việc rồi chấp nhận một kết quả không xứng đáng với mình.
Con số đó nên là bao nhiêu?
Đừng đặt theo cảm tính. Hãy đặt mục tiêu thu nhập 12 tháng theo mục đích bạn muốn tiêu số tiền đó vào việc gì:
- Trong 12 tháng tới bạn muốn mua một chiếc xe, muốn có một khoản dòng tiền, cộng thêm các chi tiêu khác — cộng tất cả lại thành một con số cụ thể.
- Mục tiêu là mua một căn hộ thì phải biết căn hộ đó trị giá bao nhiêu. Nếu là kế hoạch 3 năm, thì năm đầu tiên bạn cần tích lũy bao nhiêu.
- Có bạn đặt mục tiêu để biếu bố mẹ, tặng bố mẹ một cuốn sổ hưu — cũng là một con số rất cụ thể.
5 chỉ số trong bản đồ mục tiêu tài chính 12 tháng
Sau khi đã có con số mục tiêu (ví dụ trong bài này lấy 1 tỷ), bạn điền tiếp 5 chỉ số dưới đây. Với mỗi chỉ số, hãy dùng số liệu thật trong quá khứ và hiện tại của bạn; chưa có thì giả định để nhìn được bức tranh tổng thể trước đã.
1. Giá bán trung bình của bất động sản bạn đang bán
Nếu bạn đang bán nhà phố và giá dao động từ 2 đến 3, 5, 7 tỷ, hãy chọn một con số trung bình. Ví dụ trong bài lấy 4 tỷ.
2. Tỉ lệ lợi nhuận ròng trên mỗi giao dịch
Đây là chỗ nhiều người điền sai. Công ty công bố hoa hồng 2% hay 3% không phải là con số bạn đưa thẳng vào bảng — đó mới chỉ là con số danh nghĩa. Lợi nhuận thực tế cầm về túi phải trừ đi chi phí tiếp khách, chi phí chạy quảng cáo và nhiều chi phí khác bạn bỏ ra để có được khách hàng. Ví dụ trong bài lấy 1,5%.
3. Tỉ lệ chốt trung bình
Cứ 100 khách hàng tiềm năng thì bạn chốt được bao nhiêu? Chốt 2 giao dịch tức tỉ lệ chuyển đổi là 2%.
Muốn có tỉ lệ này, bạn cần thống kê trên 100 khách hàng thực tế: liệt kê lại những khách bạn đã chăm sóc thời gian qua, tổng cộng bao nhiêu người và chốt được bao nhiêu. Chưa thống kê thì ước chừng. Còn chưa có nổi 100 khách thì mục tiêu trước mắt của bạn chính là phải có 100 khách.
4. Số khách hàng tiềm năng mỗi tháng
Mỗi tháng bạn “thu hoạch” được bao nhiêu khách hàng tiềm năng? Ví dụ trong bài lấy 60 khách/tháng — trung bình mỗi ngày ra 2 khách tiềm năng, mức này đã là khá giỏi. Nếu thực tế của bạn chỉ 10 khách/tháng thì cứ điền đúng 10.
5. Số lần mua trung bình của mỗi khách trong 12 tháng
Trong 12 tháng qua bạn chốt 20 giao dịch và mỗi khách chỉ mua một sản phẩm thì số lần mua là 1. Nhưng nếu bạn có 30 giao dịch mà tổng số khách chỉ 20 người, thì 30 chia 20 bằng 1,5. Thông thường con số này là 1.
Đọc kết quả: mục tiêu 1 tỷ của bạn đang nghẽn ở đâu?
Với bộ số ví dụ ở trên (giá bán 4 tỷ · lợi nhuận ròng 1,5% · tỉ lệ chốt 2% · 60 khách tiềm năng/tháng · 1 lần mua/khách), thu nhập dự kiến ra 864 triệu trên mục tiêu 1 tỷ — đạt 86%, còn thiếu 136 triệu.
Lời khuyên của bảng trong trường hợp này: không có chỉ số nào quá yếu, nhưng tổng thể chưa đạt mục tiêu; cải thiện nhẹ vài chỉ số cùng lúc là con đường khả thi nhất. Và có ba hướng để về đích.
Ba hướng để về đích
Hướng 1 — Nâng cấp marketing: 60 lên 70 khách tiềm năng/tháng
Chỉ cần thêm 10 khách tiềm năng mỗi tháng là bộ số ví dụ trên đã chạm mục tiêu. Đây là phần thuộc về kỹ năng marketing: đăng bài, quay video, xây kênh, chạy quảng cáo.
Hướng 2 — Nâng tỉ lệ chốt: từ 2% lên 3%
Thay vì gặp 100 người chốt 2, bạn tìm cách chốt được 3. Với bộ số ví dụ, chỉ riêng thay đổi này đã đưa kết quả vượt mục tiêu, dư 296 triệu. Phần này thuộc về kỹ năng bán hàng: chăm sóc khách, tư vấn, làm việc có quy trình, xử lý sự từ chối. Theo quan điểm của mình, kỹ năng bán hàng vẫn là kỹ năng vua trong mọi kỹ năng, thuộc mọi thời đại.
Hướng 3 — Nâng cấp toàn hệ thống
Thay vì dồn hết vào một chỗ, bạn cải thiện nhẹ cả ba chỉ số cùng lúc — mỗi chỉ số khoảng 5%:
- Khách hàng tiềm năng: 60 lên 63 khách/tháng.
- Tỉ lệ chốt: nhích từ 2% lên 3%.
- Lợi nhuận ròng: 1,5% lên 1,6% — bằng cách đàm phán với chủ nhà, hoặc đàm phán với sếp, với lãnh đạo: “em làm kênh tốt thì cho em thêm hoa hồng”.
Bảng này là la bàn, không phải lời hứa
Giá trị lớn nhất của bản đồ mục tiêu tài chính không nằm ở con số cuối cùng, mà ở chỗ nó cho bạn biết mình đang vướng ở đâu và cần sửa cái gì. Nếu đi làm mà không biết mình muốn kiếm bao nhiêu tiền, hoặc có con số rồi nhưng không biết chỉ số nào quyết định việc bạn về đích, thì bạn không có đường để đi.
Mình cũng lưu ý: bộ số lấy làm ví dụ ở trên không đại diện cho bất cứ ai — bạn phải điền chính số liệu của mình vào mới thấy được bức tranh thật. Còn nếu những năm qua bạn vẫn về đích mà chưa cần đến bảng này, có thể thị trường lúc đó thuận, thiên thời địa lợi nhân hòa cộng lại; và chính bảng này sẽ giúp bạn nhận ra nếu cải thiện thêm vài chỉ số, thu nhập còn có thể cao hơn nữa. Dù đang làm tốt hay chưa tốt, hãy thử tính một lần.
Trong Cộng đồng Realtor OS, bạn được hướng dẫn cách bóc tách từng chỉ số trong bản đồ mục tiêu tài chính 12 tháng của chính mình — và chọn đúng việc cần làm trước để chỉ số đó nhích lên.
Tìm hiểu Cộng đồng Realtor OS →
Câu hỏi thường gặp
Cách kiếm 1 tỷ đầu tiên với nghề môi giới bất động sản bắt đầu từ đâu?
Bắt đầu từ việc bóc tách con số 1 tỷ ra thành các chỉ số tạo nên nó: giá bán trung bình, tỉ lệ lợi nhuận ròng mỗi giao dịch, tỉ lệ chốt, số khách hàng tiềm năng mỗi tháng và số lần mua trung bình của mỗi khách. Khi biết chỉ số nào đang yếu, bạn mới biết cần cải thiện việc gì thay vì chỉ mong muốn chung chung.
Bản đồ mục tiêu tài chính 12 tháng gồm những chỉ số nào?
Gồm 5 chỉ số: giá bán trung bình của bất động sản bạn đang bán, tỉ lệ lợi nhuận ròng trên mỗi giao dịch, tỉ lệ chốt trung bình, số khách hàng tiềm năng mỗi tháng và số lần mua trung bình của mỗi khách trong 12 tháng. Năm chỉ số này nhân với nhau cho ra thu nhập dự kiến để so với mục tiêu bạn đặt.
Tỉ lệ lợi nhuận ròng trên mỗi giao dịch tính thế nào?
Không lấy thẳng mức hoa hồng công ty công bố. Bạn phải trừ đi các chi phí thực tế đã bỏ ra để có khách: chi phí tiếp khách, chi phí chạy quảng cáo và các chi phí khác. Phần còn lại thực sự cầm về mới là lợi nhuận ròng để điền vào bảng.
Thế nào là một khách hàng tiềm năng?
Là người có nhu cầu quan tâm đến sản phẩm của bạn và có khả năng chi trả. Dấu hiệu nhận biết: khi bạn tư vấn thì họ lắng nghe, hoặc họ chủ động nhắn tin, gọi điện, liên hệ với bạn sau khi xem bài viết và video review bất động sản của bạn.
Chưa có số liệu quá khứ thì đặt mục tiêu thu nhập bao nhiêu?
Hãy đặt theo mục đích bạn muốn dùng số tiền đó vào việc gì — mua xe, mua căn hộ, tích lũy, lo cho bố mẹ — rồi cộng lại thành một con số cụ thể. Với người mới đi làm, mình thường gợi ý đặt từ 2 đến 10 lần thu nhập của năm gần nhất, và tạm giả định các chỉ số còn lại để nhìn bức tranh tổng thể trước.
Bài viết liên quan
- Cách môi giới bất động sản tăng x2, x3 thậm chí x5 thu nhập trong 1 năm
- 3 cấp độ của môi giới bất động sản: cấp độ cuối cùng kiếm được nhiều tiền nhất
- Môi giới bất động sản đang ở đâu trên đường thẳng thu nhập 2026?
- Làm việc không có quy trình, đừng mơ trở thành môi giới chuyên nghiệp
- Thuế thu nhập cá nhân môi giới bất động sản: 3 cơ hội lớn cho người làm nghề
- 4 yếu tố giúp môi giới bất động sản đi đầu tư thành công
- Cách đặt mục tiêu tài chính khả thi cho môi giới bất động sản
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Các con số trong bài là ví dụ minh hoạ cho cách tính, không đại diện cho kết quả của bất kỳ ai. Kết quả của mỗi môi giới phụ thuộc vào năng lực và nỗ lực thực tế của từng người.
Xem video đầy đủ