Đăng ngày ·Đăng Dương
Làm marketing và bán hàng bất động sản ra kết quả thường không nằm ở một mẹo mới, mà ở vài điều chỉnh nhỏ làm thật đều: tăng gấp đôi lượng nội dung, dám quay video bán hàng, chọn đúng sản phẩm chủ lực và có một người hỗ trợ bên cạnh. Đây là những gì mình rút ra sau một tuần đồng hành cùng các học viên coaching.
Tăng gấp đôi lượng nội dung có thật sự ra thêm khách không?
Đây là tập hai của loạt Nhật ký coaching mà mình làm mỗi tuần. Tuần trước mình đang kèm năm người, sang tuần này đã lên bảy và dự kiến sớm đủ mười. Mỗi người mang tới một bài toán khác nhau, nên mình sẽ không nói họ là ai, chỉ kể lại những chiến lược đã giúp họ có kết quả trong tuần qua — vì rất có thể đó cũng là thứ bạn đang cần.
Người đầu tiên chuyên bán đất nền. Khi nhìn vào kênh Facebook của bạn ấy, mình thấy lượng khách tiềm năng vẫn về đều mỗi ngày, nhưng bạn chỉ đăng năm nội dung một ngày gồm ảnh, caption và video. Tuần đó mình chỉ giao đúng một việc: tăng gấp đôi lượng nội dung trên chính kênh đó. Ngay lập tức, số khách tiềm năng tăng lên rõ rệt.
Điều đáng tiếc là rất ít người chịu đo lường marketing của mình: thứ nhất để biết kênh nào thật sự ra khách, thứ hai để đo tần suất hoạt động. Nhiều bạn mặc định ba video hay ba bài một ngày là đủ, mà không nghĩ rằng mình hoàn toàn có thể nhân nó lên. Một hành động rất nhỏ, nhưng ít ai để ý.
Một học viên khác của mình là Trang Thanh Thúy ở Sóc Trăng. Mình giao tám nội dung một ngày, nhưng bạn ấy rất đặc biệt, tự chủ động làm hai mươi nội dung mỗi ngày đều đặn suốt hai tháng. Sau đó kênh lớn hẳn, và quan trọng hơn là kỹ năng nói, kỹ năng thuyết trình và kỹ năng bán hàng qua video của bạn tiến bộ vượt bậc. Khi đã sản xuất được nội dung với số lượng lớn như vậy, mình giao tiếp nhiệm vụ livestream: ban đầu chỉ bật máy live năm phút rồi tắt, sau tăng lên mười lăm phút, ba mươi phút, rồi hai tiếng. Đến giờ bạn ấy live mỗi ngày, và livestream trở thành một chiến lược bán hàng — bán bất động sản mà nhiều khi người xem không nhận ra là đang được bán. Cách bật một buổi phát trực tiếp thế nào, bạn có thể xem ngay trong hướng dẫn phát trực tiếp chính thức của YouTube.
Đến tuần thứ hai, khi lượng nội dung trên Facebook đã phù hợp, mình giao cho người bán đất nền này một việc mới: làm video dài trên YouTube. Vừa hay mấy video dài đó được đề xuất, khách tiềm năng về nhiều hơn, và ngay sáng hôm chia sẻ với mình, bạn báo đã chốt được một giao dịch.
✅ Cách làm
Trước khi nghĩ tới mẹo mới, hãy đo hai thứ: kênh nào đang thật sự ra khách, và bạn đang đăng với tần suất bao nhiêu. Sau đó thử nhân đôi lượng nội dung trên đúng kênh hiệu quả nhất trong hai tuần và xem khách tiềm năng thay đổi thế nào.
Muốn biết mỗi video của mình đang làm nhiệm vụ gì trong hành trình bán hàng, bạn đọc thêm cấp độ video marketing bất động sản bạn đang ở đâu.
Vì sao môi giới giỏi bán hàng trực tiếp lại ngại quay video bán hàng?
Người thứ hai mình đồng hành trên YouTube đã vài tháng, nhưng hai tháng gần đây mới vào chương trình Realtor OS và áp dụng kỹ thuật, chiến lược để dựng một kênh YouTube. Kênh còn mới mà đã đạt khoảng 600 người theo dõi. Ban đầu mình không cho bạn làm nội dung bán hàng, mà làm nội dung thu hút: review cầu, đường, hạ tầng, chính sách địa phương để kéo nhóm nhà đầu tư về khu vực của bạn. Có video hơn mười nghìn view, trung bình mỗi video vài nghìn view.
Khi traffic đã ổn, mình giao bạn làm video bán hàng thì bạn chần chừ. Đây là chỗ nhiều môi giới và nhà đầu tư thấy mâu thuẫn: khi đã quen làm nội dung kiểu chuyên gia, tập trung trao giá trị, thì tới lúc bán lại thấy ngại. Ngại thứ nhất là sợ không ai xem, thứ hai là sợ bị nói “lại bán hàng nữa à”.
Nhưng thực ra bán hàng cũng là trao giá trị. Mình phải thuyết phục bạn hai điều. Một là nhớ lại mục tiêu ban đầu khi lập kênh — lập ra để bán, thì đây chính là cơ hội để bắt đầu bán. Hai là chính mình cũng từng trải qua đúng cảm giác đó: làm nội dung tiếp cận được nhiều người, nhưng tới lúc bán thì thấy sợ. Coaching với mình không phải vì mình giỏi hơn học viên, mà đơn giản là mình đã đi qua chặng đó và thấy nhiều người khác cũng đi qua.
Sau khi nghe, bạn đồng ý làm video bán hàng. Kết quả: video bán hàng có ít view hơn các video review hạ tầng, nhưng ngay thời điểm mình kiểm tra trước buổi live, nó đã có khoảng 500 view chỉ sau một ngày đăng. Với một video bán hàng, mình xem đó là tín hiệu rất tích cực, và bạn cũng báo đã có khách nhắn tin hỏi. Chưa chốt được giao dịch nào, nhưng khách đã chủ động liên hệ. Hơn nữa, bạn còn dùng chính video đó để chạy quảng cáo và đã ra khách tiềm năng với chi phí rất thấp.
Nên làm video ngắn hay video dài để bán bất động sản?
Một học viên khác của mình nói rất giỏi nhưng chỉ quen làm video ngắn, và rào cản của bạn là làm video dài. Khi bạn làm xong video dài đầu tiên trong đời, phân tích sản phẩm và hạ tầng, bạn buột miệng với mình: “Em làm xong video dài mới thấy mấy clip vài chục giây trước đây hời hợt quá, hời hợt tới mức không muốn xem lại.”
Mình thấy điều đó đúng một phần. Một dự án có bao nhiêu thông tin, một khu vực có bao nhiêu chi tiết để khai thác, mà cứ cắt gọt nhồi vào một video sáu mươi giây thì làm sao có chiều sâu. Vì thế mình hay nói: video ngắn chỉ như một cái chạm nhẹ, chưa phải là cái bắt tay, chưa phải lời mời khách ngồi xuống nghe mình. Nếu bạn cũng đang làm video ngắn, lời đề nghị của mình là hãy thử làm video dài.
Với các thành viên trong Cộng đồng Realtor OS, mình đang giao nhiệm vụ ba video dài một tuần. Suốt gần hai năm, từ 2024 đến 2026, mình giao một video ngắn mỗi ngày; gần đây mình bỏ nhiệm vụ đó vì làm video ngắn giờ đã dễ, và thay bằng ba video dài một tuần. Nếu bạn chưa ở trong cộng đồng nào, mình vẫn khuyên bạn giữ tần suất ba video dài một tuần trên kênh của mình, và nếu có thêm YouTube thì càng tốt. Lý do một video dài làm tốt lại dễ được kéo đi xa nằm ở chính hệ thống đề xuất của YouTube — nền tảng đẩy nội dung tới đúng người quan tâm.
| Tiêu chí | Video ngắn | Video dài |
|---|---|---|
| Vai trò | Cái chạm nhẹ, gây chú ý ban đầu | Cái bắt tay, xây niềm tin và chiều sâu |
| Thông tin truyền tải | Ít, dễ hời hợt khi nhồi cả một dự án vào vài chục giây | Đủ chỗ phân tích sản phẩm, hạ tầng, khu vực |
| Với bán hàng | Khó đưa khách tới quyết định một mình | Dễ được đề xuất, kéo về khách tiềm năng chất lượng |
| Tần suất mình đang giao | Trước đây một video ngắn mỗi ngày | Hiện nay ba video dài mỗi tuần |
Chọn sản phẩm chủ lực thế nào để không mất thời gian?
Người thứ ba lớn tuổi hơn mình, tụi mình vừa xong buổi Zoom cố vấn thứ ba. Hai buổi đầu đã cùng chốt một dòng sản phẩm chủ lực — thứ mà ai trong Cộng đồng Realtor OS cũng nghe tới. Vì khi bán bất động sản, nhiều người mất rất nhiều thời gian ở khâu chọn và nghiên cứu sản phẩm: có hàng triệu sản phẩm, hàng nghìn dự án để theo, không chọn được là mất thời gian.
Nhưng sau hai tuần làm, khi ngồi lại đánh giá, bạn ấy thú thật là không thấy mình theo dòng sản phẩm đó dài hạn được. Bạn muốn theo một dòng gắn với việc đang làm, là đầu tư đất nền. Thế là tụi mình định vị lại thương hiệu kênh: xây hình ảnh một nhà đầu tư có kinh nghiệm và đang đầu tư thật, gắn với hai thứ — một là đầu tư đất nền, hai là một địa phương cụ thể. Nội dung kênh vẫn giữ từ khóa địa phương như review cầu, đường, hạ tầng, kinh tế, chính sách, nhưng kết hợp thêm phương pháp và chiến lược đầu tư cho phân khúc bạn theo đuổi.
Một học viên khác thì tụi mình quyết định thêm một dòng sản phẩm ngắn hạn song song dòng dài hạn. Vì nếu chỉ theo một sản phẩm dài hạn, có khi phải mất nhiều tháng để xây, tìm khách và thâm nhập thị trường — lâu quá thì đúng như người ta hay nói, hết tiền trước khi kịp ra thị trường. Dòng ngắn hạn này có giá mềm hơn, gần đây có giao dịch thật, nên chiến lược là làm nội dung để chạy quảng cáo, đồng thời vẫn giữ các video thu hút để xây thương hiệu dài hạn.
Thật ra coaching nhiều khi không phải mình nghĩ ra chiến lược hay ho, mà chỉ là ngồi nghe học viên chia sẻ rồi cùng nghĩ. Thay vì một người nghĩ thì hai người nghĩ. Mình hay hỏi ngược lại: “Nếu là bạn, bạn sẽ làm gì?” Mình có một khung sườn, nhưng không có giáo án chi tiết cố định, bởi mỗi người tới gặp mình lại mang một vấn đề hoàn toàn khác nhau.
Đã có AI rồi, môi giới có còn cần thuê trợ lý nữa không?
Có một học viên mà rào cản chính là khâu sản xuất video, nên mình đề xuất bạn có thêm một trợ lý kỹ thuật. Mình kể chuyện của chính mình: từ khi làm bất động sản năm 2019, mới xây kênh được khoảng sáu tháng, có khách và bắt đầu bận việc kỹ thuật, mình đã thuê ngay một bạn dựng video. Lúc đó mình vẫn là nhân viên, nhận lương sale khoảng hai mươi tới hai mươi lăm triệu, nhưng phải tự bỏ ra sáu triệu trả lương cho editor, xin công ty một cái bàn, mua một dàn máy để bạn ngồi làm toàn thời gian. Sang 2020 và 2021 khi bán dự án, mình làm y như vậy, và người đó tới nay vẫn là trợ lý phân phối nội dung, quản lý kênh cho mình.
Hôm nay vợ chồng một học viên đang bán Vinhomes Kinh Bắc tới thăm, cảm ơn chương trình Realtor OS. Nhìn họ, mình càng thấy rõ một điều: người giỏi marketing và bán hàng gần như luôn có một bí mật phía sau, đó là bên cạnh họ luôn có một người giỏi kỹ thuật — có thể là vợ chồng, người nhà, hoặc một nhân sự. Nên nếu bạn thật sự muốn xây một mô hình kinh doanh bất động sản, sớm muộn bạn cũng sẽ cần ít nhất một trợ lý.
Nhiều bạn sẽ hỏi: đã có AI lo gần hết từ dựng, chỉnh sửa tới thiết kế, thì còn cần trợ lý làm gì? Theo mình, vẫn cần một người để quản lý chính AI đó: bảo đảm AI làm xong đúng hạn và nối tất cả các khâu lại với nhau. Và cần phân biệt rõ hai loại trợ lý, vì tuyển nhầm là mất công cả hai bên.
| Tiêu chí | Trợ lý marketing | Trợ lý sale |
|---|---|---|
| Thiên về | Kỹ thuật và tư duy marketing | Giao tiếp và tư duy bán hàng |
| Việc chính | Dựng video, đăng bài, quản lý kênh, vận hành AI | Chăm khách, bám đuổi, nuôi khách chưa sẵn sàng |
| Hợp với ai | Người đang bị khâu sản xuất nội dung ngốn thời gian | Người ngại hoặc không có thời gian theo đuổi khách |
| Khi nào nên tuyển | Khi nội dung bắt đầu chiếm hết thời gian bán hàng | Khi khách có đến nhưng rơi rụng vì thiếu người theo sát |
Làm sao để không mất những khách chưa sẵn sàng mua?
Một học viên nữa có kỹ năng bán hàng rất tốt, nhưng không phải kiểu người bám đuổi khách. Khách đến thì bạn tư vấn, rồi mua hay không mua là tùy khách. Vấn đề là nếu khách có tín hiệu mua thì bạn nên tiếp tục nuôi dưỡng; còn tín hiệu chưa rõ thì bạn hay dừng theo. Đó là một cách đánh mất khách tiềm năng, vì nhiều người đơn giản là chưa sẵn sàng.
Giống như có những bạn đang xem live của mình, muốn tham gia Cộng đồng Realtor OS hay coaching nhưng chưa sẵn sàng, thì cần được theo dõi và chăm sóc dài hạn. Với học viên này, mình khuyên một chiến lược: tuyển một trợ lý sale, và mình hướng dẫn bạn cách tuyển cũng như lọc đúng người có tư duy giao tiếp và bán hàng.
Người cuối cùng trong tuần này cho kết quả rất đáng mừng. Bạn vừa đổi sản phẩm lần thứ hai: lần trước đổi một lần đã thành công nhanh, nay thị trường dịch chuyển nên đổi tiếp, và vẫn đang thuận lợi. Điều hay là bạn chạy quảng cáo mà không hề biết cách tự chạy — bạn giao hẳn cho các trợ lý AI mình bàn giao đứng ra chạy, và ra được khách chất lượng với chi phí trên mỗi khách rất thấp. Hôm nay bạn còn giới thiệu thêm một người bạn vào cộng đồng.
Tất cả những gì mình kể mới chỉ là khoảng mười phần trăm những gì đang diễn ra trong cộng đồng và nhóm coaching. Nhưng mình tin nhiều bạn rất nhạy, đôi khi chỉ cần bắt được một hai từ khóa là áp dụng ngay vào công việc của mình và tạo ra kết quả khác biệt.
Biến những bài học marketing và bán hàng bất động sản này thành một hệ thống chạy đều
Nội dung, traffic, lead, chuyển đổi và nhân sự là năm hệ thống mà các thành viên Cộng đồng Realtor OS đang dựng, để marketing ra khách và bán hàng chốt deal không còn phụ thuộc vào cảm hứng.
Câu hỏi thường gặp
Làm marketing và bán hàng bất động sản nên bắt đầu từ đâu?
Theo kinh nghiệm của mình, hãy bắt đầu bằng việc đo lường: kênh nào đang thật sự ra khách và bạn đang đăng với tần suất bao nhiêu. Sau đó thử nhân đôi lượng nội dung trên đúng kênh hiệu quả nhất, song song với việc dám làm cả video bán hàng chứ không chỉ nội dung thu hút. Chỉ vài điều chỉnh nhỏ nhưng làm đều đã có thể tăng lượng khách tiềm năng.
Tăng gấp đôi lượng nội dung có làm kênh bị loãng không?
Nếu bạn vẫn đăng đúng chủ đề và đúng định vị kênh, thì theo quan sát của mình, tăng tần suất thường kéo thêm khách tiềm năng chứ không làm loãng. Một học viên của mình từ năm nội dung một ngày tăng gấp đôi đã thấy lượng khách lên rõ; một bạn khác tự làm tới hai mươi nội dung một ngày trong hai tháng thì kênh lớn hẳn và kỹ năng bán hàng qua video cũng tiến bộ nhanh.
Video ngắn hay video dài bán bất động sản tốt hơn?
Video ngắn giống một cái chạm nhẹ để gây chú ý, còn video dài mới là cái bắt tay giúp khách hiểu sâu và tin sản phẩm. Nên có cả hai, nhưng khi muốn chiều sâu và khách tiềm năng chất lượng, mình khuyên dồn công sức cho video dài — hiện mình đang giao các thành viên ba video dài một tuần thay cho một video ngắn mỗi ngày trước đây.
Đã có AI rồi thì môi giới có cần thuê trợ lý không?
Vẫn cần. AI làm được nhiều việc từ dựng, chỉnh sửa tới thiết kế, nhưng vẫn cần một người quản lý AI, bảo đảm hoàn thành đúng hạn và nối các khâu lại. Hãy phân biệt trợ lý marketing (thiên về kỹ thuật, dựng và đăng nội dung, vận hành AI) với trợ lý sale (thiên về giao tiếp, chăm và bám khách) để tuyển đúng người cho đúng nhu cầu của bạn.
Làm sao để không mất những khách chưa sẵn sàng mua?
Nhiều khách không mua ngay chỉ vì chưa sẵn sàng, nên cần được theo dõi và chăm sóc dài hạn thay vì bỏ ngang khi tín hiệu mua chưa rõ. Nếu bản thân bạn không hợp kiểu bám đuổi khách, giải pháp là tuyển một trợ lý sale có tư duy giao tiếp và bán hàng để nuôi dưỡng nhóm khách này, tránh để họ rơi rụng một cách đáng tiếc.
Bài viết liên quan
- Nhật ký coaching tập 1: cách xây kênh bất động sản cao cấp thu hút đúng khách
- Xây dựng đội nhóm bất động sản nên bắt đầu từ đâu
- Cấp độ video marketing bất động sản bạn đang ở đâu
- Cách làm nội dung viral bất động sản mà vẫn ra giao dịch
- Cách xây kênh bất động sản chắc thắng 2026
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Các con số như số học viên, số nội dung đăng mỗi ngày, lượt xem, lượt theo dõi, chi phí thuê nhân sự hay tần suất đăng nêu trong bài là kinh nghiệm và quan điểm cá nhân của người viết trong video, không phải số liệu khảo sát thị trường và không phải cam kết kết quả cho người khác.