Trong thị trường luôn tồn tại 4 nhóm môi giới bất động sản — và nhóm cuối cùng là nhóm ai cũng muốn trở thành. Vấn đề là: nếu bạn không biết bốn nhóm này tồn tại, bạn có thể mắc kẹt ở một nhóm suốt nhiều năm, thậm chí cả thập kỷ, mà không hề hay biết — và đánh mất rất nhiều cơ hội phát triển. Bài viết này giúp bạn soi lại: bạn đang ở nhóm nào, và bước tiếp theo của bạn là gì.
Vì sao môi giới cần biết mình đang ở nhóm nào?
Hầu hết môi giới bước vào nghề mà không có bản đồ. Họ chỉ biết ngày mai đi tìm khách, tháng này chốt được mấy giao dịch — nhưng không biết mình đang đứng ở đâu trên đường dài của nghề.
Bốn nhóm dưới đây không phải là “cấp bậc” do ai phong tặng. Đó là 4 cách phản ứng khác nhau với chu kỳ thị trường. Và chính cách bạn phản ứng khi thị trường lên hoặc xuống mới quyết định 5–10 năm nữa bạn ở đâu.
Nhóm 1 — Môi giới mới vào nghề
Đây là nhóm đông đảo nhất. Điều thú vị của nhóm này: họ đánh giá cả thị trường bất động sản dựa trên đúng thời điểm mà họ tham gia.
Vào lúc thị trường nóng sốt → nghĩ mọi thứ màu hồng
Nếu bạn bước vào nghề đúng lúc thị trường đang sốt, bạn sẽ nghiễm nhiên coi môi giới bất động sản là một công việc rất dễ, rất “màu hồng”. Và đó là chỗ nguy hiểm.
Đăng Dương từng gặp một bạn học viên tham gia thị trường đúng vào giai đoạn nóng sốt. Bạn ấy quá vội vàng: bỏ tiền ra đầu tư, rồi còn mời thêm người thân, người quen cùng vào. Cuối cùng bạn ấy bị vướng luôn tại chính bất động sản đó và phải tìm cách bán tháo.
Vào lúc thị trường trầm lắng → nghĩ nghề này bạc bẽo
Ngược lại, người vào nghề đúng giai đoạn thị trường trầm lắng lại lập tức kết luận: “Bất động sản khó quá, không biết mình trụ được bao lâu nữa. Người ta bảo nghề này thu nhập tiền chục tiền trăm mỗi tháng, mà vào làm mãi chẳng có khách, chẳng có giao dịch.” Rồi họ mặc định đây không phải công việc tốt như lời đồn.
Nhóm 2 — Môi giới chạy theo thị trường
Đặc điểm của nhóm này gói gọn trong bốn chữ: vào muộn, ra muộn.
Thị trường bất động sản đi theo sơ đồ hình sin — lên rồi xuống, xuống rồi lại lên. Nhóm 2 vào ở khúc lưng chừng: lúc thị trường vẫn còn đang sốt nhưng sắp chạm đỉnh. Họ nghe nhiều câu chuyện thành công, nghe nhiều chuyện môi giới kiếm được tiền, rồi lao vào làm.
Chỉ một thời gian sau, thị trường chạm đỉnh và bắt đầu đi xuống. Họ gồng chịu một đoạn, đến khi không chịu nổi áp lực tiền nhà, tiền sinh hoạt và đủ loại chi phí thì rời bỏ thị trường.
Giai đoạn 2019–2020 thị trường có những khó khăn ban đầu vì dịch Covid → một số người thấy khó nên rời đi. Đến 2021 thị trường tăng trưởng rất nóng → họ quay trở lại. Làm được một thời gian, khoảng 2022 thị trường lại đi xuống → họ lại rời bỏ, chuyển sang bán gà rán, kinh doanh lĩnh vực khác, hoặc quay về làm kỹ sư, làm công ăn lương. Đến 2024 thị trường chớm tăng trưởng nhưng họ chưa nhận ra, vì họ không còn ở trong thị trường. Chỉ đến khi thấy bạn bè, thấy mạng xã hội nói nhiều về bất động sản, thấy môi giới khoe hoa hồng tiền tỷ, họ mới quay lại — có thể là vào 2025. Rồi hết 2025, sang đầu 2026 thị trường lại đi xuống.
Vì sao họ cứ quay lại? Vì họ đã từng nếm một chút vị của lúc thị trường nóng sốt. Họ vào muộn nhưng vẫn kịp cầm được những đồng hoa hồng lớn, nên họ hiểu và vẫn thích cảm giác đó. Kết quả: một vòng lặp rất cực — luôn vào khi mọi thứ sắp đắt, luôn ra khi mọi thứ đã rẻ.
Nhóm 3 — Môi giới mắc kẹt trong thị trường
Nhóm 3 không giống nhóm 1 vì họ đã làm ít nhất 2 năm, thậm chí 3 năm, 5 năm hoặc 10 năm ở một thị trường. Cũng không giống nhóm 2 vì họ không nhảy ra nhảy vào. Họ rất kiên trì bám một khu vực và mặc định môi giới bất động sản là cái nghề, cái nghiệp của mình.
Bạn sẽ gặp nhóm này ở bất kỳ khu vực bất động sản nào của một địa phương: một khu đất tái định cư, một khu đô thị, một khu chung cư. Đây chính là nhóm môi giới bản địa. Thị trường lên hay xuống họ vẫn làm, vẫn bám trụ trong chu kỳ — nên họ vẫn có thu nhập.
Vậy tại sao lại gọi là “mắc kẹt”?
Lúc thị trường tốt, họ vẫn kiếm được tiền, vẫn bán được hàng, thậm chí mua được nhà, mua được xe, tích lũy được một khoản nhất định. Nhưng họ không nghĩ đến chuyện đầu tư, hoặc không nghiêm túc với chuyện đầu tư — họ chỉ coi đơn giản rằng “tôi đang làm một công việc có thu nhập cao”.
Vấn đề lộ ra khi thị trường đi xuống: họ không có thu nhập, nhưng cũng không rời bỏ. Vậy lấy đâu ra tiền ăn, tiền sinh hoạt, tiền ốm đau bệnh tật, tiền con cái? Họ mang chính khoản tích lũy dành dụm được lúc thị trường tốt ra ăn dần.
Nhóm 3 thường không quá giàu, thậm chí không giàu, cũng không dư giả — nhưng cũng không đến mức quá túng thiếu. Họ kẹt luôn ở một trạng thái “ổn định”, và đến giai đoạn khó khăn thì phải thắt chặt mọi khoản chi tiêu.
Nhóm 4 — Môi giới vượt lên trên chu kỳ
Đây là nhóm mà ai cũng muốn trở thành, và cũng là hàng hiếm trong giới môi giới bất động sản. Nhóm này rất tham vọng, nhưng bên cạnh tham vọng, họ còn là người biết hoạch định kế hoạch và có tầm nhìn.
Một điều quan trọng: người ở nhóm 4 thường đã tự mình đi qua cả ba nhóm bên trên. Không ai vào nghề rồi nhảy thẳng lên nhóm 4 được. Chính họ đã từng là người mới, đã nếm cả màu hồng lẫn màu xám của thị trường. Có thể họ đã từng nhảy ra khỏi thị trường rồi nhảy vào, và nhận ra việc nhảy ra còn trả giá đắt hơn việc ở lại. Có thể họ cũng đã từng mắc kẹt ở một địa phương, một khu vực nào đó.
Đến một thời điểm đủ chín, họ nhìn ra một sự thật: thị trường bất động sản suy cho cùng vẫn là một sơ đồ hình sin — lên rồi xuống, xuống rồi lên. Dù ở Việt Nam hay ở những quốc gia phát triển nhất thế giới thì vẫn vậy.
Khi thị trường đi xuống, nhóm 4 làm gì?
Chính vì biết điều đó, khi thị trường đi xuống là lúc họ chuẩn bị nguồn lực — để có lợi thế cạnh tranh khi thị trường đi lên trở lại.
Bạn sẽ thấy: những nhà đầu tư bất động sản thời điểm này có tiền mặt, họ vẫn đang âm thầm đi xem bất động sản mỗi ngày, đi tìm kiếm cơ hội đầu tư, đi săn lùng các bất động sản đẹp. Đó cũng là một chân dung của nhóm 4.
Còn nếu là một môi giới, nhóm 4 sẽ tập trung vào những việc sau.
Coi tiền mặt là oxy
Họ tối ưu và thắt chặt chi tiêu, không giữ thói quen chi tiêu của thời thị trường tốt như 2024–2025. Rất tỉnh táo với dòng tiền.
Vẫn chi cho lợi thế cạnh tranh
Thắt chặt nhưng không cắt hết. Họ vẫn chi ra những khoản để xây “tường thành” bảo vệ sự nghiệp của mình về lâu dài.
Dùng chính nỗi sợ của đối thủ
Khi phần đông co cụm, ngừng làm video, ngừng làm kênh — họ lao ra xây dựng thương hiệu cá nhân để chiếm chỗ trống.
Lao ra xây thương hiệu đúng lúc người khác co cụm
Hiện tại rất nhiều môi giới nghĩ đến chuyện bỏ nghề. Một số không bỏ nhưng vẫn mang nỗi sợ, vẫn phải tự động viên bản thân rằng có nên tiếp tục nữa hay không. Rất nhiều người đã ngừng làm video, ngừng làm kênh, ngừng làm marketing — co cụm lại, than phiền, than vãn, giống hệt con cá trê nằm dưới vũng bùn chờ trời mưa.
Nhóm 4 thì ngược lại: họ đẩy mạnh việc làm video, đẩy mạnh việc làm kênh ở đúng thời điểm này.
Lý do rất đơn giản: khách hàng đâu có biến mất. Những người mua bất động sản vẫn tồn tại. Chỉ là giai đoạn này ngân hàng thắt chặt nên họ phải quay lại làm ăn kinh doanh, không quá tập trung cho bất động sản — nhưng họ vẫn theo dõi, vẫn để ý. Một số thì tài sản đang nằm trong những bất động sản khó thanh khoản. Khi thị trường tốt trở lại và thanh khoản quay về, vòng quay đầu tư của họ sẽ tiếp tục.
Tất nhiên không chỉ có chuyện làm video hay xây kênh. Nhóm 4 còn học tập, phát triển bản thân, xây dựng những mối quan hệ chất lượng. Để đến khi thị trường quay lại, họ vừa có cơ hội môi giới, vừa dùng chính dòng tiền kiếm được từ nghề môi giới để đầu tư — vì đầu tư trong lúc thị trường đang tăng trưởng thì cơ hội chiến thắng cao hơn. Họ đã tính toán trước điều đó.
Bạn muốn dừng lại ở nhóm nào?
Nếu bạn xác định nghiêm túc với công việc bán bất động sản, với nghề môi giới, hãy tìm cách trở thành nhóm 4.
Suy cho cùng, chẳng ai muốn làm một người môi giới hết đời. Chẳng ai muốn cả đời đi bán nhà, bán đất cho người khác. Ai cũng muốn bản thân tích lũy được tài sản, có được những lô đất, những căn nhà cho riêng mình.
Tham gia Cộng đồng Realtor OS — nơi các nhà môi giới học cách làm video, xây kênh và xây dựng thương hiệu cá nhân để khách hàng chủ động tìm đến, kể cả trong giai đoạn thị trường trầm lắng.
Tìm hiểu Cộng đồng Realtor OS →
Câu hỏi thường gặp
4 nhóm môi giới bất động sản là những nhóm nào?
Nhóm 1: môi giới mới vào nghề. Nhóm 2: môi giới chạy theo thị trường (vào muộn, ra muộn). Nhóm 3: môi giới mắc kẹt trong thị trường (thường là môi giới bản địa). Nhóm 4: môi giới vượt lên trên chu kỳ — nhóm hiếm, có tham vọng, biết hoạch định kế hoạch và có tầm nhìn.
Môi giới mới vào nghề có đặc điểm gì?
Họ đánh giá cả thị trường dựa trên đúng thời điểm mình tham gia. Vào lúc nóng sốt thì nghĩ nghề này rất dễ và màu hồng; vào lúc trầm lắng thì kết luận nghề này bạc bẽo. Nhận thức của họ phụ thuộc vào tính chất thị trường, chưa có tầm nhìn dài hạn với nghề.
Vì sao gọi là nhóm “mắc kẹt trong thị trường”?
Vì họ bám trụ rất bền ở một khu vực nên vẫn có thu nhập, nhưng khi thị trường tăng trưởng họ cũng chỉ làm trong sức mình: không học tập, không phát triển, không dám dịch chuyển lên thành nhà đầu tư hay làm ở quy mô lớn. Đến lúc thị trường xuống thì phải ăn vào khoản tích lũy — kẹt mãi ở một trạng thái “ổn định”.
Nhóm 4 làm gì khi thị trường trầm lắng?
Họ coi tiền mặt là oxy nên tối ưu chi tiêu, nhưng vẫn chi cho những khoản xây lợi thế cạnh tranh. Trong khi phần đông co cụm và ngừng làm nội dung, họ đẩy mạnh làm video và xây kênh để chiếm vị trí số một trong tâm trí khách hàng, đồng thời học tập và xây dựng quan hệ chất lượng để đón chu kỳ tiếp theo.
Làm sao để đi từ nhóm 1 lên nhóm 4?
Không có đường tắt — người ở nhóm 4 thường đã tự mình đi qua cả ba nhóm trước. Điểm khác biệt là họ rút ra bài học từ mỗi giai đoạn, hiểu thị trường vận động theo hình sin, và chủ động chuẩn bị nguồn lực lúc thị trường xuống thay vì ngồi chờ. Nói cách khác: tự tạo ra cơn mưa cho mình thay vì chờ trời mưa.
Bài viết liên quan
- 3 cấp độ của môi giới bất động sản: cấp độ cuối cùng kiếm được nhiều tiền nhất
- Môi giới bất động sản đang ở đâu trên đường thẳng thu nhập 2026?
- Top 5 sự thật về môi giới bất động sản (bạn sẽ ước mình biết sớm hơn)
- Cách trở thành môi giới bất động sản top 1%
- AI sẽ đào thải nhóm môi giới bất động sản nào trong 4 nhóm này?
Nội dung mang tính chia sẻ kinh nghiệm nghề nghiệp, không phải lời khuyên đầu tư. Các mốc thị trường nêu trong bài là quan sát cá nhân của tác giả. Kết quả của mỗi môi giới phụ thuộc vào năng lực và nỗ lực thực tế của từng người.
Xem video đầy đủ